【正文】 他費用11，412元，并按合同約承擔違約金；由被申請人補償申請人為辦理仲裁案件所支出的合理的律師費2，000元。被申請人在庭審中提出如下答辯意見：申請人所述買賣商鋪的情況屬實。2004年11月9日雙方簽訂購房合同，2005年4月8日交付商鋪，申請人此后一直正常對外租賃使用。廷遲辦證沒有影響申請人對該房屋的正常使用，也沒有對其實現(xiàn)購房協(xié)議的意圖造成損害。被申請人未能在交房后360天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證是受政策變化等不可抗力因素影響，被申請人對此毫無過錯，并己積極履行了提交資料辦理產(chǎn)權(quán)證的全部義務(wù)。目前，不可抗力因素已經(jīng)消失，可以辦理產(chǎn)權(quán)證，但申請人以其己經(jīng)提起了要求退房的仲裁申請為由，拒不提供相關(guān)資料，致使被申請人至今無法為其辦理產(chǎn)權(quán)證書。此前，該樓盤被仲裁裁決解除合同的案件，是因這部分案件涉及的商鋪的面積低于4平方米，根據(jù)市地房局和市商委的文件，低于4平方米的商鋪不能辦理產(chǎn)權(quán)證。而本案申請人購買的商鋪大于4平方米，待導(dǎo)致延期辦證的不可抗力因素消失后，是能夠辦理產(chǎn)權(quán)證的，所以此前的裁決結(jié)果不應(yīng)在本案中類推適用。綜上所述，被申請人對延遲辦證無任何過錯，不應(yīng)承擔責任，本案仲裁申請人的仲裁請求應(yīng)予駁回。二、舉證與質(zhì)證申請人為證明其仲裁請求，舉示了如下證據(jù)：《重慶市商品房買賣合同》及合同補充條款，證明申請人與被申請人于2004年11月9日簽訂商品房買賣合同及雙方的權(quán)利義務(wù)；被申請人開具的發(fā)票三張：2004年11月9日開具的NO:0004892號《重慶市不動產(chǎn)銷售專用發(fā)票》，2004年 12月23日開具的NO:0009319號《重慶市銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)專用發(fā)票》，2005年4月7日開具的NO:0009384號《重慶市銷售不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)專用發(fā)票》，證明申請人已按合同約定支付了房款；《重慶陽光心殿交接書》、《重慶陽光心殿物業(yè)管理合約》，證明申請人已接房并與物業(yè)管理公司簽訂了管理合約；重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司開具的收據(jù)壹張：2004年12月23日開具的NO:0024482號收據(jù)，人民幣壹萬壹仟肆佰壹拾貳元正。證明此款系被申請人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司收取的地產(chǎn)稅；重慶原野律師事務(wù)所開具的NO:00826689號發(fā)票，證明申請人支出的律師費2，000元； 2006渝裁（房）字第191號裁決書，證明被申請人在售房中的違約行為已有仲裁依據(jù)。被申請人對申請人舉示的上述六份證據(jù)真實性均無異議。但是，對第3份證據(jù)中的物業(yè)管理合約認為與本案無關(guān)聯(lián)性，第6份證據(jù)裁定的是小于4平方米的商鋪，商鋪、攤位小于4平方米現(xiàn)在不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但大于4平方米的，現(xiàn)在可以辦理產(chǎn)權(quán)證了。第6份證據(jù)與本案無可比性。被申請人為證明其答辯意見，舉示了如下證據(jù)：《重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽光心殿項目超面積部份土地出讓金和配套費等的請示》（九龍坡府文[2004]49號文件）、《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于九龍坡區(qū)政府申請減免陽光心殿項目超面積部分配套費的意見》（渝建文[2004]205號文件），證明陽光心殿危改項目出現(xiàn)的特殊情況，懇求市政府對超面積部分土地出讓金和配套費給予減免；業(yè)主信訪件《政府說話不算話》，證明業(yè)主提出超出原則的要求，導(dǎo)致被申請人不能如期辦證。；《重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽光心殿項目超面積部分土地出讓金、配套費和人防費的請示》（九龍坡府文[2005]8號文件），證明第一份證據(jù)的請求未得到落實的情況下再次報告政府，請求解決此事。說明被申請人一直在辦理相關(guān)事情；《楊家坪房管所關(guān)于陽光心殿住宅面積土地出讓金掛賬處理的情況說明》，證明九龍坡區(qū)國土分局同意被申請人陽光心殿項目超面積部分的土地出讓金2，267，265元掛賬處理，先為該項目業(yè)主辦理兩證；房地產(chǎn)權(quán)屬證書（105D房地證2005字第00211號），證明被申請人是九龍坡區(qū)石坪橋正街35號36號商鋪的靳有權(quán)人；重慶市九龍坡區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理所《情況說明》、重慶市九龍坡區(qū)國土資源管理分局《情況說明》、重慶市九龍坡區(qū)房地產(chǎn)管理局《關(guān)于“陽光心殿”非住宅辦理房地產(chǎn)權(quán)證相關(guān)情況的說明》，證明被申請人盡了辦證義務(wù)，不應(yīng)承擔違約責任；重慶市九龍坡區(qū)房屋管理局楊家坪房管所《情況說明》，證明申請人提交的重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司的收款收據(jù)，系被申請人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司代收的費用。申請人對被申請人所舉示的上述證據(jù)真實性無異議，但認為被申請人舉示的第2份證據(jù)不能證明是由于不可抗力原因?qū)е聼o法辦理兩證，從該證據(jù)形成的時間上看，是在雙方簽訂購房合同之前，故被申請人的辦證承諾具有欺詐性；第 3份證據(jù)證明內(nèi)容不予認可；第4份證據(jù)國土局是否同意掛賬無法確認；第5份證據(jù)是否涵蓋了申請人購買的商鋪無法確認。申請人對被申請人舉示的第7份證據(jù)的證明效力沒有發(fā)表意見。三、仲裁庭認證因被申請人對申請人舉示的證據(jù)6的真實性無異議，仲裁庭對申請人舉示的證據(jù)5的真實性和證明力予以確認，對證據(jù)6的真實性予以確認。因申請人對被申請人舉示的證據(jù) 7真實性無異議，仲裁庭對被申請人所舉示的證據(jù)6的真實性予以確認，對證據(jù)7的真實性和證明力予以確認。四、認定案件事實仲裁庭根據(jù)以上認證，查明如下事實：2004年11月9日申請人與被申請人簽訂了《重慶市商品房買賣合同》及其補充條款一份，該合同約定：申請人購買被申請人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號負一樓197號商鋪，總價款225，772元。合同補充條款第七條規(guī)定：“若交房后360天內(nèi)出賣人不能給買受人辦理其購買攤位/商鋪的《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，則買受人可以選擇退房，出賣人在30天內(nèi)退還買受人交納的房款并按國家銀行同期存款利率支付違約金”。合同簽訂后，申請人分別于2004年11月9日和12月23日，2005年4月7日按約向被申請人支付了購房款225，772元。2004年12月23日，被申請人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司收取了申請人11412元其他費用，并出據(jù)了收據(jù)一張。2005午4月8日被申請人與申請人辦理了交房驗收手續(xù)，但被申請人至今未能給申請人辦理“兩證”。2006午11月14日重慶原野律師事務(wù)所接受申請人的授權(quán)委托，向申請人收取了2000元律師費。另查明，申請人所購房屋不存在其他購房戶所涉及的夾層問題；被申請人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街35號36號房屋的土地使用權(quán)類型為出讓。五、仲裁庭意見 仲裁庭經(jīng)過審查認為：申請人與被申請人簽訂的《重慶市商品房買賣合同》，系雙方當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。關(guān)于被申請人逾期辦證是否因為不可抗力因素造成的問題?！吨腥A人民共和國民法通則》第一百五十三條規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。被申請人舉示的《重慶市九龍坡區(qū)人民政府關(guān)于減免陽光心殿項目超面積部份土地出讓金和配套費等的請示》（九龍坡府文[2004]49號文件）、《重慶市建設(shè)委員會關(guān)于九龍坡區(qū)政府申請減免陽光心殿項目超面積部分配套費的意見》（渝建文[2004]205號文件）證明在申請人與被申請人簽訂商品房買賣合同前，被申請人開發(fā)的九龍坡區(qū)石坪橋正街陽光心殿項目在辦理兩證過程中已經(jīng)和業(yè)主發(fā)生了糾紛，其可以預(yù)見到該項目的辦證可能延期。因此，被申請人關(guān)于無法及時辦證是因為政策和政府行政行為等不可抗力因素造成的辯稱不能成立。關(guān)于申請人要求解除合同問題。根據(jù)雙方當事人在合同補充條款中約定：若交房后360天內(nèi)出賣人不能給買受人辦理其購買攤位/商鋪的《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》，則買受人可以選擇退房，出賣人在30天內(nèi)退還買受人交納的房款并按國家銀行同期存款利率支付違約金。被申請人于2005年4月8日向申請人交付商鋪后，至今未能給申請人辦理兩證，已超過雙方約定的辦證期限，申請人根據(jù)合同補充條款的約定主張解除合同的條件已經(jīng)成立，故申請人要求與被申請人解除商品房買賣合同正當合法。合同解除后，被申請人應(yīng)當按合同約定向申請人返還并支付以下費用：按約向申請人返還已付房款并支付違約金，違約金按已付房款 225，772元，%計算，從2005年4月8日交房時起360日后，即2006年4月4日起，至作出仲裁決定之日，即2007年2月8日止，共計1，376元；退還委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司向申請人收取的其他費用11，412元。此外，本案是因為被申請人的違約行為導(dǎo)致的，申請人要求被申請人支付申請仲裁合理支出的律師費2，000元，符合仲裁規(guī)則的相關(guān)規(guī)定，仲裁庭予以支持。六、裁塊根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五條、《中華人民共和國合同法》第九十三條、第一百○七條、《重慶仲裁委員會仲裁規(guī)則》第六十八條、《中華人民共和國仲裁法》第五十一條的規(guī)定，裁決如下：（一）解除申請人與被申請人于2004年11月9日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》；（二）申請人退還被申請人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號負一樓197號商鋪；（三）被申請人向申請人退還購房款225，772元，退還其他費用11，412元，并支付違約金1，376元；（四）被申請人補償申請人為辦理仲裁案件所支出的合理的律師費2，000元。本案仲裁費12，929元（已由申請人預(yù)繳）由被申請人承擔。被申請人自收到本裁決之日起15日內(nèi)，將應(yīng)承擔的仲裁費及上述款項直接支付給申請人。本裁決為終局裁決，自作出之日起發(fā)生法律效力。獨任仲裁員：胡延非二○○七年二月八日 書 記 員：魏艷峰