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2025-11-06 12:23本頁面
【正文】 位。有人士分析最具上漲潛力的十大城市，第一位就是濟南。歷史形成的濟南土地出讓價格的低廉，使得濟南這一東部發(fā)達省份的城市房價位于全國三線城市的水平。包括住宅與商業(yè)物業(yè)的升值空間巨大也是自然的。房價收入比實際我們沒有可參考的模型。歐美的收入完全公開，我們不行。歐美已經(jīng)基本完成了城市化進程，我們差的很遠。歐美的人口增長很小，我們不是。那么急速擴張的城市，收入水平差距甚大。比如北京，有很多最低收入人群僅僅能滿足吃飯，比如800元。如果房價適應的是800元的人群，那么這個城市所有土地都建上商品房也不夠。居住成本的低廉，會造成城市人口的超高速暴漲，這是城市的災難。而城市住房占用的土地，只來自于拆遷改造騰退。過低的補償?shù)谝恍胁煌?，第二城市原有最低收入人群的改造升級也就成了無緣之木。而土地是不能繼續(xù)擴大占用范圍的。人人買的起房的夢想在錯誤的概念下 所支撐的人人買的起房只能是夢想那么，市場和政策轉向租賃房，消費轉向租賃房也就成了必然。只是，這個觀念的轉變是要時日的，也需要輿論的爭取引導。但是更需要房地產真相的公開化，而不是目前的妖魔化。穩(wěn)定的政策帶來的穩(wěn)定投資預期才是最主要的。2009年，全國房地產開發(fā)投資36232億元，%。其中，商品住宅投資25619億元，%；辦公樓投資1378億元，%；商業(yè)營業(yè)用房投資4172億元，%。2010年上半年，全國房地產開發(fā)投資19747億元，%，其中，商品住宅投資13692億元，%，%。6月當月，房地產開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，%。而目前的生產能力，在城市化高速推進，每年新增城市人口達到1500萬至1800萬的情況下，真實的生產量只能達到500萬至1000萬套之間。對于城市原戶籍人口的住房改善升級與分戶、新增城市人口的基本需求來說相當長的時間內一直將維持供不應求的形勢。這是我們的國情決定的。尤其是土地資源奇缺、工業(yè)生產與鐵公基高速發(fā)展的東部城市，用地矛盾一直將維持用地遠遠滿足不了需求的形勢。那么挖掘城市既有建設用地，才是唯一的出路。只有鼓勵市場的發(fā)展，才可以保持房地產行業(yè)的高速發(fā)展。也只有只有保持房地產高速發(fā)展的這一勢頭，才會有住房上市量的成長，才會改變供求矛盾，才會逐漸穩(wěn)定房價。而這是需要勇氣和智慧的。對于樓市是否會出現(xiàn)“金九銀十”，全國房地產經(jīng)理人聯(lián)合會副秘書長陳寶存表示：2010年“金九銀十”是要必然出現(xiàn)的，在國十條調控政策剛開始出臺的時候我就一直在預測，今年可能要逼出“金九銀十”。2010年的910月份房價不會有大降，會有微小的降幅，實際上最近很多網(wǎng)站的調查，老百姓現(xiàn)在的預期也就是下跌10%，老百姓的預期10%我，相信這個房價的下降幅度也就是5%。2010年從4月份開始的宏觀調控早于以往任何調控，以往下半年開始的調控把多年的“金九銀十”給調亂了。但是2010年的市場持續(xù)觀望半年以后沒有多少效果的情況下，加上我最初的看法，我當時預計三季度應該有信貸總量的壓力，2009年是快到十萬了，也是超高的。2010年的貸款壓力是很大的，二季度開始收緊，三季度還在收的情況下，第四季度應該說信貸要放松。現(xiàn)在不管你的信貸政策是怎么調控，實際上對于商業(yè)銀行來講都有壓力，商業(yè)銀行是必要放款的。第四季度放貸壓力是有的，這是一個就是當時的預測。再有就是在市場的整個觀望，一定會釋放，而釋放很難推到下一。自2008年到現(xiàn)在的對于基本形式預測我一直是對的。
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