【正文】 或者中介公司隱瞞了一些房屋的真實信息，很容易給買方造成誤解，當(dāng)買方交付定金后才發(fā)現(xiàn)問題，若此時買方提出：之前對該房屋存在誤解，現(xiàn)在知道真相后不想購買了并要求退還定金，對方往往會以買方先違約為由，不予退還定金。另一方面,一定要在合同中明確約定：如果買方交付了定金，賣方應(yīng)在一定期限內(nèi)（比如30日內(nèi)）與買方簽訂房屋買賣合同，否則定金交給誰誰就有責(zé)任如數(shù)退還。核對房屋的基本狀況（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所有權(quán)人、所有權(quán)證書編號、規(guī)劃用途和建筑面積等信息）與房產(chǎn)證記載內(nèi)容是否相一致。另一方面，還要明確約定:如果在合同簽訂后辦理過戶前，遇國家、本地區(qū)房產(chǎn)政策調(diào)整，造成交易費用增加時由誰來承擔(dān)。所以買方在尚未查明上述費用拖欠情況前不要盲目支付全款，否則當(dāng)你知道真相時，追悔莫及??律師支招：一方面，買賣雙方可以明確約定，在辦理房屋交接手續(xù)前該房屋發(fā)生的水電煤氣費、物業(yè)費、供暖費、有線電視收視費、寬帶費等各項費用由賣方承擔(dān)，而交接完畢后發(fā)生的費用由買方承擔(dān)（具體細(xì)節(jié)可以自行協(xié)商）。四、房屋總價款及付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項寫明房屋的“總價款”，同時應(yīng)注意將“總價款”的大小寫填寫完整?！娟P(guān)鍵詞:資金監(jiān)管】（1）為什么要“資金監(jiān)管”？因為二手房買賣雙方從簽訂買賣合同到完成過戶交易，期間往往需要13個月的時間，由于買賣雙方缺乏足夠的信任，對于“先過戶”還是“先給錢”的問題一直存在爭議，而且對買賣雙方都存在著風(fēng)險。①明確約定甲乙雙方過戶的時間節(jié)點。③明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限（要堅持一個原則：一手交錢，一手交房，同時盡量預(yù)留尾款，以防止賣方房屋有陳欠而引發(fā)不必要的糾紛）。①明確約定乙方辦理貸款審批的時間節(jié)點，以及辦理過戶的前提條件和期限。③明確約定乙方下發(fā)新房證且貸款下發(fā)后個工作日內(nèi)由銀行直接將貸款作為第二筆購房款支付甲方。（3）由于公積金貸款與商業(yè)貸款的注意事項大同小異，在此就不做過多贅述。①買方替賣方還款之前一定要按照前文所述的做法去房管局“查檔”,核實一下是否存在影響過戶的情形②明確約定甲乙雙方去銀行還款及“注銷抵押備案”的時間節(jié)點。④明確約定乙方支付尾款及雙方房屋交接的前提條件和期限。因為戶口的遷入和遷出要受到很多戶籍政策的限制，所以公安機(jī)關(guān)在一般情況下，不會直接將賣方的戶口強行遷出。六、購買“學(xué)區(qū)房”應(yīng)當(dāng)注意的事項什么是學(xué)區(qū)房？顧名思義“學(xué)區(qū)房”是歸屬于一些教學(xué)質(zhì)量好、水平高的中小學(xué)學(xué)區(qū)地段的房產(chǎn)。律師支招：家長們有必要在購房之前到將要入讀的學(xué)校詳細(xì)詢問落戶的年限、入學(xué)的年限、同一套房的名額標(biāo)準(zhǔn)等問題，確定自己的購房條件和學(xué)校入學(xué)要求相吻合，此外還要咨詢學(xué)校有沒有充足的名額可以讓孩子入學(xué)等，確保買的安心、住的放心。（口說無憑，寫進(jìn)合同里也算有個保障）（5）最后，筆者還是忍不住要提醒一下，房屋主要還是用來居住的，所購房屋的質(zhì)量、周邊環(huán)境、交通便利程度等因素同樣重要，切勿一味追求“學(xué)區(qū)房”而因小失大。八、房屋的交付應(yīng)當(dāng)注意的事項詳細(xì)約定房屋交付的標(biāo)準(zhǔn)并列出清單。當(dāng)買方提出強烈質(zhì)疑時，中介公司及賣方都一口咬定當(dāng)初就是這樣的，房價款中不包括精裝修的，這種情況讓買方始料不及，又無話可說，因為在合同中沒有明確約定交付的標(biāo)準(zhǔn)所以起訴也不能保證勝訴。在合同中應(yīng)當(dāng)明確約定逾期交房的法律后果。俗話說：請神容易送神難，打算提前交房的賣方，最好權(quán)衡一下利弊再做決定。買賣雙方的通訊地址和聯(lián)系方式要詳細(xì)填寫完整。最后提醒一下賣方，在房屋沒有完成過戶手續(xù)之前，最好不要輕易將房屋交付買方。范例：甲乙雙方約定該房屋毀損、滅失的風(fēng)險自房屋交付日起轉(zhuǎn)移給買方，在此之前房屋滅失損毀的風(fēng)險由賣方承擔(dān)。法律風(fēng)險提示：如果買賣雙方僅是在合同中約定“保持房屋原樣進(jìn)行交付”這樣的約定太過于模糊，往往很難起到保障作用，請大家看一則小例子。律師支招：對前文所述的稅費問題、延期付款、延期辦理房證、房屋質(zhì)量、延期交房等細(xì)節(jié)問題或者因賣方隱瞞事實而致使合同無法履行等問題，都要事先約定“違約的處理方式”和“違約責(zé)任的承擔(dān)方式”，以便于日后維護(hù)自身的合法權(quán)益?！皩W(xué)區(qū)房”不同于一般的房屋，如果孩子戶口無法遷入，那么孩子的名校夢，只能去夢中實現(xiàn)了。律師支招：不能輕信賣方或者中介關(guān)于“學(xué)區(qū)房”的口頭承諾，也不能僅憑距離遠(yuǎn)近就判斷其是否屬于“學(xué)區(qū)房”，最好實地考察一番，親自咨詢一下將要入讀的學(xué)校最靠譜。律師支招：一方面，可以直接去當(dāng)?shù)嘏沙鏊樵兘灰追课莸膽艏疇顩r，另一方面，可以約定戶口遷出的期限和戶口無法按期遷出時的違約責(zé)任。五、房屋的戶口遷出應(yīng)當(dāng)注意的事項一定要查明該房屋是否存在“戶口遷出”的問題，如果存在需要戶口遷出的情況時，一定要明確約定該“戶口遷出”的期限和違約責(zé)任。③明確約定甲乙雙方辦理過戶及乙方支付第二筆購房款的期限。如同前文所述貸款尚未還清的房子是無法過戶的，此時想要過戶一般有兩種做法：由“賣方自行還款解貸”或者由“買方替賣方還款解貸”。范例：在甲方收到銀行的放款后個工作日內(nèi)，乙方支付甲方購房尾款元整（注明大小寫）同時，甲乙雙方按照合同約定交接房屋。②明確約定乙方支付甲方第一筆購房款的前提條件和期限。注：因為乙方新房證下發(fā)后，銀行會將資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的錢自動轉(zhuǎn)入甲方賬戶下，所以無需約定乙方下發(fā)新房證后將資金監(jiān)管轉(zhuǎn)入甲方賬戶的具體時間。②明確約定乙方支付甲方房款的前提條件和期限。簡單介紹一下幾種常見付款方式應(yīng)當(dāng)注意的事項。在介紹購房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是“資金監(jiān)管”。明確約定“公共維修基金”的歸屬問題，還要約定賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理公共維修基金的過戶手續(xù)法律風(fēng)險提示：“公共維修基金”需要買賣雙方的配合才能過戶，現(xiàn)實生活中經(jīng)常會發(fā)生因買方拿不出來交款憑證，而無權(quán)享用該公共維修基金的情形，再加上時間久了，很可能聯(lián)系不到原房主，從而無法對“公共維修基金”進(jìn)行過戶。一定要查明該房屋是否有拖欠物業(yè)費、水電煤氣費等費用的情形，而不能輕信房主一面之詞。（主要是指：契稅、交易費、營業(yè)稅和個人所得稅等）法律風(fēng)險提示：現(xiàn)實生活中普遍存在因稅費約定不明而導(dǎo)致的糾紛，所以稅費由誰承擔(dān)一定要約定清楚。法律風(fēng)險提示（一）：在簽訂《房產(chǎn)買賣合同》時要求房屋共有人都要到場，如果有特殊情況確實不能到場的，可以要求其代理人出具“授權(quán)委托書”（該委托書經(jīng)過公證法律效果更佳）。類似上述的例子還有很多，結(jié)果要么是走上漫長的法律維權(quán)之路，要么是自認(rèn)倒霉任對方宰割??律師支招：那么究竟大家該如何約定定金呢？一方面，由于我國法律目前對于交付“定金”的數(shù)額沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，只有一個不得超過主合同標(biāo)的額的20%的上限限制。②不要將“定金”寫成“訂金”，雖然只是一字之差，但是訂金不適用上述介紹的“雙倍罰則”的法律規(guī)定。如果甲不履行約定的內(nèi)容，則須雙倍返還乙10萬元。【關(guān)鍵詞：定金】（1）什么是房屋買賣合同里的“定金”？是指房屋買賣合同的雙方當(dāng)事人為了確保合同的履行，在尚未簽訂合同前由買方預(yù)先支支付賣方一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保。原因就在于，我國合同法遵循“買賣不破租賃”原則，簡而言之就是：“房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后，原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋，而買方無權(quán)要求承租人搬出去”。另一方面，如果無法確認(rèn)該房屋是否能解貸過戶，不要輕信賣方的承諾而交付房款。也許有的人會說：“房子雖然沒過戶，但是我都搬進(jìn)去住了好幾年了，這樣應(yīng)該沒什么問題了吧？”答案是否定的，因為房屋不同于其他一般商品，房屋的所有權(quán)以登記為準(zhǔn)。律師支招：當(dāng)該房屋是“共同所有”時，買方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。一、簽訂合同前應(yīng)當(dāng)注意的事項核對《房屋所有權(quán)證》（以下簡稱“房證”）上的房屋所有權(quán)人姓名與賣方的身份證信息是否一致，核對“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。為什么這類問題層出不窮，無法杜絕呢？究其原因就在于這一紙“房屋買賣合同”書寫不規(guī)范、約定不明確所致。如發(fā)生爭議，雙方協(xié)商解決。五、本合同經(jīng)雙方簽章并經(jīng)嘉興市房地產(chǎn)交易管理所審查鑒定后生效，并對雙方都具有約束力，應(yīng)嚴(yán)格履行。二、甲乙雙方商定成交價格為人民幣________元，(大寫)_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾元整。在合同中應(yīng)明確約定買方不按期支付購房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣方所交付的房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等。如房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣方承擔(dān)全部責(zé)任?；蛘哂少u方代理買方進(jìn)行上述工作。在合同中一般要列一個付款時間進(jìn)度表，買方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價款交付賣方。房屋的配套設(shè)施和維修標(biāo)準(zhǔn)。在房屋買賣合同中，標(biāo)的就是房屋。買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。(9).中介公司是否違規(guī)有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。(7.)單位房屋是否侵權(quán)一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。(4).土地情況是否清晰二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回