【導(dǎo)讀】主要以問(wèn)卷的模式將項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的測(cè)試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。接受率，減少項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升。應(yīng)減少而使市區(qū)商品房供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。貴陽(yáng)系貴州省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，是我國(guó)西南地區(qū)重要的交通樞紐。2000年是貴陽(yáng)高層樓盤(pán)飛速發(fā)展時(shí)期，其主要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。中天廣場(chǎng)以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說(shuō)明。素較好的高層樓盤(pán)，如鉆石廣場(chǎng)、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場(chǎng)、在水一方等。港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)到了熾熱化程度，目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢(shì)。合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來(lái)贏得市場(chǎng)。目前，“在水一方”的推出就拉開(kāi)了這種走勢(shì)的帷幕。來(lái)沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會(huì)更受開(kāi)發(fā)商青睞。

　　

【正文】 長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益形象。 a、 節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如不是抽水馬桶。采用無(wú)滲漏的節(jié)水龍頭等。 b、 節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。 c、 垃圾處理：垃圾分類(lèi)收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。 d、 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉 性能外窗，減少噪音。 e、 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂(lè)設(shè)施。 4） 新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)（重點(diǎn)推薦） 針對(duì)貴陽(yáng)市及市區(qū)空氣污染指數(shù)高的狀態(tài)，安裝新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)，從戶外抽取自然空氣，經(jīng)處理后，送達(dá)每家每戶，使業(yè)主在房間里也能夠呼吸到清新的空氣，同時(shí)將室內(nèi)濕氣排出，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 5） 獨(dú)立冷暖中央空調(diào)系統(tǒng) 盡管貴陽(yáng)冬不冷夏不熱，對(duì)空調(diào)的依賴性不強(qiáng)，但作為高檔住宅，又不可能沒(méi)有空調(diào)，而房 間的增多，空調(diào)的安裝就成了問(wèn)題，因此建議安裝獨(dú)立式冷暖中央空 調(diào)系統(tǒng)，全部廳房均可分別開(kāi)關(guān)和調(diào)節(jié)。 7. 空中花園建議 8. 住宅大堂，電梯廳裝修裝飾建議 大堂及電梯廳在宣傳推廣方面比較容易受到忽視，大部分房開(kāi)商僅僅是宣傳自己的大堂和電梯廳如何豪華氣派，其實(shí)裝修用料豪華不等于高檔，就象有錢(qián)不等于成功人士一樣，大堂和電梯門(mén)廳是住戶進(jìn)入家里的第一個(gè)門(mén)面。因此除了豪華氣派外，更重要的是要有品位，建議本項(xiàng)目大堂裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)藝術(shù)情調(diào)，如地面墻面可用仿古地磚，門(mén)用色彩較厚重的檀香木，燈具用藝術(shù)古燈，整個(gè)效果既要有藝術(shù)情調(diào)又要不沉悶壓抑，大堂墻面掛一些名人字畫(huà)，優(yōu)秀攝影展示 ，還可不定期舉行 “著名畫(huà)家作品恒生大廈展覽周 ”等活動(dòng)，突出本項(xiàng)目高檔和高品味的生活方式，另外，電梯門(mén)廳處也是很多房開(kāi)商容易忽視的地方，等電梯是一件很無(wú)聊和厭煩的事情，這是每個(gè)有過(guò)坐電梯的人的感受，為什么不可以在電梯廳旁邊安放幾把長(zhǎng)椅呢？花錢(qián)不多卻效果很好，也體現(xiàn)本項(xiàng)目處處 “以人為本 ”的真實(shí)涵義，另外電梯門(mén)廳的墻上我們可懸掛業(yè)主子女們的優(yōu)秀字畫(huà)，有哪位家長(zhǎng)在等電梯的時(shí)候，看到自己子女的作品在公眾場(chǎng)合被人贊美而覺(jué)得不高興的呢？因此，本項(xiàng)目大堂和電梯廳我們稱之為 “藝術(shù)大堂 ”。 樓盤(pán)文案策劃大全（八） ——以懸念的表現(xiàn)手法，帶出恒生大廈項(xiàng)目特征，以引起市場(chǎng)轟動(dòng)。 一、 市場(chǎng)策略 從目前貴陽(yáng)市區(qū)高層建筑來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)明顯處于供大于求的狀況，交投并不十分活躍，主要原因有以下幾點(diǎn)： 價(jià)格相對(duì)高昂； 短時(shí)間內(nèi)供應(yīng)量過(guò)大過(guò)猛； 物業(yè)管理費(fèi)高； 多數(shù)為單體樓； 生活受干擾相當(dāng)大，空氣質(zhì)素不高； 受郊區(qū)的高檔小區(qū)樓盤(pán)的沖擊分流等； 從市場(chǎng)的現(xiàn)狀可以得出如下兩個(gè)結(jié)論： a． 是否高層住宅供大于求？ b． 是否高層住宅無(wú)效需求供大于求，有效需求供小于求？ 從貴陽(yáng)市 前期時(shí)代名仕樓和富水花園的成功銷(xiāo)售到近期天恒城市花園的相對(duì)銷(xiāo)售比較理想，說(shuō)明市場(chǎng)的有效需求空間還是比較大。本項(xiàng)目盡管是單體樓，與高層小區(qū)相比有不少地方處于劣勢(shì)，但從整體來(lái)看，還是比較樂(lè)觀，因?yàn)椋? 1. 它處于城市核心地段，在一個(gè)土地稀缺的城市中心區(qū)，對(duì)于房地產(chǎn)而言，除了地段還是地段； 2. 建筑設(shè)計(jì)為現(xiàn)代先進(jìn)的蝶形設(shè)計(jì)，為貴陽(yáng)目前唯一，戶型、通風(fēng)采光方面遠(yuǎn)非同類(lèi)項(xiàng)目可比，可以說(shuō)是貴陽(yáng)市中心首個(gè)陽(yáng)光住宅； 3. 建筑風(fēng)格俊朗大氣，與其它高層泛濫的歐洲三段式風(fēng)格完全不同，個(gè)性突出； 4. 如能采用新技術(shù) 現(xiàn)澆砼空心無(wú)梁樓蓋技術(shù)，結(jié)合蝶形設(shè)計(jì)，可以說(shuō)是貴陽(yáng)高層建筑史上的革命性突破； 5. 如安裝新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)，結(jié)合空中花園的綠化美化及戶型設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)備的運(yùn)用，不僅可以說(shuō)是貴陽(yáng)市首個(gè)陽(yáng)光住宅，還可以說(shuō)是貴陽(yáng)市中心首個(gè)高層生態(tài)住宅，所有這些都是本項(xiàng)目的利好因素。 因此本項(xiàng)目的市場(chǎng)策略主要針對(duì)貴陽(yáng)市中心的高層樓盤(pán)，同時(shí)也不忽視郊區(qū)尤其是小河和花 溪的高檔小區(qū)盤(pán)。 1. 市場(chǎng)策略思路： 1) 以市中心高層唯一擁有蝶形設(shè)計(jì)所有房間全部通風(fēng)采光塑造市中心高層陽(yáng)光住宅概念，以新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)及純 凈水系統(tǒng)塑造市中心高層生態(tài)住宅概念（同時(shí)也是陽(yáng)光住宅，陽(yáng)光代表健康）直接沖擊都市中心的高層樓盤(pán)； 2) 利用本項(xiàng)目既有優(yōu)勢(shì)，又突出都市中心的概念，吸引有生活品位的人士。 2. 市場(chǎng)推廣策略臺(tái)階 3. 市場(chǎng)推廣策略階段 1) 本項(xiàng)目市場(chǎng)推廣可分為三階段： 第一階段：炒作項(xiàng)目建筑特色 第二階段：樹(shù)立高科技陽(yáng)光住宅概念 第三階段：樹(shù)立臻品華宅概念 理由： a． 炒作項(xiàng)目特色聚集人氣，為項(xiàng)目塑造臻品華宅作好鋪墊； b． 項(xiàng)目在期樓階段，從規(guī)劃設(shè)計(jì)等產(chǎn)品自身特色優(yōu)勢(shì)角度推廣更易被消費(fèi)者所接受，而且產(chǎn)品策略（即個(gè)性化陽(yáng)光住宅）可以為項(xiàng)目后期推廣根據(jù)市場(chǎng)作調(diào)整，減少開(kāi)始市場(chǎng)定位的風(fēng)險(xiǎn)； c． 臻品是 “完美的產(chǎn)品 ”的意思，樹(shù)立項(xiàng)目一定名牌后，再塑造臻品華宅形象易被市場(chǎng)接受且順理成章，而且臻品華宅相對(duì)于市場(chǎng)泛濫的精品豪宅令人耳目一新，客戶更易被接受。 2) 第一階段：項(xiàng)目市場(chǎng)推廣前期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間） 第一步： a． 舉辦建筑結(jié)構(gòu)高新技術(shù)現(xiàn)澆砼無(wú)梁樓蓋技術(shù)新聞發(fā)布會(huì)，以新技術(shù)研制單位，應(yīng)用建設(shè)單位名義舉行，邀請(qǐng)建設(shè)部（廳）領(lǐng)導(dǎo)，建筑專家教授，已經(jīng)使用該技術(shù)的單位和新聞界參加新聞發(fā)布會(huì)名稱為 “國(guó)家重點(diǎn)火 炬計(jì)劃項(xiàng)目 ——現(xiàn)澆砼空心無(wú)梁樓蓋貴陽(yáng)首次應(yīng)用新聞發(fā)布會(huì)。（此項(xiàng)活動(dòng)基于本項(xiàng)目采用新技術(shù)的前提下舉行），在報(bào)紙上掀起高科技與建筑結(jié)構(gòu)革命與個(gè)性化住宅關(guān)系的討論。 b． 軟性文章或以記者的名義介紹和回顧貴陽(yáng)高層建筑設(shè)計(jì)歷程，如從呆板的 “板式 ”到 “井 ”字、 “工 ”字型結(jié)構(gòu)，帶出更先進(jìn)的 “蝶形 ”結(jié)構(gòu)，在報(bào)紙上掀起對(duì)蝶形建筑設(shè)計(jì)的正面宣傳。 第二步（針對(duì) B）：征詢對(duì)蝶形設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)，然后通過(guò)專家學(xué)者，高級(jí)建筑師權(quán)威，高級(jí)工程師權(quán)威，準(zhǔn)目標(biāo)客戶如大型公司老板的口吻從各個(gè)層面闡述蝶形設(shè)計(jì)帶給住宅戶型的好處。 第三步：炒 作地段的尊貴性，以市政府對(duì)土地級(jí)別的劃分再次從官方立場(chǎng)樹(shù)立突出本項(xiàng)目地塊為貴陽(yáng)市中心一級(jí)地段（即核心地段），是非富即貴棲居之地，同時(shí)從地段上排除了位于中華南路、富水中路以東，延安東路以北，中華中路以西的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)。 3) 第二階段：一期推廣策略（公開(kāi)發(fā)售期至強(qiáng)銷(xiāo)期） 第一步：征詢對(duì)首長(zhǎng)式私家會(huì)所、藝術(shù)大堂、空中生態(tài)花園設(shè)計(jì)方案的意見(jiàn)，炒作規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)涵。 第二步：炒作 “金鑰匙 ”物管模式和房開(kāi)商前往北京國(guó)旗護(hù)衛(wèi)班招聘優(yōu)秀退伍士兵的消息將物業(yè)管理提升到一個(gè)更高的層次，這也是富人們的普遍心態(tài)和心理要求，同 時(shí)宣傳智能化設(shè)施和生態(tài)節(jié)能設(shè)備如鮮風(fēng)系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)為塑造項(xiàng)目臻品華宅作前期鋪墊。 第三步：確立項(xiàng)目 “臻品華宅 ”的市場(chǎng)形象及推廣臻品華宅住宅文化 4) 第三階段：二期推廣策略（以下思路要根據(jù)前期推廣效果作調(diào)整） 第一步：從 “臻品華宅 ”的產(chǎn)品形象提升到一種豪門(mén)的生活方式，演繹一種 “生活特區(qū)文化 ”的概念。 第二步：推廣名門(mén)風(fēng)范，大戶人家，商界驕子的生活方式 塑造 “劃時(shí)代豪門(mén)的生活方式 ”的未來(lái)生活，體現(xiàn)一種大氣與豪氣，又能體現(xiàn)一種悠閑、安逸、溫馨的家園。 經(jīng)典豪宅，確立市中心舍我其誰(shuí)的經(jīng)典豪宅地位。 注：每個(gè)階段的推出都使項(xiàng)目形象提升到一個(gè)層次，從而拉動(dòng)價(jià)格的上漲為最終目標(biāo)。 4. 推廣活動(dòng) 1) 籌備 CEO 精英會(huì) ——招募 CEO 精英會(huì)會(huì)員 作用： ——以項(xiàng)目的會(huì)所為引子，以建立恒生大廈的社區(qū)文化基礎(chǔ) ——在恒生大廈營(yíng)造一個(gè)上流社會(huì)的活動(dòng)圈子，名流薈萃恒生大廈 ——提高項(xiàng)目形象 媒介選擇：恒生大廈會(huì)刊、銀行信用卡 DM 活動(dòng)細(xì)則： A、 CEO 精英會(huì)申請(qǐng)資格 ——恒生大廈未來(lái)的業(yè)主 ——信用卡金卡持有人，年消費(fèi)金額在 30 萬(wàn)元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請(qǐng)表格（或推薦書(shū)） B、 CEO 精英會(huì)會(huì) 員權(quán)益 ——優(yōu)先享有租（使）用會(huì)所設(shè)施及參加活動(dòng)的的權(quán)利 ——定期舉辦上流社會(huì)交際活動(dòng)（如新品牌的產(chǎn)品推廣會(huì)、迎合 CEO 生活品味的活動(dòng)） ——享有名牌家電 /名牌家私等優(yōu)惠 ——提供 CEO 社交層的活躍性 ——為眾 CEO 提供無(wú)限商機(jī) 2）連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高） 作 用： ——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶購(gòu)買(mǎi)恒生大廈 ——提高項(xiàng)目知名度 媒介選擇：銀行信用卡 DM 活動(dòng)籌備： ——聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費(fèi)積分獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃 ——銀行協(xié)助篩選信 用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄 “連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng) ”宣傳小單張 ——設(shè)計(jì)宣傳小單張（內(nèi)容 A：傳達(dá)游戲 規(guī)則、禮品及可撕下的副券）； 內(nèi)容 B： CEO 精英會(huì)推薦書(shū)、高爾夫球賽信息） 活動(dòng)細(xì)則： A、參加資格 ——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡 ——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費(fèi)額在 3 萬(wàn)元或以上 B、活動(dòng)方法 ——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫(xiě)個(gè)人資料），前往恒生大廈售樓部參觀示范單位即可獲得價(jià)值 300 元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各 50 支配額，合共 150支） ——若信用卡持有人認(rèn)購(gòu)恒生 大廈單位，更可獲 萬(wàn)元的免找數(shù)簽帳額 ——當(dāng)信用卡持有人年消費(fèi)額在 30 萬(wàn)元或以上時(shí)，將會(huì)由銀行隨月結(jié)單寄出 CEO精英會(huì)申請(qǐng)表格及推薦書(shū)；持卡人若認(rèn)購(gòu)恒生大廈單位，憑銀行發(fā)出的 CEO 精英會(huì)推薦書(shū)，可即時(shí)成為 CEO 精英會(huì)會(huì)員，并有機(jī)會(huì)參加恒生大廈舉行的 “恒生大廈杯 ”名人高爾夫球邀請(qǐng)賽。 3） “恒生大廈杯 ”高爾夫球邀請(qǐng)賽 活動(dòng)目的： ——以高爾夫球這項(xiàng)優(yōu)雅及時(shí)尚運(yùn)動(dòng)與 “恒生大廈 ”做形象聯(lián)系，從而提高 “恒生 大廈 ”之整體形象，有助社會(huì)之富有階層對(duì) “恒生大廈 ”產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意欲，增加銷(xiāo)售。 ——參加比賽之高爾夫 球愛(ài)好者乃高消費(fèi)人士擁有龐大購(gòu)買(mǎi)力，是 “恒生大廈 ”之潛在客戶，參加者的資料可作日后之銷(xiāo)售活動(dòng)。 活動(dòng)建議： A、一天高爾夫球比賽： ——比賽共接受 120 人之報(bào)名； ——收集 120 位參賽者及其他出席的嘉賓之資料作日后銷(xiāo)售跟進(jìn)； ——增加對(duì)特定高級(jí)階層之宣傳及影響。 B、頒獎(jiǎng)典禮 “恒生大廈 ”介紹 ——于當(dāng)天賽后安排晚餐，于晚餐時(shí)作 “恒生大廈 ”之介紹，然后再作頒獎(jiǎng)。 ——“恒生大廈 ”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。 C、 “恒生大廈 ”之展覽 ——高爾夫球會(huì)是展覽 “恒生大廈 ”的一個(gè)適當(dāng)?shù)胤?，以吸引?消費(fèi)力之高球愛(ài)好者之注意。 ——除讓比賽參加者進(jìn)一步了解 “恒生大廈 ”外，并可讓該球會(huì)之其他客人認(rèn)識(shí) “恒生大廈 ”，從而增加銷(xiāo)售對(duì)象。 D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動(dòng)其親友認(rèn)識(shí) “恒生大廈 ”讓其產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)意欲。 活動(dòng)細(xì)節(jié)： A、比賽 ——時(shí)期： 1 天以新新貝利亞形式比賽 ——參加人數(shù)： 120 人 /天 ——比賽形式：比桿讓分賽，個(gè)人的總桿成績(jī)會(huì)減去其差點(diǎn)，得出凈桿數(shù)而排列名次。差點(diǎn)會(huì)以 “新新貝利亞 ”方式計(jì)算。差點(diǎn)限制： 36 或以下。 Ｂ、比賽之參加方法： ——向各大機(jī)構(gòu)之總經(jīng)理級(jí)別人士及社會(huì) 有名氣人士作出邀請(qǐng) ——“恒生大廈 ”售樓部公開(kāi)接受 CEO 精英會(huì)會(huì)員報(bào)名 Ｃ、紀(jì)念品 ——印上 “恒生大廈 ”公司標(biāo)志的毛巾禮盒 ——印上 “恒生大廈 ”公司標(biāo)志的帽子 Ｄ、獎(jiǎng)品 ——冠軍： 3 萬(wàn)元 “恒生大廈 ”購(gòu)買(mǎi)折扣禮券及獎(jiǎng)杯 ——亞軍： 2 萬(wàn)元 “恒生大廈 ”購(gòu)買(mǎi)折扣禮券及獎(jiǎng)杯 ——季軍： 1 萬(wàn)元 “恒生大廈 ”購(gòu)買(mǎi)折扣禮券及獎(jiǎng)杯 B、 傳媒單位：貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)、貴陽(yáng)有線電視臺(tái)。 C、 嘉賓邀請(qǐng)：可邀請(qǐng)貴州省高協(xié)主席、副主席等作為比賽嘉賓。 目的： ——讓市場(chǎng)認(rèn)知包裝后恒生大廈的 “新產(chǎn)品 ” ——提升 項(xiàng)目整體形象 ——為推盤(pán)作促銷(xiāo) 推廣策略： ——高爾夫球賽后，通過(guò)媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動(dòng)的信息 樓盤(pán)文案策劃大全（九） ）公關(guān)活動(dòng)：貴陽(yáng)市首個(gè) CEO 沙龍成立儀式品酒美食會(huì) 活動(dòng)細(xì)則： 1）舉行地點(diǎn)：大型酒店或高級(jí)食府 2）時(shí) 間：待定 3）活動(dòng)目的：成立 CEO沙龍及確立項(xiàng)目品牌，實(shí)質(zhì)是新舊業(yè)主及目標(biāo)客戶群的聯(lián)誼會(huì)，希望形成 一 種上流社會(huì)風(fēng)氣，襯托項(xiàng)目的尊貴性。 4）活動(dòng)安排：成立儀式 嘉賓講話 節(jié)目表演 品酒美食會(huì) 5）對(duì)銷(xiāo)售及宣傳的幫助： 增強(qiáng)新業(yè)主榮譽(yù)感，抬高項(xiàng)目檔次，為后續(xù)展銷(xiāo) 會(huì)提供新聞炒作題材。 5. 項(xiàng)目包裝 1） 宗旨 設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)的形象，使購(gòu)買(mǎi)者獲得心理上的認(rèn)同，更易于接受，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。 2） 思路 根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目形象以及市場(chǎng)需求，直接面對(duì)消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過(guò)具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來(lái)。優(yōu)秀的項(xiàng)目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，形象和功能，并能突出項(xiàng)目的特色和個(gè)性，貼近市場(chǎng)需求