【正文】 周轉(zhuǎn)速度越快，反映了資產(chǎn)的流動(dòng)性越好，償還債務(wù)的能力越強(qiáng)，企業(yè)的資產(chǎn)得到了充分的利用。對(duì)資產(chǎn)管理效率的分析，主要是通過(guò)以下指標(biāo)來(lái)進(jìn)行：該比率高表明：收賬迅速，賬齡較短；資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)；可以減少收賬費(fèi)用和壞賬損失，從而相對(duì)增加企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的投資收益。通?？刹捎脦g分析法，重點(diǎn)分析應(yīng)收帳款的質(zhì)量狀況，評(píng)價(jià)壞帳損失核算方法的合理性，對(duì)于呆帳和壞帳，還要具體分析其產(chǎn)生的原因。對(duì)存貨周轉(zhuǎn)率的分析，主要是將這一指標(biāo)與同行業(yè)和企業(yè)以前同期進(jìn)行比較，同時(shí)還要對(duì)影響存貨周轉(zhuǎn)速度的個(gè)別因素進(jìn)行進(jìn)一步的分析，如建筑材料、半成品、產(chǎn)成品等存貨周轉(zhuǎn)情況，以找出影響存貨周轉(zhuǎn)率水平的根本原因。，從而可知企業(yè)的投資是否有效，投資風(fēng)險(xiǎn)的程度有多大三、通過(guò)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率等五個(gè)方面分析償債能力償債能力是房地產(chǎn)企業(yè)償還到期債務(wù)的能力，包括償還短期和中長(zhǎng)期債務(wù)的能力。償債能力是債權(quán)人最關(guān)心的，鑒于對(duì)企業(yè)安全性的考慮，也越來(lái)越受到股東和投資者的普遍關(guān)注。企業(yè)的償債能力主要是通過(guò)流動(dòng)比率、速功比率、資產(chǎn)負(fù)債率、股東權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)來(lái)進(jìn)行。反映房地產(chǎn)企業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)償付即將到期債務(wù)的能力，顯示短期債權(quán)人安全邊際的大小。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，是比較理想的，這充分證明了我公司的短期償債能力是很強(qiáng)的。反映企業(yè)在某一時(shí)點(diǎn)運(yùn)用隨時(shí)可變現(xiàn)資產(chǎn)償付到期債務(wù)的能力。為彌補(bǔ)流動(dòng)比率的局限性，較客觀的評(píng)價(jià)企業(yè)的償債能力，還可以用超速動(dòng)比率來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。企業(yè)的速動(dòng)資產(chǎn)，即用貨幣資金、短期證券、應(yīng)收票據(jù)和信譽(yù)好客戶(hù)的應(yīng)收帳款來(lái)反映和衡量企業(yè)的變現(xiàn)能力及短期償債能力的大小。該指標(biāo)由于剔除了與現(xiàn)金流量無(wú)關(guān)的因素，如待攤費(fèi)用和影響速動(dòng)比率可信性的重要因素，如信譽(yù)不高客戶(hù)的應(yīng)收帳款，因此能客觀地評(píng)價(jià)企業(yè)的變現(xiàn)能力和短期償債能力。資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險(xiǎn)程度的重要標(biāo)志，一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為40%~60％ 較適宜。所有者權(quán)益比率是表明企業(yè)長(zhǎng)期償債能力保證程度的重要指標(biāo)，它揭示了所有者對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的凈權(quán)益。因此該比率越高，說(shuō)明企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)和所有者對(duì)企業(yè)的控制越穩(wěn)固。但作為我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由于利潤(rùn)相對(duì)穩(wěn)定或經(jīng)營(yíng)狀況一直良好，如果該比率過(guò)高，必然使企業(yè)融資成本提高，因此所有者權(quán)益比例也應(yīng)適度。它是反應(yīng)債務(wù)政策的風(fēng)險(xiǎn)大小和長(zhǎng)期償債能力的指標(biāo)。經(jīng)營(yíng)所獲得的息稅前利潤(rùn)對(duì)于利息費(fèi)用的倍數(shù)越多，說(shuō)明企業(yè)支付利息費(fèi)用的能力越強(qiáng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越小，償還債務(wù)的能力就越強(qiáng)。作為我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，計(jì)算利息保障倍數(shù)更是我們掌握企業(yè)長(zhǎng)期償債能力的一個(gè)更有力的指標(biāo)數(shù)據(jù)。四、通過(guò)與銷(xiāo)售收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的比較分析現(xiàn)金流量房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量表是用來(lái)反映企業(yè)創(chuàng)造凈現(xiàn)金流量的能力。對(duì)現(xiàn)金流量表的分析，有助于報(bào)表使用者了解企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)現(xiàn)金流入、流出的信息及變動(dòng)的原因，預(yù)測(cè)未來(lái)期間的現(xiàn)金流量，評(píng)價(jià)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和償還債務(wù)的能力，判斷企業(yè)適應(yīng)外部環(huán)境變化對(duì)現(xiàn)金收支進(jìn)行調(diào)節(jié)的余地，揭示企業(yè)盈利水平與現(xiàn)金流量關(guān)系。但有時(shí)即使企業(yè)有盈利能力，如果資金周轉(zhuǎn)不暢，現(xiàn)金調(diào)度不靈，就會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的發(fā)展，甚至影響企業(yè)的生存。例如在1997年的亞洲金融風(fēng)暴中，香港百富勤公司就因無(wú)法及時(shí)籌措6000萬(wàn)美元償還到期債務(wù)，最終導(dǎo)致崩潰。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)百富勤公司只是定息市場(chǎng)業(yè)務(wù)在東南亞金融危機(jī)中蒙受了巨額損失，集團(tuán)整體仍是盈利，也遠(yuǎn)未達(dá)到資不抵債。但終因現(xiàn)金不足無(wú)法清償?shù)狡趥鶆?wù)，被迫清盤(pán)。因此，一個(gè)企業(yè)如被拖欠的應(yīng)收賬款和銷(xiāo)不出去的商品房很多，即使有賬面利潤(rùn)，也會(huì)使企業(yè)無(wú)錢(qián)組織再開(kāi)發(fā)，償還應(yīng)付款。所以企業(yè)管理當(dāng)局根據(jù)現(xiàn)金流量表掌握的現(xiàn)金流量信息，可以及時(shí)搞好資金調(diào)度，合理的利用資金，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量可分為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量和籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量三大類(lèi)。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是指投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)以外的所有交易和事項(xiàng)。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：銷(xiāo)售商品房屋、土地轉(zhuǎn)讓、提供勞務(wù)、出租房屋、發(fā)包工程、征用土地、購(gòu)買(mǎi)設(shè)備材料、接受勞務(wù)、繳納稅款等。投資活動(dòng)是指企業(yè)長(zhǎng)期資產(chǎn)的購(gòu)建和不包括現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資和處置活動(dòng)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，這里的長(zhǎng)期資產(chǎn)固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、遞延其它資產(chǎn)等待有限期一年或超過(guò)一個(gè)營(yíng)業(yè)周期以上的資產(chǎn)。所以將現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資排除在外，將現(xiàn)金等價(jià)物范圍內(nèi)的投資視為現(xiàn)金?；I資活動(dòng)是指導(dǎo)致企業(yè)資本和債務(wù)規(guī)模及構(gòu)成發(fā)生變化的活動(dòng)。這里所說(shuō)的資本是實(shí)收資本（股本）、資本溢價(jià)（股本溢價(jià)）及與資本有關(guān)的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出項(xiàng)目，包括吸收投資、發(fā)行股票、分配利潤(rùn)等，“債務(wù)”是企業(yè)對(duì)外舉債借入的款項(xiàng)，如發(fā)行債券、向金融企業(yè)借入款項(xiàng)及償還債務(wù)等。五、通過(guò)日后事項(xiàng)、關(guān)聯(lián)性交易等分析報(bào)表附注由于會(huì)計(jì)報(bào)表中所規(guī)定的內(nèi)容具有一定的固定性和規(guī)定性，只能提供定量的財(cái)務(wù)信息。而會(huì)計(jì)報(bào)表附注作為會(huì)計(jì)報(bào)表的重要補(bǔ)充，主要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表不能包括的內(nèi)容或者披露不詳盡的內(nèi)容作進(jìn)一步的解釋與說(shuō)明。它可以幫助報(bào)告使用者進(jìn)一步了解企業(yè)動(dòng)態(tài)，從這些附注中找出企業(yè)目前存在的問(wèn)題和發(fā)展?jié)摿?，從而作出投資決策。又稱(chēng)期后事項(xiàng)，是指自資產(chǎn)負(fù)債表日后至?xí)?jì)報(bào)表報(bào)出之間所發(fā)生的事項(xiàng)，按其是否調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表分為調(diào)整事項(xiàng)和非調(diào)整事項(xiàng)。調(diào)整事項(xiàng)，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，所提供的新的證據(jù)有助于對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況的有關(guān)項(xiàng)目金額作出新的確認(rèn)，而需要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表作調(diào)整的事項(xiàng)。通常包括：已證實(shí)資產(chǎn)發(fā)生了減值；已確定獲得或支付的賠償；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日或之前發(fā)生的舞弊和會(huì)計(jì)差錯(cuò)；發(fā)現(xiàn)在資產(chǎn)負(fù)債表日之前不符合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作出的會(huì)計(jì)處理；由于稅率變動(dòng)，改變了資產(chǎn)負(fù)債表日及之前的稅金和利潤(rùn)等。非調(diào)整事項(xiàng)，是指在資產(chǎn)負(fù)債表日后發(fā)生的，并不影響資產(chǎn)負(fù)債表日存在情況，不需要對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表作出調(diào)整的事項(xiàng)。但對(duì)企業(yè)以后財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果將會(huì)產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng)。如：對(duì)其他企業(yè)進(jìn)行控股投資、發(fā)生重大籌資行為、資產(chǎn)遭受重大自然災(zāi)害損失、發(fā)生重大經(jīng)營(yíng)性虧損、與本企業(yè)有債務(wù)關(guān)系的企業(yè)不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)、達(dá)成協(xié)議的債務(wù)重組事項(xiàng)以及資產(chǎn)重組事項(xiàng)等，都應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表的附注中加以披露。關(guān)聯(lián)方的交易，往往會(huì)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)成本、其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的真實(shí)性產(chǎn)生影響，所以也應(yīng)在房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表附注中加以披露。關(guān)聯(lián)方交易是指關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項(xiàng)，而不論是否收取價(jià)款。在房地產(chǎn)企業(yè)中主要包括：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、承發(fā)包工程、購(gòu)買(mǎi)或銷(xiāo)售商品等。在企業(yè)與關(guān)聯(lián)方發(fā)生交易的情況下，企業(yè)應(yīng)在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露關(guān)聯(lián)方關(guān)系的性質(zhì)、交易類(lèi)型及其交易要素。這些要素一般包括：交易的金額或相應(yīng)比例、未結(jié)算項(xiàng)目的金額或相應(yīng)比例、定價(jià)政策（包括沒(méi)有金額或只有象征性金額的交易）。關(guān)聯(lián)交易應(yīng)當(dāng)分別關(guān)聯(lián)方以及交易類(lèi)型予以披露。作者：鄒巖（新農(nóng)村 2011年2期）