【正文】 行合同義務(wù)，無(wú)法兌現(xiàn)農(nóng)民的承包和補(bǔ)償費(fèi)用。并且，許多地方在轉(zhuǎn)讓、租賃土地時(shí)價(jià)格偏低，而且一訂就是20年、30年、50年，雖然農(nóng)民眼前得到了實(shí)惠，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，在業(yè)主經(jīng)營(yíng)收益大幅度增長(zhǎng)時(shí)，農(nóng)民的土地租金卻只能維持原來(lái)的水平，必然影響農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。不能忽視的是，有的業(yè)主成片租賃土地后，擅自在耕地上建造永久性固定建筑物，有的甚至干脆租用耕地辦廠，從根本上改變了土地的農(nóng)業(yè)用途。二、推動(dòng)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)策措施1．提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)納入各級(jí)黨和政府的重要工作日程土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，已在事實(shí)上成為我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，是農(nóng)村土地使用權(quán)合理健康流轉(zhuǎn)的基本前提。各級(jí)黨和政府應(yīng)按照“三個(gè)代表”的要求，把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一到農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的發(fā)展和完善，改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)、構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，提高土地利用效率，增加農(nóng)民收入的高度上來(lái)，擺上農(nóng)村工作的重要日程。抓住有利時(shí)機(jī)，以開拓創(chuàng)新的精神，切實(shí)探索放活農(nóng)村土地使用權(quán)的有效途徑。政府的主要領(lǐng)導(dǎo)要親自過(guò)問(wèn)，分管領(lǐng)導(dǎo)直接抓，農(nóng)業(yè)主管部門具體抓，相關(guān)部門配合抓，積極發(fā)揮典型的帶動(dòng)和示范效應(yīng)，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造必要的外部環(huán)境和條件，促進(jìn)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收和農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展。2．制定相關(guān)政策和法律，規(guī)范、引導(dǎo)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)行為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，而且勢(shì)必隨著農(nóng)村生產(chǎn)力的發(fā)展不斷加快，政策扶持、法律規(guī)范和引導(dǎo)已是當(dāng)務(wù)之急。必須在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，有針對(duì)性地制定出與土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)相適應(yīng)的政策措施，促進(jìn)土地使用權(quán)合理、健康、迅速流轉(zhuǎn)。在堅(jiān)持平等協(xié)商、自愿有償，保護(hù)農(nóng)民的承包權(quán)和流轉(zhuǎn)利益，不改變土地集體所有性質(zhì)和農(nóng)地用途，流轉(zhuǎn)期限不超過(guò)承包期限，受讓人必須具備經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的基本能力等基本原則的基礎(chǔ)上，任何企業(yè)和個(gè)人，不受地域和所有制限制，都可以到農(nóng)村通過(guò)合法的途徑獲得土地使用權(quán)，開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目。按照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則，到農(nóng)村取得土地使用權(quán)的單位、組織、個(gè)人進(jìn)行農(nóng)業(yè)開發(fā)的投資與收益受法律保護(hù)；在合同有效期內(nèi)，土地使用權(quán)可以繼承、參股，經(jīng)發(fā)包方同意的前提下可以再轉(zhuǎn)讓；合同到期后同等條件下有優(yōu)先延租權(quán)。土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后，遇到國(guó)家征占或退耕還林，其土地補(bǔ)償費(fèi)或退耕還林補(bǔ)償歸原承包戶，土地上附著物補(bǔ)償歸經(jīng)營(yíng)業(yè)主。獲農(nóng)村土地使用權(quán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)耕地或“四荒”地，前3年免征農(nóng)林特產(chǎn)稅。業(yè)主在獲得使用權(quán)的土地修建直接用于生產(chǎn)和管理服務(wù)，且與使用年限相同的非永久性建筑物及設(shè)施，占地不視為建設(shè)用地，免去相關(guān)手續(xù)和費(fèi)用。對(duì)到農(nóng)村經(jīng)營(yíng)土地的業(yè)主，各相關(guān)部門的收費(fèi)能減的要減，能免的要免。金融部門要根據(jù)有關(guān)政策對(duì)經(jīng)營(yíng)土地的業(yè)主盡可能的給予信貸支持。對(duì)撂荒土地，集體應(yīng)收回使用權(quán)重新發(fā)包與流轉(zhuǎn)?！掇r(nóng)業(yè)法》、《土地管理法》、《農(nóng)業(yè)承包合同管理?xiàng)l例》等法律修改時(shí)，要把農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及其相關(guān)內(nèi)容納入其中。條件成熟時(shí)應(yīng)考慮制定《農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條例》等專門法律，把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、方針、程序、合同規(guī)范、監(jiān)督管理、雙方的責(zé)權(quán)利及法律責(zé)任等用法律的形式固定下來(lái)，實(shí)現(xiàn)有法必依，確保農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有序、合理、健康、順利地進(jìn)行。3．把土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與轉(zhuǎn)移安置農(nóng)村勞動(dòng)力有機(jī)結(jié)合起來(lái)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件，同時(shí)，只有農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定、大規(guī)模的轉(zhuǎn)移，才能加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)進(jìn)程，促進(jìn)土地適度集中、規(guī)模經(jīng)營(yíng)。如果農(nóng)村勞動(dòng)力沒(méi)有新的非農(nóng)就業(yè)崗位，即使有可以維持基本生活的土地流轉(zhuǎn)收益，無(wú)所事事的農(nóng)村勞動(dòng)人口過(guò)多也是農(nóng)村社會(huì)不穩(wěn)定的隱患，而且很可能成為整個(gè)社會(huì)不穩(wěn)定的一種因素。因此，加快城市(鎮(zhèn))發(fā)展進(jìn)程，努力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)非農(nóng)化、農(nóng)村城市(鎮(zhèn))化，著力解決農(nóng)村勞動(dòng)力的非農(nóng)就業(yè)問(wèn)題。大規(guī)模地減少農(nóng)民，是農(nóng)村土地使用權(quán)大規(guī)模流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。各級(jí)政府都應(yīng)建立專門機(jī)構(gòu)，研究和組織農(nóng)村勞務(wù)輸出，做好勞動(dòng)力需求的市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)。積極進(jìn)行勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移的組織指導(dǎo)工作，把有組織、成建制的勞務(wù)輸出與農(nóng)民自發(fā)性轉(zhuǎn)移輸出結(jié)合起來(lái)，依法保護(hù)外出務(wù)工人員的合法權(quán)益。大力發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)，著力抓好中、小城市，特別是建制鎮(zhèn)和農(nóng)村集鎮(zhèn)建設(shè)，為農(nóng)村勞動(dòng)力就地、就近轉(zhuǎn)移創(chuàng)造條件。實(shí)行城鄉(xiāng)通開，允許、鼓勵(lì)在城市有謀生手段和能力的農(nóng)民進(jìn)城落戶，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。4．營(yíng)造外部環(huán)境，推動(dòng)業(yè)主開發(fā)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐表明，業(yè)主已成為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本途徑，積極營(yíng)造業(yè)主開發(fā)的外部環(huán)境和條件，大力推動(dòng)業(yè)主參與農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)具有重要意義。首先，統(tǒng)一安排好農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資金，積極改善業(yè)主投資硬環(huán)境。調(diào)查表明，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施好，硬環(huán)境好的地區(qū)，業(yè)主的積極性就高，土地流轉(zhuǎn)的步伐就快。相反，自然條件和基礎(chǔ)設(shè)施較差的地方，土地流轉(zhuǎn)就困難且緩慢。為了充分調(diào)動(dòng)業(yè)主經(jīng)營(yíng)土地、開發(fā)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的積極性，應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際搞好農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域規(guī)劃，選好支柱產(chǎn)業(yè)，把農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)資金、扶貧和以工代賑資金重點(diǎn)放在區(qū)域規(guī)劃內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，注重項(xiàng)目資金的投資效益，提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力。尤其要加大對(duì)農(nóng)村交通、水利、電力、通訊等的投入，實(shí)現(xiàn)路通、水通、電通、電話通，為業(yè)主開發(fā)提供良好的硬環(huán)境。其次，做好協(xié)調(diào)服務(wù)工作，為業(yè)主開發(fā)提供良好的軟環(huán)境。在業(yè)主證照辦理，協(xié)議(合同)公證，鑒證、資產(chǎn)評(píng)估等方面要簡(jiǎn)化辦事程序，實(shí)行一站式服務(wù)，只收工本費(fèi)。用稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)和支持符合產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的土地流轉(zhuǎn)。把業(yè)主作為私營(yíng)企業(yè)主對(duì)待，實(shí)行掛牌保護(hù)，依法打擊破壞業(yè)主合法經(jīng)營(yíng)的各種違法犯罪行為。把業(yè)主經(jīng)營(yíng)土地的水利灌溉、中低產(chǎn)田地改造等設(shè)施納入政府扶持的范疇。金融部門要增加對(duì)符合貸款條件的業(yè)主的信貸支持。做好農(nóng)民的思想教育和管理工作，尊重雙方的權(quán)利和義務(wù)，維護(hù)業(yè)主的正當(dāng)權(quán)益。再次，明確土地權(quán)屬，保證業(yè)主投資權(quán)益。凡所有權(quán)屬于村社集體經(jīng)濟(jì)的非耕地流轉(zhuǎn)應(yīng)征得農(nóng)民同意。5．充分尊重農(nóng)民意愿，切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益土地是農(nóng)民的命根子，不但是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障和社會(huì)保障，是農(nóng)民最大的利益所在，也是農(nóng)村最大的穩(wěn)定因素。因此，必須尊重農(nóng)村生產(chǎn)力自身發(fā)展規(guī)律，尊重土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在規(guī)律，尊重農(nóng)民的意愿，從各地的實(shí)際條件出發(fā)，因地制宜，穩(wěn)妥推進(jìn)，任何單位和個(gè)人，都不能強(qiáng)迫命令，一刀切、刮風(fēng)式地強(qiáng)制性推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。積極探索土地流轉(zhuǎn)的合理價(jià)格形成機(jī)制，確保農(nóng)民持續(xù)增收。只有合理的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格體系，才能統(tǒng)籌兼顧、科學(xué)有效地促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，進(jìn)而從整體上發(fā)揮土地的使用效益。流轉(zhuǎn)土地的價(jià)格，應(yīng)堅(jiān)持合同雙方協(xié)商議定，兼顧雙方利益的公平原則，為防止因農(nóng)產(chǎn)品漲價(jià)而損害農(nóng)民利益，可考慮以谷物量為計(jì)價(jià)方式。不斷探索土地流轉(zhuǎn)的合理價(jià)格形成機(jī)制，開展土地流轉(zhuǎn)價(jià)格測(cè)評(píng)工作，貫徹農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展思想，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)效益、生態(tài)效益、社會(huì)效益相統(tǒng)一和眼前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相兼顧的原則，根據(jù)不同的土地類型、區(qū)位條件，使土地的價(jià)值得到較為客觀的體現(xiàn)。根據(jù)市場(chǎng)供求、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況和受讓方的投資收益情況，確定相應(yīng)的收益分配辦法，不但要更好的反映投資成本，而且要保證農(nóng)民收益穩(wěn)定增長(zhǎng)，使農(nóng)民目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)都能增收。建立業(yè)主投資保證金。農(nóng)業(yè)是周期長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)大的產(chǎn)業(yè)，一旦經(jīng)營(yíng)失敗，不僅業(yè)主的基本投資無(wú)法收回，而且農(nóng)民的土地租金也會(huì)落空，同時(shí)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施將給農(nóng)民收回土地后進(jìn)行復(fù)耕帶來(lái)不便。為防止業(yè)主經(jīng)營(yíng)失敗對(duì)農(nóng)民利益的傷害，建議向業(yè)主收取每年每畝一定數(shù)量的風(fēng)險(xiǎn)保證金，從而使農(nóng)民的利益損失補(bǔ)償和農(nóng)民承包地復(fù)耕具有基本保障。6．建立、健全農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理機(jī)制，強(qiáng)化管理與服務(wù)建立、健全合理機(jī)制，強(qiáng)化管理，特別是合同管理，提高服務(wù)水平與質(zhì)量，是加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)步伐的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。首先，應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)。明確農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)的管理主體，并設(shè)置專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)相關(guān)部門的關(guān)系，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)管理、業(yè)主開發(fā)和招商引資的中介服務(wù)工作，負(fù)責(zé)合同(協(xié)議)的監(jiān)督和管理工作。建立、健全土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)聯(lián)的信息、咨詢、評(píng)估系統(tǒng)，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和業(yè)主開發(fā)的規(guī)范化、有序化。其次，必須嚴(yán)格合同管理。土地流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格按法律程序履行合同手續(xù)，必須在流轉(zhuǎn)主體雙方協(xié)商的基礎(chǔ)上，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意后簽訂流轉(zhuǎn)合同，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)合同管理部門鑒證備案后生效。應(yīng)以縣(區(qū))為單位，制定統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)合同文本和土地流轉(zhuǎn)證書，統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)合同的簽訂、鑒證的程序，搞好造冊(cè)登記工作，認(rèn)真搞好調(diào)查研究，調(diào)解合同糾紛，維護(hù)合同嚴(yán)肅性。第三，不斷提高服務(wù)水平與質(zhì)量。農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、國(guó)土及其相關(guān)部門，必須通力合作，協(xié)助農(nóng)業(yè)主管部門為土地流轉(zhuǎn)服好務(wù)，進(jìn)行具體指導(dǎo)與監(jiān)督，及時(shí)幫助土地經(jīng)營(yíng)開發(fā)者解決各種實(shí)際問(wèn)題與困難，嚴(yán)禁任何單位和部門在土地流轉(zhuǎn)中借機(jī)亂收費(fèi)和亂攤派。