無產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的法律后果(參考版)
2024-11-17 02:30本頁面
【正文】 注釋: 2〕See introduction to Rome Lawoxford University Press107(1962). 5〕法官負有釋明義務(wù)的系筆者就系爭案件請教清華大學法學院教授王亞新博士時王教授所提。這樣又欠缺債權(quán)人代位權(quán)的另一個構(gòu)成要件即使主張了債權(quán)人的代位權(quán)也得不到主審的支持。當事人不主張即難以認定原告丙在行使債權(quán)人的代位權(quán)。這不符合債權(quán)人代位權(quán)的構(gòu)成要件。假如丙可以舉證被告A怠于懇求甲B房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)那么原告丙便享有了債權(quán)人的代位權(quán)在2001年12月31日屆滿之前即((售房合同書?未自動終止之前可以甲為被告向人民提起代位權(quán)訴訟懇求甲B房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)?！ 姆扇说囊笾v原告丙本應(yīng)援引合同法07條、35條等條款懇求被告A賠償上述損失但原告丙未提起此項訴訟懇求喪失了良機。其懇求權(quán)根底只有違約損害賠償懇求權(quán)不會是不當?shù)美颠€懇求權(quán)更不會是物的返還懇求權(quán)。再如原告丙因購置B房屋而支出了交通費、訴訟費、誤工費等?！ ∮纱丝梢姂┣髾?quán)根底理及其在個案中的正確運用直接關(guān)系到權(quán)利人的利益能否得到法律保護不單純是個學術(shù)問題即使是從務(wù)工作的法律人也應(yīng)當予以重視?！ 〖僭O(shè)原告丙選擇了不當?shù)美颠€懇求權(quán)那么因以另一被告甲獲得的附合利益為準予以返還與原告丙有無過失無關(guān)加之這不屬于賠償責任所以就不再適用與有過失規(guī)那么即使丙有過失也有權(quán)懇求返還接近于添附在B房屋的價值?！ 【鸵粚徳V訟的實際情況看原告丙選擇了損害賠償懇求權(quán)有其法律及法理根據(jù)但不是最正確的選擇。假如原告丙主張并實現(xiàn)了損害賠償懇求權(quán)B房屋所有權(quán)人的利益便得而復(fù)失不當?shù)美颠€懇求權(quán)因欠缺“獲得利益〞這個要件而不成立。 可見B系爭房屋裝修問題的處理可有兩個懇求權(quán)根底一個是不當?shù)美颠€懇求權(quán)一個是損害賠償懇求權(quán)。如此裝修費可以作為被告A違約所造成的損失?！ 脑姹捅桓鍭之間的售房合同的角度看B房屋所有權(quán)不能于2001年12月31日前移轉(zhuǎn)至原告丙的名下構(gòu)成被告A違約。但B房屋的所有權(quán)人甲對此未支付相應(yīng)的代價其享有這局部利益沒有合法根據(jù)構(gòu)成不當?shù)美子辛x務(wù)予以返還。但系爭合同因解除條件成就而自動失效B房屋的所有權(quán)不會移轉(zhuǎn)給丙丙對B房屋的占有沒有根據(jù)其應(yīng)當返還該房屋這就產(chǎn)生了丙裝修B房屋如何處理的問題。5〕這種值得重視。問題是一審的主審法官欲認定系爭合同無效根據(jù)法律和法理便會發(fā)生裝修形成價值的返還問題可是原告丙卻無此訴求如何處理方為妥當?有認為于此場合主審法官負有釋明的義務(wù)應(yīng)當提示原告丙：在合同無效的情況下原告丙獲得不了系爭房屋的所有權(quán)宜訴求其他工程包括裝修B房屋形成的添附利益的返還。而主張裝修B房屋形成添附價值的返還是在系爭合同消滅情況下的“清算〞表現(xiàn)。于此場合原告對B房屋的裝修如何處理?從?售房合同書?第4條的約定看雙方當事人都把丙支出的裝修費作為其經(jīng)濟損失對待原告丙欠缺該項訴訟懇求一審民事判決那么謂對原告丙的該項經(jīng)濟損失本案不宜一并處理丙可另行起訴。主張后者在原告丙的損失大于125000元價款時可以多獲得些賠償。 主張不當?shù)美颠€懇求權(quán)或者違約損害賠償懇求權(quán)各有利弊。筆者認為如此尋找懇求權(quán)根底符合違約損害賠償?shù)臉?gòu)成要件可予支持。在德國是從合同終止、債權(quán)不復(fù)存在的角度說價款無原因在中國可以直接從A不移轉(zhuǎn)B房屋所有權(quán)卻獲得價款沒有法律規(guī)定或約定的根據(jù)角度予以認定。從當事人雙方的損益變動并予以調(diào)整的角度著眼其應(yīng)為不當?shù)美颠€懇求權(quán)。如今因系爭合同自2001年12月31日屆滿時B房屋的所有權(quán)不能移轉(zhuǎn)至丙名下而自動終止被告A有義務(wù)返還該筆價款。 (四)B房屋價款返還的懇求權(quán)根底：不當?shù)美颠€懇求權(quán)?物的返還懇求權(quán)?損害賠償懇求權(quán)? 系爭合同終止原告返還其占有的B房屋被告A返還其所獲得的價款這已經(jīng)得到了一審民事判決確實認但應(yīng)當弄清此筆價款返還的懇求權(quán)根底。換言之丁原來約定的附解除條件仍然有效它不會轉(zhuǎn)換為約定解除最終的結(jié)果是系爭合同照樣自動消滅。在系爭案件中原告丙懇求被告B房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記手續(xù)是單方面改變原來的雙方的約定即不讓系爭合同自動地當然地消滅而是繼續(xù)有效。此約定正符合附解除條件的要求而不符合約定解除的特征?！ ?售房合同書?第4條規(guī)定A在2001年12月31日未能將B房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時A應(yīng)如數(shù)退還丙所付的全部房款并作適當經(jīng)濟賠償?！ 【?售房合同書?第4條的文義分析它沒有表達下述意思：A在2001年12月31日未能將B房屋的所有權(quán)過戶到丙名下時丙“可以〞或“有權(quán)〞將售房合同解除。倘假設(shè)屬于附解除條件因系爭合同已經(jīng)終止被告A就不再負有移轉(zhuǎn)B房屋所有權(quán)的義務(wù)。假設(shè)不行使解除權(quán)仍然懇求被告A向其移轉(zhuǎn)B房屋的所有權(quán)那么應(yīng)當?shù)玫街С帧＜碅在加01年12月31日未能將B房屋的所有權(quán)過戶到丙名下原告丙自此獲得解除權(quán)。因被告A在2001年12月31日未能將B房屋的所有權(quán)過戶到丙名下條件已經(jīng)成就那么無需當事人解除合同售房合同便自此自動地、當然地終止被告A移轉(zhuǎn)B房屋所有權(quán)的義務(wù)隨之消滅因此原告丙訴請被告A立即給其房屋所有權(quán)的過戶手續(xù)沒有根據(jù)應(yīng)予駁回。 (三)?售房合同書?第4條約定的定位：附解除條件?約定解除? ?售房合同書?第4條約定：A如不能在2001年12月31日前將B房屋的戶名過到丙名下除應(yīng)如數(shù)退還丙所付全部款外還應(yīng)對丙作適當經(jīng)濟賠償。
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