【正文】 城市土地市場已經(jīng)形成較為飽和的局面。因此，投資者正逐步由城市轉向城市郊區(qū)，進而是廣大的農村低廉的土地。三．農民普遍最關心農村宅基地流轉其實農民更熱衷于關注農村村民宅基地的流轉，這是因為盡管鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共實施和公益事業(yè)用地是為了廣大農民群眾服務的，但它的用途和使用權一般來說不會發(fā)生較大的變動，農民對此的關注并不是很密切；對于企業(yè)的用地，在改革初期一般是無償?shù)?，其后，隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所掌管的土地越來越少和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的日益民營化改革，如今鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)要獲得土地使用權必須是有償?shù)?。一般來說，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)所占的集體土地數(shù)量是相當大的，在管理上也不是很規(guī)范，其對農民利益的影響應該說是比較大的，但由于企業(yè)用地與農民沒有很直接的利益關系，因此，農民對企業(yè)用地的關注強度至少低于他們對自己承包地的關注。農民宅基地私有的觀念在農村已根深蒂固，有的農民甚至把自家的宅基地視為“祖?zhèn)骷覙I(yè)”、私有財產(chǎn)，尤其是在城鄉(xiāng)結合部一帶，農民房屋的出租占了宅基地使用權流轉的很大比重；相比農民的承包地和企事業(yè)用地，特別是從農村自身利益的角度來看，農民更關心的還是宅基地的流轉問題。農民的宅基地與農業(yè)的承包地都是農民非常關心的問題，因為它們有很多的相同之處。首先，它們都屬于集體土地；其次，兩者的使用權獲取均是無償?shù)?，盡管農民對自己的宅基地要繳納宅基地使用費，但此費用比起國有土地使用權的獲取代價要低得多，可以看成是無償獲??；第三，使用權的主體具有特定性，集體土地使用權的主體主要是農村的集體組織和農業(yè)集體經(jīng)濟組織的內部成員，但如果是使用權發(fā)生流轉就要另當別論了；第四，宅基地或承包地使用權的行使均受到較多的限制，這也是我國保護土地資源所必需的。例如，我國的《土地管理法》規(guī)定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。但農民宅基地與農業(yè)的承包地在很多方面仍有不同。1．土地使用權的獲得方式不同。農業(yè)承包地一般是農村實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任之后由農業(yè)集體按一定方式分配而來的；而農民宅基地的來源相對來說就要復雜得多了，有法定批準的，有通過置換得來的，有祖輩遺留下來的，等等。2．對土地使用權的處置權限不同。我國的《憲法》和《土地管理法》都規(guī)定：“土地使用權可以轉讓”，但這實際上主要是針對國有土地而言的，因為《土地管理法》同時還規(guī)定：“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設”。然而，在實踐中，由于農村內部結構的調整，農地使用權的流轉已經(jīng)非常普遍，且我國《土地承包法》的頒布也給予了土地流轉一定的法律保障；而宅基地使用權按法律的規(guī)定是不能流轉的?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地”，并且“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”，可見宅基地的流轉是不合法的；但從現(xiàn)實中看，農民宅基地流轉的情況已是司空見慣的事情。四．加強農村宅基地流轉管理的思考就目前不規(guī)范的宅基地使用權流轉現(xiàn)狀來看，為了保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展，切實保障農民的合法權益，提高宅基地的配置效率和集約利用程度，就必須探索與市場經(jīng)濟相適應的農村宅基地管理和有償流轉的相關對策。1．提高農民對農村宅基地流轉的思想認識從社會主義市場經(jīng)濟的基本要求和發(fā)展的必然趨勢看，集體建設用地流轉是整個建設用地市場的有機組成部分，而宅基地的流轉是集體建設用地流轉市場的重中之重，一定要將其融入社會主義市場經(jīng)濟中。同時，在不改變集體土地所有權性質的前提下也應該允許出租、轉讓集體土地使用權用于農業(yè)生產(chǎn)或非農建設。只有允許集體土地流轉，賦予其資產(chǎn)內涵，農民才會認識到土地價值，才會更加珍惜手中的土地；此外，只有允許集體土地流轉，也才能使其具備有利盤活、高效使用的前提條件，發(fā)揮更大的經(jīng)濟效益。因此，要加強農民對集體土地流轉的認識，加大宣傳力度，讓農民深刻認識到“房地一體主義”這一基本原則以及其他土地(流轉)常識。如今城鄉(xiāng)結合部的農民在進行其房產(chǎn)交易的同時，他們并不知道自己的宅基地也隨著在交易，只認為這樣可以增加自己的收入。這是因為農民是典型的“經(jīng)濟人”，追求的是經(jīng)濟利益最大化，所以其行為方式往往受到經(jīng)濟利益的驅動，這也是城鄉(xiāng)結合部土地市場如此混亂的重要原因之一。2．盡快著手和加強宅基地確權登記發(fā)證工作，明晰宅基地產(chǎn)權產(chǎn)權明晰是流轉的前提。應加強宅基地的登記工作，依法確定宅基地的權屬范圍，明晰宅基地使用權的產(chǎn)權主體，保障交易的安全性，做好流轉的管理。在具體的登記過程中，要加強登記的規(guī)范化建設，特別是在“一戶多宅”和超標準面積的處理上，要依法進行，堅持“一戶一宅，面積法定”的原則，針對不同的情況采取不同的措施。3．建立和完善農村特別是城郊集體建設用地流轉的法律法規(guī)我國現(xiàn)行《土地管理法》中只是簡單規(guī)定“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設……”。這一規(guī)定隨著時代的進步，其操作性已逐漸變弱，且很難適應經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，特別是適應即將實施農村城市化的地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展需要。在一些發(fā)達地區(qū)的城市郊區(qū)，如北京市近郊的一些農民已經(jīng)把原來自己經(jīng)營的土地租給外來的從事農業(yè)生產(chǎn)的勞動者耕種，至于收成如何他們并不在意，因為其主要的甚至全部的收入均來自第一產(chǎn)業(yè)以外的其他產(chǎn)業(yè)，農業(yè)倒成了他們的“副業(yè)”，或者是賠本的買賣，只是國家分配的任務不得不完成而已。因此，針對目前集體建設用地流轉日益增多的現(xiàn)狀，各地有關部門應該盡快出臺配套的政策性文件、法規(guī)，引導和規(guī)范城鄉(xiāng)結合部的集體非農建設用地的流轉行為，不能只是一味查堵，應結合實際情況，采取有效措施在流轉活躍的地區(qū)先行試點，待取得成功后，逐步推廣。4．促進農民宅基地使用權的合理流轉，確保流轉收益分配的公平和公正在上述條件基本成熟后，允許將宅基地連同地上建筑物優(yōu)先轉讓給符合宅基地申請條件的農戶，也可以轉讓給其他農民，而流轉收益則主要歸原使用者所有。農民宅基地實際占用面積超過規(guī)定標準的部分，在土地流轉后應將超占部分按規(guī)定全部上交，以切實保護土地所有者和使用者的土地收益。宅基地流轉不改變用途的，地方政府不應收取土地收益；改變用途增值的，建議地方政府收取的土地收益最高不要超過土地收益的10%，當然，最好免收土地收益，以支持當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。五．對農村宅基地流轉的建議與對策既要盤活農村的房產(chǎn)，又要防止出現(xiàn)私人大莊園。在一定時期里，法律應規(guī)定每戶城市居民只能購買一所農舍。法律還應根據(jù)農舍周邊環(huán)境規(guī)定農舍實際院落的大??；山區(qū)的院落與平原上的院落應該有所不同。法律還應該規(guī)定，山區(qū)私人院落的林地應允許游人進入，但不允許打獵。有關這方面的法律應該隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷修改。農村宅基地的交易還應符合政府的土地利用規(guī)劃。土地利用規(guī)劃應體現(xiàn)節(jié)約土地資源和保護耕地的原則。現(xiàn)在我國農村的建設用地總規(guī)模已經(jīng)超過了城市建成區(qū)的面積，其中主要是農民住房占地和村莊內的空閑地。要通過村莊整治、合并和搬遷，使農村建設用地總規(guī)模得以減少。宅基地的交易必須服從這一節(jié)約土地資源的要求。政府對農村宅基地的使用要作出規(guī)劃，只有符合規(guī)劃的宅基地才可以交易。要解決杜絕把耕地轉為宅基地再行出售的做法?？梢哉魇照亓鬓D稅，用稅收收入建立村莊整治基金，為農村建設開辟新的資金來源。在經(jīng)濟利益、城鄉(xiāng)居民利益互補以及景觀優(yōu)勢等因素的共同驅動下，宅基地管理措施應當采取疏導方式而非強堵手段，通過土地管理制度改革，依法準許宅基地入市，制定宅基地流轉制度，建立合理健康的農村宅基地流轉市場，徹底打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機制，推動城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展，保護農民利益。因此，建議：1．設計符合我國現(xiàn)實農村國情的宅基地流轉的法律制度農村宅基地是我國八億農民安身立命之基礎，事關農民的切身利益、農村社會的穩(wěn)定以及農業(yè)的發(fā)展，設計一個既符合我國現(xiàn)實農村國情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。農村宅基地上的房屋所有權可以轉讓，意味著宅基地使用權也可以轉讓。因為“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則。１９９０年國務院批轉《國家土地管理局關于加強農村宅基地管理工作請示的通知》，為逐步推進農村住宅商品化，鼓勵農民原地或異地購買商品房，以及對村鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設奠定了良好理論基礎。建立宅基地流轉法律制度，其核心內容是，在保持農村宅基地集體所有的基礎上，政府取消原有的限制農村宅基地流轉的相關規(guī)定，對手續(xù)齊備、建造合法的農村宅基地及其地上房屋，頒發(fā)《集體土地使用證》、《房屋產(chǎn)權證》等證書，允許農村宅基地進入土地交易市場，和城市商品房、房改房一樣，合法上市轉讓。2．做好農村宅基地流轉的基礎性工作。當前，要加強有關農村土地、住宅建設的法律法規(guī)宣傳，公開審批登記手續(xù)，公開收費標準，對符合政策規(guī)定的農民現(xiàn)有宅基地和房屋發(fā)放土地使用權證和房產(chǎn)證，明確農民資產(chǎn)產(chǎn)權和住宅個人財產(chǎn)權，讓農民知道房屋財產(chǎn)有法可依，有章可循。3．制定宅基地流轉的“放開”政策。在相關法律正式出臺之前，地方農村宅基地上市流轉可先實行 “放開”政策。允許農村宅基地向本集體經(jīng)濟組織內部或者本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內的符合申請宅基地條件的人員，或者外地來此長期從事農業(yè)生產(chǎn)的準備在此定居住的人員出租或出賣。其租賃或購買農村宅基地價格由雙方協(xié)商確定，由市場機制調節(jié)，與現(xiàn)有的國有土地交易市場逐步接軌，以真正體現(xiàn)農村土地的市場價值。4．積極穩(wěn)妥地開展宅基地上房屋的他項權利登記。一般農民最大一筆財產(chǎn)，即是宅基地上的房屋。如何把其潛在價值變成擴大生產(chǎn)的貨幣價值，解決農民發(fā)展經(jīng)濟資金不足的問題，重要途徑就是將其宅基地上的房屋抵押貸款。這與擔保法中“為促進資金融通和商品流通，保障債權的實現(xiàn)，發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟”的立法精神是一致的，應當予以支持。為此，要做好房屋權屬登記工作；房屋他項權利登記應采用登記要件主義，要增加必要的登記收件，如要求土地所有者提供同意抵押的證明等。這樣可以最大限度地保證抵押安全，防止出現(xiàn)糾紛。此外，宅基地上房屋他項權登記要盡可能降低收費標準，切實減輕農民負擔。5．建立合理的宅基地分配機制。對于新增宅基地可以設計不按戶限定標準，而是規(guī)定人均面積上限，超出部分根據(jù)有待建立的農村宅基地價格體系規(guī)定的地價購買。宅基地流轉過程中獲得的收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應當在國家和集體經(jīng)濟組織和原宅基地使用者之間進行合理分配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。6．整理農村宅基地。清理空置住宅，“一戶多宅”和閑置宅基地。全面開展宅基地登記發(fā)證工作，界定宅基地邊界和產(chǎn)權，為宅基地市場提供基礎條件，鼓勵農民向住宅小區(qū)集中，提高土地利用效率。7．結合村鎮(zhèn)規(guī)劃，合理組織宅基地布局。許多宅基地布局雜亂無章，零星分散，土地浪費和亂占現(xiàn)象嚴重，應當鼓勵農民建樓房，配套的宅基地面積上限應作相應調整。實行宅基地有償使用制度，便于對村莊統(tǒng)一規(guī)劃、加強管理，改變村落破舊零亂的面貌。8．明確宅基地合法流轉范圍。明確農民宅基地的使用權究竟是債權還是物權。如果是債權，永遠處于發(fā)包、承包的關系上，是不能流轉的，使用者無權抵押。如果是物權，則可以流轉，要真正保護農民的利益，就要明確其為物權，承認宅基地入市經(jīng)營。宅基地的所有權仍然屬于集體，但是合法使用者享有租賃權和收益權，可以將農宅入市買賣租賃。農村村民出賣、出租房屋后，不得重新申請宅基地。9．建立規(guī)范的宅基地流轉制度。合理的農村宅基地流轉制度包括農村宅基地流轉形式、程序及具體登記、管理措施等的具體規(guī)定。．建立規(guī)范、有序的農村宅基地市場。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，土地要素市場也從無到有逐步建立起來，初步形成了土地市場體系的框架，但是對于農村宅基地市場方面卻是一片空白。在新的形勢下，特別是在人地矛盾日益加劇的今天，要完善社會主義市場體系，協(xié)調大量潛在宅基地供需，合理利用土地就必須改變農村宅基地的無償使用制度，建立起規(guī)范、有序的農村宅基地市場，要以體現(xiàn)宅基地區(qū)位環(huán)境質量的差異性為核心，形成合理的價格體系，使價格在農村宅基地的有效配置中發(fā)揮基礎性作用。