【正文】 整經(jīng)營(yíng)策略本輪宏觀調(diào)控?zé)o論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到調(diào)控政策的全面性和實(shí)施的堅(jiān)決性，認(rèn)真研究分析調(diào)控以來的新情況：（1）從已有的市場(chǎng)促銷案例看，首先降價(jià)的恒大集團(tuán)取得了明顯成效，民間機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20家大型開發(fā)企業(yè)集團(tuán)中，恒大的業(yè)務(wù)指標(biāo)完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價(jià)拿地契機(jī)，沒有必要通過延長(zhǎng)產(chǎn)品的建設(shè)時(shí)間和銷售周期來提高利潤(rùn)。（2）2009和2010年增加住宅用地供應(yīng)和加快保障性住房建設(shè)將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房?jī)r(jià)的作用，為上海房?jī)r(jià)的總體穩(wěn)定奠定基礎(chǔ)。（3）2010年國(guó)稅總局有關(guān)土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備；（4）這次調(diào)控的力度是逐步增強(qiáng)的，如果房?jī)r(jià)調(diào)整不能達(dá)到調(diào)控的效果，可能會(huì)有新的調(diào)控措施出臺(tái)，具有不確定因素。參考文獻(xiàn)：,上海2010年房地產(chǎn)地產(chǎn)供應(yīng)。《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》《上海市住房公積金個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房貸款實(shí)施細(xì)則（試行）》《房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作方案》（國(guó)土電發(fā)[2010]28號(hào)）建造工程學(xué)院 09秋季土木工程（2）朱任怡王知印張?chǎng)┹纪醴缄惾瘀?011．2．20第五篇：上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2上海甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告前言上海的辦公樓市場(chǎng)經(jīng)過近十年的發(fā)展，目前，已具備相當(dāng)?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢(shì)，優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)層出不窮，上海市甲級(jí)辦公樓目前主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路區(qū)域、人民廣場(chǎng)外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。本報(bào)告將著重圍繞這五大區(qū)域中的75棟甲級(jí)以及次甲級(jí)辦公樓，來分析上海目前辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀。上海甲級(jí)辦公樓歷年價(jià)格、租金及資金回報(bào)率分析合理的投資收益對(duì)超額回報(bào)率的打壓，％的頂點(diǎn)之后，連年持續(xù)走低?；貓?bào)率的走勢(shì)基本與空置率保持相反的步調(diào)，辦公樓整體市場(chǎng)環(huán)境趨弱導(dǎo)致其回報(bào)率長(zhǎng)期居低不上。而自1999年始，租金、價(jià)格的上升，辦公樓的熱租，使近三年的辦公樓投資回報(bào)率不斷上升，由數(shù)據(jù)顯示，％％，辦公樓市場(chǎng)開始呈現(xiàn)升溫。從甲級(jí)辦公樓的價(jià)格走勢(shì)看，在1995年達(dá)到頂峰，但隨著辦公樓供應(yīng)量的大幅上升，19951999年間，甲級(jí)辦公樓的價(jià)格也隨之大幅下降，到2000年隨著入住甲級(jí)辦公樓的公司增多，空置率下降，價(jià)格有所回升。租金的走勢(shì)同價(jià)格的走勢(shì)基本相近，1995年達(dá)到最高點(diǎn)，隨后辦公樓供應(yīng)量上升，租金逐年下滑。1999年以后亞洲經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大量的外資開始涌入上海市場(chǎng)，甲級(jí)辦公樓升溫，租金開始節(jié)節(jié)上漲。中國(guó)的入世和近幾季度的強(qiáng)勢(shì)供應(yīng)共同締造了近期辦公樓市場(chǎng)繁榮的這一局面。入世對(duì)辦公樓市場(chǎng)將產(chǎn)生持續(xù)的影響，很多銀行、金融機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所將不斷積極地?cái)U(kuò)大各自企業(yè)規(guī)模，例如太平洋安泰人壽保險(xiǎn)在上海國(guó)際貿(mào)易大廈租下了5個(gè)樓面。中國(guó)正在努力成為國(guó)際制造工廠，這也對(duì)傳統(tǒng)企業(yè)擴(kuò)大國(guó)內(nèi)辦事機(jī)構(gòu)規(guī)模有利好因素影響。盡管目前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐對(duì)辦公樓市場(chǎng)仍有較大影響，但中國(guó)對(duì)辦公樓市場(chǎng)的需求量仍有著強(qiáng)有力的鼓舞。從區(qū)域市場(chǎng)來看，從最早的虹橋地區(qū)到現(xiàn)在逐步發(fā)展成以浦東陸家嘴中央商務(wù)區(qū)為龍頭，以南京西路、太平橋、虹橋、徐家匯為區(qū)域性CBD的多級(jí)發(fā)展格局，五角場(chǎng)、中山公園、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、松江新城作為潛在的區(qū)域性CBD均有崛起之勢(shì)，CBD的形成所帶來的聚集效應(yīng)和輻射功能，又反過來促進(jìn)和推動(dòng)辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展，使得辦公樓的投資建設(shè)和市場(chǎng)變化成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。從上海現(xiàn)有辦公樓的發(fā)展趨勢(shì)來看，區(qū)域發(fā)展、分頭并進(jìn)的局面仍將保持，各個(gè)CBD受到整個(gè)大勢(shì)趨好的影響下，根據(jù)目前已出臺(tái)的規(guī)劃表明，以下這幾個(gè)區(qū)域?qū)?huì)有新的亮點(diǎn)出現(xiàn)，值得關(guān)注。l 與外灘南北呼應(yīng)的上海北外灘地區(qū)整體開發(fā)未來北外灘地區(qū)將形成現(xiàn)代商務(wù)區(qū)、國(guó)際航運(yùn)商貿(mào)區(qū)和提籃橋歷史風(fēng)貌與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)三大功能組團(tuán)，成為黃浦江沿岸又一亮點(diǎn)；虹口港以西的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務(wù)區(qū)）“金三角”。世茂在北外灘中央商務(wù)區(qū)改造土地面積為20萬(wàn)平方米，新建建筑面積為70萬(wàn)平方米，包括高級(jí)辦公樓，五星級(jí)酒店，商業(yè)旅游等，加上配套的高級(jí)住宅區(qū)，總建筑面積將會(huì)超過100萬(wàn)平方米。上海在上海將甲級(jí)辦公樓定義為：市中心繁華地段，高品質(zhì)、裝潢講究、大堂寬敞、樓面面積寬闊、間隔具有彈性、中央空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)完善、設(shè)有良好的載貨升降機(jī)設(shè)備、高速客梯、專業(yè)物業(yè)管理、先進(jìn)智能化設(shè)施、有常年泊車設(shè)施等。上海高檔辦公樓集中分布于5個(gè)區(qū)域，即盧灣區(qū)的淮海中路沿線，靜安區(qū)的南京西路沿線，浦東新區(qū)的陸家嘴，長(zhǎng)寧區(qū)的虹橋，以及徐匯區(qū)的徐家匯。根據(jù)2001年的統(tǒng)計(jì)，各區(qū)域辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)分布有所不一致。（盧灣）淮海中路是上海的高檔商業(yè)區(qū)域，交通便利，集商業(yè)零售、現(xiàn)代辦公于一體。近幾年來，隨著淮海中路東段（成都路以東至西藏南路）的高檔辦公樓的迅速崛起，使本區(qū)域居為上海最主要的辦公樓區(qū)域之一。該區(qū)域交通便捷度可以充分體現(xiàn)在，通過南北高架直達(dá)火車站以及通往市區(qū)內(nèi)環(huán)線，而通過內(nèi)環(huán)線可以在15至20分鐘內(nèi)到達(dá)虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)或是浦東新區(qū)，而通過延安路隧道，僅10分鐘便可從淮海中路上的辦公樓出發(fā)到達(dá)陸家嘴。地鐵一號(hào)線分別在淮海中路常熟路、陜西南路以及黃陂南路設(shè)有三個(gè)的車站使在淮海路辦公樓內(nèi)工作的上班族倍感便捷。其路兩旁擁有眾多知名樓盤，代表性的物業(yè)有瀛通綠地大廈，中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、蘭生大廈、瑞安廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、中海大廈、金鐘廣場(chǎng)、柳林大廈等。主要租客類型，以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等。一些香港的主要發(fā)展商，例如瑞安、力新、新鴻基、菱電、力寶、九龍倉(cāng)以及新世界在此都有自己開發(fā)的項(xiàng)目，包括辦公樓、住宅、零售以及酒店。其中瑞安廣場(chǎng)是在此區(qū)域中第一個(gè)完工的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，竣工于1997年該項(xiàng)目一推出市場(chǎng)便被迅速吸納，租戶包括主要的跨國(guó)公司如：安達(dá)信、杜邦、拜耳以及國(guó)際商業(yè)機(jī)器(IBM)等。上海中環(huán)廣場(chǎng)以及力寶廣場(chǎng)均是在1999年推入租賃市場(chǎng)的國(guó)際甲級(jí)辦公樓，總共提供約87,600的辦公樓面積。兩個(gè)項(xiàng)目在完工后均被市場(chǎng)被迅速吸納，現(xiàn)基本上都無辦公樓面積可供出租。其中中環(huán)廣場(chǎng)擁有一批知名公司入住其中，例如：默沙東、Pillsbury、普華大華以及北方電訊等。（靜安）南京西路上的上海商城曾經(jīng)是上海最為顯赫的辦公樓，作為當(dāng)時(shí)設(shè)施最優(yōu)越和位置最適中的辦公樓，曾經(jīng)以月租金高達(dá)90美金而被列為當(dāng)時(shí)全球最昂貴的辦公大樓之一。目前，南京西路商區(qū)定位成高級(jí)商務(wù)商業(yè)區(qū)，與南京東路進(jìn)行錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。代表性的物業(yè)有嘉里中心、中信泰富廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)、梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上海商城、中欣大廈等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。目前已有施樂、達(dá)能、EDS、戴爾、百事、深圳華為等海內(nèi)外大公司進(jìn)駐，以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務(wù)、傳媒等行業(yè)為主。（浦東）陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)位于上海浦東新區(qū)的核心區(qū)域，與浦西外灘僅一江之隔，為上海的母親河——黃浦江和上海城市內(nèi)環(huán)線所環(huán)繞，占地28萬(wàn)平方公里，南浦大橋、延安東路隧道以及八條輪渡構(gòu)成了越江交通的大動(dòng)脈。地鐵2號(hào)線和人行越江隧道的建成，過江費(fèi)的取消、浦江兩岸的交通更為便捷。浦東由于近年來高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)，眾多的優(yōu)惠政策，良好的基礎(chǔ)設(shè)施，吸引了眾多的跨國(guó)企業(yè)入住區(qū)內(nèi)辦公樓聚集地陸家嘴中央金融區(qū)。自從招商大廈在浦東成為第一幢開盤的高檔辦公樓后，浦東的高檔物業(yè)如雨后春筍般冒了出來。目前區(qū)內(nèi)代表性物業(yè)有環(huán)球金融中心，金茂大廈、國(guó)金中心，匯豐銀行大廈、中銀大廈、,證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項(xiàng)商務(wù)廣場(chǎng)、新建設(shè)大廈，在建的上海中心及世界各大銀行總部大樓等。主要租客類型，以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定位，以金融類企業(yè)如銀行、證券公司為主。由于人民銀行對(duì)金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策，使得眾多國(guó)際金融機(jī)構(gòu)紛紛入住該區(qū)。1995年，中國(guó)銀行上海分行率先遷入陸家嘴，緊隨其后的是上海房地產(chǎn)管理局于1996年亦遷址到陸家嘴，在這之后，有許多公司以及政府機(jī)構(gòu)遷入此區(qū)域。1997年有18家國(guó)際主要的金融機(jī)構(gòu)以及上海證券交易所涌入該區(qū)域。截至2000年3月，共有37家世界主要的金融機(jī)構(gòu)遷入小陸家嘴，其中包括花旗銀行、東京三菱銀行、渣打銀行、匯豐銀行、東方匯理以及得累斯登銀行，并且有19家機(jī)構(gòu)被獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)人民幣業(yè)務(wù)。除了銀行，更有許多律師行以及保險(xiǎn)業(yè)公司遷入小陸家嘴。其他主要跨國(guó)公司入駐陸家嘴的包括西門子、阿爾卡特以及美國(guó)通用汽車公司。目前已有700余家金融機(jī)構(gòu)，包括國(guó)內(nèi)外的銀行、證券、保險(xiǎn)、典當(dāng)和投資公司等。政府的政策、辦公氛圍的成熟以及許多的新的辦公樓可供選擇都是吸引他們?nèi)腭v的因素。（長(zhǎng)寧）虹橋緊鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)及南北高架，憑借其便利的交通優(yōu)勢(shì)，曾一度成為八十年代末、九十年代初上海辦公樓市場(chǎng)的重心；作為上海市最早成立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)高檔的物業(yè)林立，國(guó)貿(mào)大廈曾是無數(shù)外資機(jī)構(gòu)入住的首選。九十年代中后期，隨著浦東的進(jìn)一步開發(fā)及上海老城區(qū)的改造與拓建，主要辦公樓區(qū)域的分布呈東遷之勢(shì)。目前該區(qū)代表性物業(yè)有安泰大廈、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)、萬(wàn)都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿(mào)大廈、上海國(guó)際貿(mào)易中心等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)。隨著上海市辦公樓市場(chǎng)重心的東移，目前該區(qū)內(nèi)的客戶搬走的遠(yuǎn)大于遷入的。目前擁有的客戶有英國(guó)石油、通用電子、3M以及愛立信等公司，以進(jìn)出口貿(mào)易公司為主。（黃浦）外灘區(qū)域是上海輝煌發(fā)展的歷史見證。從舊外灘的“十里萬(wàn)國(guó)洋行”，至現(xiàn)在發(fā)展成為“遠(yuǎn)東金融中心”，是當(dāng)今世界各國(guó)主要金融、證券機(jī)構(gòu)等商家的必爭(zhēng)之地。代表性的辦公樓有，綠城黃浦8號(hào)，倫達(dá)金融大廈，港陸廣場(chǎng)、港泰廣場(chǎng)、永新廣場(chǎng)、中區(qū)廣場(chǎng)、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場(chǎng)等。主要租客類型，以金融、保險(xiǎn)業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務(wù)類企業(yè)。1994年，政府開始有意出售位于外灘上的一些歐式，有歷史的建筑給原先這些建筑的擁有者。其中我們可見上海市人民政府遷出原先隸屬于香港匯豐銀行的大樓，而讓浦東發(fā)展銀行遷入。外灘現(xiàn)在有許多國(guó)內(nèi)的銀行，如浦東發(fā)展銀行、招商銀行、華夏銀行以及工商銀行等。另外還有一些境外的機(jī)構(gòu)，包括友邦集團(tuán)、花旗銀行、荷蘭銀行以及盤古銀行。盤古銀行在外灘占用了一幢建筑并把它重新裝修了一番再行進(jìn)入辦公。其他類似的由香港或是內(nèi)資公司購(gòu)買的案例，友邦集團(tuán)購(gòu)買了從前在外灘的舊址。 區(qū)域 區(qū)域范圍 代表性樓宇中環(huán)廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)、上海廣場(chǎng)、大上海時(shí)代廣場(chǎng)、蘭生大廈、瑞安廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)、中海大廈、金鐘廣場(chǎng)、柳林大廈等 租客類型 以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網(wǎng)絡(luò)、證券、投資咨詢、房地產(chǎn)行業(yè)、廣告策劃等?；春Ｖ新穮^(qū)域（盧灣）成都北路— 西藏中路南京西路區(qū)域（靜安）成都北路—武定路 嘉里中心、中信泰富廣場(chǎng)、以通訊科技、信息咨詢、恒隆廣場(chǎng)、梅隆鎮(zhèn)廣場(chǎng)、上廣告策劃、航空服務(wù)、海商城、中欣大廈等 傳媒等行業(yè)為主匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶以金融貿(mào)易區(qū)的服務(wù)定大廈、招商局大廈、浦項(xiàng)商位。務(wù)廣場(chǎng)、新建設(shè)大廈等安泰大廈、遠(yuǎn)東國(guó)際廣場(chǎng)、以香港、臺(tái)灣公司居多，萬(wàn)都中心、仲盛金融中心、多為進(jìn)出口貿(mào)易公司為兆豐世貿(mào)大廈、上海國(guó)際貿(mào)主。易中心等美羅大廈、實(shí)業(yè)大廈、嘉里不夜城等 —— 浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域 虹橋區(qū)域（長(zhǎng)寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域 其他區(qū)域 徐家匯、不夜城從甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)來看，辦公樓一般以租賃的形式為主，而銷售的卻比較少。這是因?yàn)槭袌?chǎng)上的甲級(jí)辦公樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質(zhì)土地的稀缺性，導(dǎo)致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實(shí)力的開發(fā)商，更是采取只租不售的形式。但是還是有部分的甲級(jí)辦公樓可提供銷售，采取租售并舉的形式。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場(chǎng)，這樣做的優(yōu)勢(shì)在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場(chǎng)回暖，樓價(jià)上漲，可以取得更高的投資回報(bào)，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風(fēng)險(xiǎn)。從而取得高回報(bào)，低風(fēng)險(xiǎn)的雙重效應(yīng)。比例一般為3：4：6左右。憑借著內(nèi)環(huán)內(nèi)地段價(jià)值、5A甲級(jí)寫字樓的過硬品質(zhì)和價(jià)優(yōu)物美的高性價(jià)比，創(chuàng)造出近期高端寫字樓銷售的神話，僅僅在開盤后20天內(nèi)就狂銷3個(gè)億，浦東陸家嘴濱江的東方金融廣場(chǎng)、虹口北外灘的中信廣場(chǎng)，同樣以地段優(yōu)勢(shì)占據(jù)了成交榜的前列。