【正文】 民的進城顧慮，一次性貨幣補償無法保障農(nóng)民持久增收等，農(nóng)民潛在利益受損。第四，集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后監(jiān)管機制缺失。集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)后，集體經(jīng)濟組織獲得土地收益后便不再關(guān)心土地開發(fā)經(jīng)營情況，基層國土部門負(fù)責(zé)監(jiān)察用地項目建設(shè)是否違規(guī)占用農(nóng)地，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)核查用地項目建設(shè)是否落實規(guī)劃，而用地項目建設(shè)開竣工時間、項目驗收后經(jīng)營用途、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等都無人監(jiān)管。一旦用地企業(yè)閑置流入土地、開發(fā)低密度別墅式酒店變相出賣、改擴建原有建筑，將缺少相關(guān)部門及時管控。當(dāng)前，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市還處于探索階段，基層政府各部門管理權(quán)責(zé)不清晰，加之用地企業(yè)經(jīng)營行為較為隱蔽，監(jiān)管難度大，集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后監(jiān)管缺位。第一，集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押融資困難。一是提供抵押融資服務(wù)金融機構(gòu)少，融資渠道單一。目前，除成都農(nóng)商銀行、村鎮(zhèn)銀行和小額信貸公司外，其他金融機構(gòu)均不受理集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。二是抵押貸款額度小、利息高。成都農(nóng)商銀行規(guī)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款率為60%，貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮30%，明顯低于國有建設(shè)用地貸款率而高于其貸款利率。三是抵押貸款程序煩瑣、周期長，以至于個別在建項目選擇高利貸來彌補資金缺口。目前，我國《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》均未設(shè)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押權(quán)能，金融機構(gòu)受理土地抵押貸款業(yè)務(wù)除承擔(dān)正常的信貸風(fēng)險外還需要分擔(dān)政策風(fēng)險和市場風(fēng)險，這是集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押融資困難的直接原因。第二，農(nóng)村三大規(guī)劃編制滯后且銜接度不高。目前，成都市土地利用總體規(guī)劃編制到村組；城鄉(xiāng)規(guī)劃覆蓋到重點鎮(zhèn)，但一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組的控制性詳細(xì)規(guī)劃基本處于空白，集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃條件缺失；除城郊鎮(zhèn)、旅游特色鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢較突出鄉(xiāng)鎮(zhèn)外，產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃普遍滯后，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)布局隨意，功能分區(qū)不合理，三產(chǎn)聯(lián)動難度大，區(qū)域整體效益低；各項規(guī)劃融合度不高、銜接不緊密，制約社會資金投資開發(fā)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的積極性。究其原因，經(jīng)濟發(fā)展不足，基層政府規(guī)劃意識淡薄，對規(guī)劃重視不夠，財政投入不足，規(guī)劃人才缺失等，都直接影響了農(nóng)村三大規(guī)劃的編制進度和融合程度。第三，農(nóng)村征地制度改革進程緩慢。征地制度改革和推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市是一枚硬幣的兩個面，征地范圍直接影響集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍。但由于公共利益尚未明確界定，縮小征地范圍改革推行困難，政府征收土地除保障公共服務(wù)與管理、交通運輸、保障性住房等公益性用地外，還需要滿足商業(yè)、服務(wù)業(yè)、工礦倉儲等經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地需求。征地制度改革進程緩慢導(dǎo)致集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市空間被壓縮。第四，土地綜合整治節(jié)余指標(biāo)落地使用不暢。土地綜合整治是集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前置環(huán)節(jié)，從立項到驗收一般需要2―3年，時間周期長，資金需求量大。期間，整理出來的建設(shè)用地指標(biāo)只能在拆舊區(qū)全部驗收合格后落地使用，實施主體無法通過指標(biāo)分期流轉(zhuǎn)或使用回籠資金，項目后期資金缺口大。禁止分期使用指標(biāo)雖然能夠防止投資者違反合同中止土地綜合整治項目，最大限度維護農(nóng)民利益，但也間接提高了社會資金準(zhǔn)入門檻。另外，農(nóng)民集中建房整理項目節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)使用辦法尚未出臺，部分已經(jīng)驗收合格指標(biāo)還無法正常落地。四、推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市對策建議推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，不僅要注意土地流轉(zhuǎn)系統(tǒng)自身的健全和完備，還要注重與其他改革的協(xié)調(diào)和配套，以提高改革的系統(tǒng)性和完整性。 第一，構(gòu)建與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相適宜的法制環(huán)境。一是及時評估郫縣作為集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革試點成果，梳理現(xiàn)行法律制度與之相悖的規(guī)定并通過相關(guān)程序和有關(guān)部門提請全國人大及其常務(wù)委員會修正。例如，修正《土地管理法》第43條和第63條，允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、出租或入股等方式直接入市；修改《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條，設(shè)定集體經(jīng)營性建設(shè)用地抵押權(quán)能；刪除《城市房地產(chǎn)管理法》第9條相關(guān)規(guī)定等。二是完善集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)立法，建立完整的法律規(guī)范體系，讓集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市流轉(zhuǎn)在規(guī)范的法制軌道上運行。三是盡快出臺全國性規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法，為入市提供政策依據(jù)。第二，建立與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相適應(yīng)的產(chǎn)權(quán)制度。一是推進集體經(jīng)營性建設(shè)用地確權(quán)頒證。根據(jù)國家法律政策和地區(qū)實際，重新界定集體經(jīng)營性建設(shè)用地概念內(nèi)涵和入市范圍，依據(jù)最新土地調(diào)查成果、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，清理和實測集體經(jīng)營性建設(shè)用地，嚴(yán)格確權(quán)到村組集體經(jīng)濟組織。二是股權(quán)量化。在確權(quán)基礎(chǔ)上，引導(dǎo)村組集體經(jīng)濟組織對包括集體經(jīng)營性建設(shè)用地在內(nèi)的集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資、股份量化，成立具有股份合作性質(zhì)、法人實體地位的新型集體經(jīng)濟組織，行使集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)和使用權(quán)。第一，規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市集體決策程序。根據(jù)市場經(jīng)濟運行和鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu)改革要求，引導(dǎo)村組集體經(jīng)濟組織按照“宣傳動員、征求意見、形成方案、民主決議、公示監(jiān)督”的決策程序，組織集體經(jīng)濟組織成員參與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市各項事務(wù)決策，嚴(yán)格實行經(jīng)2/3以上成員或成員代表同意便可形成決議的決策制度，降低因部分成員不合理要求影響集體決議形成進程的風(fēng)險。第二，建立集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格體系。參照國有建設(shè)用地價格評估制度，制定省級統(tǒng)一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地價格評估規(guī)程，分別建立土地實物價格和指標(biāo)價格評估體系；采取邀標(biāo)形式，確定有資質(zhì)的土地評估公司分別制定零星和集中地塊不同用途宗地的基準(zhǔn)地價，定期更新并予以公示；建立價格備案制度，集體經(jīng)營性建設(shè)用地成交后，交易主體及時提交成交價格，確保地塊成交價格不低于政府最低保護價。第三，合理分配集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益。一是完善國家與集體收益分配機制。建議市級政府向省級、國家爭取設(shè)立集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市相關(guān)稅費的政策支持，使各基層政府收取基礎(chǔ)配套設(shè)施費、土地增值收益調(diào)節(jié)金、土地使用稅等稅費有法可依。二是健全集體經(jīng)濟組織內(nèi)部收益分配機制。制定集體經(jīng)濟組織內(nèi)部收益分配參考比例，保障一定資金用于擴大再生產(chǎn)和村莊維護建設(shè)支出；拓展集體成員收益分配方式，綜合考慮農(nóng)民居住、就業(yè)等情況，以現(xiàn)金分配、物業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)支持等多渠道增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。第四，健全集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市供后監(jiān)管制度。由國土、房管部門會同工商、稅務(wù)、規(guī)劃等部門以及流出土地村集體代表共同建立供后監(jiān)管組織，明確各主體責(zé)權(quán)，統(tǒng)一工作流程，實行用地項目開竣工巡查制度，核查出讓合同約定條款落實情況。制定違規(guī)用地行為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和處理辦法，明確不同用地項目建設(shè)延期開竣工具體期限，制定開竣工延期處理辦法；規(guī)范用地企業(yè)申請更改土地用途管理，對違反土地用途管理行為采取罰款、責(zé)令整改或退還土地等處罰措施；設(shè)置集體經(jīng)營性建設(shè)用地供后閑置認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，制定土地閑置費收取和閑置土地收回處理辦法等。第一，創(chuàng)新集體經(jīng)營性建設(shè)用地融資的支持方式。一是建立政府風(fēng)險分擔(dān)機制。由政府出資組建國有擔(dān)保公司，根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地價值評估結(jié)果，為土地使用者向銀行申請貸款提供擔(dān)保，分擔(dān)金融機構(gòu)的政策和市場風(fēng)險。二是財政支持農(nóng)村金融改革。采取財政補貼或財政性存款等方式引導(dǎo)和激勵金融機構(gòu)向農(nóng)村地區(qū)延生營業(yè)網(wǎng)點，擴大金融服務(wù)范圍。三是完善信用制度建設(shè)。對土地使用者開展信用評級，補充信用信息數(shù)據(jù)庫，為土地抵押貸款提供信用支持。第二，完善和優(yōu)化農(nóng)村三大規(guī)劃。設(shè)立各級政府財政專項資金，統(tǒng)籌用于農(nóng)村三大規(guī)劃編制和實施，為實現(xiàn)規(guī)劃“全覆蓋”提供財力支撐；擴大鄉(xiāng)村規(guī)劃師制度推行范圍，選拔和任命更多鄉(xiāng)村規(guī)劃師為鎮(zhèn)政府履行規(guī)劃管理職能提供業(yè)務(wù)指導(dǎo)和技術(shù)支持，保障農(nóng)村三大規(guī)劃的人才支撐；確立農(nóng)村整體規(guī)劃和各項規(guī)劃目標(biāo)，統(tǒng)籌制定農(nóng)村各項規(guī)劃編制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)與對接，實現(xiàn)“三規(guī)合一”。第三，協(xié)同推進農(nóng)村土地征收制度改革。在綜合考慮地區(qū)發(fā)展、人均收入、物價水平等情況基礎(chǔ)上，參考土地直接入市的收益分配比例和方式，合理制定城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)外不同用途土地征收補償標(biāo)準(zhǔn)，嘗試采取留地、留物業(yè)等方式提高失地農(nóng)民生活水平，解決好住房、社保、就業(yè)等問題，平衡征地與直接入市的利益補償水平；明確界定公益性與非公益性的內(nèi)涵，確定政府征地范圍，嚴(yán)格實施城鄉(xiāng)規(guī)劃，逐步開放城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體經(jīng)營性建設(shè)用地直接入市，縮小征地范圍。第四，探索建設(shè)用地指標(biāo)落地使用新辦法。一是放寬城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項目建設(shè)用地使用政策，在拆舊區(qū)整理項目分期驗收合格后，允許實施主體使用一定比例的建新指標(biāo)，指標(biāo)流轉(zhuǎn)或使用收益用于項目后期投資，以緩解實施主體資金壓力。二是盡快研究出臺農(nóng)民集中建房整理項目節(jié)余建設(shè)用地指標(biāo)使用辦法，允許指標(biāo)交易或使用突破鎮(zhèn)域范圍，實現(xiàn)城鄉(xiāng)土地資源在更大范圍內(nèi)統(tǒng)籌使用。第五篇：開發(fā)區(qū)建設(shè)用地控制指標(biāo)實施細(xì)則(試行)》(河北七部門聯(lián)合發(fā)文優(yōu)化開發(fā)區(qū)用地結(jié)構(gòu)新建項目用地須符合“六杠杠”來源:國土資源報作者:許光輝發(fā)布時間:20150629閱讀次數(shù):49近日，河北省國土資源、住建等7部門聯(lián)合印發(fā)《開發(fā)區(qū)建設(shè)用地控制指標(biāo)實施細(xì)則（試行）》（以下簡稱《細(xì)則》），提出建立土地利用規(guī)劃調(diào)劑制度，要求工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合6項控制指標(biāo)?！都?xì)則》規(guī)定，開發(fā)區(qū)要統(tǒng)籌安排各類用地，優(yōu)化用地布局，大幅增加產(chǎn)業(yè)用地比例。工業(yè)、倉儲等生產(chǎn)設(shè)施用地比例，居住和服務(wù)依托城鎮(zhèn)的開發(fā)區(qū)不得低于70%，獨立開發(fā)區(qū)不得低于60%。交通設(shè)施用地比例原則上不得高于10%、綠地與廣場用地比例不得高于10%。新建工業(yè)項目建設(shè)用地必須同時符合投資強度、畝均稅收、容積率、建筑系數(shù)、行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比重、綠地率6項控制性指標(biāo)。對國家級、省級開發(fā)區(qū)新建工業(yè)項目按土地等別明確不同投資強度和畝均稅收標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)廠房、工業(yè)項目的建筑系數(shù)應(yīng)不低于40%，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%，綠地率不得超過15%?！都?xì)則》提出，在簽訂土地出讓（租賃）合同時，必須明確約定土地利用控制性指標(biāo)要求及違規(guī)違約責(zé)任。開發(fā)區(qū)管委會要組織國土、發(fā)改、工信、規(guī)劃建設(shè)等部門按照各自職責(zé)，開展以入?yún)^(qū)協(xié)議、出讓（租賃）合同履行情況為主要內(nèi)容的建設(shè)項目用地綜合監(jiān)管及竣工核驗工作。對未通過達(dá)產(chǎn)驗收的，開發(fā)區(qū)管委會及相關(guān)部門要責(zé)令企業(yè)限期整改，整改期限最長不超過１年。逾期仍未通過達(dá)產(chǎn)驗收的，解除土地出讓（租賃）合同，收回全部或部分建設(shè)用地使用權(quán)。