【正文】 求駁回原告的訴訟請求?！緦徟小繀^(qū)人民法院經(jīng)審理查明:2007年10月12日,原告李某與被告王某、許某簽訂了一份《協(xié)議書》,約定由李某出資在王某所有的位于街道大路頭132號(地號005141004)上搭建兩層樓房,建成后房屋產(chǎn)權(quán)的50%歸李某所有,今后該房屋的所有權(quán)益收入按各50%分配,李某向王某支付50000 元補(bǔ)償費。同日,李某向王某支付了50000元。王某向李某開具《收條》載明: “今收到李某建房子定金伍萬元?！薄秴f(xié)議書》簽訂后,李某出資拆除了王某的舊房。同時,由王某與建筑工人簽訂《房屋翻建協(xié)議》,在王某的舊房新建了一層的毛坯房,面積約90平方米。2007年12月底,城市管理行政執(zhí)法局以原、被告合作搭建的房屋不合法為由,決定停止上述房屋的建設(shè)。爾后,雙方資金投入等問題產(chǎn)生糾紛,李某提起訴訟。另查明:(1)1997年8月28日,市土地房產(chǎn)管理局向王某頒發(fā)集建(97)字第11243號集體土地建設(shè)用地使用證,載明地號005141004號地塊的156平方米土地使用權(quán)歸王某使用。(2)原、被告雙方對地號為005141004上的新建房屋(系毛坯房,包括地基部分)的價值存在爭議,原審法院委托天和項目管理投資咨詢有限公司進(jìn)行造價鑒定。2009年2月19日,該公司以該房屋無施工圖、竣工圖、結(jié)算書、隱蔽工程驗收記錄、工程聯(lián)系單等等鑒定所必須的資料,無法對工程造價進(jìn)行鑒定為由,退還委托件。(3)審理期間,原告申請對新建房屋的價值進(jìn)行評估鑒定,被告認(rèn)為新建房屋需連同老房子一起鑒定,才同意鑒定。2010年4月8日,許某出具《重申(說明)》,案涉房屋的翻建從設(shè)計、施工等全由原告負(fù)責(zé),相關(guān)建設(shè)資料在原告處。由于缺乏建設(shè)所必須的資料,新建毛坯房的造價未能鑒定。上述事實有《協(xié)議書》、《收條》、《集體土地建設(shè)用地使用證》(97)字第11243號)、《重申(說明)》、出資建房明細(xì)、照片、《房屋翻建協(xié)議》、《證明》、林建福的證言、建房告示牌,及本院的詢問筆錄、庭審筆錄等佐證。區(qū)人民法院根據(jù)上述事實和證據(jù)認(rèn)為:本案系合作建房合同糾紛,案涉集體土地建設(shè)用地使用證建(97)字第11243號項下的地塊系農(nóng)村集體所有的土地,其性質(zhì)是宅基地,按法律規(guī)定只允許使用權(quán)人王某在該地塊上建造房屋,而使用權(quán)人不得非法出租、買賣或變相買賣。原告李某與被告王某、許某之間簽訂的《協(xié)議書》中約定,由原告出資被告出地進(jìn)行建造房屋的方式合作,李某由此擁有房屋50%的產(chǎn)權(quán)及收益。由此可見,原、被告雙方實際上是非法變相購買房產(chǎn),其行為違反國家關(guān)于農(nóng)村土地管理的相關(guān)法律法規(guī),應(yīng)認(rèn)定為無效,雙方對此負(fù)有同等過錯。一方面,依無效合同返還的規(guī)則,原告主張被告返還定金50000元,被告抗辯此款系補(bǔ)償款而非定金,因該款在《協(xié)議書》為補(bǔ)償費,被告基于無效合同而取得,故本院認(rèn)定原告李某向王某支付的50000元的性質(zhì)為補(bǔ)償費,因舊房屋已拆除,其損失原、被告雙方各自承擔(dān)50%,故本院對原告該訴求,予以部分支持,即被告返還原告補(bǔ)償費25000元。另一方面,原告關(guān)于折價補(bǔ)償建房投入50000元的訴求,因案涉毛坯房的造價由于缺乏造價鑒定所必須的建設(shè)工程資料,且原、被告雙方無法達(dá)成一致意見,未能鑒定評估的后果應(yīng)由雙方各自負(fù)擔(dān)。從原告舉證的匯總明細(xì)中表明,其因合作建房的總費用49880元,其中拆除舊房屋墊付款4080元,被告現(xiàn)住家的整修費用5035元,實際建房費用為40765元。本院認(rèn)為,原告投入的其他費用與補(bǔ)償建房的訴求無關(guān),原告建房實際費用為40765元,被告予以返還。此外,被告關(guān)于原房屋被拆相關(guān)損失賠償及精神傷害等抗辯意見以及案涉新建毛坯房的歸屬等相關(guān)問題,因被告沒有提供具體訴求及依據(jù)并依法提起反訴,本案不予處理,雙方若有糾紛應(yīng)再另行主張。依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條、第六十一條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條的規(guī)定,判決如下:一、原告李某與被告王某、許某簽訂的合作建房《協(xié)議書》無效。二、被告王某、許某應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)返還原告李某補(bǔ)償款25000元,賠償原告李某建房投入40765元,共計65765元。【律師評析】本案是由于城鎮(zhèn)居民與農(nóng)民合作建房引發(fā)的糾紛。由于城鄉(xiāng)土地政策的二元化及房地產(chǎn)市場調(diào)控的有限,越來越多的城鎮(zhèn)居民選擇與農(nóng)民合作建房。由此引發(fā)的矛盾往往涉及以下幾個問題:一、合作建房協(xié)議的違法性本案中原告認(rèn)為依據(jù)我國《土地管理法》及國務(wù)院的規(guī)定,雙方簽訂的合作建房協(xié)議是無效的。被告卻認(rèn)為,合作建房協(xié)議屬于雙方真實意思的表示,即使其中的內(nèi)容違法,但是除了違法部分,其他的內(nèi)容是有效的。法院認(rèn)為,根據(jù)《土地管理法》,宅基地屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,村民只能在宅基地上建造房屋,不能出租、買賣或變相買賣。無論雙方所簽訂的合同文書形式如何,只要實質(zhì)上存在城市居民購買村民宅基地行為,都是無效合同,法律不能保護(hù),試圖以合法形式來掩蓋購買村民宅基地此一目的的行為是不能得到法院支持的。因此雙方的合作建房協(xié)議是無效的。二、無效合同引發(fā)的雙方損失賠償問題本案的合作建房協(xié)議無效,雙方因此造成的損失應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯程度各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。關(guān)于過錯責(zé)任,均知曉合同項下地塊的性質(zhì)是宅基地,因此,原、被告雙方對于合同無效負(fù)有同等的過錯。關(guān)于損失,因本案的對象是房屋,舊的房屋及新建毛胚房均被拆除,價值難以評估,雙方的損失應(yīng)如何認(rèn)定。法院在審理的過程中,委托相關(guān)資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)對房屋進(jìn)行評估,均因為房屋被拆除及資料不完整而無法完成。對此,法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)合理分配舉證責(zé)任,根據(jù)誰主張誰舉證的原則,由原、被告盡舉證責(zé)任,對舉證不能的承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。三、建議完善集體土地流轉(zhuǎn)制度由于近年來合作建房問題愈演愈烈,政府有關(guān)部門對此有政策文件明確否定。但是此類問題的實質(zhì)是對農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行的限制,究其深層次的原因還是土地制度的問題,若城鄉(xiāng)分割的市場格局不能真正改變, “同地同價同權(quán)”的統(tǒng)一土地市場就不能建立,問題就無法得到根治。2008年1月1日開始實施的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》代替了原來的《城市規(guī)劃法》,徹底改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的規(guī)劃制度,進(jìn)入城鄉(xiāng)一體化的規(guī)劃管理時代。把城市和農(nóng)村統(tǒng)一起來,進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃,這也預(yù)示著未來城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的總體趨勢。但與此相反,商品化的土地使用權(quán)的管理卻仍然是用征地制度這座獨木橋來連接城鄉(xiāng)兩個地產(chǎn)市場,在二元土地制度之下,一元規(guī)劃顯然不能真正充分發(fā)揮作用,由此導(dǎo)致了《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》成為一部跛腳的法律,難以達(dá)到其預(yù)期的立法效果。因此應(yīng)當(dāng)以解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題為契機(jī),根本變革早已不適合社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的集體土地流轉(zhuǎn)制度,打破土地流轉(zhuǎn)的政府獨家行政壟斷。推動農(nóng)村集體土地制度改革,建立完善的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度,從而促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。第五篇：建房協(xié)議建房協(xié)議甲方：（建房戶主）乙方：彭集街道村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室為加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃管理，確保建設(shè)項目保質(zhì)保量完成，經(jīng)雙方同意，達(dá)成如下協(xié)議。一、甲方應(yīng)嚴(yán)格按法定程序組織建設(shè)。，同意簽章后，報乙方辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)。二、乙方負(fù)責(zé)協(xié)助甲方辦理相關(guān)手續(xù)，費用由甲方承擔(dān)。三、甲方在取得合法建設(shè)手續(xù)后，向乙方提出開工申請，并足額繳納建設(shè)保證金元。四、乙方在收到甲方的開工申請及保證金后，安排專職人員到建設(shè)現(xiàn)場實施放線定點。五、放線定點時，施工方、村委會或所屬單位負(fù)責(zé)人、甲方、乙方必須在場。所涉人員由甲方負(fù)責(zé)召集。由乙方現(xiàn)場填寫放線定點明白紙，各方簽字后，分別留存。六、甲方應(yīng)嚴(yán)格按照放線定點明白紙所載內(nèi)容組織建設(shè)，不得隨意變動更改，否則一經(jīng)乙方核實，甲方所交建設(shè)保證金作廢。七、工程竣工后，由甲方向乙方提出工程竣工驗收申請，并負(fù)責(zé)召集相關(guān)人員到場。八、工程竣工驗收合格的，建設(shè)保證金足額退還。以上條款雙方必須共同遵守，否則，一切法律責(zé)任自負(fù)。甲方：聯(lián)系電話：村委會或所屬單位負(fù)責(zé)人：乙方：彭集街道村鎮(zhèn)建設(shè)辦公室年月日