【導讀】海南軍墾休閑農(nóng)業(yè)觀光園項目可行性研究報告

　　

【正文】 重視規(guī)劃先行 *****縣政府在 06 年完成了 *****縣城市總體規(guī)劃、 *****風景名勝區(qū)總體規(guī)劃、塔嶺新區(qū)控制性詳細規(guī)劃、全縣 9 個鎮(zhèn)總體規(guī)劃修編等 29 個規(guī)劃。又在 07 至 08年期間完成了 *****縣旅游發(fā)展規(guī)劃、全縣土地利用總體規(guī)劃等 21 個規(guī)劃。 有了新思路，有了新規(guī)劃，真抓實干也是不可或缺的， *****以新思路、新規(guī)劃為準則扎實地一步一步前行。 在思路的指引和規(guī)劃的統(tǒng)領下， *****塔嶺工業(yè)園區(qū)的基礎設施建設得到快速改善，入園企業(yè)紛至沓來，頂津、新臺勝、高遠、達川、德威士等企業(yè)建成投產(chǎn)。首次引來投資額超億元的大項目，總投資 *****合利包裝廠，目前正在加緊建設廠房。此外，羅牛山集團、江蘇雨潤集團等上馬的項目正在開展前期準備工作。據(jù)預計，這幾個大項目全面投產(chǎn)后，全縣年工業(yè)產(chǎn)值就可增長 10 倍以上。如果這與 05 年 *****塔嶺一帶一片荒涼的情況 比擬，不由得人感嘆：新規(guī)劃的先行，給 “ ?？诤蠡▓@ ” 帶來了前所未有的新貌。 重視招商引資 在國際旅游島建設背景下， *****休閑地產(chǎn)也是迅速崛起。 “ 后花園 ”將旅游地產(chǎn)集中布局在 “ 一湖一城四帶 ”( *****周邊，縣城范圍和十里長 25 廊、南渡江邊、潭欖河兩岸、丁湖路九公里等 4個休閑帶 )，計劃打造成“ 吃住行娛購 ” 的上規(guī)模休閑人居社區(qū)。有了規(guī)劃，縣城做大了整整一倍；有了規(guī)劃， *****的投資上了檔次，引進了上置集團、中基集團、華田集團和南湖投資公司等大企業(yè)。 *****縣和昌茂集團簽訂了 “ 十里長廊 ” 項目合作開發(fā)框架協(xié) 議書。計劃從中潤溫泉水城開始，一直延伸至 *****的 “ 十里長廊 ” 項目，規(guī)劃用地 3萬畝，總投資約 40 億元，布局了住宅區(qū)、旅館街區(qū)、商業(yè)街區(qū)、影視基地、酒吧街區(qū)以及主題公園等。整個項目定位為 *****縣休閑高檔旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶；和北京中科恒通投資有限公司簽署大黃竹合作開發(fā)項目協(xié)議，約投資 30億元，用三到五年時間，優(yōu)化配置黃竹鎮(zhèn)生態(tài)、文化及靠近瓊海區(qū)位優(yōu)勢資源，打造高規(guī)模上檔次的風情小鎮(zhèn)和國際知名的休閑、娛樂、健康、養(yǎng)生的生態(tài)度假基地，亮化 *****“ 南大門 ” 形象。短短的時間內(nèi)，旅游地產(chǎn)在 *****異軍突起，原因不 僅在于 *****濃厚的文化底蘊、優(yōu)美的自然風光和優(yōu)越的地理位置，還在于投資者看中了 *****作為 “ ?？诤蠡▓@ ” 的后發(fā)優(yōu)勢。 *****以優(yōu)質(zhì)的投資環(huán)境和高標準規(guī)劃的項目引進大公司后，將充分利用大公司資金、技術(shù)、設備等優(yōu)勢，整合土地儲備資源，用國際眼光去謀劃開發(fā)建設，打造頂尖的休閑旅游地產(chǎn)項目，使 *****在國際旅游島建設大背景下，發(fā)展現(xiàn)代休閑旅游服務業(yè)中搶得先機，實現(xiàn) *****經(jīng)濟社會跨越式發(fā)展和崛起騰飛。 二、 *****縣度假居住地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 案例一 【昌茂 “ 十里長廊 ” 】 開發(fā)商：海南中潤投資有限公司 樓盤位置： *****縣定城鎮(zhèn)新區(qū) 項目均價：一期住宅項目 “ 昌茂 ?中潤溫泉水城 ” ，綜合價格 5300元 /m2， 26 基本售罄 項目介紹： 昌茂中潤溫泉水城榮獲 20xx 中國廣廈獎（海南房地產(chǎn)優(yōu)秀規(guī)劃設計獎）。該項目由海南昌茂企業(yè)集團有限公司和海南中潤投資有限公司聯(lián)手開發(fā)。 20xx 年 7 月 27日， *****縣人民政府和昌茂集團及中潤公司簽署了《 *****新城 “ 十里長廊 ” 合作開發(fā)協(xié)議》并舉行了新聞發(fā)布會?！?十里長廊 ” 規(guī)劃范圍為 *****縣定城鎮(zhèn)塔嶺新區(qū)至 *****出口高速公路西測 2500米范圍，規(guī)劃面積達 3 萬畝，是 一個大型綜合型國際型旅游地產(chǎn)項目。 *****縣位于海南島東北部，南渡江中下游南畔，北距海南省會?？谑?33 公里，?？诿捞m國際機場 30 公里，東距清瀾港 48 公里，西距洋浦港 113 公里，是海口市的衛(wèi)星城市。 *****歷史悠久，文化底蘊深厚，美食豐富，擁有眾多旅游景點和罕見的火山冷泉，是一個適宜休閑度假、娛樂養(yǎng)生的極佳之地。 建筑設計采用熱帶簡約的建筑風格，很好的詮釋了生態(tài)、健康、時尚三大生活意境。項目將興建一座五星級酒店，酒店內(nèi)設有娛樂、餐飲、健身、網(wǎng)球場、溫泉泳池等配套設施，以點帶面，全面向所有業(yè)主提供星級 物業(yè)服務，充分滿足業(yè)主休閑、度假、養(yǎng)生養(yǎng)老的需求。項目在配套設施上更進一步的滿足業(yè)主的生活需求，商業(yè)面積設有銀行、醫(yī)療、超市等，小區(qū)內(nèi)設有溫泉泡池、籃球場、網(wǎng)球場等設施?？紤]到項目目前的交通出行狀況，開發(fā)商將在一定時間內(nèi)為項目提供免費的巴士車往返?？诤晚椖康刂?。 案例二 【長信半島美廬】 物業(yè)類型：別墅 開 發(fā) 商： *****長信迪力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 27 樓盤位置： *****城市中心 項目均價： 目前價格未定，別墅估計 7000 元 /m2 左右 項目介紹： 位于 *****城市中心，項目總投資 15 億元， 占地 360 畝， 擬建筑面積34 萬平方米。該項目首期推出的別墅群，以兩大超兩萬兩千平方米生態(tài)湖區(qū)為中心展開，由著名 SRT(加拿大 )公司規(guī)劃設計，擁有超大花園，超大露臺，居所沿水系而生，臨湖而立。原生態(tài)地貌被充分保留，力求為 *****打造一個規(guī)劃優(yōu)、品質(zhì)高、景觀好、配套齊全、性價比高的溫馨居住環(huán)境。 案例三 【龍門旅游度假區(qū)】 （ 1）投資方： 三亞南山實業(yè)開發(fā)有限公司 （ 2） 龍門旅游度假區(qū)位于 *****縣龍門鎮(zhèn)。作為熱帶天堂，海南島自然風光極其優(yōu)美，為本項目打造成世界級旅游目的地提供了很好的背景。龍門旅游度假區(qū)總規(guī)以項目 選址自然本底為基礎，完好的原生鄉(xiāng)野景色和濕地景觀構(gòu)成一個整體的開發(fā)范圍。龍門鎮(zhèn)作為主要人口聚集區(qū)。各景點間設置探險游覽區(qū)，既把分散景點和濕地保護區(qū)連接在一起，也將各個景點和濕地保護區(qū)分離開來。以此構(gòu)成一個完整旅游度假區(qū)。游客可以通過自駕車、巴士，或連接東線高速的輕軌進入龍門旅游區(qū)。這些入園方式都將以“ 自然之旅 ” 進行主題化，讓游客一進入景區(qū)就立刻感受到濃厚的尊重環(huán)境的氛圍。 （ 3）龍門旅游度假區(qū)五大景區(qū) 根據(jù)選址當?shù)鬲毺芈糜钨Y源的地理分布，扣合當?shù)厣詈竦澜涛幕瘻Y源及其核心主題內(nèi)涵 陰陽五行 的 要素特點，即：相生相克、循環(huán)往復、生生不息，分為五大景區(qū)：其中包括現(xiàn)代城鎮(zhèn)理想模式之典范： “ 龍門新鎮(zhèn) ” ；作為旅游度假區(qū)主入口的大門景觀區(qū)： “ 龍門嶺景區(qū) ” ，游客在這里被引入自然；自然主義者的天堂： “ 久溫塘冷泉景區(qū) ” ， “ 秧塘冷泉景 28 區(qū) ” 和 “ 龍洲河景區(qū) ” 。另外， “ 白塘湖景區(qū) ” 由于其區(qū)位的戰(zhàn)略意義，將作為本項目設置在東線高速出口的迎賓區(qū)。每個景區(qū)都以其所處區(qū)域的地理與人文要素為核心價值，結(jié)合冷泉養(yǎng)生的理念，以道家 “ 法于陰陽、和于術(shù)數(shù) ” 的最高生存原則，分別打造以下五大主題：動態(tài)平衡、天人合一、生命與養(yǎng)生、回歸自然和生生 不息等。白塘湖景區(qū)作為迎賓區(qū)，其主題為：智者樂水。 道可道，非常道。道與路作為同義詞在中國文化中被賦予了極為深刻內(nèi)涵。作為實現(xiàn)旅游經(jīng)濟價值手段的旅游動線，游覽道路的設置將構(gòu)成貫穿各分散景區(qū)的故事線索，因而成為本項目開發(fā)的重要旅游設施。根據(jù)規(guī)劃，游覽道路首先把游客引進龍門嶺景區(qū)，游客可以在這里把車停放在入口停車場，或者繼續(xù)驅(qū)車前往各區(qū)設置的生態(tài)中心。每個生態(tài)中心都設置了停車場、生態(tài)交通站、介紹景區(qū)情況的小型博覽中心，以及服務當?shù)鼐用窈蜕鐓^(qū)的零售設施。在龍門旅游度假區(qū)，游客可以乘坐零排放的交通工具非常便 捷到達度假區(qū)的每個角落。零排放的有軌電車和其他 “ 清潔 ” 地面交通系統(tǒng)也可以便捷舒適地將客人輸送到度假區(qū)內(nèi)五大景區(qū)。另外，度假區(qū)內(nèi)還設置了旅游步道網(wǎng)絡，一路移步換景，讓穿行期間的人們享受心曠神怡的徒步游覽快樂。 游步道設置成環(huán)路，也是度假區(qū)的游覽項目之一，穿行期間，帶上電子解說裝置，游客可以邊走邊聽，了解當?shù)氐拿耧L民俗、歷史傳說、冷泉與養(yǎng)生、道家思想與陰陽平衡，等等。道路改造與擴建也有利于促進當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，造福一方。 通過精心設計，龍門旅游度假區(qū)還將讓游客和住戶充分體驗到大自然與當?shù)貧v史上深 厚的道教文化傳承的饋贈。度假區(qū)內(nèi)的一切都遵循道家崇尚自然、道法自然的思想，表現(xiàn)出對自然與環(huán)境的無微不至的呵護，這種信念無處不在，包括體現(xiàn)在各種服務設施上。在戶外自然的背景中，可 29 以享有一間獨立的客房，也可以做 SPA，還可以置身環(huán)境被動地聽憑日月星辰或陽光雨露理療身心。 三、 *****度假居住地產(chǎn)前景分析 *****介紹 *****位于 *****縣城東北 20 公里。于 1988年被海南省政府評為評為第一批 “ 風景名勝區(qū) ” ，總面積 46 平方公里。其中湖區(qū)面積 26平方公里；水面面積 平方公里；平均水深 12 米；常年 水溫2223℃ ，氣候 宜人；是瓊北最大的人工淡水湖。景區(qū)內(nèi)星級酒店、高爾夫球場、農(nóng)家樂莊園、垂釣中心等度假游樂設施齊全。 *****周邊，有著豐富的旅游養(yǎng)生資源：道教仙苑文筆峰、張岳崧故居、海南熱帶飛禽世界、中國僅此一處的熱帶冷泉等。 資源優(yōu)勢 （ 1）湖景資源、高爾夫資源、冷泉資源 *****水面 1200公頃，是海南省瓊北地區(qū)最大的人工淡水湖。這里湖水清澈，碧波蕩漾，四周膠林環(huán)抱，綠樹翠竹臨岸，山青水秀，明凈瑰麗，環(huán)境幽靜雅逸，氣候溫和，終年宜泳，宜浴、宜釣。 遠眺 *****，煙波浩渺，水接著天，天連著 水，碧波粼粼，湖面上空麗日融融，白云悠悠，徐網(wǎng)習習。水面云影浮游。 *****水域，原來是低谷、高山、巖嶺。 1958年， *****人民在這里修起南扶水庫，于是低谷積水成湖，原來的高山峻嶺成了湖中小島，有方的，有圓的，有長的，共有13 個。 面積最大的小島有 39600 平方米，最小的有 3300 平方米。這些小島樹木竹叢蔥翠欲滴。五彩野花爭妍斗艷，林間鳥啼不歇，草地兔子蹦跳 ??個個小島猶如寶石翠玉般美麗，人游其中如醉如癡。 *****于 1988 年被列為海南省重點旅游開發(fā)區(qū)。幾年來， *****開發(fā) 30 建設的基礎工程及旅 游設施進展迅速，在完成道路交通、供電供水等建設的同時，豪華的大酒店、餐廳、別墅、水面娛樂及高爾夫球場等旅游設施相繼建成。為游客提供游、玩、住、吃的配套齊全的系列服務，是一個旅游度假的理想的名勝風景區(qū)。 （ 2）適合開發(fā) 度假居住開發(fā)區(qū) 根據(jù)對富人群體資源偏好的分析： 國際富人群體度假資源偏好 度假地 海邊 湖邊 山地 赤道 高爾夫 有吸引力地區(qū) 滑雪 沙漠 其它 百分率 % % % % % % % % % *****的湖景資源具有重要的資源優(yōu)勢，加 上氣候舒適，生態(tài)環(huán)境好，是理想的度假居住開發(fā)區(qū)。 （ 3）對 *****的開發(fā)，需要結(jié)合生態(tài)保護進行開發(fā)。著重考慮復育一個富有自然韻味及田園野趣的水庫風景名勝區(qū)；提供一個超大型的野外活動場所，提倡環(huán)保及生態(tài)旅游；發(fā)展一個國際級的湖濱度假勝地，提供多樣化的度假娛樂設施；發(fā)展一個結(jié)合湖體、水岸及山林的國際型健康社區(qū)，促進身心平衡發(fā)展。 *****風景名勝區(qū)內(nèi)的居住地產(chǎn)項目開發(fā)情況 案例一 【 *****1號】 物業(yè)類 型：別墅 開 發(fā) 商：海南幸福城投資有限公司 樓盤位置：海南 ********** 項目均價：目前 項目一期已售完， 每套約 80m2，售價約 100 萬元。 二期600 余套別墅群，預計 11 月份開盤 。 項目介紹： 31 *****1 號 ,占地 6500余畝，是由海南幸福城投資有限公司在海南*****開發(fā)興建的第一個以湖居養(yǎng)生大盤。它源自天然極致的身心修繕之道，筑就天、地、人合一的養(yǎng)生智慧。項目集養(yǎng)生別墅、度假公寓、美國埃里克森養(yǎng)老社區(qū)、觀光游覽、運動休閑、養(yǎng)生度假等設施于一體，依山就勢，以天然高爾夫坡地為肌膚，以自然山水為骨骼，打造了一處依山傍湖的國際級養(yǎng)生假日莊園。 其特征有： 地中海風情園林 ： 取自地中海環(huán)境精髓的園林規(guī)劃， 通過景觀主軸、次軸和環(huán)線規(guī)劃塑造出不同韻味的園林小品；極盡展示的水景空間與 *****彼此呼應；并結(jié)合地形特征，設計出起伏有致的休閑棧道；不同主題的大小廣場，演繹著藝術(shù)地中海的浪漫與風情 。 核心景觀區(qū) ： *****1號采用了浪漫的地中海風格。由一主軸伊比利亞大道、兩次軸、一環(huán)線、多節(jié)點構(gòu)成，點線面相結(jié)合，相互串聯(lián)環(huán)繞，塑造一系列相互關聯(lián)且各具特色的空間環(huán)境，即滿足功能使用要求，又最大限度地展示了地中海的浪漫風情和西班牙田園的原汁原味。 會所景觀區(qū) ： 內(nèi)部圓形景觀空間是會所景觀區(qū)的核心， spa 泡池、噴泉、泳池 相互輝映，周邊自然水系環(huán)繞。圓形景觀空間與濱湖景觀帶、居住區(qū)景觀有機聯(lián)系，能直達濱湖景觀帶和游艇碼頭。 濱湖景觀區(qū) ： 濱湖景觀帶是全園景觀的靈魂所在，沿湖設置了晨曦、暮霞棧道、風車園、圣荷賽游艇碼頭、佛拉明戈水上劇場、伊莎貝拉碼頭、垂釣亭等，方便您休閑娛樂； 居住區(qū)內(nèi)部景觀 ： 居住區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有一條水溪、四條軸線，形成全園的景觀骨架；四個景觀節(jié)點和若干組團則是小區(qū)內(nèi)部的景觀精粹；百花園、百果園、百草園及百鳥園盡情演繹熱情、爛