【正文】 整經營策略本輪宏觀調控無論從行文規(guī)格、牽涉部門和政策力度都與以往有所不同，開發(fā)企業(yè)應當充分認識到調控政策的全面性和實施的堅決性，認真研究分析調控以來的新情況：（1）從已有的市場促銷案例看，首先降價的恒大集團取得了明顯成效，民間機構的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國20家大型開發(fā)企業(yè)集團中，恒大的業(yè)務指標完成率最高。企業(yè)加快資金回籠可以抓住可能出現(xiàn)的低價拿地契機，沒有必要通過延長產品的建設時間和銷售周期來提高利潤。（2）2009和2010年增加住宅用地供應和加快保障性住房建設將在今后23年逐步發(fā)揮平抑房價的作用，為上海房價的總體穩(wěn)定奠定基礎。（3）2010年國稅總局有關土地增值稅清算的政策，需要開發(fā)企業(yè)以充足的現(xiàn)金流做好應對準備；（4）這次調控的力度是逐步增強的，如果房價調整不能達到調控的效果，可能會有新的調控措施出臺，具有不確定因素。參考文獻：,上海2010年房地產地產供應?！蛾P于加強土地增值稅征管工作的通知》《上海市住房公積金個人購買經濟適用住房貸款實施細則（試行）》《房地產用地專項整治工作方案》（國土電發(fā)[2010]28號）建造工程學院 09秋季土木工程（2）朱任怡王知印張雯菁王芳陳瑞雯2011．2．20第五篇：上海甲級辦公樓市場調研報告2上海甲級辦公樓市場調查報告前言上海的辦公樓市場經過近十年的發(fā)展，目前，已具備相當?shù)陌l(fā)展規(guī)模，且逐步形成區(qū)域性規(guī)模發(fā)展態(tài)勢，優(yōu)質辦公樓物業(yè)層出不窮，上海市甲級辦公樓目前主要分布于五大區(qū)域，即：虹橋區(qū)域、南京西路區(qū)域、淮海中路區(qū)域、人民廣場外灘區(qū)域以及浦東陸家嘴區(qū)域。本報告將著重圍繞這五大區(qū)域中的75棟甲級以及次甲級辦公樓，來分析上海目前辦公樓市場現(xiàn)狀。上海甲級辦公樓歷年價格、租金及資金回報率分析合理的投資收益對超額回報率的打壓，％的頂點之后，連年持續(xù)走低?；貓舐实淖邉莼九c空置率保持相反的步調，辦公樓整體市場環(huán)境趨弱導致其回報率長期居低不上。而自1999年始，租金、價格的上升，辦公樓的熱租，使近三年的辦公樓投資回報率不斷上升，由數(shù)據(jù)顯示，％％，辦公樓市場開始呈現(xiàn)升溫。從甲級辦公樓的價格走勢看，在1995年達到頂峰，但隨著辦公樓供應量的大幅上升，19951999年間，甲級辦公樓的價格也隨之大幅下降，到2000年隨著入住甲級辦公樓的公司增多，空置率下降，價格有所回升。租金的走勢同價格的走勢基本相近，1995年達到最高點，隨后辦公樓供應量上升，租金逐年下滑。1999年以后亞洲經濟復蘇，大量的外資開始涌入上海市場，甲級辦公樓升溫，租金開始節(jié)節(jié)上漲。中國的入世和近幾季度的強勢供應共同締造了近期辦公樓市場繁榮的這一局面。入世對辦公樓市場將產生持續(xù)的影響，很多銀行、金融機構和律師事務所將不斷積極地擴大各自企業(yè)規(guī)模，例如太平洋安泰人壽保險在上海國際貿易大廈租下了5個樓面。中國正在努力成為國際制造工廠，這也對傳統(tǒng)企業(yè)擴大國內辦事機構規(guī)模有利好因素影響。盡管目前全球經濟復蘇的步伐對辦公樓市場仍有較大影響，但中國對辦公樓市場的需求量仍有著強有力的鼓舞。從區(qū)域市場來看，從最早的虹橋地區(qū)到現(xiàn)在逐步發(fā)展成以浦東陸家嘴中央商務區(qū)為龍頭，以南京西路、太平橋、虹橋、徐家匯為區(qū)域性CBD的多級發(fā)展格局，五角場、中山公園、浦東國際機場、松江新城作為潛在的區(qū)域性CBD均有崛起之勢，CBD的形成所帶來的聚集效應和輻射功能，又反過來促進和推動辦公樓市場的發(fā)展，使得辦公樓的投資建設和市場變化成為房地產市場的熱點。從上?，F(xiàn)有辦公樓的發(fā)展趨勢來看，區(qū)域發(fā)展、分頭并進的局面仍將保持，各個CBD受到整個大勢趨好的影響下，根據(jù)目前已出臺的規(guī)劃表明，以下這幾個區(qū)域將會有新的亮點出現(xiàn)，值得關注。l 與外灘南北呼應的上海北外灘地區(qū)整體開發(fā)未來北外灘地區(qū)將形成現(xiàn)代商務區(qū)、國際航運商貿區(qū)和提籃橋歷史風貌與現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)三大功能組團，成為黃浦江沿岸又一亮點；虹口港以西的現(xiàn)代商務區(qū)與外灘、陸家嘴形成上海CBD（中心商務區(qū)）“金三角”。世茂在北外灘中央商務區(qū)改造土地面積為20萬平方米，新建建筑面積為70萬平方米，包括高級辦公樓，五星級酒店，商業(yè)旅游等，加上配套的高級住宅區(qū)，總建筑面積將會超過100萬平方米。上海在上海將甲級辦公樓定義為：市中心繁華地段，高品質、裝潢講究、大堂寬敞、樓面面積寬闊、間隔具有彈性、中央空氣調節(jié)系統(tǒng)完善、設有良好的載貨升降機設備、高速客梯、專業(yè)物業(yè)管理、先進智能化設施、有常年泊車設施等。上海高檔辦公樓集中分布于5個區(qū)域，即盧灣區(qū)的淮海中路沿線，靜安區(qū)的南京西路沿線，浦東新區(qū)的陸家嘴，長寧區(qū)的虹橋，以及徐匯區(qū)的徐家匯。根據(jù)2001年的統(tǒng)計，各區(qū)域辦公樓市場供應分布有所不一致。（盧灣）淮海中路是上海的高檔商業(yè)區(qū)域，交通便利，集商業(yè)零售、現(xiàn)代辦公于一體。近幾年來，隨著淮海中路東段（成都路以東至西藏南路）的高檔辦公樓的迅速崛起，使本區(qū)域居為上海最主要的辦公樓區(qū)域之一。該區(qū)域交通便捷度可以充分體現(xiàn)在，通過南北高架直達火車站以及通往市區(qū)內環(huán)線，而通過內環(huán)線可以在15至20分鐘內到達虹橋國際機場或是浦東新區(qū)，而通過延安路隧道，僅10分鐘便可從淮海中路上的辦公樓出發(fā)到達陸家嘴。地鐵一號線分別在淮海中路常熟路、陜西南路以及黃陂南路設有三個的車站使在淮海路辦公樓內工作的上班族倍感便捷。其路兩旁擁有眾多知名樓盤，代表性的物業(yè)有瀛通綠地大廈，中環(huán)廣場、香港廣場、上海廣場、大上海時代廣場、蘭生大廈、瑞安廣場、力寶廣場、中海大廈、金鐘廣場、柳林大廈等。主要租客類型，以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網絡、證券、投資咨詢、房地產行業(yè)、廣告策劃等。一些香港的主要發(fā)展商，例如瑞安、力新、新鴻基、菱電、力寶、九龍倉以及新世界在此都有自己開發(fā)的項目，包括辦公樓、住宅、零售以及酒店。其中瑞安廣場是在此區(qū)域中第一個完工的優(yōu)質項目，竣工于1997年該項目一推出市場便被迅速吸納，租戶包括主要的跨國公司如：安達信、杜邦、拜耳以及國際商業(yè)機器(IBM)等。上海中環(huán)廣場以及力寶廣場均是在1999年推入租賃市場的國際甲級辦公樓，總共提供約87,600的辦公樓面積。兩個項目在完工后均被市場被迅速吸納，現(xiàn)基本上都無辦公樓面積可供出租。其中中環(huán)廣場擁有一批知名公司入住其中，例如：默沙東、Pillsbury、普華大華以及北方電訊等。（靜安）南京西路上的上海商城曾經是上海最為顯赫的辦公樓，作為當時設施最優(yōu)越和位置最適中的辦公樓，曾經以月租金高達90美金而被列為當時全球最昂貴的辦公大樓之一。目前，南京西路商區(qū)定位成高級商務商業(yè)區(qū)，與南京東路進行錯位競爭。代表性的物業(yè)有嘉里中心、中信泰富廣場、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上海商城、中欣大廈等眾多優(yōu)質物業(yè)。目前已有施樂、達能、EDS、戴爾、百事、深圳華為等海內外大公司進駐，以通訊科技、信息咨詢、廣告策劃、航空服務、傳媒等行業(yè)為主。（浦東）陸家嘴金融貿易區(qū)位于上海浦東新區(qū)的核心區(qū)域，與浦西外灘僅一江之隔，為上海的母親河——黃浦江和上海城市內環(huán)線所環(huán)繞，占地28萬平方公里，南浦大橋、延安東路隧道以及八條輪渡構成了越江交通的大動脈。地鐵2號線和人行越江隧道的建成，過江費的取消、浦江兩岸的交通更為便捷。浦東由于近年來高速增長的經濟，眾多的優(yōu)惠政策，良好的基礎設施，吸引了眾多的跨國企業(yè)入住區(qū)內辦公樓聚集地陸家嘴中央金融區(qū)。自從招商大廈在浦東成為第一幢開盤的高檔辦公樓后，浦東的高檔物業(yè)如雨后春筍般冒了出來。目前區(qū)內代表性物業(yè)有環(huán)球金融中心，金茂大廈、國金中心，匯豐銀行大廈、中銀大廈、,證券大廈、船舶大廈、招商局大廈、浦項商務廣場、新建設大廈，在建的上海中心及世界各大銀行總部大樓等。主要租客類型，以金融貿易區(qū)的服務定位，以金融類企業(yè)如銀行、證券公司為主。由于人民銀行對金融機構的優(yōu)惠政策，使得眾多國際金融機構紛紛入住該區(qū)。1995年，中國銀行上海分行率先遷入陸家嘴，緊隨其后的是上海房地產管理局于1996年亦遷址到陸家嘴，在這之后，有許多公司以及政府機構遷入此區(qū)域。1997年有18家國際主要的金融機構以及上海證券交易所涌入該區(qū)域。截至2000年3月，共有37家世界主要的金融機構遷入小陸家嘴，其中包括花旗銀行、東京三菱銀行、渣打銀行、匯豐銀行、東方匯理以及得累斯登銀行，并且有19家機構被獲準經營人民幣業(yè)務。除了銀行，更有許多律師行以及保險業(yè)公司遷入小陸家嘴。其他主要跨國公司入駐陸家嘴的包括西門子、阿爾卡特以及美國通用汽車公司。目前已有700余家金融機構，包括國內外的銀行、證券、保險、典當和投資公司等。政府的政策、辦公氛圍的成熟以及許多的新的辦公樓可供選擇都是吸引他們入駐的因素。（長寧）虹橋緊鄰虹橋國際機場及南北高架，憑借其便利的交通優(yōu)勢，曾一度成為八十年代末、九十年代初上海辦公樓市場的重心；作為上海市最早成立的經濟開發(fā)區(qū)，區(qū)內高檔的物業(yè)林立，國貿大廈曾是無數(shù)外資機構入住的首選。九十年代中后期，隨著浦東的進一步開發(fā)及上海老城區(qū)的改造與拓建，主要辦公樓區(qū)域的分布呈東遷之勢。目前該區(qū)代表性物業(yè)有安泰大廈、遠東國際廣場、萬都中心、仲盛金融中心、兆豐世貿大廈、上海國際貿易中心等眾多優(yōu)質物業(yè)。隨著上海市辦公樓市場重心的東移，目前該區(qū)內的客戶搬走的遠大于遷入的。目前擁有的客戶有英國石油、通用電子、3M以及愛立信等公司，以進出口貿易公司為主。（黃浦）外灘區(qū)域是上海輝煌發(fā)展的歷史見證。從舊外灘的“十里萬國洋行”，至現(xiàn)在發(fā)展成為“遠東金融中心”，是當今世界各國主要金融、證券機構等商家的必爭之地。代表性的辦公樓有，綠城黃浦8號，倫達金融大廈，港陸廣場、港泰廣場、永新廣場、中區(qū)廣場、東海商業(yè)中心、百騰大廈、金光外灘中心、海洋大廈、久事大廈、聯(lián)誼大廈、光明大廈、金融廣場等。主要租客類型，以金融、保險業(yè)為主，兼顧以科技資訊類、信息服務類企業(yè)。1994年，政府開始有意出售位于外灘上的一些歐式，有歷史的建筑給原先這些建筑的擁有者。其中我們可見上海市人民政府遷出原先隸屬于香港匯豐銀行的大樓，而讓浦東發(fā)展銀行遷入。外灘現(xiàn)在有許多國內的銀行，如浦東發(fā)展銀行、招商銀行、華夏銀行以及工商銀行等。另外還有一些境外的機構，包括友邦集團、花旗銀行、荷蘭銀行以及盤古銀行。盤古銀行在外灘占用了一幢建筑并把它重新裝修了一番再行進入辦公。其他類似的由香港或是內資公司購買的案例，友邦集團購買了從前在外灘的舊址。 區(qū)域 區(qū)域范圍 代表性樓宇中環(huán)廣場、香港廣場、上海廣場、大上海時代廣場、蘭生大廈、瑞安廣場、力寶廣場、中海大廈、金鐘廣場、柳林大廈等 租客類型 以大型外資公司為主，涉及通訊科技、網絡、證券、投資咨詢、房地產行業(yè)、廣告策劃等?；春Ｖ新穮^(qū)域（盧灣）成都北路— 西藏中路南京西路區(qū)域（靜安）成都北路—武定路 嘉里中心、中信泰富廣場、以通訊科技、信息咨詢、恒隆廣場、梅隆鎮(zhèn)廣場、上廣告策劃、航空服務、海商城、中欣大廈等 傳媒等行業(yè)為主匯豐銀行大廈、中銀大廈、金茂大廈、證券大廈、船舶以金融貿易區(qū)的服務定大廈、招商局大廈、浦項商位。務廣場、新建設大廈等安泰大廈、遠東國際廣場、以香港、臺灣公司居多，萬都中心、仲盛金融中心、多為進出口貿易公司為兆豐世貿大廈、上海國際貿主。易中心等美羅大廈、實業(yè)大廈、嘉里不夜城等 —— 浦東陸家嘴區(qū)域（浦東）浦東小陸家嘴及外圍區(qū)域 虹橋區(qū)域（長寧）虹橋開發(fā)區(qū)及古北區(qū)域 其他區(qū)域 徐家匯、不夜城從甲級辦公樓市場來看，辦公樓一般以租賃的形式為主，而銷售的卻比較少。這是因為市場上的甲級辦公樓一般都建在為數(shù)不多的黃金地段，由于優(yōu)質土地的稀缺性，導致開發(fā)商不舍得割愛，特別是那些有實力的開發(fā)商，更是采取只租不售的形式。但是還是有部分的甲級辦公樓可提供銷售，采取租售并舉的形式。許多開發(fā)商采取以租為主，銷售為輔的形式介入市場，這樣做的優(yōu)勢在于一方面他們想保留一部分或大部分物業(yè)以待日后市場回暖，樓價上漲，可以取得更高的投資回報，另一方面，通過部分單元的出售，先回收一定的成本，降低其投資風險。從而取得高回報，低風險的雙重效應。比例一般為3：4：6左右。憑借著內環(huán)內地段價值、5A甲級寫字樓的過硬品質和價優(yōu)物美的高性價比，創(chuàng)造出近期高端寫字樓銷售的神話，僅僅在開盤后20天內就狂銷3個億，浦東陸家嘴濱江的東方金融廣場、虹口北外灘的中信廣場，同樣以地段優(yōu)勢占據(jù)了成交榜的前列。