【導(dǎo)讀】主要以問卷的模式將項目進行市場的測試，以便調(diào)整、完善、優(yōu)化策劃思路及方案。接受率，減少項目的風(fēng)險。放住房二級市場，減免部分稅費等有很大關(guān)系。貴陽市的房地產(chǎn)市場價格近年來呈穩(wěn)中有升。應(yīng)減少而使市區(qū)商品房供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價上揚在所難免。貴陽系貴州省省會，是全省政治、經(jīng)濟、文化的中心，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。2000年是貴陽高層樓盤飛速發(fā)展時期，其主要特點是以人性化的居住空間為主。中天廣場以浪漫的歐陸式推出，成為歐陸風(fēng)潮流行的最好說明。素較好的高層樓盤，如鉆石廣場、鴻基都市花園、天恒城市花園、中天廣場、在水一方等。港式建筑風(fēng)格）、社區(qū)文化等作為高層品牌的支持點，目前高層樓盤競爭到了熾熱化程度，目前的市內(nèi)高層主要以其地段為主要優(yōu)勢。合質(zhì)素和利用環(huán)境因素來贏得市場。目前，“在水一方”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。來沿南明河和黔靈公園附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。

　　

【正文】 長遠的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費用，亦符合發(fā)展商的環(huán)保意識，有利于提升項目的公益形象。 a、 節(jié)水：采用低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如不是抽水馬桶。采用無滲漏的節(jié)水龍頭等。 b、 節(jié)電：采用低能、高效能的節(jié)電燈具。 c、 垃圾處理：垃圾分類收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。 d、 墻體：采用環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采用高封閉 性能外窗，減少噪音。 e、 選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂設(shè)施。 4） 新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)（重點推薦） 針對貴陽市及市區(qū)空氣污染指數(shù)高的狀態(tài)，安裝新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)，從戶外抽取自然空氣，經(jīng)處理后，送達每家每戶，使業(yè)主在房間里也能夠呼吸到清新的空氣，同時將室內(nèi)濕氣排出，體現(xiàn)人文關(guān)懷。 5） 獨立冷暖中央空調(diào)系統(tǒng) 盡管貴陽冬不冷夏不熱，對空調(diào)的依賴性不強，但作為高檔住宅，又不可能沒有空調(diào)，而房 間的增多，空調(diào)的安裝就成了問題，因此建議安裝獨立式冷暖中央空 調(diào)系統(tǒng)，全部廳房均可分別開關(guān)和調(diào)節(jié)。 7. 空中花園建議 8. 住宅大堂，電梯廳裝修裝飾建議 大堂及電梯廳在宣傳推廣方面比較容易受到忽視，大部分房開商僅僅是宣傳自己的大堂和電梯廳如何豪華氣派，其實裝修用料豪華不等于高檔，就象有錢不等于成功人士一樣，大堂和電梯門廳是住戶進入家里的第一個門面。因此除了豪華氣派外，更重要的是要有品位，建議本項目大堂裝修風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)藝術(shù)情調(diào)，如地面墻面可用仿古地磚，門用色彩較厚重的檀香木，燈具用藝術(shù)古燈，整個效果既要有藝術(shù)情調(diào)又要不沉悶壓抑，大堂墻面掛一些名人字畫，優(yōu)秀攝影展示 ，還可不定期舉行 “著名畫家作品恒生大廈展覽周 ”等活動，突出本項目高檔和高品味的生活方式，另外，電梯門廳處也是很多房開商容易忽視的地方，等電梯是一件很無聊和厭煩的事情，這是每個有過坐電梯的人的感受，為什么不可以在電梯廳旁邊安放幾把長椅呢？花錢不多卻效果很好，也體現(xiàn)本項目處處 “以人為本 ”的真實涵義，另外電梯門廳的墻上我們可懸掛業(yè)主子女們的優(yōu)秀字畫，有哪位家長在等電梯的時候，看到自己子女的作品在公眾場合被人贊美而覺得不高興的呢？因此，本項目大堂和電梯廳我們稱之為 “藝術(shù)大堂 ”。 樓盤文案策劃大全（八） ——以懸念的表現(xiàn)手法，帶出恒生大廈項目特征，以引起市場轟動。 一、 市場策略 從目前貴陽市區(qū)高層建筑來看，整個市場明顯處于供大于求的狀況，交投并不十分活躍，主要原因有以下幾點： 價格相對高昂； 短時間內(nèi)供應(yīng)量過大過猛； 物業(yè)管理費高； 多數(shù)為單體樓； 生活受干擾相當大，空氣質(zhì)素不高； 受郊區(qū)的高檔小區(qū)樓盤的沖擊分流等； 從市場的現(xiàn)狀可以得出如下兩個結(jié)論： a． 是否高層住宅供大于求？ b． 是否高層住宅無效需求供大于求，有效需求供小于求？ 從貴陽市 前期時代名仕樓和富水花園的成功銷售到近期天恒城市花園的相對銷售比較理想，說明市場的有效需求空間還是比較大。本項目盡管是單體樓，與高層小區(qū)相比有不少地方處于劣勢，但從整體來看，還是比較樂觀，因為： 1. 它處于城市核心地段，在一個土地稀缺的城市中心區(qū)，對于房地產(chǎn)而言，除了地段還是地段； 2. 建筑設(shè)計為現(xiàn)代先進的蝶形設(shè)計，為貴陽目前唯一，戶型、通風(fēng)采光方面遠非同類項目可比，可以說是貴陽市中心首個陽光住宅； 3. 建筑風(fēng)格俊朗大氣，與其它高層泛濫的歐洲三段式風(fēng)格完全不同，個性突出； 4. 如能采用新技術(shù) 現(xiàn)澆砼空心無梁樓蓋技術(shù)，結(jié)合蝶形設(shè)計，可以說是貴陽高層建筑史上的革命性突破； 5. 如安裝新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)，結(jié)合空中花園的綠化美化及戶型設(shè)計和節(jié)能設(shè)備的運用，不僅可以說是貴陽市首個陽光住宅，還可以說是貴陽市中心首個高層生態(tài)住宅，所有這些都是本項目的利好因素。 因此本項目的市場策略主要針對貴陽市中心的高層樓盤，同時也不忽視郊區(qū)尤其是小河和花 溪的高檔小區(qū)盤。 1. 市場策略思路： 1) 以市中心高層唯一擁有蝶形設(shè)計所有房間全部通風(fēng)采光塑造市中心高層陽光住宅概念，以新風(fēng)干燥系統(tǒng)和去濕排風(fēng)系統(tǒng)及純 凈水系統(tǒng)塑造市中心高層生態(tài)住宅概念（同時也是陽光住宅，陽光代表健康）直接沖擊都市中心的高層樓盤； 2) 利用本項目既有優(yōu)勢，又突出都市中心的概念，吸引有生活品位的人士。 2. 市場推廣策略臺階 3. 市場推廣策略階段 1) 本項目市場推廣可分為三階段： 第一階段：炒作項目建筑特色 第二階段：樹立高科技陽光住宅概念 第三階段：樹立臻品華宅概念 理由： a． 炒作項目特色聚集人氣，為項目塑造臻品華宅作好鋪墊； b． 項目在期樓階段，從規(guī)劃設(shè)計等產(chǎn)品自身特色優(yōu)勢角度推廣更易被消費者所接受，而且產(chǎn)品策略（即個性化陽光住宅）可以為項目后期推廣根據(jù)市場作調(diào)整，減少開始市場定位的風(fēng)險； c． 臻品是 “完美的產(chǎn)品 ”的意思，樹立項目一定名牌后，再塑造臻品華宅形象易被市場接受且順理成章，而且臻品華宅相對于市場泛濫的精品豪宅令人耳目一新，客戶更易被接受。 2) 第一階段：項目市場推廣前期（內(nèi)部認購期間） 第一步： a． 舉辦建筑結(jié)構(gòu)高新技術(shù)現(xiàn)澆砼無梁樓蓋技術(shù)新聞發(fā)布會，以新技術(shù)研制單位，應(yīng)用建設(shè)單位名義舉行，邀請建設(shè)部（廳）領(lǐng)導(dǎo)，建筑專家教授，已經(jīng)使用該技術(shù)的單位和新聞界參加新聞發(fā)布會名稱為 “國家重點火 炬計劃項目 ——現(xiàn)澆砼空心無梁樓蓋貴陽首次應(yīng)用新聞發(fā)布會。（此項活動基于本項目采用新技術(shù)的前提下舉行），在報紙上掀起高科技與建筑結(jié)構(gòu)革命與個性化住宅關(guān)系的討論。 b． 軟性文章或以記者的名義介紹和回顧貴陽高層建筑設(shè)計歷程，如從呆板的 “板式 ”到 “井 ”字、 “工 ”字型結(jié)構(gòu)，帶出更先進的 “蝶形 ”結(jié)構(gòu)，在報紙上掀起對蝶形建筑設(shè)計的正面宣傳。 第二步（針對 B）：征詢對蝶形設(shè)計的評價，然后通過專家學(xué)者，高級建筑師權(quán)威，高級工程師權(quán)威，準目標客戶如大型公司老板的口吻從各個層面闡述蝶形設(shè)計帶給住宅戶型的好處。 第三步：炒 作地段的尊貴性，以市政府對土地級別的劃分再次從官方立場樹立突出本項目地塊為貴陽市中心一級地段（即核心地段），是非富即貴棲居之地，同時從地段上排除了位于中華南路、富水中路以東，延安東路以北，中華中路以西的競爭對手樓盤。 3) 第二階段：一期推廣策略（公開發(fā)售期至強銷期） 第一步：征詢對首長式私家會所、藝術(shù)大堂、空中生態(tài)花園設(shè)計方案的意見，炒作規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)涵。 第二步：炒作 “金鑰匙 ”物管模式和房開商前往北京國旗護衛(wèi)班招聘優(yōu)秀退伍士兵的消息將物業(yè)管理提升到一個更高的層次，這也是富人們的普遍心態(tài)和心理要求，同 時宣傳智能化設(shè)施和生態(tài)節(jié)能設(shè)備如鮮風(fēng)系統(tǒng)、純凈水系統(tǒng)為塑造項目臻品華宅作前期鋪墊。 第三步：確立項目 “臻品華宅 ”的市場形象及推廣臻品華宅住宅文化 4) 第三階段：二期推廣策略（以下思路要根據(jù)前期推廣效果作調(diào)整） 第一步：從 “臻品華宅 ”的產(chǎn)品形象提升到一種豪門的生活方式，演繹一種 “生活特區(qū)文化 ”的概念。 第二步：推廣名門風(fēng)范，大戶人家，商界驕子的生活方式 塑造 “劃時代豪門的生活方式 ”的未來生活，體現(xiàn)一種大氣與豪氣，又能體現(xiàn)一種悠閑、安逸、溫馨的家園。 經(jīng)典豪宅，確立市中心舍我其誰的經(jīng)典豪宅地位。 注：每個階段的推出都使項目形象提升到一個層次，從而拉動價格的上漲為最終目標。 4. 推廣活動 1) 籌備 CEO 精英會 ——招募 CEO 精英會會員 作用： ——以項目的會所為引子，以建立恒生大廈的社區(qū)文化基礎(chǔ) ——在恒生大廈營造一個上流社會的活動圈子，名流薈萃恒生大廈 ——提高項目形象 媒介選擇：恒生大廈會刊、銀行信用卡 DM 活動細則： A、 CEO 精英會申請資格 ——恒生大廈未來的業(yè)主 ——信用卡金卡持有人，年消費金額在 30 萬元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請表格（或推薦書） B、 CEO 精英會會 員權(quán)益 ——優(yōu)先享有租（使）用會所設(shè)施及參加活動的的權(quán)利 ——定期舉辦上流社會交際活動（如新品牌的產(chǎn)品推廣會、迎合 CEO 生活品味的活動） ——享有名牌家電 /名牌家私等優(yōu)惠 ——提供 CEO 社交層的活躍性 ——為眾 CEO 提供無限商機 2）連環(huán)獎上獎（消費越多，享受越高） 作 用： ——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標客戶購買恒生大廈 ——提高項目知名度 媒介選擇：銀行信用卡 DM 活動籌備： ——聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國銀行、中國建設(shè)銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費積分獎勵計劃 ——銀行協(xié)助篩選信 用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄 “連環(huán)獎上獎 ”宣傳小單張 ——設(shè)計宣傳小單張（內(nèi)容 A：傳達游戲 規(guī)則、禮品及可撕下的副券）； 內(nèi)容 B： CEO 精英會推薦書、高爾夫球賽信息） 活動細則： A、參加資格 ——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡 ——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費額在 3 萬元或以上 B、活動方法 ——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫個人資料），前往恒生大廈售樓部參觀示范單位即可獲得價值 300 元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各 50 支配額，合共 150支） ——若信用卡持有人認購恒生 大廈單位，更可獲 萬元的免找數(shù)簽帳額 ——當信用卡持有人年消費額在 30 萬元或以上時，將會由銀行隨月結(jié)單寄出 CEO精英會申請表格及推薦書；持卡人若認購恒生大廈單位，憑銀行發(fā)出的 CEO 精英會推薦書，可即時成為 CEO 精英會會員，并有機會參加恒生大廈舉行的 “恒生大廈杯 ”名人高爾夫球邀請賽。 3） “恒生大廈杯 ”高爾夫球邀請賽 活動目的： ——以高爾夫球這項優(yōu)雅及時尚運動與 “恒生大廈 ”做形象聯(lián)系，從而提高 “恒生 大廈 ”之整體形象，有助社會之富有階層對 “恒生大廈 ”產(chǎn)生購買意欲，增加銷售。 ——參加比賽之高爾夫 球愛好者乃高消費人士擁有龐大購買力，是 “恒生大廈 ”之潛在客戶，參加者的資料可作日后之銷售活動。 活動建議： A、一天高爾夫球比賽： ——比賽共接受 120 人之報名； ——收集 120 位參賽者及其他出席的嘉賓之資料作日后銷售跟進； ——增加對特定高級階層之宣傳及影響。 B、頒獎典禮 “恒生大廈 ”介紹 ——于當天賽后安排晚餐，于晚餐時作 “恒生大廈 ”之介紹，然后再作頒獎。 ——“恒生大廈 ”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。 C、 “恒生大廈 ”之展覽 ——高爾夫球會是展覽 “恒生大廈 ”的一個適當?shù)胤?，以吸引?消費力之高球愛好者之注意。 ——除讓比賽參加者進一步了解 “恒生大廈 ”外，并可讓該球會之其他客人認識 “恒生大廈 ”，從而增加銷售對象。 D、此項活動歡迎業(yè)主及其貴賓參加，希望業(yè)主帶動其親友認識 “恒生大廈 ”讓其產(chǎn)生購買意欲。 活動細節(jié)： A、比賽 ——時期： 1 天以新新貝利亞形式比賽 ——參加人數(shù)： 120 人 /天 ——比賽形式：比桿讓分賽，個人的總桿成績會減去其差點，得出凈桿數(shù)而排列名次。差點會以 “新新貝利亞 ”方式計算。差點限制： 36 或以下。 Ｂ、比賽之參加方法： ——向各大機構(gòu)之總經(jīng)理級別人士及社會 有名氣人士作出邀請 ——“恒生大廈 ”售樓部公開接受 CEO 精英會會員報名 Ｃ、紀念品 ——印上 “恒生大廈 ”公司標志的毛巾禮盒 ——印上 “恒生大廈 ”公司標志的帽子 Ｄ、獎品 ——冠軍： 3 萬元 “恒生大廈 ”購買折扣禮券及獎杯 ——亞軍： 2 萬元 “恒生大廈 ”購買折扣禮券及獎杯 ——季軍： 1 萬元 “恒生大廈 ”購買折扣禮券及獎杯 B、 傳媒單位：貴陽晚報、貴陽都市報、貴陽有線電視臺。 C、 嘉賓邀請：可邀請貴州省高協(xié)主席、副主席等作為比賽嘉賓。 目的： ——讓市場認知包裝后恒生大廈的 “新產(chǎn)品 ” ——提升 項目整體形象 ——為推盤作促銷 推廣策略： ——高爾夫球賽后，通過媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動的信息 樓盤文案策劃大全（九） ）公關(guān)活動：貴陽市首個 CEO 沙龍成立儀式品酒美食會 活動細則： 1）舉行地點：大型酒店或高級食府 2）時 間：待定 3）活動目的：成立 CEO沙龍及確立項目品牌，實質(zhì)是新舊業(yè)主及目標客戶群的聯(lián)誼會，希望形成 一 種上流社會風(fēng)氣，襯托項目的尊貴性。 4）活動安排：成立儀式 嘉賓講話 節(jié)目表演 品酒美食會 5）對銷售及宣傳的幫助： 增強新業(yè)主榮譽感，抬高項目檔次，為后續(xù)展銷 會提供新聞炒作題材。 5. 項目包裝 1） 宗旨 設(shè)計一個項目包裝方案，突出項目的功能和特性，體現(xiàn)項目標志性物業(yè)的形象，使購買者獲得心理上的認同，更易于接受，并牢牢打入消費者的心中。 2） 思路 根據(jù)項目的市場定位、項目形象以及市場需求，直接面對消費者，使項目的規(guī)劃、形象和功能通過具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來。優(yōu)秀的項目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項目的設(shè)計，形象和功能，并能突出項目的特色和個性，貼近市場需求