【正文】 業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。 個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款： 個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（以下簡(jiǎn)稱貸款）是指北京市住房資金管理中心及所屬分中心（以下簡(jiǎn)稱管理中心）運(yùn)用房改資金，委托銀行向購(gòu)買(mǎi)自住莊房（含建造、大修，下同）的住房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加第三人保證擔(dān)保、或財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)、或財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、或連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 公積金貸款：建立職工住房公職金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施，目的在于由國(guó)家、集體、個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職工均有享受此種貸款的權(quán)利,均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。建立職工住房公積金的作用：1:籌集住房資金；2:提高職工個(gè)人購(gòu)房、建房能力；3:使房屋福利分配制向房屋貨幣化分配轉(zhuǎn)變。組合貸款：個(gè)人住房組合貸款,是指符合某銀行個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人，同時(shí)繳存住房公積金，在辦理個(gè)人住房商業(yè)性貸款的同時(shí)，還可向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。即借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房作為抵押物，可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。 貨幣分房：貨幣分房就是把原來(lái)單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物分配為工資分配，由職工自己買(mǎi)房或租房。樓宇按揭：即樓房抵押貨款，是房地產(chǎn)信貸中的一種抵押擔(dān)保方式，樓宇按揭是發(fā)展商、銀行和購(gòu)房者三方面的一種約定，約定購(gòu)房者將其已預(yù)付部分購(gòu)房款房產(chǎn)的全部權(quán)益做抵押，發(fā)展商為購(gòu)房者按期消償銀行貸款做擔(dān)保，在履行債務(wù)時(shí)，銀行有權(quán)處分抵押物并優(yōu)先得到償還的民事法律行為。銀行按揭：銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開(kāi)始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效的手段。 分期付款：分期付款又分免息分期付款和低息分期付款，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)免息分期付款是最合心意，而且越長(zhǎng)越好，但對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)卻很不利，損點(diǎn)利息倒是咬咬牙能挺得過(guò)來(lái)，只是那資金回籠就不知要到哪年哪月了，這是在談市比較吸引人的銷售方式。一次性付款：這是在賣(mài)方市場(chǎng)時(shí)最為常見(jiàn)的銷售方式，在買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤(pán)銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。房地產(chǎn)交易： 是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃等市場(chǎng)行為 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓： 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房屋租賃： 是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付出租金的行為。 租賃面積： 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的建筑面積。 租賃金額： 是指已辦理租賃登記備案的各類房屋的租金金額。契稅： 是指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)、交換或贈(zèng)與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦。 營(yíng)業(yè)稅： 指對(duì)銷售房地產(chǎn)的單位和個(gè)人、就其營(yíng)業(yè)額按率計(jì)征的一種稅。房產(chǎn)稅： 是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。 營(yíng)業(yè)稅附加： 是指對(duì)交納營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人，就其實(shí)繳的營(yíng)業(yè)稅為計(jì)稅依據(jù)而征收的城市維護(hù)建設(shè)稅的教育費(fèi)附加。 印花稅： 對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中或經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦。 個(gè)人所得稅： 指?jìng)€(gè)人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動(dòng)并取得收入、就其所得計(jì)算征收的一種稅賦 房地產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)： 是指由政府依發(fā)設(shè)立的，由房地產(chǎn)主管部門(mén)設(shè)立的房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)為房屋權(quán)利人辦理交易過(guò)戶等手續(xù)所收取的費(fèi)用。 房屋權(quán)屬登記費(fèi)： 是指房地產(chǎn)管理部門(mén)在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按照國(guó)家政策收取的費(fèi)用。 其他費(fèi)用： 指不屬于以上類別的其他稅費(fèi)，如土地收益金、土地出讓金等。應(yīng)征： 是指按照有關(guān)政策法規(guī)規(guī)定個(gè)單位及個(gè)人應(yīng)交納的稅費(fèi)金額。實(shí)征： 指有關(guān)部門(mén)收取或由房地產(chǎn)管理部門(mén)代征實(shí)際收到的稅費(fèi)金額。三通一平： 指房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開(kāi)發(fā)的最低法定要求。什么是“樓花”： “樓花”一詞最早源自香港，是指未完工的物業(yè)（即在建物業(yè)）。如果把開(kāi)發(fā)公司已建成的房屋看成建設(shè)完成后的果實(shí)，那么開(kāi)發(fā)公司正在建設(shè)而未完成的建筑物則可看做這一果實(shí)的花。由此進(jìn)一步引申出買(mǎi)“樓花”、賣(mài)“樓花”、炒“樓花”等。一般稱賣(mài)“樓花”為預(yù)售房屋，買(mǎi)“樓花”為預(yù)購(gòu)房屋。 房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成： 房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參加房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體、交易對(duì)象和市場(chǎng)組織方式構(gòu)成的。參加者、交易對(duì)象和組織方式是構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大要素。一級(jí)市場(chǎng)： 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地市場(chǎng)，是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商的運(yùn)作過(guò)程。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行國(guó)家壟斷。政府通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)量的調(diào)節(jié)，起到調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。二級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)又稱增量市場(chǎng)，是指新建商品房的買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的主體是住宅發(fā)展商、建造商和購(gòu)房居民。三級(jí)市場(chǎng)：房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)又稱存量房市場(chǎng)，一般指舊房租賃和二手房買(mǎi)賣(mài)。房地產(chǎn)物業(yè)在經(jīng)過(guò)第一次買(mǎi)賣(mài)后的再次轉(zhuǎn)讓，屬于房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)范疇。成本法： 成本法又叫重復(fù)成本法。新建商品房的價(jià)格可以用開(kāi)發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)相加，除以建筑面積得出來(lái)。住宅二手房成本法是把委托評(píng)估已使用多年的房屋，按現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)費(fèi)用、建造費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多年的折舊費(fèi)，得出委托評(píng)估房地產(chǎn)尚可使用年限的現(xiàn)在評(píng)估價(jià)值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場(chǎng)，無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估。收益法： 收益法是委托評(píng)估房地產(chǎn)將未來(lái)預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評(píng)估現(xiàn)價(jià)，收益法重視對(duì)未來(lái)得收益，是估測(cè)的，資本比率是設(shè)定的。 權(quán)益型REITs： 權(quán)益型REITs擁有和經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)，業(yè)務(wù)包括出租、開(kāi)發(fā)和租戶服務(wù)。 按揭型REITs： 按揭型房地產(chǎn)投資信托REITs直接貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和經(jīng)營(yíng)者，或通過(guò)收購(gòu)貸款和由按揭支持的證券來(lái)間接地施放信貸?；旌闲蚏EITs： 混合型房地產(chǎn)投資信托REITs既擁有物業(yè)，又提供信貸。 什么是市場(chǎng)租金： 市場(chǎng)租金又稱協(xié)議租金，是根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系和自愿原則，由租賃雙方協(xié)商議定的租金。市場(chǎng)租金隨供求關(guān)系的變化而上下浮動(dòng)。 什么是市場(chǎng)比較法： 什么是市場(chǎng)比較法是選擇實(shí)例與委托評(píng)估房地產(chǎn)在交易時(shí)間接近，交易情況無(wú)反常，非故意壓低或抬高成交價(jià)格，房屋的地點(diǎn)相近，房屋結(jié)構(gòu)、朝向、戶型、使用功能、新舊程度相似，可將他們的差別進(jìn)行指數(shù)調(diào)整，讓成交實(shí)例與委托評(píng)估房地產(chǎn)的狀況達(dá)到一致，進(jìn)行房產(chǎn)比較后，測(cè)算出該房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)。 房地產(chǎn)投資泡沫： 房地產(chǎn)投資泡沫一般規(guī)律，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供略大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過(guò)度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機(jī)時(shí)，才形成泡沫經(jīng)濟(jì)破滅。1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)中的泰國(guó)就是一例。 房屋空置泡沫： 房屋空置泡沫按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10％以內(nèi)時(shí)，這種經(jīng)濟(jì)泡沫是正常的。如果超越過(guò)多，引起嚴(yán)重的供給過(guò)剩，形成泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)猛跌，開(kāi)發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉，失業(yè)率上升，經(jīng)濟(jì)混亂，社會(huì)動(dòng)蕩。 房?jī)r(jià)虛漲泡沫房?jī)r(jià)： 房?jī)r(jià)虛漲泡沫房?jī)r(jià)是與地價(jià)相聯(lián)系的，房?jī)r(jià)泡沫與地價(jià)泡沫密切相關(guān)。此外，開(kāi)發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的期望值過(guò)高，人為抬高房?jī)r(jià)，也會(huì)形成經(jīng)濟(jì)泡沫。如果房?jī)r(jià)飛漲，開(kāi)發(fā)商攫取暴利，購(gòu)房者難以承受，由此也會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。 物業(yè)管理：物業(yè)管理是物業(yè)管理企業(yè)接受房屋產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托，對(duì)其所有和居住的房屋、設(shè)備和相關(guān)環(huán)境進(jìn)行管理、養(yǎng)護(hù)、服務(wù)，并為全體產(chǎn)權(quán)人、使用人提供多層次、全方位的服務(wù)活動(dòng)。 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)：物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、整治及提供與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。什么是物業(yè)管理： 物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人委托, 依據(jù)物業(yè)管理合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。 住宅維修基金： 凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)。維修基金的使用管理執(zhí)行，專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。商品住房在銷售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng) 當(dāng)有關(guān)于維修基金繳交的約定。新房的購(gòu)房者 應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2─3％的比例向售房單位繳交維 修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)人住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。公有住房售后的維修 基金來(lái)源于兩部分：(1)售房單位按照一定比 例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售 房款的20％，高層宅不低于售房款的30％。 該部分基 金屬售房單位所有。(2)購(gòu)房者按購(gòu) 房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售 房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所 有，不計(jì)入住宅銷售收入。公有住房售后維修 基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財(cái)政部門(mén)和房地產(chǎn)行政主管部門(mén)共同制定，經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)后實(shí)施。公共設(shè)施： 公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場(chǎng)庫(kù)、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設(shè)施。 共用部位： 共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的門(mén)廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機(jī)房、走廊通道、傳達(dá)室、內(nèi)天井、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面、屋面等部位。共用設(shè)備： 共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備。 承租權(quán)交易： 下列公房不得進(jìn)行承租權(quán)交易：已列入拆遷范圍并已凍結(jié)戶口的、依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的、被房屋行政管理部門(mén)認(rèn)定的危險(xiǎn)房、違章建筑以及公房承租權(quán)交易主管機(jī)關(guān)認(rèn)定確屬不宜進(jìn)行承租權(quán)交易的。前期物業(yè)管理： 國(guó)家建設(shè)部2009年10月正式向全國(guó)推廣的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》標(biāo)準(zhǔn)格式文本中，對(duì)“前期物業(yè)管理”作了這樣的定義：前期物業(yè)管理是指房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。這說(shuō)明“前期物業(yè)管理”，有別于一般意義的物業(yè)管理。一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)管理公司后開(kāi)始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會(huì)成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會(huì)尚未成立，沒(méi)有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機(jī)構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒(méi)有物業(yè)管理和服務(wù)，那只能由開(kāi)發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開(kāi)發(fā)商屬下的物業(yè)公司來(lái)承擔(dān)物業(yè)管理和服務(wù)工作。由于實(shí)施物業(yè)管理的時(shí)間越長(zhǎng)，其經(jīng)濟(jì)效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開(kāi)始時(shí)得做大量準(zhǔn)備，要理順和協(xié)調(diào)各種關(guān)系，還要在某些方面先投入點(diǎn)資金等，它的效益是出在一段時(shí)期以后。所以開(kāi)發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時(shí)，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無(wú)法制約業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)成立以后，任何時(shí)候都有權(quán)解聘物業(yè)公司?！　×⒎ǖ囊?guī)定，迫使物業(yè)管理企業(yè)對(duì)“前期物業(yè)管理”決不能等閑視之，努力做好自己的工作，管理和服務(wù)到位到家。只有這樣，才能做長(zhǎng)，否則，就有被業(yè)主委員會(huì)炒掉的危險(xiǎn)。當(dāng)然，與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主也應(yīng)該認(rèn)真對(duì)待，開(kāi)發(fā)商在選聘“前期物業(yè)管理”單位時(shí)，既要對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，也應(yīng)對(duì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)。業(yè)主們也要看重自己的權(quán)利，“前期物業(yè)管理”是考察物業(yè)公司優(yōu)劣的最好機(jī)會(huì)，這等于是聘用人才的試用期，干得好可以留下來(lái)，繼續(xù)簽訂聘用合同；干得不好，就炒掉它，另外選聘適合的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)。房屋使用、管理、維修公約： 業(yè)主在購(gòu)買(mǎi)物業(yè)后，一般要與發(fā)展商或其指定的物業(yè)管理公司簽訂《房 屋使用、管理、維修公約》（以下簡(jiǎn)稱公約），這是國(guó)家規(guī)定在購(gòu)房過(guò)程中必須簽署的一個(gè)文件。 公約是一種將業(yè)主（或使用者）以及管理者雙方對(duì)于特定物業(yè)（業(yè)主所 購(gòu)房產(chǎn)、公用地方及其配套設(shè)施等）的權(quán)利和義務(wù)以文字的形式加以確定，并對(duì)全體業(yè)主（或使用者）以及管理者均有約束力的文件。究其本質(zhì)而言，是一種業(yè)主與管理者就特定物業(yè)的管理、使用、有償服務(wù)等問(wèn)題達(dá)成的書(shū)面協(xié)議。訂立公約的目的，是要明確有關(guān)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)則，使業(yè)主以及管理者都有共同遵守的行為準(zhǔn)則，使雙方都明白自己的職責(zé)、權(quán)利和義務(wù)。 公約的主要內(nèi)容包括：公約中有關(guān)概念的定義；業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管 理分別享有的權(quán)利和義務(wù)；對(duì)物業(yè)公共部分及公用設(shè)施的管理、管理費(fèi)用的規(guī)定；相關(guān)法律責(zé)任；業(yè)主大會(huì)及業(yè)主管理委員會(huì)的設(shè)立及其權(quán)利、義務(wù)等。 公約作為業(yè)主與管理者之間的協(xié)議，應(yīng)當(dāng)由全體業(yè)主與物業(yè)管理公司共同簽訂。但在業(yè)主入住達(dá)到50％之前，發(fā)展商作為該物業(yè)第一業(yè)主，有權(quán)指定臨時(shí)的物業(yè)管理公司，由該物業(yè)管理公司擬定公約，并將公約文本報(bào)準(zhǔn)、備案。業(yè)主應(yīng)在驗(yàn)收所購(gòu)房產(chǎn)、辦理入住手續(xù)后簽署公約、簽訂公約是業(yè)主的合法權(quán)利，對(duì)于發(fā)展商要求業(yè)主簽訂含有損害業(yè)主權(quán)益內(nèi)容、未經(jīng)核準(zhǔn)的管理公約的不合理要求，業(yè)主有權(quán)拒絕。在房產(chǎn)交付使用且業(yè)主入住達(dá)50％后，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理公司應(yīng)在房產(chǎn)管理部門(mén)的指導(dǎo)下，召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主管理委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)及管委會(huì)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況及廣大業(yè)主要求，決定是否續(xù)聘原物業(yè)管理公司或選聘新的物業(yè)管理公司，并有權(quán)修改原物業(yè)管理公約。 委托管理合同： 委托管理合同