【導(dǎo)讀】公司曾先后在香港、北美、東南亞成功運作過200多個項目。中國房地產(chǎn)集團都進行過廣泛而深入地合作。正式登陸遼寧省會沈陽。20xx年8月依托自己的專業(yè)優(yōu)勢，主辦了。為當(dāng)?shù)氐拇碜?。我國國民?jīng)濟走勢，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢及產(chǎn)業(yè)政策，金融政策等。遼東市近兩年的國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值、人均GDP指數(shù)、居民購買力、物業(yè)市場需求情況及消費群體分析情況。遼東市在全國中等城市中所處的位置、規(guī)模、開放程度、人文地。目前遼東市以及本項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)、住宅市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢。遼東市新市區(qū)目前商業(yè)、住宅市場存有量；商品房的需求量、價。規(guī)劃方面在符合遼東市的整體規(guī)劃要求前提下，還要在交通、空。在經(jīng)營方面為了避開與其他商家的惡性競爭，主要采取了錯位化、招商組市方面，采取統(tǒng)一分行劃市、統(tǒng)一招商組市、統(tǒng)一經(jīng)營理。改善遼東市現(xiàn)有商業(yè)格局，提升和完善本區(qū)域商業(yè)地位。可行的和具有充分應(yīng)變能力的總體要求。發(fā)企業(yè)來說這無疑是一個春風(fēng)送暖的好消息。

　　

【正文】 米茄 /天梭 /天王 /羅西尼 /飛亞達 化妝品 歐珀萊 /蝶妝 /資生堂 /蘭蔻 /雅詩藍黛 /羽西 /美寶蓮 /歐萊雅 /露華濃 /高絲 /蘭貴人 /珊拉娜 /高姿 /旁氏 /玉蘭油 /靚妃 /鄭明明 珠寶飾品 謝瑞麟 /戴夢得 /吉玳 /龍鳳祥 /曼都珊 /方正 /夢達 /瑰寶 /足金 /石頭記 /各類玉飾 /玉制品等 ? 電腦辦公區(qū) 品牌電腦 海信 /聯(lián)想（筆記本） /清華同方 /沐澤 /實達 /柏安 /富士筆記本 /京東方 /東芝筆記本 /方正 /建龍 /恒基系列 復(fù)印機 柯尼卡 /愛普生 /松下 打印機 愛普生 /三星 /佳能 傳真機 三洋 /三星 /佳能 相應(yīng)耗材 復(fù)印紙 /傳真紙 /膠卷 /鏡頭 /相機支架 /耳機 /小音箱 /耳邁 2F ? 兒童天地區(qū) 流行童裝 /童鞋 /兒童用品、玩具 /嬰兒用品 /孕婦用品 /孕婦裝 /益智玩具 /溫馨 /BABY CAR 童裝 /諾貝達童裝 /創(chuàng)信童鞋 /百事特童裝/BABY CIYT(娃娃城 )/藍色企鵝 ? 女裝區(qū) 少淑女裝 /設(shè)計師女裝 /高級淑女裝 /流行個性女裝 /單品組合裝 /內(nèi)衣、睡衣 / 依瑤女裝 /貝爾尼斯女裝 /溫莎蒂女裝 / Ki Ki 淑女裝 /芭芭拉內(nèi)衣 /夢伊內(nèi)衣 /華歌爾睡衣。 ? 養(yǎng)生會館區(qū) 養(yǎng)生會館結(jié)合足浴 、美容及按摩、保健，做全方位“一條龍式”的配套服務(wù)形態(tài) ,為成天忙碌的企業(yè)人士與注重健康的都會女子，提供一個放松疲勞的休閑場所，規(guī)劃不同的養(yǎng)生方式，并附設(shè)美容保健的課程規(guī)劃咨詢。 3F ? 男士精品區(qū) 休閑服 /牛仔服飾 /運動休閑服 /少紳流行服 /戶外流行服 /領(lǐng)帶配件 /皮件組合 /內(nèi)衣襪帕 /進口西服 /國產(chǎn)西服 /襯衫 /男鞋 服飾 皮爾卡丹西服 /華倫天奴西服 /凱堡 (CABLE)男鞋 /貝里尼男鞋 /惠新內(nèi)衣 /雅樂休閑服 (LA GEAR)休閑服 /DAKS 襯衫 /夢特嬌休閑服 /范倫鐵諾休閑服 /旅行者休閑服 /DUCK 休閑 /皮爾帕門襯杉 /亞伯領(lǐng)帶 /愛力皮件 /恭星皮件 /LEVI’ S。 皮鞋 百麗 /富貴鳥 /千百度 /柏思圖 /達芙妮 /蘋果 /卡美多 /夢特嬌 /梵詩蒂娜 /雅可 /亨達 /老人頭 /森達 /袋鼠 /鱷魚 /紅蜻蜓 /花花公子 /哈森 /都雷 /金利來 /吉爾達 箱包皮具 鱷魚 /花花公子 /袋鼠 /華倫天奴 /夢特嬌 /啄木鳥 /李寧 /希伯萊 /皇冠 ? 運動服飾、體育用品區(qū) 耐克 /阿迪達斯 /銳步 /康威 /李寧 /安踏 /匡威 /蘋果 /斯舒朗 ? 運動健身俱樂部 以運動健身俱樂部為經(jīng)營方向，設(shè)有多元化的健身器材、專業(yè)的理療設(shè)備 ,主要針對公司白領(lǐng)、企業(yè)精英量身訂制高級俱 樂部。突破舊有的商務(wù)聯(lián)誼會窠臼，以復(fù)合式經(jīng)營模式來滿足其事業(yè)與家庭的兼顧及休閑和健康養(yǎng)生的需求。 4F 香港零關(guān)稅商品特色一條街 ※ 特別說明 ? 香港與中國磋商的 更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排 (簡稱 CEPA)已經(jīng)簽署并于 20xx 年 1 月 1日開始實施，在該協(xié)議安排中共有 273 項香港商品可享有零關(guān)稅待遇。這不僅對于希望進入內(nèi)地市場的港產(chǎn)品牌商家來說是一個重大的“利好”消息；同時，這一規(guī)定也給內(nèi)地商家和消費者帶來了一個特殊的機會 —— 在家門口就能買到便宜的正宗的港產(chǎn)貨。 ? “香港制造”在內(nèi)地消費者心目中，意味著時尚、優(yōu)質(zhì)。像 金利來、華倫 天奴、堡獅龍等都是內(nèi)地人耳熟能詳?shù)母郛a(chǎn)品牌，具有相當(dāng)大的市場號召力和發(fā)展前景。 ? 在 20xx 年 3月 23 日召開的首屆遼寧?。ㄏ愀郏┩顿Y貿(mào)易洽談會上，遼寧 省省長季允石表示：隨著內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)合作關(guān)系安排的全面實施，為遼寧與香港開辟了更為廣闊的合作空間。在 CEPA 框架下，遼寧將與香港在更廣領(lǐng)域、更高層次、更大范圍內(nèi)推進更為有效的合作，謀求更新的發(fā)展。這也為項目開設(shè)零關(guān)稅港貨專區(qū)的戰(zhàn)略構(gòu)想提供了一個千載難逢的良機。無疑，誰能掘取了古城 CEPA 零關(guān)稅的“第一桶金”，誰就將在以后的古城商界競 爭中擁有更多的“話語權(quán)”。 根據(jù)協(xié)議精神 ,為更好的利用這一商業(yè)契機，在項目后期營銷和經(jīng)營中掌握先機和主動權(quán)，并充分結(jié)合本案的實際情況 ,建議項目重點經(jīng)營類別如下 :紡織成衣類、鐘表類、首飾類、化妝品類、日用百貨類、 保健品類 部分電子通訊產(chǎn)品及其它類別 。 ? 南國風(fēng)情一條街 杭派服飾專賣；滬派服飾專賣；唐裝專賣。 ? 空中夢幻花園茶藝館 以空中花園的構(gòu)想，結(jié)合室內(nèi)園藝造景的裝飾手法，種植各類花、樹，以大自然風(fēng)情及花樹的型態(tài)成為本案綠化特色的展現(xiàn)，將綠色的概念帶入本案，營造一個舒適、富有主題情境的戶外休閑空中花園茶藝館。 附 1：具體樓層業(yè)態(tài)分布一覽表 樓層 項目分布 商品類別 負(fù)一 層 京海超市 食品、日用品、雜貨、蔬菜、水產(chǎn)品、海鮮等 特色服務(wù)區(qū) 快速照相沖擴 /皮鞋美容店 /干洗店 /服裝修改室 藥品專柜區(qū) 中藥品專柜 /西藥專柜 特色餐飲區(qū) 中式 特色 小吃、快餐區(qū) 西式 快餐區(qū) 蛋糕、面包房 一層 名店坊 名牌家電 /洋酒廊 /化妝品專柜 /水晶、黃金珠寶飾品/鐘表行 休閑餐飲區(qū) 西式餐飲、雪糕屋、快餐、飲品 二層 流行休閑館 職業(yè)淑女裝 /時尚淑女裝 /個性女裝 /流行少女裝 /少女休閑包 /彩妝 /戶外旅游用品 /牛仔 /飾品 /高級女士內(nèi)衣 兒童大世界 流行童裝 /童鞋 /兒童用品、玩具 /嬰兒用品 /孕婦用品 /孕婦裝 /益智玩具 養(yǎng)生會館 足浴、美容及按摩、保健 休閑區(qū) 果汁吧 /咖啡吧 /水吧 /陶吧 三層 男士精品區(qū) 休閑服 /牛仔服飾少紳流行服 /戶外流行服 /領(lǐng)帶配件 /皮件組合 /內(nèi)衣襪帕 /進口西服 /國產(chǎn)西服 /襯衫 /男鞋 健身俱樂部 健身器材及健身用品 體育用品區(qū) 體育及運動服飾 四層 香港零關(guān)稅商品一條街 紡織成衣 類 /鐘表類 /首飾類 /化妝品類 /日用百貨類/保健品類 /部分電子通訊產(chǎn)品 南國風(fēng)情一條街 杭派服飾專賣 /滬派服飾專賣 空中夢幻茶藝館 茶座 /主題餐廳 附 2：具體業(yè)態(tài)分布比例圖 二期高層部分（待定） 第三節(jié) 項目文化主題定位 在商場建筑規(guī)劃中，停車場和景觀小品，應(yīng)視為建筑的組成部分。商場不但要滿足顧客購物需要，還要滿足顧客在購物中停車、休閑、娛樂的需求。 項目不僅僅要在業(yè)態(tài)、規(guī)模等硬件方面與周邊同類物業(yè)競爭，更要在環(huán)境、服務(wù)水平等軟件方面同周邊同類物業(yè)競爭，軟硬兼修，內(nèi)外并舉才能為以后物業(yè)銷售和經(jīng)營 塑造出更多的賣點，才能在日后的競爭中占得先機。現(xiàn)就所規(guī)劃的商場賦予主題文化內(nèi)涵， 根據(jù)本項目特點現(xiàn)建議停車場、停車場小品、商場內(nèi)部小品及休閑、娛樂設(shè)施和商場內(nèi)部景觀規(guī)劃如下： 停車場景觀小品規(guī)劃 ? 規(guī)劃依據(jù) 項目周圍多為住宅小區(qū)，如果在廣場上規(guī)劃一些小的景觀、小品和休閑娛樂設(shè)施將會直接吸引周邊小區(qū)的人來此休閑、娛樂，特別是節(jié)假日，這些景觀更會吸引大量的休閑人群，從而實現(xiàn)他們在休閑中購物和在購物中休閑的愿望，符合當(dāng)前假日經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟的要求，將會為商場的長期發(fā)展和繁榮奠定堅實的基礎(chǔ)。 ? 規(guī)劃建議 停車場周圍布置體現(xiàn) 一家人購物場景的主題雕塑，比例與真人大小一致。停車場周圍環(huán)繞花池或綠地， 種植有代表性的四季花卉，如果做到暖春迎春怒放、炎夏荷花映日、清秋桂樹飄香、寒冬臘梅傲雪，那么，項目一年四季都會聚焦消費者的目光，從而達到吸引人氣的目的。另外這些花卉和小品還可以 帶動停車場的生機和活力，提升商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)?；ǔ嘏赃叢贾眯蓍e座椅，座椅應(yīng)設(shè)計為現(xiàn)代、時尚的風(fēng)格，要具有一定吸引力，以吸引人氣，形成旺盛的購買力。 廣場主題景觀設(shè)計 ? 名稱定位 建議廣場定名為“華聯(lián)星光廣場”或是“華聯(lián)鑫光廣場”。 ? 主題景觀設(shè)計 廣場的正門口設(shè)計名為“ 華聯(lián)星光湖”的水景，水中種植荷花，湖的周圍點綴奇石和假山，假山的醒目位置鐫刻“華聯(lián)星光廣場”幾個字。假山命名為“星光山”，在假山突出的位置上邊鐫刻遼東名人的名字，成就最高者刻于山尖。購物者也可在此山留下自己或親人、愛人的名字，以表達一種祝福。爭取將景觀作為高開區(qū)甚至是遼東市的商場中的標(biāo)志性景觀，這種景觀最能帶動人流的聚集和人氣的上升。 ? 晨練廣場 由于商場周邊小區(qū)較多，廣場的一側(cè)可以設(shè)置以晨練的主題雕塑，并豎立一塊石碑，碑的正面雕刻“晨練廣場”幾個字，碑的背面為商場簡介?？梢砸龑?dǎo)周圍的居民在早晨商場還未營業(yè)時 在此晨練，也可有針對性地召開一些晨練大賽（在早晨尚未營業(yè)時），以吸引周邊居民對本項目的注意力。通過晨練廣場的塑造，增進項目同周邊人群的親和力，努力把項目打造成為“高開區(qū)人自己的商場”，培養(yǎng)商場的特定消費群體和忠誠消費群體，塑造項目良好的品牌形象。 ? 攀巖壁 在景觀廣場的一側(cè)設(shè)置攀巖壁，一方面配合日后商場搞促銷活動，另一方面通過攀巖壁的設(shè)置，使商場購物和時尚運動有機結(jié)合，增加商場時尚、運動、健康的元素，加深項目在消費者中的印象。 商場內(nèi)部景觀小品及休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置 商場內(nèi)部的布局設(shè)置要打破比較死板的舊模式，建 議商場定位于“公園式購物商場”，即通過人性化的室內(nèi)布局和休閑化的購物環(huán)境營造來迎合目前消費者的購物習(xí)慣和消費心理，通過景觀和小品的營造與休閑經(jīng)濟和假日經(jīng)濟聯(lián)系起來。 ? 室內(nèi)財富噴泉 在商場的一層設(shè)置名為“財富噴泉”的室內(nèi)噴泉或是人造瀑布噴泉（瀑布）周圍為顧客休息、休閑、娛樂區(qū)，可布置座椅和主題小品，并且可以在此提供冰品、飲品，為消費者在休息時提供一個優(yōu)良的環(huán)境。 ? 四季休閑區(qū) 商場的每一層都要設(shè)置專門的休閑區(qū)，以便消費者在購物之余有較多的、優(yōu)良的休息場所。建議一至四層的休息區(qū)分別以“春雅”、“夏趣”、“秋 韻”、“冬魂”為主題，每層的休息區(qū)裝飾成與其主題相對應(yīng)的風(fēng)格：如“春雅” ,在休息區(qū)周圍布置一些體現(xiàn)初春的景致（嫩草、綠芽等）；“夏趣”可在其周圍設(shè)置“小孩捉螞蚱”的主題小品；“秋韻”的休息座椅或茶杯等可以做成莊稼的形狀；“冬魂”可以將休息區(qū)整體作為白色，如雪一般。這樣，即為消費者提供了休息的場所，又營造了商場的景觀和文化氛圍，有利于商場吸引大量的潛在消費者和吸引回頭客，形成火爆經(jīng)營的場面。 ? 電子展示屏 在一層設(shè)置電子展示屏，展示商場新品及商場形象，播放與消費者比較貼身的新聞。 ? 室內(nèi)主題小品 可以在每層 布置幾個主題小品，以吸引人氣。如在體育用品、健身器材專賣區(qū)布置喬丹扣籃或貝克漢姆踢球的小品；在男女服裝區(qū)分別布置“瀟灑男人”和“風(fēng)韻女人”的小品；在“香港零關(guān)稅商品特色一條街”布置紫荊花標(biāo)志等，以此來增強消費者購物時的情趣。 ? 設(shè)置“電子導(dǎo)購系統(tǒng)”，方便消費者購物 在商場設(shè)置電子導(dǎo)購系統(tǒng)，使消費者一目了然商場的布局，并且通過電子導(dǎo)購系統(tǒng)吸引人氣。 通過商場景觀小品及休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置， 為每一位顧客創(chuàng)造了既是購物又是休閑享受的美好環(huán)境， 不再讓購物變得累人，使購物如同在公園暢游，以人性化的商場文化作為商場的 核心競爭力，最終擊敗眾多的競爭對手。 第四節(jié) 目標(biāo)消費群體定位 目標(biāo)消費群體： ? 個體或私營企業(yè)老板。 ? 品牌商品駐遼東的經(jīng)銷商和代理商。 ? 項目周邊原有商鋪的經(jīng)營戶和投資戶。 ? 遼東周邊縣市（如：清苑、安國、高陽、滿城等）的個體或私營企業(yè)老板和投資者。 ? 有灰色收入的部分政府官員。 ? 部分房蟲。 第五節(jié) 項目管理模式定位 為了形成規(guī)模經(jīng)營、品牌效應(yīng)，商鋪出售后，應(yīng)實行分散型統(tǒng)一管理。首先在建設(shè)初期考慮通過主力店、品牌店的進入來提升整個商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)；在整個 項目建設(shè)完成后要實行統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的服務(wù)理念、統(tǒng)一的經(jīng)營思想、統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的宣傳的管理，把此項目真正打造成古城遼東的一家大型復(fù)合業(yè)態(tài)項目。 其次在商場后期經(jīng)營過程中，應(yīng)著重貫徹實施“八大保障”措施，對項目實施全程“管家式”管理，即：經(jīng)營布局保障、招商工作保障、員工素質(zhì)保障、經(jīng)營環(huán)境保障、促銷保障、規(guī)范管理保障、經(jīng)營安全保障、售后服務(wù)保障等。 第十二章 營銷策略及定位 第一節(jié) 賣點訴求 項目做勢，為投資者造夢 為什么有的商鋪銷售價格高達幾萬元還供不應(yīng)求，為什么有的商鋪只售幾千元還無人問津？答案 只有一個，除地段商圈周圍環(huán)境有所區(qū)別外，主要是前者抓住了投資者的購買心理，為他們描繪了一個美好前景，編織了一個前景非常美好的投資夢。為此本項目除在地段、商圈為投資者造夢外，還應(yīng)通過大規(guī)模、復(fù)合業(yè)態(tài)、極具現(xiàn)代感的建筑外觀等獨特優(yōu)勢，借用遼東古城的歷史文化和商業(yè)價值的描述，激發(fā)投資者投資熱情。 差異化賣點訴求 ? 賣點一： 遼東第一家大規(guī)模 SHOPPINGMALL ? 賣點二： 黃金品質(zhì)、鉑金檔次開拓?zé)o限升值空間 ? 賣點三： 知名專業(yè)商管機構(gòu)加盟，打造古城第一家金牌SHOPPINGMALL ? 賣點四： 差異化定位、錯位經(jīng)營形