【正文】 潔；（2）公共衛(wèi)生間設(shè)專人巡回清潔，保持整潔無異味；（3）樓層公共煙缸每天擦試兩次，巡回清理，無煙蒂堆積；（4）大堂設(shè)專人巡回保潔，玻璃門窗保持光亮，無明顯印漬；（5）大廈各公共區(qū)域保持清潔，無隨意堆放雜物和占用公共場所現(xiàn)象，隨時清除各類污漬、積水；（6）每天定時（正常上班時間前）收集垃圾一次，確保垃圾袋裝化，并扎緊袋口，以免滲漏，每周對垃圾桶清潔、消毒，清潔垃圾房內(nèi)外墻壁及地面，每月對垃圾房消毒二次；（7）定期進(jìn)行外墻清洗；（8）各類公共照明、消防等設(shè)施，每月保潔一次；（9）定期對下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保潔一次；（11）電梯轎廂每天保潔二次，每月對電梯門槽進(jìn)行一次清潔；（12）春夏秋季每周在害蟲滋生地用藥滅蟲一次（冬季每月一次）；（13）對違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的行為進(jìn)行制止。（二）管理措施：建立綠化保潔制度，按月制訂養(yǎng)護(hù)計劃，按操作規(guī)程規(guī)范操作；加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)專業(yè)技能，聘請專業(yè)人員指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)；落實“三查”（綠化清潔工自查、管理員巡查、管理處主任抽查），加強(qiáng)日常監(jiān)督檢查，按月考核，確保綠化服務(wù)滿意率95%、保潔服務(wù)滿意率95%；強(qiáng)化行為規(guī)范管理，服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。六、房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理方案：房屋管理，尤其是共用設(shè)施設(shè)備的管理，直接影響到大廈的形象、物業(yè)的使用年限及使用安全，直接關(guān)系到業(yè)主及使用人的安全，是大廈管理的重中之重。（一）管理內(nèi)容：房屋公共部位管理：根據(jù)現(xiàn)狀，大廈內(nèi)房屋可分為已領(lǐng)房、空關(guān)房和公共用房。（1）業(yè)主已領(lǐng)房：? 房屋交付時，及時與業(yè)主簽訂業(yè)主公約，書面告知房屋裝修管理規(guī)定，并建立業(yè)主檔案；? 加強(qiáng)裝修管理，對違章裝修行為及時予以制止，情節(jié)嚴(yán)重者，提請有關(guān)行政管理部門依法處理； ? 裝修期間，應(yīng)及時進(jìn)行房屋公共部位的保護(hù)，確保房屋的安全、美觀。（2）空關(guān)房（含業(yè)主托管房）： ? 管理處應(yīng)每月通風(fēng)打掃一次；? 對房屋和設(shè)施定期檢查（包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表），發(fā)現(xiàn)問題或盡快處理，或及時通知業(yè)主。（3）公共用房?做好公共用房（商務(wù)中心、公共設(shè)施用房等）的維護(hù)、保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)破損，及時維修，確保房屋的安全、美觀。設(shè)備設(shè)施維護(hù)：（1）公共水電設(shè)施設(shè)備定期巡查，發(fā)現(xiàn)損壞，及時維修；（2）公共衛(wèi)生設(shè)施每周檢查一次；（3）水泵、鍋爐、純凈水等設(shè)備每天巡查兩次；（4）電梯機(jī)房，每周保養(yǎng)一次（半年保養(yǎng)和一年保養(yǎng)按規(guī)定進(jìn)行）；（5）中央空調(diào)機(jī)組設(shè)定專人管理，定期巡查，確保出風(fēng)口正常；（6）溫感、煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效；（7）智能化系統(tǒng)采用日常巡視與定期保養(yǎng)相結(jié)合，制實時運行檔案；（5）對業(yè)主（租戶）自用水電設(shè)施報修，應(yīng)按規(guī)定填寫《有償服務(wù)聯(lián)系單》，確保維修及時率與合格率。（二）管理措施：加強(qiáng)裝修戶管理，督促業(yè)主做好裝修前期申報工作，并經(jīng)常進(jìn)行現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時制止；對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，清楚各隱蔽線路的具體位置，并對技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)；對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，以便最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)；對所有的設(shè)備幾配件建立詳細(xì)檔案，確保最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代；建立維修人員值班制度，確保維修及時率與合格率達(dá)98%以上，且有回訪制度和記錄；采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法，確保房屋及配套設(shè)施完好率達(dá)98%以上。七、娛樂設(shè)施管理方案（視大廈具體配套設(shè)施而定）確保健身娛樂設(shè)施的安全使用，為業(yè)主提供一個豐富多彩的娛樂休閑環(huán)境。（一）管理內(nèi)容每周對健身娛樂設(shè)施進(jìn)行不少于一次的安全檢查：（1）活動設(shè)施有無破損，有無因破損產(chǎn)生的尖角、裂縫等外露的鋒利部分，秋千的吊繩、吊環(huán)、螺絲的牢固程度等；（2）健身器械是否有松支，地面是否過滑，防護(hù)墊是否起到應(yīng)有作用；（3）臺球、乒乓球、棋牌室地面是否過滑，臺子是否松動，附屬的電器是否絕緣良好，球拍、球板及球桿是事有外露的鋒利部分等；（4）網(wǎng)球場、籃球場的場地是否有不安全因素，球網(wǎng)、球架等有無破損和松動，是否牢固；對存在不安全因素的娛樂設(shè)施及時做好停用標(biāo)識，組織檢修；對無法修復(fù)的，按手續(xù)申請報廢；（二）管理措施小區(qū)設(shè)安全檢查負(fù)責(zé)人，對健身娛樂設(shè)施正常使用行使一票否決權(quán)；安全檢查人員須如實填寫健身娛樂設(shè)施安全檢查表，并妥善保管，每月上報管理處主任。八、水系使用管理方案（此項內(nèi)容視具體配套情況增減）通過有序的管理，確保大廈水系運行正常，有效節(jié)省管理成本。（一）管理內(nèi)容定期巡查泵房設(shè)施，確保設(shè)施設(shè)備運行正常；定期清潔蓄水池，保持水質(zhì)潔凈；專人管理蓄水池，定時開放。（二）管理措施測算水系運行成本，結(jié)合小區(qū)實際，制定使用規(guī)定；建立設(shè)施設(shè)備檔案，做好巡檢記錄；按規(guī)定操作，發(fā)現(xiàn)異常，及時報修。九、財務(wù)管理方案：通過財務(wù)管理，在改善財務(wù)狀況的條件下，不斷擴(kuò)大財務(wù)成果，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。（一）管理內(nèi)容：加強(qiáng)現(xiàn)金收支管理；搞好財務(wù)核算；及時統(tǒng)計物業(yè)維修更新費用使用情況，每半年公布一次（每年公布一次）做好預(yù)算和決算工作；認(rèn)真審核報銷票據(jù)，嚴(yán)格控制費用報銷；及時掌握財務(wù)收支狀況，做好財務(wù)分析，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。（二）管理措施：根據(jù)財務(wù)法規(guī)政策，制定財務(wù)管理制度；財務(wù)人員持證上崗，規(guī)范操作；抓好財務(wù)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；加強(qiáng)成本控制；加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督和財務(wù)檢查。十、質(zhì)量管理方案：導(dǎo)入ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，實施全面質(zhì)量管理，有助于實現(xiàn)“以人為本”的管理理念，有助于實現(xiàn)決策、計劃與控制、協(xié)調(diào)的結(jié)合，實現(xiàn)既定的質(zhì)量目標(biāo)。（一）管理內(nèi)容：參照ISO9000質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)要求，制定大廈質(zhì)量工作計劃；實施所制訂的工作計劃和措施；對照計劃，檢查執(zhí)行的情況和效果，及時發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在問題；根據(jù)檢查的結(jié)果，采取相應(yīng)的措施，鞏固成績、吸取教訓(xùn)。（二）管理措施：抓好管理人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)，開展質(zhì)量管理培訓(xùn)教育工作，不斷提高質(zhì)量意識；制訂質(zhì)量責(zé)任制，保證質(zhì)量管理工作落到實處；接受公司對大廈管理工作的現(xiàn)場指導(dǎo)；配合公司開展質(zhì)量體系審核，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，對系統(tǒng)性的問題制定整改方案。十一、檔案資料管理方案：加強(qiáng)檔案資料管理，有助于保存大廈的歷史資料，維護(hù)管理的連續(xù)性和規(guī)范化，便于房屋及設(shè)施設(shè)備的檢查、維護(hù)、更新和與業(yè)主的溝通、聯(lián)系。（一）管理內(nèi)容：工程檔案：從接管開始的所有工程技術(shù)、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設(shè)施設(shè)備資料等；業(yè)主檔案：所有業(yè)主購、租房合同（復(fù)印件），業(yè)主基本情況登記表、裝修申請表和住戶健康狀況登記表等；財務(wù)檔案：逐年形成的園區(qū)財務(wù)收支報表、物業(yè)維修基金使用報表等；文件檔案：有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)政策、公司文件等；管理資料：綠化資料、日常巡查（清潔、維修、保安）記錄、值班記錄，車輛管理記錄、監(jiān)控記錄、榮譽(yù)資料等。（二）管理措施：制定檔案制度，并嚴(yán)格執(zhí)行；專人管理（由負(fù)責(zé)內(nèi)勤的管理員擔(dān)任），專室專柜，編目造冊，存放有序并且尊重業(yè)主隱私，保守秘密；科學(xué)管理，確保檔案資料完整、齊全，確保檔案完好率達(dá)100%；逐步實現(xiàn)智能化管理，計時可靠的掌握相關(guān)信息，提高管理水平。十二、人力資源管理方案一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素質(zhì)的管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，而人才的管理與培訓(xùn)，對于保持員工的高質(zhì)量，提高物業(yè)管理的水平，具有十分重要的意義。（一）管理內(nèi)容：按照合理的人才結(jié)構(gòu)，配置各類人才；任人唯賢，量材錄用；開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高業(yè)務(wù)素質(zhì)；進(jìn)行業(yè)績考核，優(yōu)勝劣汰。（二）管理措施：制定崗位責(zé)任制，做到責(zé)、權(quán)、利分明；建立約束與激勵相結(jié)合的運行機(jī)制，充分調(diào)動工作積極性；加強(qiáng)思想作風(fēng)建設(shè)，樹立全心全意為業(yè)主服務(wù)的觀念和企業(yè)的品牌意識；崗前培訓(xùn)與在崗培訓(xùn)相結(jié)合，走出去培訓(xùn)與請進(jìn)來培訓(xùn)相結(jié)合；全面考核，做到公開、公平、公正。智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù)（一）建立一支設(shè)備運行及維護(hù)人才隊伍將組建一支精干的設(shè)備運行及維護(hù)專業(yè)技術(shù)隊伍，熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，并邀請相關(guān)單位（如系統(tǒng)設(shè)置、安裝單位）對所有技術(shù)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。（二）管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn)對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置，保證隱蔽工程中的線路不受損。（三）建立設(shè)備技術(shù)檔案對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。（四）建立設(shè)備運行檔案建立對消防監(jiān)控系統(tǒng)的實時運行檔案，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。（五）建立供貨商檔案對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。（六）日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。對此將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法以確保設(shè)備安全運行。機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置（一）物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備機(jī)構(gòu)設(shè)置根據(jù)_________物業(yè)管理的需要，現(xiàn)對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員的配備作如下安排：（二）管理職責(zé)：主任全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的工作；管理部負(fù)責(zé)行政事務(wù)管理、人力資源管理、檔案資料管理、財務(wù)管理、小區(qū)裝修管理、會所管理、社區(qū)文化建設(shè)和業(yè)主接待、回訪等；工程部負(fù)責(zé)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)、智能化系統(tǒng)的管理及開發(fā)、業(yè)主委托維修服務(wù)等；保安部負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)公共秩序、交通車輛管理、消防管理和消控、監(jiān)控中心管理等；清潔綠化部負(fù)責(zé)園區(qū)共用部位、公共場所、公共設(shè)施的保潔，負(fù)責(zé)綠化的培植、養(yǎng)護(hù)及業(yè)主相關(guān)的委托服務(wù)等。（三）根據(jù)_________的具體情況，擬配備___人，具體配備如下：主任___人；副主任___人；管理部：管理員___人，會館中心管理員___人；工程部：主管___人，維修工___人；保安部：隊長___人，保安___人（分3班，每班___人：主入口___人，次入口___人，巡邏___人），監(jiān)控員___人（分3班，每班___人）；清潔綠化部：清潔工___人，綠化工___人。物業(yè)管理收支預(yù)算（各有關(guān)基數(shù)和百分比可視物業(yè)具體情況進(jìn)行調(diào)整）（一）物管收入：__________元/年物管費收入（總建筑面積___㎡，物管費標(biāo)準(zhǔn)按___元/㎡?月計，出售、租率按95%計，空置房物管費按原標(biāo)準(zhǔn)的70%計）：______元/年；車庫停車泊位管理費收入（地下停車泊位___個，管理費按___元/個?月計；地上車庫___個，管理費按___元/個?月計；出售率以70%計）：___元/年；車庫停車泊位出租收入（地下停車泊位和地上車庫，未出售率以30%計，出租標(biāo)準(zhǔn)分別為___元/個?月和___元/個?月計；露天停車泊位出租標(biāo)準(zhǔn)___元/個?月，出租率為___%）：______元/年；經(jīng)營用房收入：______元/年；有償服務(wù)收入：______元/年。（二）物管支出：______元/年工資：______元/年；（1）主任1人（2）管理員（3）工程主管（4）日常維修人員（5）高配值班人員3人為國家硬性規(guī)定）（6）保安隊長年（7）保安人員（含監(jiān)人員）（8）消控中心年（9）車管員元/年（10）清潔工年（11）綠化工工作餐費：______元/年；______元/年______元/年______元/年______ 元/年______元/年（3人______ 元/元/年______元/____________元/______元/年______（消控人員、車管員及保安員______元/月?人，管理人員、維修工______元/月?人）福利、教育、工會經(jīng)費：______元/年；（福利費為工資的14%，教育費為2%，工會經(jīng)費為2%）社會保險費：______元/年；（1）養(yǎng)老金、工傷、生育（?%計提）：______元/年（2）醫(yī)療保險（?人的8%計提）：______元/年（3）失業(yè)保險（交納基數(shù)100元/月?人的2%計提）：______元/年辦公費：______元/年；（1）辦公耗費：______元/年（2）交通費：______元/年（3）通訊費：元/年 電話費：元/年手機(jī)費：元/年（配置人員：主任、工程主管）傳呼機(jī)費：元/年（配置人員：物管員、維修工、保安隊長）（4）服裝費：元/年 管理人員：元/年維修、車管員、消控人員、清潔工：元/年保潔費用：元/年； 清潔用品消耗費：元/年綠化費：元/年；（1）公共區(qū)域花卉盆景費：元/年（按市場租賃價及天數(shù)計）（2）節(jié)假日布置費：元/年（3）綠化工具、用藥費：元/年保安耗費：元/年；（1）保安公司管理費：元/年（2）保安耗材費：元/年（3）保安服裝費：元/年共用設(shè)施設(shè)備維修費：元/年；（1）電梯維護(hù)、年檢費：元/年（2）其他共享設(shè)施設(shè)備維護(hù)、材料費：元/年（含中央空調(diào)、水泵、消監(jiān)控、配電房、照明電器、樓宇日常維護(hù)及小修，不含中修、大修）固定資產(chǎn)折舊費：元/年；1遞延資產(chǎn)攤銷費：元/年；1不可預(yù)見費費（前11項之和的1%）：元/年；1稅金：元/年。收支預(yù)算的說明：收入元，支出元，盈虧元；