【正文】 每周走訪居委會、業(yè)委會，并做好記錄，及時解決物業(yè)小區(qū)內(nèi)的各類物業(yè)管理矛盾。房地辦事處要做好房屋協(xié)管員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、指導(dǎo)、考核等工作，要發(fā)揮協(xié)管員在基層管理中的作用，使之成為房屋行政管理中的一支重要力量。同時，房地辦事處要繼續(xù)完善物業(yè)基礎(chǔ)資料信息，充分利用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，強化物業(yè)行政管理，抓好日常來信、來訪、來電的處理，力爭將各類物業(yè)矛盾化解在基層。加強基層管理，切實推進物業(yè)管理網(wǎng)格化建設(shè)。物業(yè)管理行政資源的合理配置，要結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理的要求。物業(yè)行政管理要充分運用社區(qū)網(wǎng)格化為載體，加強行政執(zhí)法和日常監(jiān)管。在組織管理機制上，街道（鎮(zhèn)）物業(yè)協(xié)調(diào)小組統(tǒng)攬全局，具體領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)物業(yè)管理的各項工作；在各網(wǎng)格管理中，以若干個居委會范圍劃成網(wǎng)格，以居民區(qū)黨組織為核心的“四位一體”為基礎(chǔ)，運用快速反應(yīng)機制、綜合協(xié)調(diào)機制，具體處理居住小區(qū)內(nèi)的物業(yè)矛盾。物業(yè)管理網(wǎng)格化，房地辦事處要在每個網(wǎng)格中按排管理人員，實行劃塊負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。日常管理上，房地辦事處要服從街道（鎮(zhèn)）的統(tǒng)一指揮，實行12小時輪流值班制度，在工作效果上，體現(xiàn)各司其職，形成合力。物業(yè)管理網(wǎng)格化建設(shè)中“四位一體”的規(guī)范運作，是網(wǎng)格化推進的關(guān)鍵，房地辦事處要落實“四位一體”的各方職責(zé)，明確“四位一體”的操作程序，使物業(yè)管理網(wǎng)格化工作規(guī)范，有序的推進。二、抓住難點，加大行政執(zhí)法力度，規(guī)范違法建筑執(zhí)法體系。已經(jīng)實施的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》明確了房地部門是物業(yè)小區(qū)違法建筑行政執(zhí)法的主體，這就要求，行政管理部門必須加大行政執(zhí)法力度，以進一步維護小區(qū)舒適、整潔的居住環(huán)境，因此，在違法建筑的處理上，必需依據(jù)法規(guī)，采用各種措施，力求達(dá)到整治拆除的效果。違法建筑整治的措施。按照《條例》規(guī)定，對正在實施的違法建筑，房地辦事處在接到舉報或小區(qū)巡查中發(fā)現(xiàn)后，應(yīng)立即會同物業(yè)管理企業(yè)進行制止，制止無效的，暫扣施工工具、材料，并由房地辦事處組織物業(yè)管理企業(yè)代為改正；對老的違法建筑要結(jié)合小區(qū)綜合整治，會同街道、城監(jiān)、工商、市容等部門，開展集中整治；對嚴(yán)重影響小區(qū)環(huán)境、矛盾焦點較突出的違法建筑個案，運用行政處罰程序，通過司法途徑強制拆除。違法建筑整治的方法。新建住宅小區(qū)，要督促物業(yè)管理企業(yè)加強管理，從源頭上控制違法建筑的行為。同時，小區(qū)內(nèi)要加大業(yè)主臨時公約或業(yè)主公約的宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主自覺維護小區(qū)環(huán)境，制止違法搭建。在一些高檔住宅小區(qū)內(nèi)，例如：新城花園、田園別墅等違法改建、搭建較突出的小區(qū)，要會同規(guī)劃部門開展專題研究，從房地、規(guī)劃執(zhí)法的程序上，尋找結(jié)合點，采取集中整治、聯(lián)合執(zhí)法的方式，進一步加大高檔住宅小區(qū)的執(zhí)法力度。三、明確目標(biāo)，開展房屋綜合整治，營造整潔安寧的居住環(huán)境。歷年來，開展房屋綜合整治取得了明顯的效果，居民對居住小區(qū)環(huán)境的改善，表現(xiàn)出了極大的歡迎，為此，2005年房屋綜合整治工作要在已取得經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，進一步加大力度，切切實實將這件為民辦實事的好事做好。認(rèn)真梳理，制定計劃。要在深入小區(qū)、調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，廣泛聽取廣大市民和社會各方對居住物業(yè)管理的意見，認(rèn)真梳理各類歷史遺留的險、漏、堵、水、電等“老大難”問題，合理編制整治計劃，集中力量開展整治，切實解決物業(yè)管理方面的“急、難、愁”問題。2005年房屋綜合整治的重點為：著重開展大樓整修，以電梯改造更新、墻面脫落、消防設(shè)施老化、管道堵塞等項目，明年整治58幢，計69萬平方米；舊公房小區(qū)整修，以屋面墻面滲漏、路面損壞、上下水管道堵塞、綠化缺損、門衛(wèi)、車棚整修等項目為整治目標(biāo)，突出小區(qū)的單項目整治，明年共整治48個小區(qū)，計110萬平方米。各方籌措，落實資金。舊住宅小區(qū)的房屋整治資金，以業(yè)主維修基金和物業(yè)租金籌措為主，市房地局整治資金、街道（鎮(zhèn)）社區(qū)創(chuàng)建資金、建設(shè)單位資金等作相應(yīng)補貼，原則上區(qū)政府凈歸集款不作補貼；大樓房屋整治資金需求量大，資金籌措推行“六個一點”原則，即在上述五方共同籌集的基礎(chǔ)上，區(qū)政府凈歸集款再給予一定的補貼。落實責(zé)任，鞏固成果。房屋綜合整治后，小區(qū)的各項管理措施要及時跟上。要督促物業(yè)管理企業(yè)抓好基礎(chǔ)設(shè)施的日常管理，要維護小區(qū)的整體環(huán)境，特別要防止違章搭建的“回潮”。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會要攜手共建文明小區(qū)、創(chuàng)優(yōu)小區(qū)、安全小區(qū)，使綜合整治成果在日常管理中加強和提升。四、強化機制，突出長效管理，提高管理水平和管理質(zhì)量。運用市場機制，建立舒適型小區(qū)的長效管理。商品住宅小區(qū)要嚴(yán)格履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，突出保修、保安、保潔、保綠的服務(wù)特色，注重管理的效果性，體現(xiàn)人性化的管理理念。服務(wù)質(zhì)量的評價體系，要以業(yè)主的滿意度為標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主互相監(jiān)督機制。物業(yè)管理企業(yè)的選聘要充分運用市場機制，采取招投標(biāo)的方式，建立優(yōu)勝劣汰，擇優(yōu)選聘的競爭機制。商品住宅小區(qū)要在物業(yè)管理法規(guī)的范圍內(nèi)，通過市場調(diào)節(jié)，建立完善的長效管理機制。運用指導(dǎo)、協(xié)調(diào)機制，建立改善型小區(qū)的長效管理。舊售后房小區(qū)和動遷房小區(qū)要積極推進“一體化”管理，切實做好保修、保安、保潔、保綠等基本服務(wù)工作。服務(wù)要求上，做到維修及時、保安保潔盡責(zé)、綠化養(yǎng)護到位、收費規(guī)范。房地辦事處要會同街道（鎮(zhèn)）積極協(xié)調(diào)多家管理，引導(dǎo)業(yè)主大會在聽取業(yè)主意見基礎(chǔ)上，選聘一家物業(yè)管理企業(yè)管理，使小區(qū)物業(yè)管理開展規(guī)范有序。在小區(qū)管理層面要注重發(fā)揮“四位一體”作用，運用“四位一體”管理機制，切實解決小區(qū)中的難點、熱點問題。通過宣傳、引導(dǎo)，逐步推進保障型小區(qū)的規(guī)范管理。無人管理房屋在綜合整治以后，落實了物業(yè)管理企業(yè)托管，但由于業(yè)主付費服務(wù)的觀念尚未轉(zhuǎn)變，業(yè)主大會、業(yè)主委員會又無法組建，因此物業(yè)管理以維持日常維修為主開展。為此，要充分發(fā)揮“兩級政府，三級管理”中街道（鎮(zhèn)）的綜合協(xié)調(diào)作用，通過居民的自治組織――居委會牽頭，會同房地辦，組織居民實行自我管理，將小區(qū)的維修、清潔、保安、綠化等分項委托專業(yè)部門實行有償代管。同時，社區(qū)和房地辦積極動員居民，實施有限產(chǎn)權(quán)房屋接軌，解繳房屋維修基金，對符合條件的幫助組建業(yè)主大會和業(yè)主委員會，然后選聘物業(yè)管理企業(yè)，落實物業(yè)管理，使無人管理房屋物業(yè)管理逐步向規(guī)范方向發(fā)展。物業(yè)管理法制化道路尚處在起步階段，面臨的任務(wù)仍然很艱巨，但我們有信心在各級領(lǐng)導(dǎo)的幫助和指導(dǎo)下，以讓人民高興滿意為出發(fā)點，積極探索、開拓創(chuàng)新，努力開創(chuàng)長寧物業(yè)管理的新局面。