【正文】 估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號），上述文件為國有劃撥用地的價值認定及其估價提供了政策和依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有劃撥用地是指國家機關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等等。劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權(quán)，同時也是國家在一定年期內(nèi)，繼續(xù)向土地使用者無償提供生產(chǎn)經(jīng)營的場地。實際上，伴隨城市土地市場的進一步改革，國家土地管理局已于1998年2月17日發(fā)布的第8號令《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》，提出國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。不論哪種方式，劃撥土地的價值屬性已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場中有所體現(xiàn)，明晰這些價值屬性及其結(jié)構(gòu)，對于提高土地集約化效益，合理進行土地收益的分配具有重要意義。一般而言，劃撥土地使用權(quán)取得與出讓土地使用權(quán)取得在成本構(gòu)成上的差別在于有沒有交出讓金。根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金區(qū)別于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等不同方式，是按標(biāo)定地價的一定比例收取，最低不得低于標(biāo)定地價的40%.標(biāo)定地價由所在地市、縣人民政府土地管理部門根據(jù)基準(zhǔn)地價，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評估劃撥土地使用權(quán)時如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r方法和合理的調(diào)整系數(shù)。二、劃撥用地的價值構(gòu)成及其基本估價方法新的《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》明確提出了“劃撥土地使用權(quán)價格”的概念，在對劃撥土地使用權(quán)評估時最常用的是基準(zhǔn)地價法。為了確切掌握劃撥土地的價值構(gòu)成，首先需要了解基準(zhǔn)地價的價值構(gòu)成。根據(jù)國土資源部對城市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的統(tǒng)一規(guī)定，即各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的，“五通一平”（或“七通一平”）土地開發(fā)程度下，平均容積率下，同一用途完整土地使用權(quán)的平均價格?；鶞?zhǔn)地價法是根據(jù)各個城市和地區(qū)確定的城市基準(zhǔn)價格，通過對不同類別和級別的基準(zhǔn)地價的修正，得到委估對象評估價值的方法。基準(zhǔn)地價測算的土地價格可以分為樓面熟地價、地面熟地價、樓面毛地價、地面毛地價四種類型。基準(zhǔn)地價的表達方式可以有級別基準(zhǔn)地價、分區(qū)基準(zhǔn)地價和路線價。在實際運用中，如果沒有特別說明，基準(zhǔn)地價一般是指具有級別的地面熟地價。對于地面熟地價而言，其價值構(gòu)成基本由3大部分組成：土地取得成本、土地開發(fā)成本以及土地所有者權(quán)益。由于土地所有者權(quán)益一般通過出讓金的形式體現(xiàn)，所以劃撥用地的價值主要由前兩項構(gòu)成，土地取得成本和土地開發(fā)成本，如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。其基本公式是：土地價格=適用的基準(zhǔn)地價*期日修正系數(shù)*年期修正系數(shù)*因素修正系數(shù)。對于劃撥用地的估價，我們同樣可以套用其他常用基本估價方法，例如在用成本法計算出讓土地價格時，劃撥土地使用權(quán)價格應(yīng)為土地使用者在取得土地使用權(quán)時支付的平均成本，包括土地取得費、土地開發(fā)費、有關(guān)稅費、利息和利潤。在用收益還原法估算劃撥用地的價值時，用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益，劃撥土地使用權(quán)價格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。在用市場比較法估算劃撥用地的價值時，可以通過劃撥土地交易案例進行交易情況、日期、區(qū)域及個別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價格。出讓土地比較法是根據(jù)與委估對象類似的出讓土地價格，通過對扣減出讓金，得到委估對象評估價值的方法。其基本計算公式是：劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格－土地使用權(quán)出讓金，或者：劃撥土地使用權(quán)價格＝出讓土地使用權(quán)價格（1－出讓金比例）。對于國有劃撥土地，存在一種觀點，認為既然劃撥土地是國家無償提供給使用者的，所以不具有價值。實際上，劃撥土地需要通過征地獲得，因而具有土地取得成本。為了實現(xiàn)單位或的生產(chǎn)服務(wù)功能，需要通過一系列的土地熟化過程，因而具有開發(fā)成本，正是這些成本構(gòu)成了劃撥土地的價值基礎(chǔ)。如果劃撥用地是生地，則其基本價值構(gòu)成是土地取得成本。第五篇：企業(yè)改制法律意見書參考【】律師事務(wù)所關(guān) 于【】企業(yè)改制為【】之 法律意見書【】號第一部分 引 言根據(jù)【】事務(wù)所（以下稱“本所”）與【改制企業(yè)或委托的企業(yè)】（以下簡稱“【】”）簽訂的《【】法律服務(wù)聘用協(xié)議》，本所作為本次【擬改制企業(yè)】進行公司制改造事項的特聘專項法律顧問，參與【】改制的相關(guān)工作。本所律師按照律師行業(yè)公認的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，現(xiàn)就本次【】改制的相關(guān)事宜發(fā)表法律意見。為出具本法律意見書，本所律師特作如下聲明：本所律師已獲得【擬改制企業(yè)】及相關(guān)方的承諾，其向本所提供的為出具本法律意見書所必需的文件材料是真實、準(zhǔn)確和完整的，復(fù)印件與原件完全一致。本所律師僅依據(jù)本法律意見書出具日以前已經(jīng)發(fā)生或存在的事實和中華人民共和國（以下簡稱“中國”）現(xiàn)行法律法規(guī)、規(guī)范性文件發(fā)表法律意見。本所律師已經(jīng)對與出具本法律意見書有關(guān)的所有文件資料及口頭證言進行審查判斷，并據(jù)此出具法律意見。本所律師對本次設(shè)立【擬改制企業(yè)】改制的合法性及對設(shè)立【改制后的一人有限責(zé)任公司】有重大影響的法律問題發(fā)表法律意見，法律意見書中不存在虛假記載、誤導(dǎo)性陳述及重大遺漏，否則本所愿承擔(dān)法律規(guī)定的相應(yīng)責(zé)任。本所律師同意將本法律意見書作為【擬改制企業(yè)】改制相關(guān)申請必備之文件，隨其他申報材料一起上報，并依法對出具的法律意見承擔(dān)責(zé)任。本所律師按照律師行業(yè)公認的業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、道德規(guī)范和勤勉盡責(zé)精神，對【擬改制企業(yè)】及相關(guān)各方提供的有關(guān)文件和事實進行了核查和驗證，現(xiàn)出具法律意見書如下：第二部分 釋義除非本法律意見書文義另有所指，下列詞語的含義如下：本所指 指【請根據(jù)實際情況增補釋義內(nèi)容，包括但不限于擬改制企業(yè)名稱、改制后公司制企業(yè)名稱、為改制提供審計、評估等服務(wù)中介機構(gòu)名稱、改制及本法律意見書出具所依據(jù)的批準(zhǔn)文件、法律法規(guī)等】元 指 中華人民共和國法定貨幣人民幣第三部分 正 文一、擬改制企業(yè)的歷史沿革和現(xiàn)狀【擬改制企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、公司章程記載事項、公司歷史沿革的簡要描述】 【請簡要描述本改制企業(yè)與批準(zhǔn)改制的南車集團在企業(yè)隸屬方面的關(guān)系，特別說明股權(quán)關(guān)系等】二、【】改制所獲得的批準(zhǔn)和授權(quán)（根據(jù)實際情況增刪）經(jīng)本所律師審查，【公司】的設(shè)立已取得了以下批準(zhǔn)和授權(quán)：【】年【】月【】日，【內(nèi)部決策程序及所形成的決議文件】。【】年【】月【】日，【職工代表大會】?！尽磕辍尽吭隆尽咳铡旧霞墕挝粚徟?，請?zhí)顚懪奈奶?、全稱及主要內(nèi)容】?！尽磕辍尽吭隆尽咳?，【】取得【】工商行政管理局核發(fā)的【】號《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。根據(jù)上述核準(zhǔn)通知書，預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱為“【】”。【】年【】月【】日，【】取得【】核發(fā)的【】號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》?！酒渌@得的批準(zhǔn)情況，請補充】經(jīng)本所律師審查，上述為【】改制設(shè)立【】而出具的文件的內(nèi)容和形式均符合中國現(xiàn)行的法律、法規(guī)。三、設(shè)立【改制后的一人有限責(zé)任公司】的實質(zhì)條件【改制后的一人有限責(zé)任公司】的設(shè)立方式 本次【改制后的一人有限責(zé)任公司】的設(shè)立是根據(jù)《公司法》第【】的規(guī)定【】設(shè)立。設(shè)立【改制后的一人有限責(zé)任公司】的條件【請逐條核對該公司的設(shè)立是否符合《公司法》對有限責(zé)任公司及一人有限責(zé)任公司的設(shè)立要求】本所律師認為，【改制后的一人有限責(zé)任公司】已具備設(shè)立成為一人有限責(zé)任公司的實質(zhì)條件。四、【改制后的一人有限責(zé)任公司】設(shè)立的主要程序【擬改制企業(yè)】在本次公司制改造的過程中，依照《公司法》及國有企業(yè)改制相關(guān)規(guī)范性文件的要求，并履行了以下法律程序：【改制方案內(nèi)容】；【職工安置方案，且方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)職工代表大會或者職工大會審議通過職代會的情況】；【】年【】月【】日，【南車集團下發(fā)同意改制的批文】【請描述該企業(yè)改制前是否全數(shù)通知各金融債權(quán)人，并均取得同意的回執(zhí)】【對于企業(yè)原對外簽署且正在履行的重大合同，如就企業(yè)改制需取得對方同意或需通知的，該等義務(wù)是否履行，以及回執(zhí)的取得情況】；【】年【】月【】日，【】出具以2007年6月30日為基準(zhǔn)日的【】號《審計報告》；【】年【】月【】日，【】對改制企業(yè)以2007年6月30日作為評估基準(zhǔn)日對該企業(yè)進行資產(chǎn)評估，并出具【】號《資產(chǎn)評估報告》，評估結(jié)果已報南車集團備案；【】年【】月【】日，【】取得【】工商行政管理局核發(fā)的【】號《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。根據(jù)上述核準(zhǔn)通知書，預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱為“【】”?！尽磕辍尽吭隆尽咳眨炠Y機構(gòu)【】出具改制后一人有限公司【】的【】號《驗資報告》；制定新公司章程的情況；1人事任免情況,該等人事安排是否屬于公司法以及現(xiàn)行公司章程的要求。1辦理國有產(chǎn)權(quán)登記變更手續(xù)；1【】年【】月【】日，【公司】就企業(yè)組織形式、企業(yè)名稱變更等相關(guān)事項已取得【工商局】核發(fā)的【】號《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，相關(guān)文件已辦理完畢工商變更手續(xù)；1取得一人公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，辦理稅務(wù)登記變更、業(yè)務(wù)資質(zhì)變更、社會保險登記變更等有關(guān)手續(xù)的情況。1請?zhí)貏e說明資產(chǎn)權(quán)屬證書權(quán)利人變更是否均已完成。經(jīng)審核上述相關(guān)文件，本所律師認為，【】的設(shè)立已履行了必要的設(shè)立程序，該公司的設(shè)立合法、有效。五、【】公司股東的出資請描述擬進入改制后公司的資產(chǎn)情況，是否存在資產(chǎn)剝離、債權(quán)債務(wù)處置方案、是否存在任何權(quán)利限制等。請?zhí)貏e說明資產(chǎn)權(quán)屬證書權(quán)利人變更是否均已完成。六、人員安置請描述，是否涉及人員安置，安置方案如何，該等方案通過職代會審議的情況、該方案對本次公司制改造是否存在任何影響、是否符合職工利益。如不涉及人員安置或重組，亦請明確說明。本所律師認為，【結(jié)論性意見】。七、【】之公司治理結(jié)構(gòu)【】建立完整的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)【】，并擁有獨立的職能部門，包括【】。【簡述公司內(nèi)部制度建設(shè)情況】本所律師認為，【】已依法設(shè)置獨立機構(gòu)，獨立行使經(jīng)營管理權(quán)，該公司將不會產(chǎn)生與股東及其控制的其他企業(yè)間機構(gòu)混同、產(chǎn)權(quán)不清的情形。八、結(jié)論意見綜上所述，本所律師認為：本次由【】改制為【】已具備必要的實質(zhì)性條件和程序性條件，不存在影響本次設(shè)立【公司】的重大法律障礙和重大法律風(fēng)險。本法律意見書正本四份，無副本?！韭蓭熓聞?wù)所】蓋章負責(zé)人：經(jīng)辦律師：二〇〇八年【】月【】日