中領(lǐng)商學(xué)院簡介-資料下載頁
2025-11-06 12:23本頁面
【正文】 位。有人士分析最具上漲潛力的十大城市，第一位就是濟(jì)南。歷史形成的濟(jì)南土地出讓價格的低廉，使得濟(jì)南這一東部發(fā)達(dá)省份的城市房價位于全國三線城市的水平。包括住宅與商業(yè)物業(yè)的升值空間巨大也是自然的。房價收入比實際我們沒有可參考的模型。歐美的收入完全公開，我們不行。歐美已經(jīng)基本完成了城市化進(jìn)程，我們差的很遠(yuǎn)。歐美的人口增長很小，我們不是。那么急速擴(kuò)張的城市，收入水平差距甚大。比如北京，有很多最低收入人群僅僅能滿足吃飯，比如800元。如果房價適應(yīng)的是800元的人群，那么這個城市所有土地都建上商品房也不夠。居住成本的低廉，會造成城市人口的超高速暴漲，這是城市的災(zāi)難。而城市住房占用的土地，只來自于拆遷改造騰退。過低的補(bǔ)償?shù)谝恍胁煌ǎ诙鞘性凶畹褪杖肴巳旱母脑焐壱簿统闪藷o緣之木。而土地是不能繼續(xù)擴(kuò)大占用范圍的。人人買的起房的夢想在錯誤的概念下 所支撐的人人買的起房只能是夢想那么，市場和政策轉(zhuǎn)向租賃房，消費轉(zhuǎn)向租賃房也就成了必然。只是，這個觀念的轉(zhuǎn)變是要時日的，也需要輿論的爭取引導(dǎo)。但是更需要房地產(chǎn)真相的公開化，而不是目前的妖魔化。穩(wěn)定的政策帶來的穩(wěn)定投資預(yù)期才是最主要的。2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，%。其中，商品住宅投資25619億元，%；辦公樓投資1378億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資4172億元，%。2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，%，其中，商品住宅投資13692億元，%，%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，%。而目前的生產(chǎn)能力，在城市化高速推進(jìn)，每年新增城市人口達(dá)到1500萬至1800萬的情況下，真實的生產(chǎn)量只能達(dá)到500萬至1000萬套之間。對于城市原戶籍人口的住房改善升級與分戶、新增城市人口的基本需求來說相當(dāng)長的時間內(nèi)一直將維持供不應(yīng)求的形勢。這是我們的國情決定的。尤其是土地資源奇缺、工業(yè)生產(chǎn)與鐵公基高速發(fā)展的東部城市，用地矛盾一直將維持用地遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需求的形勢。那么挖掘城市既有建設(shè)用地，才是唯一的出路。只有鼓勵市場的發(fā)展，才可以保持房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展。也只有只有保持房地產(chǎn)高速發(fā)展的這一勢頭，才會有住房上市量的成長，才會改變供求矛盾，才會逐漸穩(wěn)定房價。而這是需要勇氣和智慧的。對于樓市是否會出現(xiàn)“金九銀十”，全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長陳寶存表示：2010年“金九銀十”是要必然出現(xiàn)的，在國十條調(diào)控政策剛開始出臺的時候我就一直在預(yù)測，今年可能要逼出“金九銀十”。2010年的910月份房價不會有大降，會有微小的降幅，實際上最近很多網(wǎng)站的調(diào)查，老百姓現(xiàn)在的預(yù)期也就是下跌10%，老百姓的預(yù)期10%我，相信這個房價的下降幅度也就是5%。2010年從4月份開始的宏觀調(diào)控早于以往任何調(diào)控，以往下半年開始的調(diào)控把多年的“金九銀十”給調(diào)亂了。但是2010年的市場持續(xù)觀望半年以后沒有多少效果的情況下，加上我最初的看法，我當(dāng)時預(yù)計三季度應(yīng)該有信貸總量的壓力，2009年是快到十萬了，也是超高的。2010年的貸款壓力是很大的，二季度開始收緊，三季度還在收的情況下，第四季度應(yīng)該說信貸要放松。現(xiàn)在不管你的信貸政策是怎么調(diào)控，實際上對于商業(yè)銀行來講都有壓力，商業(yè)銀行是必要放款的。第四季度放貸壓力是有的，這是一個就是當(dāng)時的預(yù)測。再有就是在市場的整個觀望，一定會釋放，而釋放很難推到下一。自2008年到現(xiàn)在的對于基本形式預(yù)測我一直是對的。
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