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【正文】 金籌措 第一節(jié) 投資估算依據(jù) ? 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算工程量計(jì)算規(guī)則》 ? 2021 年《省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額》 ? 2021 年《省建筑工程預(yù)算實(shí)物量定額單位估價(jià)表》 ? 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ? 其他相 關(guān)資料 第二節(jié) 總投資估算 一、建設(shè)投資估算 （不含建設(shè)期利息） 建設(shè)投資是在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、 前期工作費(fèi)、工程費(fèi)用、管理及銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用 以及預(yù)備費(fèi)等。 該項(xiàng)目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息）估算額為 48596 萬(wàn)元。 二、建設(shè)期利息估算 項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 40000 萬(wàn)元，年利率 %，建設(shè)期利息為 5400萬(wàn)元。 三、 總投資 估算 項(xiàng)目總投資包括建設(shè)投資 （不含建設(shè)期利息） 、建設(shè)期 利息。 項(xiàng)目總投資 =建設(shè)投資 （不含建設(shè)期利息） +建設(shè)期利息 =48596+5400 =53996萬(wàn)元 投資估算詳見表 111及表 112： 表 111 總投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 工程或費(fèi)用名稱 總投資 占總投資比例（ %） 估算說(shuō)明 1 建設(shè)投資 48596 % 不 含建設(shè)期利息 土地費(fèi)用 3500 % 前期工作費(fèi) 600 % 工程費(fèi)用 38536 % 見附表 2 管理及銷售費(fèi)用 100 % 組織管理及銷售活動(dòng)發(fā)生的費(fèi)用 其 他費(fèi)用 1860 % 根據(jù)相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合項(xiàng)目情況計(jì)取 建設(shè)單位管理費(fèi) 1100 % 工程監(jiān)理費(fèi) 400 % 竣工圖編制費(fèi) 240 % 招投標(biāo)費(fèi) 120 % 預(yù)備費(fèi) 4000 % 基本預(yù)備費(fèi) 3000 % 費(fèi)率為 6% 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 1000 % 費(fèi)率為 2% 2 財(cái)務(wù)費(fèi)用 5400 % 建設(shè)期利息 3 項(xiàng)目總投資 53996 % 表 112 工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資金額 占工程費(fèi)用比例 (%) 1 填海造地 21790 % 2 道路 5300 % 3 綠化 1040 % 4 給水管網(wǎng) 2021 % 5 排水（污水）管網(wǎng) 2112 % 6 電力 1845 % 66/10KV 變電所 1745 % 通訊及電力線路 100 % 7 供熱 4443 % 供熱管路 2423 % 熱交換站 2020 % 8 合 計(jì) 38536 % 第三節(jié) 資金籌措 該項(xiàng)目共需資金 53996萬(wàn)元 , 其中：申請(qǐng) 銀行貸款 40000萬(wàn)元， 地方配套 資金 13996萬(wàn)元。 項(xiàng)目資金使用計(jì)劃及籌資方案詳見下頁(yè)表 113： 表 113 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 建設(shè)期 12 1 總投資 53996 53996 建設(shè)投資（不含利息） 48596 48596 建設(shè)期利息 5400 5400 流動(dòng)資金 2 資金籌措 53996 53996 申請(qǐng)銀行貸款 40000 40000 用于建設(shè)投資（不含利息） 40000 40000 用于流動(dòng)資金 用于建設(shè)期利息 地方配套資金 13996 13996 用于建設(shè)投資（不含利息） 8596 8596 用于流動(dòng)資金 用于建設(shè)期利息 5400 5400 第十 二 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù) 國(guó)家計(jì)委《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》 ； 國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） ； 項(xiàng)目單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料 。 二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 計(jì)算期 為準(zhǔn)確、方便地進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，項(xiàng)目的計(jì)算期設(shè)定為 6年。 其中 ： 建設(shè)期 2年， 營(yíng)運(yùn) 期 4年。 稅費(fèi) 營(yíng)業(yè) 稅：稅率 5% 城鄉(xiāng)維護(hù)建設(shè)稅：稅率 7%（以 營(yíng)業(yè) 稅為稅基） 教育費(fèi)附加：稅率 4%（以 營(yíng)業(yè) 稅為稅基） 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率（ IC） 根據(jù)目前的銀行貸款利率，結(jié)合投資者的經(jīng)營(yíng)預(yù)期，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定為 6%。 第二節(jié) 收入及稅金估算 一、銷售收入估算 該項(xiàng)目 收入來(lái)源主要考慮土地出讓收入 。 該項(xiàng)目屬基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，其建設(shè)不以盈利為目的。土地出讓過(guò)程產(chǎn)生的盈利，將滾動(dòng)運(yùn)用于園區(qū)的后續(xù)建設(shè)。 本次評(píng)價(jià)采用的土地銷售價(jià)格參照目前同類地區(qū)土地價(jià)格及建設(shè)單位提供的資料，結(jié)合園區(qū) 的 發(fā)展目標(biāo)，擬定平均 地價(jià)為 556 元 /平方米。據(jù)此測(cè)算的計(jì)算期內(nèi)全部銷售收入合計(jì)為 87600萬(wàn)元 。 詳 見表 12 122： 表 121 銷售情況預(yù)測(cè) 表 項(xiàng)目名稱 3 4 5 6 合計(jì) 銷售負(fù)荷 15% 25% 30% 30% 100% 工業(yè)用地銷售面積（萬(wàn)平方米） 表 122 營(yíng)業(yè)收入估算表 項(xiàng)目名稱 3 4 5 6 合計(jì) 銷售負(fù)荷 15% 25% 30% 30% 100% 工業(yè)用地銷售面積（萬(wàn)平方米） 銷售收入（萬(wàn)元） 13140 21900 26280 26280 87600 二、 銷售 稅金及附加 該項(xiàng)目營(yíng)業(yè) 稅稅率 按 5%計(jì)算，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)為 營(yíng)業(yè) 稅的 7%，教育費(fèi)附加為 營(yíng)業(yè) 稅的 4%。 考慮到項(xiàng)目的性質(zhì)，評(píng)價(jià)中按免繳土地 增值稅和所得稅考慮。 第三節(jié) 成本費(fèi)用估算 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，土地開發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用主要包括開發(fā)建設(shè)期間發(fā)生的開發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見表 123： 表 123 成本費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng) 目 3 4 5 6 合計(jì) 開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)比例 15% 25% 30% 30% 100% 開發(fā)總成本合計(jì) 第 四 節(jié) 盈利能力 分析 投資利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 18% 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ Ic=6%） 18266萬(wàn)元 投資回收期 年 詳見表 12 125： 表 124 損益表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 3 4 5 6 合 計(jì) 平均值 1 銷售收入 2 銷售稅金及附加 3 開發(fā)總成本 4 利潤(rùn)總額 投資利潤(rùn)率 % 表 125 項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 3 4 5 6 合 計(jì) 1 現(xiàn)金流入 13140 21900 26280 26280 87600 銷售收入 13140 21900 26280 26280 87600 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 25000 23596 729 1215 1459 1459 4862 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 25000 23596 銷售稅金及附加 729 1215 1459 1459 4862 3 稅前凈現(xiàn)金流量 25000 23596 12411 20685 24821 24821 4 稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流量 25000 48596 36185 15500 9321 34143 第 五 節(jié) 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 為了考察該項(xiàng)目在開發(fā)、銷售期內(nèi)的投資、融資等活動(dòng)所發(fā)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和流出，分析項(xiàng)目是否具有足夠的凈現(xiàn)金流量以維持正常運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)可持續(xù)性，本評(píng)價(jià)編制了“資金來(lái)源與運(yùn)用表”，詳見表 126。通過(guò)該表可以看出， 各年累計(jì)盈余資金無(wú)負(fù)值出現(xiàn)，項(xiàng)目各年份能做到資金平衡或盈余。 表 126 資金來(lái)源與運(yùn)用 表 附表 9 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 3 4 5 6 合計(jì) 1 資金來(lái)源 53996 13140 21900 26280 26280 141596 銷售收入 13140 21900 26280 26280 87600 地方配套資金 13996 13996 銀行貸款 40000 40000 2 資金運(yùn)用 53996 8429 8578 8484 8146 87632 建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息） 48596 48596 銷售稅金及附加 729 1215 1459 1459 4862 長(zhǎng)期貸款本金償還 5000 5000 5000 5000 20210 長(zhǎng)期貸款利息支付 5400 2700 2363 2025 1688 14175 3 盈余資金 4711 13322 17796 18134 53963 4 累計(jì)盈余資金 4711 18033 35829 53963 第 六 節(jié) 敏感 性分析 敏感性分析是通過(guò)預(yù)計(jì)項(xiàng)目不確定因素發(fā)生的變化 ,分析對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響；通過(guò)計(jì)算這些因素的影響程度，判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)于各個(gè)影響因素的敏感性。 考慮項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能遇到的情況，對(duì)投資、銷售收 入分別作了單因素變化對(duì)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的敏感性分析， 其結(jié)果見表 127： 表 127 敏感性分析表 （稅前） 效益指標(biāo) /變化因素 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ 萬(wàn)元 ） 投資回收期（年） 基本方案 18 18266 投資 +5% 16 16038 5% 20 20496 收入 +5% 20 21595 5% 16 14940 從 分析結(jié)果 可以看出： 投資、銷售量、銷售價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目影響敏感。但是，無(wú)論哪種不利情況出現(xiàn)，該項(xiàng)目的各項(xiàng)指標(biāo)均高于判別標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明該項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。 建議管理部門在經(jīng)營(yíng)管理、開拓市場(chǎng)的方面多做工作，嚴(yán)格控制工程造價(jià)，并盡快吸引更多企業(yè)進(jìn)駐園 區(qū)，以確保園區(qū)規(guī)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 第十 三 章 償債能力分析 項(xiàng)目申請(qǐng)銀行貸款 40000 萬(wàn)元，年利率 %，貸款期限 10 年。 項(xiàng)目 每年還本付息情況詳見表 131： 表 131 貸款償還測(cè)算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 3 4 5 6 7 8 9 10 1 年初累計(jì) 40000 35000 30000 25000 20210 15000 10000 5000 2 當(dāng)年貸款 40000 3 當(dāng)年利息 5400 2700 2363 2025 1688 1350 1013 675 338 4 當(dāng)期還款 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5 年末累計(jì) 40000 35000 30000 25000 20210 15000 10000 5000 6 可還款資金 4711