【導(dǎo)讀】2021年和2021年兩次被福布斯評(píng)為大陸最。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看杭州以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)為強(qiáng)大支柱，其比重逐年增大，受宏觀調(diào)控影響，固定資產(chǎn)投資增幅回落，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言，面臨著投資降溫，人民富足，生活條件優(yōu)越，收入不斷增長。就整個(gè)長三角區(qū)域而言，杭州人民的。將形成交付高峰。從供應(yīng)源頭的爭奪到未來產(chǎn)品市場的競爭，杭州房地產(chǎn)市場將逐漸步入成熟初期。而產(chǎn)品的品質(zhì)將日益成為樓盤的核心競爭力，通過產(chǎn)品的不斷改良，將。結(jié)婚用房和改善居住條件是下沙購房的需求重點(diǎn)所在；對(duì)車位的需求超過五成，但預(yù)計(jì)仍以租用居多；愿意選擇下沙東南部沿江區(qū)塊的理由主要集中在三個(gè)方面：景觀、環(huán)境、發(fā)展?jié)?。年輕化趨勢加劇，大多為首次置業(yè)者；群體以一般企業(yè)員工為主、私營

　　

【正文】 江區(qū)。這三個(gè)區(qū)間實(shí)際就代表了從中心城區(qū)向外擴(kuò)散時(shí)價(jià)格遞減的態(tài)勢。從 2021年到 2021年上半年，價(jià)格持續(xù)增長的只有上城區(qū)、下城區(qū)和拱墅區(qū)。其他區(qū)域均出現(xiàn)了小幅下降和波動(dòng)。價(jià)格增長的區(qū)域，增幅也相對(duì)較小，通常都低于 10%。從政策影響效果來看，城市中心區(qū)域的價(jià)格影響較小，次中心區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格小幅下降，近郊區(qū)域價(jià)格略有波動(dòng)，但整體比較平穩(wěn)。 圖 128： 20212021上半年各區(qū)域住宅銷售均價(jià)走勢 020214000600080001000012021140002021年 2021年 2021年上半年（元/ 平方米）上城區(qū)下城區(qū)江干區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū) 數(shù)據(jù)來源：杭州透明售房系統(tǒng) ④ 各區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)市場 分析 杭州主要的寫字樓板塊都位于主城區(qū)范圍內(nèi)，共有 7 個(gè)，即黃龍區(qū)塊、吳山湖濱區(qū)塊、慶春鳳起區(qū)塊、武林區(qū)塊、文教區(qū)塊、城站區(qū)塊 以及 錢江新城區(qū)塊。在上述這幾個(gè)區(qū)塊中，其定位和形成各有其精彩之處：武林區(qū)塊是自然集聚形成的 CBD，最為繁華；黃龍區(qū)塊是公認(rèn)的貴族商務(wù)區(qū)，最為優(yōu)雅；慶春區(qū)塊是傳統(tǒng)的金融一條街，最具“財(cái)”氣；吳山湖濱區(qū)塊是直面吳山和西湖的景觀辦公區(qū)，最為稀缺；錢江新城是政府力推的新 CBD 中心，最具潛 力。各個(gè)板塊的商務(wù)模式也各有不同特征：如以西湖文化廣場、坤和發(fā)展中心、財(cái)富中心為代表的武林板塊，商貿(mào)產(chǎn)業(yè)集中；以公元大廈、世貿(mào)中心為代表的黃龍區(qū)塊，商貿(mào)、房產(chǎn)、文化和國 際化 產(chǎn)業(yè)集中；以慶春發(fā)展大廈、銀座大廈、廣利大廈為代表的慶春區(qū)塊，金融業(yè)集中；以浙大科技園為代表的城西區(qū)塊，高新產(chǎn)業(yè)匯集；以廣復(fù)大廈為代表的城站區(qū)塊，物流和內(nèi)外貿(mào)產(chǎn)業(yè)集中；而錢江新城區(qū)塊，則是未來的企業(yè)總部集聚地。 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 從未來新增供應(yīng)來看，杭州寫字樓市場漸漸向高集中度的商務(wù)區(qū)過渡，城市中心區(qū)、錢江新城和濱江板塊是三個(gè)最有代表性的區(qū)塊。其中又以錢江 新城最為突出， 從目前寫字樓商務(wù)用地招標(biāo)情況來看，未來 五 年中有接近 400 萬平方米的開發(fā)量。受到政府政策導(dǎo)向與市區(qū)公建用地進(jìn)一步緊縮的影響，未來五年杭州寫字樓的開發(fā)重 點(diǎn) 必然向錢江新城 遷移。 從商用物業(yè)分布的格局來看，杭州主城區(qū)集聚了以吳山、湖濱、武林三個(gè)商圈為依托的市級(jí)商業(yè)中心；由商鋪發(fā)展衍生出來的以批發(fā)為主、市場規(guī)模龐大的專業(yè)市場區(qū)域若干；還有 10大特色商業(yè)街以及各類居住區(qū)商業(yè)。 武林商業(yè)圈商業(yè)形態(tài)成熟，商業(yè)集中，包容性極強(qiáng)，涉及業(yè)態(tài)廣泛，商業(yè)氛圍非常濃厚，同時(shí)輻射了周邊小街小巷的店鋪，如密渡橋路、百井坊巷、 孩兒巷等周邊社區(qū)沿街商鋪已經(jīng)漸成氣候。 吳山商圈由于家樂福涌金店和吳山花鳥城的成功介入，迅速聚斂了該商圈一直缺乏的人氣， “ SHOPPING MALL”太平洋商業(yè)中心將在這里崛起， 涌金廣場重新定位后運(yùn)營頗見成效 ，無疑 進(jìn)一步增強(qiáng)吳山商圈的實(shí)力，但是周邊商鋪若想全面紅火 尚需時(shí)日。 湖濱商圈以旅游休閑、高檔購物為特色，旅游休閑功能較為旺盛，區(qū)內(nèi)商鋪供出售的很少，不少商鋪只出售經(jīng)營權(quán)，其中沿西湖的商鋪 10 年的經(jīng)營權(quán)最高售價(jià)達(dá) 13萬元，取得經(jīng)營權(quán)的買家多為自營，再出租的很少。 城西商圈堪稱 社區(qū)商鋪的典范，有近 40個(gè)社區(qū)， 20萬人口，聚集了杭城眾多高尚住宅區(qū) ， 入 住人口的綜合素 質(zhì)和消費(fèi)能力首屈一指，社區(qū)商業(yè)和區(qū)域性商業(yè)開展的紅紅火火。 西城廣場的開業(yè)有效彌補(bǔ)了城西缺乏大型購物廣場的缺憾，基本形成自成一體的區(qū)域中心。 ⑤ 各區(qū)域?qū)懽謽巧虡I(yè)價(jià)格 分析 2021年 杭州全市寫字樓成交價(jià)格為 11826元 /平方米， 從 杭州 六個(gè)行政區(qū)來 看，寫字樓成交價(jià)格最高的是：下城區(qū)成交價(jià)格為 17586元 /平方米。第二的是西湖區(qū)，成交價(jià)格為 13912元 /平方米；上城區(qū)成交價(jià)格為 12766元 /平方米，江干區(qū)成交價(jià)格為 11074元 /平方米。成交均價(jià)低于萬元的是拱墅區(qū)和濱江區(qū)，成交價(jià)格分別為 9538元 /平方米 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 和 8824元 /平方米。 圖 129： 2021 年杭州寫字樓成交均價(jià)情況 （單位：元 /平方米） 8000100001202114000160001800020210成交均價(jià) 13912 9538 17586 12766 11074 8824 11826西湖區(qū) 拱墅區(qū) 下城區(qū) 上城區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 全市 數(shù)據(jù)來源：透明售房網(wǎng) 商鋪市場的主力軍還是在市中心，城市主要商圈的商鋪使用的頻率高，投資的價(jià)值大，投資回 報(bào)穩(wěn)定，并且一直都處于上升發(fā)展之中，是眾多投資者重點(diǎn)選擇的區(qū)域。其中 武林商業(yè)圈目前商鋪售價(jià)約為 48 萬元 /平方米，租金高達(dá) 20元 /平方米 /天； 吳山商圈目前 的商鋪售 價(jià) 約 為 4萬元 /平方米； 湖濱商圈 屬于頂級(jí)地段，一般少有放量，因而其商鋪價(jià)格也處于金字塔的最頂端； 城西商圈以住宅底商為主，沿區(qū)內(nèi)幾大交通干道的商鋪平均售價(jià)在 萬元 /平方米，租金年遞增率在 3%5%。 表 123：中心商圈租售價(jià)格情況 商圈 商鋪分布情況 年租金（元 /㎡） 當(dāng)前售價(jià) 武林商圈 高檔購物中心、百貨商場、便利店、專賣店、專業(yè)市場、各式小店鋪 等 30007000 48 萬元 /㎡ 吳山商圈 老字號(hào)、民間藝術(shù)品、旅游紀(jì)念品、工藝品 、飲食店 、茶座以及 花鳥市場 等 2021 清河坊 3 萬 4 萬元 /㎡ 其他商鋪出售均價(jià)亦在 3萬元 /㎡左右 湖濱商圈 咖啡屋、專業(yè)店、老字號(hào)、茶吧、國際國內(nèi)著名品牌專賣店、酒吧、大型百貨店 等 500012021 沿西湖商鋪 10 年的經(jīng)營權(quán)平均最高售價(jià) 13 萬元 /㎡ 城西商圈 綜合性賣場、專賣店、沿街社區(qū)商鋪、便利店等 12001800 萬元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源： 中原統(tǒng)計(jì) 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 33 3. 近期房地產(chǎn)新政對(duì)杭州房地產(chǎn)市場的影響分析 近期對(duì)房地產(chǎn)市場影響最大的政策就是國六條及其后續(xù)九部委 15條意見的出臺(tái)以及二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅的強(qiáng)制性征收。這些房產(chǎn)新政的主要影響 表現(xiàn)在三個(gè)方面：其一，調(diào)整房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從源頭上對(duì)市場進(jìn)行調(diào)控；其二，抑制過熱的市場需求，穩(wěn)定房價(jià)；其三，整頓市場秩序，規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。下文就從這三個(gè)方面分別對(duì)杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。 整體市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整 九部委 15條意見中，有兩條直接針對(duì)的是房地產(chǎn)的源頭，一是項(xiàng)目戶型規(guī)劃限制，一是土地限制。 其中第二條明確規(guī)定“ ‘ 十一五 ’ 時(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自 2021年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總 面積的 70％以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 ” 關(guān)于這一點(diǎn)，杭州市實(shí)際采用的是全市統(tǒng)籌分配的原則。 70%的比例并不是死板地落到每一個(gè)項(xiàng)目中，而是進(jìn)行全市統(tǒng)籌的分配。從這點(diǎn)來看，地方政府作為宏觀調(diào)控的具體實(shí)施者，面臨著更高專業(yè)化要求，更需要謹(jǐn)慎行之。因?yàn)楹暧^調(diào)控做到這一步，已經(jīng)不是以往“四兩撥千斤”的手法，而已經(jīng)成為“量體裁衣”的模式。地方政府所要編制的建設(shè)規(guī)劃以及對(duì) 90平方米以下的 住房的比例控制，均成為考量各級(jí)地方政府執(zhí)行力的一個(gè)要求。在這樣的前提下，政策對(duì)市場的干預(yù)必然越來越多，市場自身的調(diào)節(jié)作用將被逐步遏制，而地方政府在具體執(zhí)行中的決策將直接左右當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展方向。 九部委意見的第六條則明確了對(duì)土地市場的要求?！?保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70％；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房價(jià) 的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè) 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 34 單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 ” 顯然，土地市場的限制與住宅項(xiàng)目開發(fā)的要求是緊密銜接在一起的。由于土地市場采取的將是：“ 在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定 ?！边@一條直接的作用結(jié)果就是一方面攤薄開發(fā)商的利潤空間，另一方面仍能保證土地不賤賣。開發(fā)商在獲得土地方面將面臨更高的精細(xì)化操作的要求。限套型、限房價(jià)的同時(shí)又競地價(jià)、競房價(jià)，而且是通過招標(biāo)確定，這要求開發(fā)商在拿地前的投入要增多，比如系統(tǒng)的前期研究，但同時(shí)在拿到地塊后的利潤可能攤?。ㄏ尢仔?、限房價(jià)）。這樣的門檻設(shè)定，會(huì)令很多開發(fā)商不適應(yīng)。 新政實(shí)施后，杭政儲(chǔ)出 [2021]14號(hào)地塊即以限面積的方式出讓， 根據(jù)規(guī)劃要求，該地塊戶型面積 80平方米以內(nèi)的套數(shù)應(yīng)占總戶數(shù)的 70%以上，戶型面積 80120平方米的套數(shù)不大于 30%，不得設(shè)置大于 120平方米的戶型。 從市場反映來看，需求還是比較大的，四家公司參與，最后的成交樓面地價(jià)是 /平方米，與往年類似地段相比有所回落。該地塊的出讓可看作是政府的一次探市行為，旨在觀察市場的反 應(yīng)，為后期限制類土地的推出提供參照依據(jù)。 住宅投資及投機(jī)需求得到抑制 住宅市場的過熱投資和投機(jī)行為是本輪調(diào)控的重點(diǎn)所在。九部委 15條意見中第三條強(qiáng)調(diào)“ 為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購房需求，從 2021年 6月 1日起，對(duì)購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過 5年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過 5 年（含 5 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。 ” 而另一 方面，自 2021年 8月 1日起，二手房交易開始強(qiáng)制性征收個(gè)人所得稅，稅率為交易差價(jià)的 20%。 兩條措施的目的非常明確，通過增加二手房交易的成本，抑制投資型需求。然而從市場實(shí)際反應(yīng)來看，這些措施在限制投資的同時(shí)也限制了房源由商品房市場向二手市場的流動(dòng)，由于對(duì)交易成本的顧忌，正常的改善住房行為也可能為之延后。二手房 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 35 源將在較長的時(shí)間里都不會(huì)有大幅增長，二手市場減少了新鮮血液的輸入，購房者會(huì)被迫向一手市場遷移，但價(jià)格承受能力的限制使得這種遷移很難有切實(shí)的效果。 同時(shí)由于 5 年的長限，梯級(jí)消費(fèi)將更加難以施行，消費(fèi)者失去了 靈活協(xié)調(diào)居住空間的能力，過渡型的消費(fèi)將面臨長達(dá) 5年的等待，這使得更多的消費(fèi)者將趨向購買“一步到位”型的 房子，在這樣的前提下，無論是立足置業(yè)型需求還是改善型需求的實(shí)現(xiàn)均步伐凝重，因?yàn)橐淮钨彿颗e動(dòng)意味著同時(shí)還附帶了 5 年的時(shí)限。而同時(shí)，在“一步到位”的趨向下，曾經(jīng)逐漸細(xì)分的市場需求又會(huì)重新被擠壓到一起，需求的相對(duì)集中將是支撐市場價(jià)格的最直接力量，局部的供需矛盾對(duì)于脆弱的價(jià)格曲線又是一次無情的沖擊。 在這樣的市場形勢下，對(duì)于一手市場而言，最大的機(jī)會(huì)仍在于近郊配套漸熟區(qū)域的中小戶型，作為剛性需求最大的部分，這一類的住 宅的上市將會(huì)供不應(yīng)求。 行業(yè)洗牌加劇 九部委 15條意見中，針對(duì)行業(yè)規(guī)范而言，有三條非常重要： 第四條“ 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到 35％等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置３年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。 ” 第九條“ 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審 查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。 ” 第十四條“ 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。要完善市場監(jiān)測分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息。 ” 北京金隅股份杭州下沙項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 36 對(duì)于 杭州市場而言，由于一直以來行業(yè)規(guī)范方面相對(duì)走在前列，故在整頓秩序等方面受到的影響相對(duì)較小。但在房地產(chǎn)金融上，開發(fā)商對(duì)銀行的依賴性是相當(dāng)大的，自有資金比例的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，貸款的從嚴(yán)控制，都令得開發(fā)商在資金上捉襟見肘，而整體市場轉(zhuǎn)淡所帶來的銷售周期拉長，資金回籠放緩，更令得開發(fā)商同時(shí)操作樓盤的數(shù)量大為減少，與此同時(shí)，實(shí)力雄厚的外地及外資開發(fā)公司