【導(dǎo)讀】資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)。您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！1．1企業(yè)概況--------------------------------------------------------------------------------------------------. 1．2項(xiàng)目概況--------------------------------------------------------------------------------------------------. 1．3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)及研究范圍--------------------------------------------------------------------------. 1．4項(xiàng)目建設(shè)的必要性------------------------------------------------------------------------------------------. 1．5項(xiàng)目宗地情況----------------------------------------------------------------------------------------------. 1．6本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)----------------------------------------------------------------------------------. 2．1中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概況----------------------------------------------------------------------------------------. 2．22021年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析------------------------------------------------------------------------------. 2．3沈陽房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述----------------------------------------------------------------------------------------. 2．4區(qū)域概況及市場(chǎng)分析----------------------------------------------------------------------------------------. 2．5市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶定位------------------------------------------------------------------------------------. 2．7產(chǎn)品規(guī)劃方案----------------------------------------------------------------------------------------------. 2．8產(chǎn)品賣點(diǎn)分析---------------------------------------------------------------------------------------------. 2．9定價(jià)策略與營(yíng)銷推廣計(jì)劃-----------------------------------------------------------------------------------. 4．1建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容-------------------------------------------------------------------------------------------. 4．2功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)---------------------------------------------------------------------------------------------. 5．1總體規(guī)劃及總平面布置-------------------------------------------------------------------------------------. 5．2建筑方案設(shè)計(jì)-----------------------------------------------. 5．4消防安全---------------------------------------------------. 5．5環(huán)境保護(hù)---------------------------------------------------. 第七章總投資與成本費(fèi)用-----------------------------------------. 7．1投資估算---------------------------------------------------. 7．2項(xiàng)目成本---------------------------------------------------

　　

【正文】 民 ,動(dòng)遷區(qū)居民 ,周邊廠區(qū)職工 主要媒體方向 : 路旗廣告 周邊配套設(shè)施及交通情況 : 57 中學(xué) ,菁華國(guó)際學(xué)校 ,廣濟(jì)醫(yī)院 ,于洪區(qū)三院 ,沙嶺大市 場(chǎng) ,百家樂超市 . 公交線路 : 501 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 : 1) 優(yōu)勢(shì) : 依托張士 ,細(xì)河兩大開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì) ,聚集較大人氣 ,本 地居民自身有很大的購買需求 . 項(xiàng)目規(guī)模較大 , 有很好 的園區(qū)綠化 .并在區(qū)域內(nèi)售價(jià)采用了礦泉直飲水入戶 ,并 采用秸稈氣入戶 . 2) 劣勢(shì) : 集體土地 , 產(chǎn)權(quán)證無法辦理 ,屬于小產(chǎn)權(quán)房 . 無法辦理銀 行按揭 ,綜合配套不完善 ,交通不方便 ,后期的物業(yè)管理 有待提高 . 蘭臺(tái)小鎮(zhèn) 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項(xiàng)目地址 :沈陽市沈新路 400 號(hào) 開發(fā)公司 :沈陽鵬盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 :無 物業(yè)公司 : 北鵬物業(yè)公司 項(xiàng)目占地面積 :100 萬 ㎡左右 建筑面積 : 200 萬 ㎡左右（包括 4期） 項(xiàng)目開盤時(shí)間 : 2021 年 7月 （二期） 交房日期 : 2021 年 工程進(jìn)度 : 現(xiàn)房 開盤時(shí)最低價(jià)格、均價(jià)、最高價(jià)格： 1550 元 /㎡、 1600 元 /㎡、 1790 元 /㎡ 現(xiàn)在最低價(jià)格、均價(jià)、最高價(jià)格： 2100 元 / ㎡、 2400 元 / ㎡、 2600 元 / ㎡ 所剩房源： 30 余套 銷售率 : 90% 供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) : 地?zé)?, 22 元 /㎡ /月 面積區(qū)間 : 40~120 ㎡ 主力面積 : 70,80 ㎡ 樓層去化 : 多為頂樓 主力購買人群 : 當(dāng)?shù)鼐用?,拆遷區(qū) ，廠礦職工 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施及交通情況 : 501 路，百家樂超市，沙嶺市場(chǎng) 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 : 1) 優(yōu)勢(shì) : 現(xiàn)房銷售 ,初具大樓盤樣貌， 501 路公交車 2) 劣勢(shì) :集體土地，無個(gè)人產(chǎn)權(quán)，距鎮(zhèn)中心有一段距離 假日小城 項(xiàng)目地址 :于洪區(qū)沙嶺鎮(zhèn)糧庫對(duì)面 開發(fā)公司 :沈陽世君房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 策劃代理 :無 項(xiàng)目占地面積 :6萬 ㎡左右 建筑面積： 11 萬 ㎡左右 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 項(xiàng)目開盤時(shí)間 : 2021 年 10 月 工程進(jìn)度 : 現(xiàn) 房 現(xiàn)在最低價(jià)格、均價(jià)、最高價(jià)格： 2140 元 / ㎡、 2400 元 / ㎡、 2600 元 / ㎡ 所剩房源： 100 余套 銷售率 : 90%以上 供暖方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) : 地?zé)?, 22 元 /㎡ /月 面積區(qū)間 : 40~120 ㎡ 主力面積 : 70,80 ㎡ 樓層去化 : 剩 10%，多為頂樓和一樓 主力購買人群 : 當(dāng)?shù)鼐用?,拆遷區(qū)、廠礦職工 項(xiàng)目周邊配套設(shè)施及交通情況 :洪慶中學(xué)、化工學(xué)院、 174 中學(xué)、家樂福（鐵 西店），區(qū)第九醫(yī)院，區(qū) 人民醫(yī)院。 501 公交 車和業(yè)主巴士。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 : 1) 優(yōu)勢(shì) : 現(xiàn)房銷售 ,可做貸款 ,首付 30%.可辦理產(chǎn)權(quán)證 2) 劣勢(shì) :價(jià)格相對(duì)較高 沙嶺、胡臺(tái)地區(qū)的調(diào)研總結(jié) 客群定位 沙嶺項(xiàng)目的主要購房群體為當(dāng)?shù)鼐用窦爸苓厪S礦的職工，另外由于本區(qū)域項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問題而導(dǎo)致很少有投資客戶的 介入。 胡臺(tái)與沙嶺雖然在距離上較近，但由于交通線路的未延伸，以及周邊配套尚未成熟等問題，而導(dǎo)致沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的職工很少在此購房。另外由于工業(yè)環(huán)境尚未成型，所以目前該區(qū)域的主力消費(fèi)群體仍是當(dāng)?shù)鼐用瘛? 產(chǎn)品特點(diǎn) 基本上是從 30— 120 M178。 之間，其中主力面積在 40— 70 M178。 之間。受資金、家庭結(jié)構(gòu)、傳統(tǒng)思想、等因素影響，當(dāng)?shù)叵M(fèi)者購房首選主力戶型主要以緊湊型的資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 一居室（ 30M178。 — 40M178。 ）、兩居室（ 40M178。 — 70M178。 ）為主，在一房、二房、三房的銷售比例上，一房、二房在總房源配比中占據(jù)了 80%以上。 本地市場(chǎng)建筑形式普遍頂層送閣樓、底層送花園，在消費(fèi)者心理認(rèn)知上，可利用面積增大，感覺比平層實(shí)惠．雖然贈(zèng)送閣樓、私家花園的戶型價(jià)格均比未贈(zèng)送戶型售價(jià)高出 15%左右。 園區(qū)配套 本地區(qū)內(nèi)原開發(fā)的老項(xiàng)目均無園區(qū)配套，而本地區(qū)內(nèi)居民對(duì)這方面也不是很看重，所以新開發(fā)的項(xiàng)目對(duì)園區(qū)配套方面也不是很重視，對(duì)這方面并未多做改善。但園區(qū)內(nèi)的綠化方面，大型的項(xiàng)目相對(duì)綠化率要好很多，大約在 35%左右（如：金沙 .水木年華，金麥良緣等）。 采暖情況 本地區(qū)內(nèi)大部分項(xiàng)目采用自給供暖， 地?zé)岬牟膳绞健? 付款方式 沙嶺地區(qū)：因產(chǎn)權(quán)問題（小產(chǎn)權(quán)），是不可以貸款的，必須是一次性是付款方式。 胡臺(tái)地區(qū)：可以貸款，首付是 3成為主。 銷售性質(zhì) 由于當(dāng)初房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完善，很多開發(fā)商都選擇自己來進(jìn)行銷售。隨著沙嶺和胡臺(tái)的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，陸續(xù)開始出現(xiàn)了一些大規(guī)模樓盤，部分樓盤開始尋求專業(yè)的策劃代理公司來為其項(xiàng)目進(jìn)行整體的營(yíng)銷策劃以及樓盤銷售（如：金沙 .水木年華、金麥良緣等） ,從整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的銷售情況來看，由專業(yè)營(yíng)銷公司來進(jìn)行代理的項(xiàng)目無論從售價(jià)以及銷售周期上都要 明顯優(yōu)于周邊其他項(xiàng)目。 價(jià)格區(qū)間 沙嶺：開盤時(shí)（ 2021 年）： 1800— 2021 元 /M178。 現(xiàn) 在： 2200— 2400 元 /M178。 胡臺(tái)：開盤時(shí)（ 2021 年）： 1100— 1900 元 /M178。 現(xiàn) 在： 1400— 2200 元 /M178。 產(chǎn)權(quán)性質(zhì) 沙嶺地區(qū)是沈陽市政府近幾年才開發(fā)的新區(qū)域，大部分屬于集體用地，只有使用權(quán)無產(chǎn)權(quán)。只有假日小城項(xiàng)目有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 胡臺(tái)新開發(fā)的大部分項(xiàng)目都以掛牌形式取得土地，產(chǎn)權(quán)歸屬明確。 行銷手段 本地區(qū)內(nèi)現(xiàn)存的銷售項(xiàng)目主要采用兩種行銷手段： 一、傳統(tǒng)的大眾媒體：（車體、路旗等）進(jìn)行造勢(shì)。 二、關(guān) 系行銷：在本地區(qū)內(nèi)紛發(fā)傳單，地毯式循環(huán)發(fā)放。并設(shè)置免費(fèi)看房車，與消費(fèi)者進(jìn)行面對(duì)面的推廣以次增進(jìn)關(guān)系，拉攏消費(fèi)者進(jìn)行面對(duì)面的直銷方式以次增進(jìn)關(guān)系，拉攏客源。 交通狀況 沙嶺：公交車 501 路，終點(diǎn)站是沙嶺開發(fā)區(qū)。 胡臺(tái)：公交車 501 路到達(dá)沙嶺后，再換乘機(jī)動(dòng)三輪車到達(dá)胡臺(tái) 該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總體現(xiàn)狀 : 沙嶺和胡臺(tái)地區(qū)現(xiàn)階段是政府大力扶持的開發(fā)區(qū)。項(xiàng)目大多分多期，每期只開少許幾棟樓。物業(yè)方面大多為本地自有物業(yè)公司，物業(yè)職能有所欠缺，有待加強(qiáng)。大部分項(xiàng)目皆為尾盤所剩房源不多，本地項(xiàng)目銷售周期大約為 2年左 右。 沙嶺地區(qū)整體市政配套及工業(yè)環(huán)境要較胡臺(tái)新城完善，交通擁有 501 線路，終點(diǎn)設(shè)在東北家具集散中心。主要客戶群體為當(dāng)?shù)鼐用褚约爸苓吰髽I(yè)單位（例如沈鼓集團(tuán)，機(jī)床集團(tuán)，沈陽礦山集團(tuán)以及周邊的服裝廠等）。其行政單位歸屬于沈陽市于洪新城。房屋均價(jià)要高出胡臺(tái)新城 300~600 元 /㎡。但其周邊的三個(gè)項(xiàng)目中僅有假日小城擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬。水木年華以及蘭臺(tái)小鎮(zhèn)都因?qū)儆诩w土地而無法辦理產(chǎn)權(quán)，故所購客戶群體基本都為自住需求，損失了很大一部分投資客戶。更無法辦理銀行按揭，導(dǎo)致費(fèi)用增加，損失了一部分資金不足以支付全額 的客戶群體。 胡臺(tái)新城位于沙嶺地區(qū)西部，其行政單位隸屬于新民市，整體市政配套目前還比較薄弱，大部分工業(yè)項(xiàng)目尚處于規(guī)劃，建設(shè)階段。故房屋均價(jià)普遍低于沙嶺地區(qū)。另外由于其與沙嶺地區(qū)相連接的 102 國(guó)道處設(shè)有一個(gè)收費(fèi)站，交通不方便，也導(dǎo)致了很大一部分的沙嶺以及周邊沈陽市區(qū)的客戶群體不愿意在此居住或投資。目前胡臺(tái)地區(qū)的主要購房群體為其本地居民以及附近動(dòng)遷農(nóng)戶，項(xiàng)目規(guī)模普遍較小，無大盤出現(xiàn)。但胡臺(tái)新城土地屬于國(guó)有土地，其所屬房地產(chǎn)項(xiàng)目都可順利辦下產(chǎn)權(quán)。 可比性區(qū)域個(gè)案分析及總結(jié) 鐵西新區(qū)大潘鎮(zhèn) 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 產(chǎn)品分析 紫金城 位于沈陽市鐵西新區(qū)大潘鎮(zhèn)小潘村 ,屬小產(chǎn)權(quán)，不可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，付款方式僅能一次性付款， 不做按揭手續(xù)?，F(xiàn)屬現(xiàn)房對(duì)外發(fā)售！銷售周期約為 2年銷售率均可達(dá)到百分之六十以上。單平 米價(jià)格在 1638—— 2021 元 .可享受９ .５折優(yōu)惠 . 樓間距為３０米．外墻為涂料戶型８０以上均做成南北朝向房 . 購物有綜合大市場(chǎng)，大型超市；醫(yī)療有于洪區(qū)四院；金融機(jī)構(gòu)有農(nóng)業(yè)銀行，信用社及郵政 儲(chǔ)蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點(diǎn)站出口需十余分鐘車程。 圓區(qū)規(guī)模較小 ,為十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區(qū)的 業(yè)主會(huì)所！無綠化！ 產(chǎn)品一樓贈(zèng)花園，頂樓贈(zèng)送閣樓！供水為地下水，受費(fèi)為每月十元每戶。 無煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地?zé)?！物業(yè)費(fèi)為 元每平方米 靚墅花園 不確定產(chǎn)權(quán) ,一樓和五樓須一次性負(fù)款 !中間樓層可辦理按揭手續(xù) ,現(xiàn)房銷售 , 銷售周期約 為 2 年銷售率均可達(dá)到百分之九十以上。單平米價(jià)格在 22002400 元 購物有綜合大市場(chǎng)，大型超市；醫(yī)療有于洪區(qū)四院；金融機(jī)構(gòu)有農(nóng)業(yè)銀行，信用社及郵政 儲(chǔ)蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點(diǎn)站出口需十余分鐘車程。 圓區(qū)規(guī)模較小 ,為 十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區(qū)的業(yè)主會(huì)所！無綠化！ 產(chǎn)品一樓贈(zèng)花園，頂樓贈(zèng)送閣樓！供水為地下水，受費(fèi)為每月十元每戶。 無煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地?zé)?！物業(yè)費(fèi)為 元每平方資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ 米 桃園花園 位于沈陽市鐵西新區(qū)大潘鎮(zhèn)小潘村 ,屬小產(chǎn)權(quán)，不可辦 理轉(zhuǎn)讓手續(xù)，付款方式僅能一次性付款，不做按揭手續(xù)?，F(xiàn)屬現(xiàn)房對(duì)外發(fā)售！銷售周期約 為 1 年基本銷售完畢。單平米均價(jià) 2021 元 .外墻為高級(jí)瓷磚 ,落地飄窗 購物有綜合大市場(chǎng)，大型超市；醫(yī)療有于洪區(qū)四院；金融機(jī)構(gòu)有農(nóng)業(yè)銀行，信用社及郵政 儲(chǔ)蓄；交通有蘇家屯 —— 遼中大客，于洪 —— 撲駝公汽，距地鐵終點(diǎn)站出口需十余分鐘車程。 圓區(qū)規(guī)模較小 ,為十棟多層住宅；本身配套不夠完善！沒有園區(qū)的業(yè)主會(huì) 所！無綠化！產(chǎn)品一樓贈(zèng)花園，頂樓贈(zèng)送閣樓！供水為地下水，受費(fèi)為每月十元每戶。無 煤氣入戶！采暖方式為自給供暖，輸送方式為地?zé)?！物業(yè)費(fèi)為 元每平方米 購買人群 當(dāng)?shù)剞r(nóng)民改善居住環(huán)境 周邊動(dòng)遷居民 來沈務(wù)工人員落戶安家 當(dāng)?shù)鼐用窠Y(jié)婚買房 將來會(huì)有好多廠礦員工前來選房 總結(jié) 大潘鎮(zhèn)位于沈遼路的沿線，道路寬廣平整，較為方便！水，煤氣，供暖均非市政提供！價(jià)格較低， 非常受百姓關(guān)注。雖說配 套不是很完善但是均可滿足居民的正常生活所需。 當(dāng)?shù)胤孔悠毡闆]有產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致目前很少有市區(qū)的購房者前去置業(yè)。隨著政府的大力支持， 現(xiàn)在已經(jīng)有很多板快已經(jīng)動(dòng)遷，即將作成化學(xué)工業(yè)區(qū)，冶金工業(yè)園，機(jī)械加工園等，有很 多大企進(jìn)入，將會(huì)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)！配套也會(huì)隨之完善！購房客源將會(huì)非常充裕！ 資料均來源于網(wǎng)上，只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)