無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果-資料下載頁(yè)
2024-11-17 02:30本頁(yè)面
【正文】 屋的裝修屬于對(duì)其所有物的改進(jìn)與別人無(wú)關(guān)。但系爭(zhēng)合同因解除條件成就而自動(dòng)失效B房屋的所有權(quán)不會(huì)移轉(zhuǎn)給丙丙對(duì)B房屋的占有沒(méi)有根據(jù)其應(yīng)當(dāng)返還該房屋這就產(chǎn)生了丙裝修B房屋如何處理的問(wèn)題?！ 腂房屋本身的角度觀察裝修材料與B房屋結(jié)合在一起不能別離或者雖然可以別離但所需費(fèi)用過(guò)巨構(gòu)成動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的附合丙喪失對(duì)裝修材料的動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)B房屋的所有權(quán)擴(kuò)張到裝修材料上。但B房屋的所有權(quán)人甲對(duì)此未支付相應(yīng)的代價(jià)其享有這局部利益沒(méi)有合法根據(jù)構(gòu)成不當(dāng)?shù)美子辛x務(wù)予以返還。就是說(shuō)原告丙對(duì)其喪失的這局部利益享有不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)?！ 脑姹捅桓鍭之間的售房合同的角度看B房屋所有權(quán)不能于2001年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下構(gòu)成被告A違約。該違約行為給丙造成了購(gòu)置此類(lèi)房屋的時(shí)機(jī)喪失、支出裝修費(fèi)等一系列損失。如此裝修費(fèi)可以作為被告A違約所造成的損失。當(dāng)事人雙方也是如此認(rèn)識(shí)的表達(dá)在?售房合同書(shū)?第4條中?！ 】梢?jiàn)B系爭(zhēng)房屋裝修問(wèn)題的處理可有兩個(gè)懇求權(quán)根底一個(gè)是不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)一個(gè)是損害賠償懇求權(quán)。假如原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)他的這局部損失得到了填補(bǔ)損害賠償懇求權(quán)因缺少“損失〞這個(gè)構(gòu)成要件便不會(huì)產(chǎn)生。假如原告丙主張并實(shí)現(xiàn)了損害賠償懇求權(quán)B房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)因欠缺“獲得利益〞這個(gè)要件而不成立。就是說(shuō)原告丙只能選擇其中之一而主張不得同時(shí)實(shí)現(xiàn)二者?！ 【鸵粚徳V訟的實(shí)際情況看原告丙選擇了損害賠償懇求權(quán)有其法律及法理根據(jù)但不是最正確的選擇。因?yàn)橘r償損失在范圍上要受與有過(guò)失規(guī)那么(合同法20條及其解釋)的制約而一審民事判決也果真如此裁量了以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由未裁判被告A承當(dāng)賠償損失責(zé)任?！ 〖僭O(shè)原告丙選擇了不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)那么因以另一被告甲獲得的附合利益為準(zhǔn)予以返還與原告丙有無(wú)過(guò)失無(wú)關(guān)加之這不屬于賠償責(zé)任所以就不再適用與有過(guò)失規(guī)那么即使丙有過(guò)失也有權(quán)懇求返還接近于添附在B房屋的價(jià)值。在這樣的情況下一審訊決就不會(huì)以原告丙也有過(guò)錯(cuò)為由不支持其返還不當(dāng)?shù)美脑V求?！ ∮纱丝梢?jiàn)懇求權(quán)根底理及其在個(gè)案中的正確運(yùn)用直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護(hù)不單純是個(gè)學(xué)術(shù)問(wèn)題即使是從務(wù)工作的法律人也應(yīng)當(dāng)予以重視?！ ?六)余 其實(shí)因被告A違約原告丙遭受了一些損失如喪失了與別人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋合同的時(shí)機(jī)假設(shè)再買(mǎi)到與B房屋相當(dāng)?shù)姆课菪枰ㄙM(fèi)更多的價(jià)款該超出局部的價(jià)款即為原告丙的損失。再如原告丙因購(gòu)置B房屋而支出了交通費(fèi)、訴訟費(fèi)、誤工費(fèi)等。這些損失屬于真正的違約所造成的損失原告丙均可懇求被告賠償。其懇求權(quán)根底只有違約損害賠償懇求權(quán)不會(huì)是不當(dāng)?shù)美颠€懇求權(quán)更不會(huì)是物的返還懇求權(quán)。由于違約損害賠償?shù)姆秶艿胶侠眍A(yù)見(jiàn)、與有過(guò)失、減輕損害等規(guī)那么的限制因此原告丙假設(shè)對(duì)該項(xiàng)損失的造成或擴(kuò)大也有過(guò)失那么要根據(jù)與有過(guò)失規(guī)那么要承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任即被告A要少賠乃至不賠?！ 姆扇说囊笾v原告丙本應(yīng)援引合同法07條、35條等條款懇求被告A賠償上述損失但原告丙未提起此項(xiàng)訴訟懇求喪失了良機(jī)?！ ?售房合同書(shū)?第2條丙于本合同簽訂之日向A交納購(gòu)房首款人民幣125000元整丙從首款交付之日起即有權(quán)裝修、人住B房的規(guī)定分析被告A自該合同簽訂之日起即有義務(wù)移轉(zhuǎn)B房屋的所有權(quán)。假如丙可以舉證被告A怠于懇求甲B房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)那么原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)在2001年12月31日屆滿之前即((售房合同書(shū)?未自動(dòng)終止之前可以甲為被告向人民提起代位權(quán)訴訟懇求甲B房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)?！ ≡谙禒?zhēng)案件的實(shí)際訴訟過(guò)程中原告丙將甲和A作為共同被告起訴懇求他們履行將B房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于原告丙的義務(wù)這可否視為原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)?筆者持否認(rèn)的觀點(diǎn)理由在于其一原告丙訴請(qǐng)甲履行B系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)過(guò)戶義務(wù)未表示是在行使被告A對(duì)于甲的到債權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。其二原告丙提起的是普通訴訟沒(méi)有援引合同法第73條及人民法釋[1999」191條至第22條的規(guī)定提起代位權(quán)訴訟向甲主張債權(quán)人的代位權(quán)。當(dāng)事人不主張即難以認(rèn)定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。其三原告丙向一審提起訴訟的時(shí)間在2003年3月而系爭(zhēng)合同因其所附的解除條件成就而已于2001年12月31日自動(dòng)終止致使其向被告A主張移轉(zhuǎn)B房屋所有權(quán)的債權(quán)消滅。這樣又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個(gè)構(gòu)成要件即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)也得不到主審的支持?！ 】傊姹蚱湮醇皶r(shí)提起債權(quán)人代位權(quán)之訴喪失了獲得B房屋所有權(quán)的一個(gè)時(shí)機(jī)?！ ∽⑨? 2〕See introduction to Rome Lawoxford University Press107(1962). 5〕法官負(fù)有釋明義務(wù)的系筆者就系爭(zhēng)案件請(qǐng)教清華大學(xué)法學(xué)院教授王亞新博士時(shí)王教授所提。 出處:原載于?法學(xué)研究?2004年第3 偶內(nèi)容總結(jié)（1）無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律后果
崔建遠(yuǎn) 清華大學(xué)法學(xué)院 教授
關(guān)鍵詞: 無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)/無(wú)權(quán)處分/解除條件/不當(dāng)?shù)美?br /> 內(nèi)容提要: 對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋買(mǎi)賣(mài)合同不應(yīng)直接認(rèn)定為無(wú)效而應(yīng)適用我國(guó)合同法合同有效的規(guī)定或者第51條無(wú)權(quán)處分的規(guī)定（2）的權(quán)利擴(kuò)而廣之賦予連環(huán)合同中的前手否認(rèn)后手所訂另一買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利其弊端是多方面的（3）的標(biāo)的物處于A的債權(quán)效力的射程內(nèi)該所有權(quán)對(duì)抗不了A的債權(quán)
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