【導(dǎo)讀】四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司為開(kāi)發(fā)成都市龍泉驛區(qū)“雪梨澳鄉(xiāng)”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建。設(shè)項(xiàng)目，委托本公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目可行性論證。本公司根據(jù)國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)、此基礎(chǔ)上，提出結(jié)論性意見(jiàn)，供有關(guān)部門決策參考。理，招標(biāo)選擇設(shè)計(jì)施工單位進(jìn)行建設(shè)開(kāi)發(fā)。公司擁有一支工作作風(fēng)務(wù)實(shí)、管理理念先進(jìn)、極富創(chuàng)新意識(shí)和開(kāi)拓精神的管理團(tuán)隊(duì)；公司現(xiàn)有員工39人，其中專業(yè)技術(shù)人員33人，平均年齡30歲。曾在美國(guó)、澳大利亞工作和生活三年，并對(duì)美國(guó)、加拿大、澳大利亞的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行考察，至今已有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)15年的從業(yè)經(jīng)歷。曾供職于農(nóng)行四川省。四川朝暉實(shí)業(yè)有限公司與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)磋商和論證，決。年的%上升至2021年的29%，成為推動(dòng)投資增加、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。深圳，躍居副省級(jí)城市首位。萬(wàn)平方米，再創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)表明，與國(guó)內(nèi)的主要城市對(duì)比，成都市房地產(chǎn)總量擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)十分明顯。地產(chǎn)投資增速近年來(lái)明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐步縮小。

　　

【正文】 。 投資估算說(shuō)明： １、土地取得費(fèi)用 按本項(xiàng)目的土地使用權(quán) 的取得成本計(jì)算。 ２、工程建設(shè)費(fèi)用 包括土建工程（含場(chǎng)地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )和小區(qū)附屬設(shè)施等幾項(xiàng)費(fèi)用，其中： （１）土建工程費(fèi)用（含場(chǎng)地平整）估算采用投資指標(biāo)估算法，根據(jù)建設(shè)區(qū)的地形、地質(zhì)和地貌特征，參照 2021 年《四川省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和當(dāng)前成都市建材的物價(jià)水平、建筑市場(chǎng)的供需情況以及其他相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)，綜合測(cè)算制定，施工隊(duì)按國(guó)有二級(jí)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 （２）裝飾工程為室外裝飾和室內(nèi)廚衛(wèi)裝修，其費(fèi)用估算是根據(jù) 2021 年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程 預(yù)算定額四川省估價(jià)表》及當(dāng)前成都市裝飾材料的物價(jià)水平，并結(jié)合本工程的情況來(lái)綜合測(cè)算確定。 （ 3）市政配套工程 (含給排水、供電、供氣、消防及其他設(shè)備工程 )也采用投資指標(biāo)估算法，參照 二０００年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》及當(dāng)前市場(chǎng)行情和供需狀況；并結(jié)合本工程的情況來(lái)綜合測(cè)算確定，安裝工程隊(duì)按國(guó)有二級(jí)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。 （ 4）附屬設(shè)施 按項(xiàng)目設(shè)計(jì)的安裝內(nèi)容和要求，以成都地區(qū) 2021 年《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川省估價(jià)表》為基礎(chǔ)，根據(jù)相關(guān)設(shè)備和材料的現(xiàn)行市價(jià)綜合測(cè)算確定。 ３、基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的４％測(cè)算。 ４、融資費(fèi)用 是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，該投資項(xiàng)目首期擬申請(qǐng) 3000 萬(wàn)元的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款，平均使用期限預(yù)計(jì)為 12 個(gè)月，月利率和融資費(fèi)率綜合按 5‰計(jì)，需支付融資費(fèi)用180 萬(wàn)元。 ５、其他費(fèi)用 包括報(bào)建費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)等。其中，報(bào)建費(fèi)按成都行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)依合同而定。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按成都市行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)依工程費(fèi)用的４％測(cè)算。 (一 ) 項(xiàng)目首期投資估算 按上述指標(biāo)，估算出項(xiàng)目首期投資為 11215 萬(wàn)元。詳見(jiàn)附表 1：項(xiàng)目首期投資估算表 (二 )項(xiàng)目總投資估算 本項(xiàng)目建 設(shè)的總投資為 萬(wàn)元，其具體構(gòu)成及所占比例如下： 項(xiàng)目總投資構(gòu)成表 費(fèi)用名稱 投資額 (萬(wàn)元 ) 所占總投資比例 (%) 土地取得費(fèi)用 7,500 工程建設(shè)費(fèi)用 19, 基本預(yù)備費(fèi)用 融資費(fèi)用 480 其他費(fèi)用 1, 投資合計(jì) 30, 100 二、資金籌措與使用分析 １、本項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目建設(shè)期共計(jì) 3 年。開(kāi)發(fā)資金從投入使用第一年起分期安排循環(huán)使用。 資金籌措 本項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)總投資 (不含管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用 )為 30, 萬(wàn)元，包括土建開(kāi)發(fā)成本和建設(shè)期利息。項(xiàng)目投資所需的資金來(lái)源可通過(guò)自籌和向銀行申請(qǐng)貸款兩條途徑來(lái)解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。本項(xiàng)目首期開(kāi)發(fā)自有資金 3800 萬(wàn)元，占首期開(kāi)發(fā)投資 %，自有資金充分；第一期預(yù)售和正常銷售收入 中 萬(wàn)元投入開(kāi)發(fā)，則首期開(kāi)發(fā)自籌資金比例合計(jì)可達(dá) %。首期申請(qǐng)借款3000 萬(wàn)元，占開(kāi)發(fā)投資 %。 建設(shè)期各期投資計(jì)劃及資金籌措情況見(jiàn)下表： 投資計(jì)劃及資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 1 投資總額 30, 11, 9, 9, 開(kāi)發(fā)成本 29, 11, 9, 9, 貸款利息 2 資金籌措 30, 11, 9, 9, 自有資金 10, 3, 3, 3, 貸款 8, 3, 2, 2, 銷售收入回投 11, 4, 3, 3, 第十章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 一、項(xiàng)目計(jì)算期 根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年；由于本項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)和銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故不分別計(jì)算建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期，整個(gè)項(xiàng)目期為 4 年。 二、 營(yíng)業(yè)收入 按前面確定的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)狀況，經(jīng) 計(jì)算，項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年預(yù)計(jì)發(fā)生的經(jīng)營(yíng)收入如下： 第一年 項(xiàng)目首期營(yíng)業(yè)收入 16, 萬(wàn)元，其中住宅銷售收入 14, 萬(wàn)元，會(huì)所銷售收入 1,208 萬(wàn)元，私家花園銷售收入 萬(wàn)元。 第二年 項(xiàng)目二期營(yíng)業(yè)收入 18, 萬(wàn)元，其中住宅銷售收入 17, 萬(wàn)元，私家花園銷售收入 萬(wàn)元。 第三年 項(xiàng)目三期營(yíng)業(yè)收入 19, 萬(wàn)元，其中住宅銷售收入 18, 萬(wàn)元，私家花園銷售收入 萬(wàn)元。 第四年 營(yíng)業(yè)收入 3, 萬(wàn)元，其中住宅銷售收入 3, 萬(wàn)元，私家花園銷售收入 萬(wàn)元。 綜合起來(lái)，項(xiàng)目總收入 58, 萬(wàn)元 ，其中住宅銷售收入 54, 萬(wàn)元，會(huì)所銷售收入 1,208 萬(wàn)元，私家花園 2, 萬(wàn)元。 各年銷售收入具體計(jì)算見(jiàn)附表 2：銷售收入分期計(jì)算表 三、成本及稅金估算 銷售成本估算 由于本項(xiàng)目建成后所形成的商品住宅全部用于出售，所以這里采用將當(dāng)期的開(kāi)發(fā)成本全部計(jì)入當(dāng)期成本。 管理及銷售費(fèi)用 管理及銷售費(fèi)用按照當(dāng)年總收入的 5%計(jì)算。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目資金成本率按 6%計(jì)算。 各項(xiàng)稅收估算 （１）營(yíng)業(yè)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅金及附加按國(guó)家規(guī)定計(jì)取。繳納營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅金額的 5%和 3%計(jì)算。 (2)土地增值稅 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目增值額未超過(guò)成本的 50%，所適用的土地增值稅稅率為 30%，具體計(jì)算見(jiàn)附表 3：土地增值稅計(jì)算表。 (3)所得稅 按所得稅率 33%交納。 項(xiàng)目各年的利潤(rùn)估算見(jiàn)附表 4：利潤(rùn)估算表 四、 借款還本付息估算 借款利息計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，還本資金來(lái)源為本年利潤(rùn)。其還款方式為從營(yíng)業(yè)第一年還本 500 萬(wàn)元，剩余 2500 萬(wàn)元本金于第三年年末一 次還清。或者第一年末歸還全部貸款本金 3000 萬(wàn)元，同時(shí)借入次年本金 2500 萬(wàn)元并于年底歸還；第三年同樣方式操作。項(xiàng)目還款資金來(lái)源于項(xiàng)目銷售的現(xiàn)金流入，從項(xiàng)目的現(xiàn)金流量和盈利情況來(lái)看，項(xiàng)目的清償有可靠的保證。 還本付息進(jìn)度的詳情見(jiàn)下表： 借款還本付息計(jì)算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 項(xiàng)目期 1 2 3 1 借款及還本付息 年初借款本金累計(jì) 3000 2500 2500 本年借款 2500 2500 利息支付 180 150 150 還本 3000 2500 2500 2 償還本金來(lái)源 3180 2650 2650 利潤(rùn) 2500 2500 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 180 150 150 計(jì)入當(dāng)期損益的開(kāi)發(fā)成本 3000 3 年末未還本金 2500 2500 0 十一章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 一、 財(cái)務(wù)盈利能力分析 動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)： （ 1） 項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)含報(bào)酬率為： 稅后ＦＩＲＲ＝ % 遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于借款利息成本 I=6%, （ 2） 項(xiàng)目所得稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為： 稅后 NPV=4, 萬(wàn)元 這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于零，說(shuō)明項(xiàng)目是可行的。 財(cái)務(wù)流量及 NPV， IRR 計(jì)算見(jiàn)附表 5：財(cái)務(wù)流量表。 靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)： 根據(jù)利潤(rùn)估算表和投資計(jì)劃和資金籌措表的數(shù)據(jù)，可以計(jì)算以下指標(biāo)： 投資利潤(rùn)率 =累計(jì)凈利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 *100% =11,*100% =% 投資利稅率 =累計(jì)利稅總額 /項(xiàng)目總投資 *100% =25,*100% =% 資本金利潤(rùn)率 =年平均凈利潤(rùn) /投入的自有資金 *100% =11,800*100% =% 從以上指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目的各項(xiàng)凈態(tài)盈利指標(biāo)都很高，項(xiàng)目效益較好。 (說(shuō)明：由于該項(xiàng)目建設(shè)期和銷售期基本一致，而投資總額分為三年分期投入，考慮到如果在計(jì)算投資利潤(rùn)率和投資利稅率時(shí)使用年平均盈利，會(huì)嚴(yán)重低估項(xiàng)目的真實(shí)盈利能力，故采用累計(jì)數(shù)來(lái) 計(jì)算。 ) 二、 不確定性分析 盈虧平衡分析 各年的盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率 (即在成本不變的情況下，盈虧平衡點(diǎn)銷售收入占計(jì)劃銷售收入的比例 )分別為 %， %， %，即第一年只要實(shí)現(xiàn)計(jì)劃收入的%就能保本，其余以此類推。第一年的盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率偏高是由于第一年只實(shí)現(xiàn)了第一期開(kāi)發(fā)的 80%銷售收入，而從謹(jǐn)慎的角度出發(fā)，將第一期開(kāi)發(fā)成本全部 計(jì)入了當(dāng)期損益。從第二年、第三年來(lái)看，盈虧平衡點(diǎn)作業(yè)率都較低，項(xiàng)目安全度高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 各年對(duì)收入、變動(dòng)成本和固定成本的保本分析見(jiàn)附表 6：盈虧平衡分析 表。 敏感性分析 分別就投資額、經(jīng)營(yíng)成本和營(yíng)業(yè)收入三個(gè)因素，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率 IRR 進(jìn)行單因素敏感性分析。取變化率為正負(fù) 5%，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)附表 7：敏感性分析表。 由表可見(jiàn)，營(yíng)業(yè)收入變化對(duì)項(xiàng)目 IRR 的影響最大；投資變化次之，影響也較大；而經(jīng)營(yíng)成本則對(duì)其影響較小?？偟膩?lái)說(shuō)，項(xiàng)目收益率在分析的各種情況下仍能保持較高的內(nèi)含報(bào)酬率 (最低情況為收入減少 5%時(shí) IRR 為 %)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含報(bào)酬率仍大大高于其資金成本 6%，也高于行業(yè)平均利潤(rùn)水平 (15%20%)，表明該項(xiàng)目具有很高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 四．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 由上述 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果看： ? 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 高于 財(cái)務(wù)成本率 6%和行業(yè)基準(zhǔn)收益率 1520%； ? 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 大于 零； ? 現(xiàn)金流 量 情 況較好，借款償還能力按預(yù)定要求是有把握的； ? 各年財(cái)務(wù)狀況良好 ，并具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 因此，該項(xiàng)目從財(cái)務(wù)上講是完全 可行 的。 第十二章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目的 風(fēng)險(xiǎn)主要包括兩個(gè)方面： 一、 建設(shè)工期的影響 項(xiàng)目計(jì)算開(kāi)工時(shí)間為 2021 年 9 月，建設(shè)期為 3 年，如工程不能按時(shí)開(kāi)工和按期竣工投入使用將影響到項(xiàng)目的銷售，并直接影響到項(xiàng)目的償債能力。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在建設(shè)期間將及時(shí)作好開(kāi)工準(zhǔn)備，合理安排工程進(jìn)度，以保證本項(xiàng)目的順利實(shí)施并隨時(shí)將工程進(jìn)度和房屋銷售情況抄報(bào)銀行，以便銀行適時(shí)監(jiān)督。 二、 市場(chǎng)不確定性的影響 項(xiàng)目預(yù)計(jì)的未來(lái)經(jīng)營(yíng)銷售狀況是基于目前成都市和龍泉驛區(qū)房地產(chǎn)供求態(tài)勢(shì)，及該類樓盤的市場(chǎng)需求情況而作出的預(yù)測(cè)，同時(shí)考慮到了一定程度的市場(chǎng)不確定性變化。如果未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不可抗 力因素，使消費(fèi)者的購(gòu)房需求、購(gòu)房心理和購(gòu)買能力發(fā)生重大變化，導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售受到嚴(yán)重阻礙，將直接影響項(xiàng)目的收入和貸款的償還。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將在保證工程質(zhì)量的同時(shí)采取各種有效的促銷手段以盡快回收資金，消除未來(lái)市場(chǎng)不確定因素對(duì)項(xiàng)目貸款償還能力的影響。 第十三章 項(xiàng)目綜合結(jié)論 ? 項(xiàng)目建設(shè)必要 ? 項(xiàng)目基礎(chǔ)條件具備 ? 項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)合理 ? 項(xiàng)目前期準(zhǔn)備充分 ? 項(xiàng)目自有資金落實(shí) ? 項(xiàng)目預(yù)期收益可靠 ? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)程度低 因此，項(xiàng)目綜合結(jié)論為可行。