【正文】 出賣人沒有按時交付商品房、或出賣人沒有按約定提供商品房質(zhì)量或者環(huán)境質(zhì)量、或出賣人不能交付商品房、或出賣人不能履行本合同約定的其他責任時均可構(gòu)成買受人解除合同退房的正當事由。
　　第164條　解除后果
　　合同解除后出賣人返還買受人已經(jīng)支付的全部項款(包括銀行貸款及公積金貸款)，并且賠償買受人的全部損失。對于延遲交付的應當支付延遲違約金，對于不能交付的還應當支付兩倍定金。
　　第22部分 退房條款
　　第165條　基本原則
　　雙方通過協(xié)議或者判決或者仲裁退房的，應當按照本部分規(guī)定的退房程序進行。雙方在計算本合同中任何一項費用或者金額時需要涉及比例計算的，均以總房價為依據(jù)。
　　第166條　退房通知
　　買受人提出退房要求的，可以通過掛號信或者傳真或者電話的形式向出賣人提出。有壹名證人(與買受人的身份關(guān)系不受限制)證明的，也應當認為買受人通過口頭提出過退房要求。
　　第167條　退房程序
　　買受人提出退房要求后15日內(nèi)，出賣人應當退還買受人已經(jīng)支付的全部房款，并且負責辦理買受人與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)，在所述手續(xù)或者文件尚未簽訂前，出賣人應當代替買受人向貸款銀行支付每月支付的本金與利息。買受人提出退房要求后，出賣人除承擔前述條款的義務外，還應當賠償買受人因請求損害賠償所支付的其他相關(guān)費用。
　　第168條　退還房款
　　出賣人應當在買受人發(fā)出退房通知后將全部購房款返還給買受人，并且辦理完畢向公積金管理機構(gòu)或者貸款銀行還款手續(xù)。如果無法辦理完成前述內(nèi)容，則自 買受人發(fā)出退房通知后第16日至買受人取得全部房款之日，出賣人應當每天向買受人支付總房款千分之一的違約金。
　　第169條　個人房款
　　出賣人在解除合同前先向買受人退還個人支付的購房款。不能支付的，則出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標準為總房價的千分之一。
　　第170條　銀行借款
　　自買受人發(fā)出要求退還房款的通知后，出賣人應當承擔買受人向銀行歸還貸款的義務，并且向買受人出示已經(jīng)向銀行還清全部貸款及利息的協(xié)議或合同。
　　第171條　借款合同
　　出賣人應當承擔要求銀行與買受人解除合同的義務，如不能解除，則由出賣人承擔向銀行歸還借款的義務。同時出賣人向買受人按日支付違約金，違約金標準為總房價的千分之一。
　　第172條　雙倍定金
　　出賣人還應當向買受人支付雙倍定金，并不影響買受人基于出賣人延遲履行合同義務而取得相應的違約金。
　　第173條　支付違約金
　　出賣人還應當根據(jù)本合同的約定向買受人支付其他各種違約金。
　　第174條　其他費用
　　出賣人支付上述錢款后，買受人有權(quán)依法或依約要求支付其他費用。出賣人還應當根據(jù)本合同的約定和事實情況賠償損失，此種損失包括但不限于各種直接損失。
　　第175條　退房責任
　　如果在 ________年________月________日無法退還房款，應雙倍返還定金。上述項目的最終還款期限為________年_____月_____日，每延遲一日，出賣人向買受人支付總房款千分之一的違約金。
　　第176條　禁止行為
　　在出賣人沒有向買受人還清上述款項前，出賣人不得將買受人已購房屋出售、轉(zhuǎn)讓、抵押給其他任何人。如有前述行為的，則視為無效。買受人依然享有本合同規(guī)定的各項權(quán)利，直至出賣人清償完畢對買受人負有的全部債務。
　　第177條　責任擔保
　　無論是否經(jīng)過訴訟或仲裁，如出賣人無法歸還房款，或賠償買受人的其他損失時，則應將尚未售出的房屋或在建工程或其他財產(chǎn)為作擔保提供給買受人。
　　第23部分 違約責任
　　第178條　責任前提
　　本合同所述內(nèi)容為對雙方在合同履行過程中權(quán)利和義務的確認，考慮到買受人在購買房屋時可能承擔的巨大風險，如出賣人不能滿足合同中某條款中規(guī)定的義務，出賣人除承擔某條款中規(guī)定的違約責任外，還應承擔本部分條款中規(guī)定的其他責任，以使買受人的權(quán)利得到充分的尊重與保護。
　　第179條　責任種類
　　買受人有權(quán)選擇適用下列一種或幾種責任，向出賣人主張權(quán)利：
　　(1)全部房款：返還買受人已經(jīng)支付的全部款項(包括銀行貸款及公積金貸款)。
　　(2)全部損失：出賣人應當根據(jù)本合同列明的內(nèi)容，賠償買受人的全部損失。
　　(3)日違約金：出賣人向買受人按日支付相當于總房價千分之一的違約金。
　　(4)雙倍定金：出賣人向買受人支付相當于雙倍定金的價款。
　　(5)權(quán)利選擇：當出賣人發(fā)生違約時，在確定責任時如果發(fā)生違約金與返還定金同時適用時，出賣人應當一并給付，
　　第180條　雙倍返還
　　考慮到買受人為購買房屋所承擔的巨大風險，如果出賣人不能如實履行義務，將給買受人造成無法彌補之損失，為此出賣人承諾，當出現(xiàn)如下情況時將除退還全部房款外，另外按日向出賣人支付相當于總房價的千分之一損失：
　　(1)土地權(quán)利瑕疵：指出賣人未根據(jù)土地出讓合同付清土地出讓金或其他相關(guān)價款。
　　(2)房屋權(quán)利瑕疵：指出賣人不能根據(jù)國內(nèi)現(xiàn)行法律取得房屋所有權(quán)證的合法證明，或者雖然取得的合法所有權(quán)，但是將這種權(quán)利抵押給其他任何第三方當事人。
　　(3)房屋質(zhì)量瑕疵：指出賣人提供的房屋不能獲得有關(guān)機構(gòu)做出的質(zhì)量優(yōu)良的等級評價。
　　(4)影響采光瑕疵：是指出賣人提供的房屋在采光方面不能保證全部南向窗戶(接受陽光一方)每日6小時的滿窗日照。
　　(5)社區(qū)社施瑕疵：是指出賣人提供的社區(qū)社施不能符合普通消費者根據(jù)其提供的廣告所產(chǎn)生的預期設(shè)想。
　　第181條　選擇權(quán)利
　　買受人有權(quán)就上述違約責任的一部分先行主張權(quán)利，一部分權(quán)利的實現(xiàn)并不表明買受人放棄其他權(quán)利，除非買受人書面同意不適用選擇條款。
　　第24部分 買受人損失
　　第182條　現(xiàn)實損失
　　買受人的損失包括但不限于以下各項現(xiàn)實損失：支付的房款、買受人貸款利息、買受人已支付房款利息、購買商品房所產(chǎn)生的交通費用、保險費用、查閱資料的費用、公證費用、誤工費用。
　　第183條　預期損失
　　買受人的損失還包括但不限于以下各項可以預見的費用：租賃其他居住地產(chǎn)生的租賃費用、因外界影響無法正常居住而外出租房的費用、商品房設(shè)備質(zhì)量造成的損失、因此可能的其他獲利機會、因房價上漲產(chǎn)生的價格損失，重新購買商品房時用于洽談合同的支出。
　　第184條　傷害損失
　　醫(yī)療費用、誤工損失。如因為出賣人提供的設(shè)備導致買受人或者其親友傷殘的應支付至少10萬元至50萬元賠償金給受害人，導致死亡的應支付300萬元賠償金給繼承人。
　　第185條　救濟費用
　　買受人因為商品房質(zhì)量、商品房面積、商品房交付時間、商品房環(huán)境向出賣人提起訴訟或者仲裁申請，出賣人應當承擔買受人的訴訟費用、仲裁費用、律師費用、鑒定費用、測量費用、評估費用。
　　第25部分 爭議與其他
　　第186條　救濟方式
　　當本合同產(chǎn)生爭議時，買受人有權(quán)選擇仲裁或訴訟。如果選擇仲裁，則仲裁管轄機構(gòu)為：北京仲裁委員會。如果選擇訴訟，則訴訟管轄地為房地產(chǎn)所在地法院。
　　第187條　訴訟仲裁
　　由于買受人在購買房屋中處于弱勢地位，而且訴訟成本相對較大，因此買受人如果就退房提出訴訟或仲裁，可以先就定金或違約金或全部房款或部分房款或其他損失提出，如果法院判決出賣人應當退還上述訴訟請求的任何部分，則出賣人在收到此判決書后不但應當退還定金，而且還應當退還全部房款。
　　第188條　通知方式
　　買受人的關(guān)于主體資格、房屋設(shè)計、重大質(zhì)量事件、室內(nèi)任何長度或高度尺寸的任何變化均為合同的變更。等變更應當以書面形式在事件或者行為發(fā)生之日3日內(nèi)以掛號郵件送達或者親自送達。出賣人應當以書面形式通知任何變動情況，沒有買受人的書面簽字認同，此變動不對買受人產(chǎn)生任何效力。如由此變動給買受人造成損失，則出賣人應當承擔全部責任。如果買受人不同意上述變化，則有權(quán)解除本合同，出賣人應當于3日內(nèi)退還全部已經(jīng)支付的房款。買受人也可暫不解除本合同，要求出賣人按原合同交付房屋，出賣人不能按照原合同交付的，則每天向買受人支付相當總房價千分之一違約金直到合同解除。
　　第189條　證明原則
　　鑒于出賣人在購買過程中處于優(yōu)勢地位，而且由于出賣人保存于房屋建筑所需要的全部設(shè)計施工等文件，而買受人無法取得此類文件，故則雙方發(fā)生爭議時，應當由出賣人負責證明自己沒有過錯或者沒有違約，不能證明的則視為買受人有過錯或者有違約行為。
　　第190條　證明責任
　　買受人在向出賣人主張權(quán)利時，出賣人有證明買受人已經(jīng)放棄權(quán)利要求的義務，如果出賣人無法證明買受人曾經(jīng)書面放棄過權(quán)利，則認為買受人主張過此等權(quán)利。買受人有權(quán)先就證明責任向出賣人提起訴訟，出賣人應當根據(jù)買受人的要求提供證據(jù)、文件或其他信息。
　　第191條　民間仲裁
　　考慮到正式訴訟及仲裁可能會產(chǎn)生較大的費用，而某些問題可能無須復雜的法律知識僅憑常識即可做出判斷，出賣人與買受人在產(chǎn)生爭議時可以先就某些問題自愿選擇民間人士進行仲裁，選擇的方式為雙方共同于某時某地隨機邀請三位人士，在雙方陳述各自觀點后由此三人迅速做出書面裁決。雙方應當尊重此裁決的效力，并且自愿予以履行。考慮到此裁決可能不具備強制執(zhí)行效力，但可作為有效證據(jù)在未來的訴訟或仲裁中加以使用。
　　第192條　適用法律
　　如果中央政府或者北京地方政府具有立法資格的機構(gòu)頒布新法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范、標準，買受人有權(quán)進行選擇，如果出賣人需要適用或者必須適用的，應當將法律文本提供給買受人，并將復印件交付買受人。本合同在適用標準時，使用最優(yōu)、最高或者最嚴等含義，均是指最有利于買受人的標準，如雙方發(fā)生爭議，則由買受人確定適用標準。
　　第193條　法律沖突
　　在本合同履行過程中，如各種相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范、標準之間有沖突之處，買受人有權(quán)選擇適用條款。如果新法律規(guī)章中規(guī)定過去的法律或者法規(guī)失效，而買受人認為應當選擇過去的法律或者法規(guī)時，則應當適用于過去的法律或者法規(guī)，除非買受人認為這種適用對自己不利。
　　第194條　合同解釋
　　本合同與《商品房買賣合同》有同等效力，如條款之間有不同含義，則由買受人決定適用何種條款。如本合同條款中存有缺、錯字，則由買受人進行更正解釋。本合同及其他相關(guān)文件均使用漢語，文字為中央政府頒布使用的現(xiàn)行簡化漢字。其他語言的文本僅作為參考，如需變更語言，需經(jīng)當事人雙方書面同意。
　　第195條　合同數(shù)量
　　考慮到本合同在未來數(shù)十年內(nèi)將作為買受人獲得房屋所有權(quán)的合法證明，因此合同數(shù)量將不同于一般情況，共計1式9份，雙方各執(zhí)3份，買受人貸款銀行1份(如有多家貸款銀行則每個銀行1份)，保險公司1份，權(quán)屬登記機構(gòu)1份。
　　第196條　合同生效
　　買受人與出賣人或出賣人的代理人共同簽字后生效?？紤]到合同將首先由買受人簽字，而后由出賣人最后蓋章，此前全部合同均由出賣人保存，因此合同簽訂后出賣人應當向買受人提供一份由代理人簽字的復印件，待全部合同原件簽字或蓋章后，出賣人應當承諾負有將合同原件交付給買受人的義務。如果出賣人最終提供的合同原件與簽字復印件不一致，則全部合同無效(除非得到買受人的重新認可)。
　　第26部分 合同附件
　　第197條　雙方資料
　　出賣人資料包括：出賣人營業(yè)執(zhí)照、出賣人資質(zhì)證、出賣人代理人身份證。買受人資料包括：買受人身份證復印件，其他代理人身份證復印件。
　　第198條　許可文件復印件
　　市政府立項證明、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證(包括附圖)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、房屋銷售許可證、開工證。入住時交付：房屋竣工驗收報告、商品房使用說明書、商品房質(zhì)量保證書。
　　第199條　技術(shù)文件復印件
　　商品房平面圖、電氣平面圖、供水平面圖、供暖平面圖、其他線路平面圖、裝修平面圖、細部施工圖。
　　第200條　上述及其他文件，如果需要確定買受人是否收到，則以買受人提供的收據(jù)為依據(jù)。對于買受人提交的文件，如果在買受人發(fā)出通知后10天內(nèi)，出賣人沒有向買受人發(fā)出沒有收到文件的聲明，則視為出賣人已經(jīng)收到。
　　第27部分 法律法規(guī)及標準
　　第201條　基本權(quán)利
　　中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國繼承法、中華人民共和國婚姻法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國保險法、中華人民共和國消費者權(quán)益保護法、中華人民共和國廣告法。
　　第202條　其他權(quán)利
　　中華人民共和國土地法及實施細則、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、北京市實施《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》辦法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、權(quán)屬登記管理辦法、房地產(chǎn)經(jīng)營管理條例、商品房銷售管理法、中華人民共和國規(guī)劃法、北京城市規(guī)劃條例、中華人民共和國建筑法、北京市建筑市場管理條例、中華人民共和國城市商品房預售管理辦法、北京市內(nèi)銷商品房管理暫行規(guī)定(95418)、中華人民共和國防震減災法、中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、北京市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例。
　　第203條　質(zhì)量面積：中華人民共和國建設(shè)工程質(zhì)量管理條例、建筑質(zhì)量管理條例、北京市建筑質(zhì)量管理條例、地震安全性評價管理條例、建設(shè)部《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986 120xx)、建設(shè)部《房產(chǎn)圖圖式》(GB17986 220xx)、《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》、《北京房地產(chǎn)測繪細則》。
　　第204條　相關(guān)技術(shù)規(guī)范
　　(1)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180)。
　　(2)住宅設(shè)計規(guī)范(GB500961999)。
　　(3)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GBJ16)。
　　(4)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50045)。
　　(5)民用建筑設(shè)計通則(JGJ37)。
　　(6)民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范(GBJ118)。
　　(7)民用建筑照明設(shè)計規(guī)范(GBJ133)。
　　(8)民用建筑節(jié)能設(shè)計標準(采暖居住建筑部分)(JGJ26)。
　　(9)建筑給排水設(shè)計規(guī)范(GBJ15)。
　　(10)采暖通風和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范(GBJ19)。
　　(11)城鎮(zhèn)燃氣設(shè)計規(guī)范(GB50028)。
　　(12)方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設(shè)計規(guī)范(JGJ50)。
　　(13)民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范(BG50176)。
　　(14)汽車庫建筑設(shè)計規(guī)范(JGJ100)。
　　(15)建設(shè)部等機構(gòu)頒發(fā)的其他建筑裝修類規(guī)范及驗收標準。
　　附件(略)
無產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范本二　　商品房買賣合同說明
　　簽約之前，買受人應當仔細閱讀本合同全部條款，與出賣人充分協(xié)商，對合同條款及用詞理解不一致的，應當協(xié)商達成一致意見，必要時可在合同中對其進行明確約