【正文】 活中經(jīng)常會發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權享用該公共維修基金的情形，再加上時間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對“公共維修基金”進行過戶。律師支招：由買賣雙方或任何一方攜帶買賣雙方身份證復印件、公共維修基金發(fā)票、房產(chǎn)證復印件等材料及時到相關單位辦理更名手續(xù)。四、房屋總價款及付款方式應當注意的事項寫明房屋的“總價款”，同時應注意將“總價款”的大小寫填寫完整。注明簽訂合同之前交付了多少定金，同時約定該定金抵作同等金額的購房款。在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。（注：目前我國不同城市對資金監(jiān)管的規(guī)定和做法不一致，僅供參考）?！娟P鍵詞:資金監(jiān)管】（1）為什么要“資金監(jiān)管”？因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往需要13個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風險。（2）什么是“資金監(jiān)管”？通俗來講“資金監(jiān)管”是指，在二手房買賣過程中，購房者在房產(chǎn)交易中心辦理完相關過戶手續(xù)后，需要將先支付的房款直接打入銀行的“資金監(jiān)管賬戶”，由銀行暫時將該房款凍結，若買賣雙方在規(guī)定的期限內完成過戶手續(xù)，購房者拿到新房產(chǎn)證的同時，銀行會自動將該“資金監(jiān)管賬戶”內的房款劃轉到賣方的賬戶下，如果交易失敗，則該筆房款會自動退還至購房者賬戶下，這樣做可以極大的保證雙方的交易安全。簡單介紹一下幾種常見付款方式應當注意的事項。（注：以下賣方簡稱“甲方”，買方簡稱“乙方”）（1）一次性支付方式付款應當注意的主要事項。①明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。范例：甲乙雙方約定年月日之前去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)。②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內支付甲方購房款元整（別忘了大小寫）同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方辦理資金監(jiān)管手續(xù)。③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。范例：在乙方新房證下發(fā)日內給付甲方購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。注：因為乙方新房證下發(fā)后，銀行會將資金監(jiān)管賬戶內的錢自動轉入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉入甲方賬戶的具體時間。（2）商業(yè)貸款方式付款應當注意的主要事項。①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。范例：甲乙雙方于年月日之前一同到銀行辦理貸款審批手續(xù)，待貸款審批通過個工作日內，甲乙雙方一同到房產(chǎn)交易部門辦理過戶手續(xù)。②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。范例：在乙方新契稅證明下發(fā)日內支付甲方第一筆購房款元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方須在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個工作日內由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。（注意：不要具體約定銀行貸款的放款日期，這個日期甲乙雙方無法確定）④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在甲方收到銀行的放款后個工作日內，乙方支付甲方購房尾款元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。⑤為了保險起見，最好在“合同的其他約定”中明確：如果乙方無法貸款或者貸款金額不足的，乙方用現(xiàn)金補齊。（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異，在此就不做過多贅述?！咎厥狻浚核彿课荽嬖凇百J款尚未還清”情形下，過戶和付款應當注意的事項。如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。由于采用后者方式購房風險很大，所以本文主要介紹一下如何防范“買方替賣方還款解貸”帶來的法律風險。①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節(jié)點。范例：甲乙雙方約定于年月日之前去銀行辦理還款及注銷手續(xù)，辦理當日乙方支付甲方第一筆購房款人民幣元整（注明:大小寫）用于銀行還款，同時甲方辦理該房屋的抵押備案注銷。③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。范例：甲乙雙方約定該房屋抵押備案注銷后的工作日內去房產(chǎn)交易中心辦理過戶手續(xù)，在乙方新契稅證明下發(fā)當日，乙方支付甲方第二筆購房款人民幣元整（注明:大小寫），同時根據(jù)國家政策，甲乙雙方需要在房管局辦理資金監(jiān)管手續(xù)。④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。范例：在乙方新房證下發(fā)后個工作日內，乙方支付甲方購房尾款元整（注明:大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。五、房屋的戶口遷出應當注意的事項一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責任。法律風險提示：如果買賣雙方在合同中對于戶口的遷出問題沒有明確約定，一旦發(fā)生戶口遷出的糾紛后，報警和起訴都不能直接解決。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機關在一般情況下，不會直接將賣方的戶口強行遷出。如果去法院起訴要求將賣方的戶口遷出，法院一般會以“戶口遷出問題”屬于行政管理范疇，不屬于民事案件的受理范圍為由不予受理。律師支招：一方面，可以直接去當?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責任。到時候以賣方違約為由，向法院提起民事訴訟，在這種訴求之下，法院是予以受理的。六、購買“學區(qū)房”應當注意的事項什么是學區(qū)房？顧名思義“學區(qū)房”是歸屬于一些教學質量好、水平高的中小學學區(qū)地段的房產(chǎn)。所謂的教學質量優(yōu)劣實質上是教育資源分配不均衡所致，家長們?yōu)榱俗尯⒆硬惠斣诮逃钠鹋芫€上，不惜花費重金購置“學區(qū)房”，也是拼了??購買學區(qū)房需要注意哪些事項？(1)確認所購房屋是否屬于入讀學校的學區(qū)，有時候所購房屋雖然距離學校僅一墻之隔，但不一定是“學區(qū)房”。律師支招：不能輕信賣方或者中介關于“學區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠近就判斷其是否屬于“學區(qū)房”，最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學校最靠譜。(2)了解所購買的“學區(qū)房”落戶時間是否符合入讀學校的要求。律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學校詳細詢問落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等問題，確定自己的購房條件和學校入學要求相吻合，此外還要咨詢學校有沒有充足的名額可以讓孩子入學等，確保買的安心、住的放心。（3）一定要對所購房屋的戶口遷入遷出問題高度重視?！皩W區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實現(xiàn)了。（4）將賣方對“學區(qū)房”的承諾寫進合同里去，并約定好違約責任。（口說無憑，寫進合同里也算有個保障）（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學區(qū)房”而因小失大。七、合同的違約責任和解除條款應當注意的事項對于合同的違約行為，買賣雙方一定要明確其所適用的違約責任，否則合同內容約定的再詳細、再明確都是徒勞的。律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質量、延期交房等細節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責任的承擔方式”，以便于日后維護自身的合法權益。最好明確約定解除合同的具體情形以及合同解除后的責任劃分問題。八、房屋的交付應當注意的事項詳細約定房屋交付的標準并列出清單。要將房屋的裝修情況、附屬設施、家電設備、家具等留存物品都在合同附件清單中詳細列出，千萬不要圖省事。法律風險提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。例子：曾經(jīng)發(fā)生過這樣的事情，買方實地參觀完所購房屋后對房屋的裝修非常滿意，于是很快簽訂了買賣合同，在房屋交付條件中注明“按現(xiàn)狀交付”，但是買方交完房款、辦理完畢過戶手續(xù)后，在辦理房屋交接時，發(fā)現(xiàn)房屋內的精裝修都被拆除，空調等設備也被拆走。當買方提出強烈質疑時，中介公司及賣方都一口咬定當初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因為在合同中沒有明確約定交付的標準所以起訴也不能保證勝訴。有必要約定該房屋受損或滅失的風險承擔情況。范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風險自房屋交付日起轉移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風險由賣方承擔。在交接房屋時候清點房屋的鑰匙、門卡、各種繳費憑證以及其他與該房屋有關的物品是否齊全。在合同中應當明確約定逾期交房的法律后果。范例：賣方未按照合同約定的時間過戶并交付房屋，逾期超過一定期限的，買方有權要求解除合同、退房并返還已付房款及相應的利息，同時要求賣方承擔相應的違約責任。最后提醒一下賣方，在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。法律風險提示：如果賣方提前交房，一旦出現(xiàn)買方無法過戶等情形，雙方很可能會產(chǎn)生糾紛。俗話說：請神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權衡一下利弊再做決定。九、合同尾部簽章應當注意的事項買賣雙方簽章和按手印要確保清晰，禁止代簽代按。買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細填寫完整。準確填寫合同簽訂時的具體日期。