【正文】 日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評(píng)估管理工作的通知》（建房[1995]152號(hào)）。（4）《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第9l號(hào)發(fā)布評(píng)估行業(yè)的現(xiàn)狀（1）屬于朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。（2）業(yè)務(wù)來(lái)源上存在競(jìng)爭(zhēng)，部分地區(qū)存在幾個(gè)評(píng)估公司，各評(píng)估公司在業(yè)務(wù)來(lái)源上競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。二、對(duì)估價(jià)方法的實(shí)踐認(rèn)識(shí)理論考試，會(huì)給出評(píng)估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來(lái)計(jì)算地價(jià)，但實(shí)際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中估價(jià)方法運(yùn)用所涉及到的相關(guān)工作做簡(jiǎn)要總結(jié)：（1）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。其計(jì)算基本公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)）＝[基準(zhǔn)地價(jià)（1177?！芀）K1Ｋ2Ｋ3177。開發(fā)程度修正幅度]K4（其中式中： K1──期日修正系數(shù) K2──容積率修正系數(shù) K3──其它因素修正系數(shù) K4──土地使用年期修正系數(shù)∑K──影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和）。該估價(jià)方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評(píng)估。在實(shí)踐過(guò)程中，首先要收集當(dāng)?shù)刈钚碌幕鶞?zhǔn)地價(jià)成果，包括基準(zhǔn)地價(jià)圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實(shí)地踏勘過(guò)程中，一定要仔細(xì)填寫現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個(gè)別因素的調(diào)查、區(qū)域地價(jià)水平的調(diào)查，這個(gè)在實(shí)踐過(guò)程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價(jià)指數(shù)和還原利率的確定。（2）假設(shè)開發(fā)法。其計(jì)算基本公式為：總地價(jià)=售樓總價(jià)開發(fā)總費(fèi)用專業(yè)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)利息利潤(rùn)稅費(fèi)。該估價(jià)方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)較繁榮的區(qū)段土地。該估價(jià)方法首先要求用市場(chǎng)比較法求取宗地預(yù)計(jì)開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價(jià)格水平，主要涉及在現(xiàn)實(shí)調(diào)查中，對(duì)宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)查和分析，其次開發(fā)費(fèi)用的確定，也要求評(píng)估人員對(duì)區(qū)域相關(guān)工程承包價(jià)有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費(fèi)用的項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，需要評(píng)估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財(cái)政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以次作為評(píng)估取值的依據(jù)。（3）成本逼近法。其計(jì)算基本公式為：土地價(jià)格＝（土地取得費(fèi)＋相關(guān)稅費(fèi)＋土地開發(fā)費(fèi)＋投資利息＋投資利潤(rùn)＋土地增值收益）修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場(chǎng)不活躍區(qū)域的土地估價(jià)，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補(bǔ)償文件。該方法在運(yùn)用過(guò)程中，首先要取得當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件，因?yàn)橥恋厝〉觅M(fèi)主要依據(jù)當(dāng)?shù)卣鞯夭疬w補(bǔ)償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費(fèi)用需要調(diào)查才能確定（部分參照城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費(fèi)用）。（4）市場(chǎng)比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場(chǎng)案例。該方法運(yùn)用過(guò)程中的難點(diǎn)在于收集市場(chǎng)比較案例，但大多數(shù)時(shí)候，要求收集有文字依據(jù)的市場(chǎng)案例存在一定的難度，有時(shí)候比較案例的確定只是依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，缺乏一定的文字依據(jù)。（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因?yàn)槿绻闷髽I(yè)收入來(lái)還原，要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表，由于委托方考慮自身原因，一般不會(huì)提供經(jīng)過(guò)審計(jì)后的財(cái)務(wù)報(bào)表。如果用租金來(lái)進(jìn)行計(jì)算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實(shí)踐過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來(lái)測(cè)算的地價(jià)和市場(chǎng)價(jià)值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問(wèn)題所導(dǎo)致的結(jié)果。由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評(píng)估人員在現(xiàn)實(shí)估價(jià)工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價(jià)，那樣在估價(jià)過(guò)程中才能更好地處理好理論計(jì)算與實(shí)際地價(jià)之間的差異問(wèn)題。三、對(duì)土地評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐認(rèn)識(shí)原來(lái)認(rèn)為評(píng)估行業(yè)是個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，所謂估價(jià)，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過(guò)專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)評(píng)估行業(yè)其實(shí)存在著很多風(fēng)險(xiǎn)，下面就個(gè)人理解風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：（1）政治干預(yù)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然說(shuō)目前多數(shù)評(píng)估機(jī)構(gòu)都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進(jìn)行執(zhí)業(yè)，但實(shí)際上政治干預(yù)廣泛存在，比如領(lǐng)導(dǎo)“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價(jià)。土地評(píng)估機(jī)構(gòu)作為中介機(jī)構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來(lái)往密切，政府等相關(guān)部門的政治干預(yù)對(duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言壓力巨大，在我看來(lái)，這是評(píng)估行業(yè)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。（2）有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在評(píng)估日常業(yè)務(wù)中，有時(shí)候會(huì)碰到特別敏感的估價(jià)業(yè)務(wù)，比如在涉案評(píng)估和處理糾紛過(guò)程中，評(píng)估的每一個(gè)參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國(guó)的小城市評(píng)估市場(chǎng)而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法中的地價(jià)指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開發(fā)法中樓盤的售價(jià)、成本法中的土地開發(fā)費(fèi)用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來(lái)相應(yīng)的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）估價(jià)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。目前估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在估價(jià)師掛靠、另低薪聘請(qǐng)如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)都不很豐富的估價(jià)員來(lái)處理日常事務(wù)，由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場(chǎng)踏勘較粗糙、估價(jià)報(bào)告存在文字錯(cuò)誤、計(jì)算過(guò)程存在邏輯錯(cuò)誤、相關(guān)取值很大主觀性等。（4）高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。俗話說(shuō)“有錢能使鬼推磨”，估價(jià)機(jī)構(gòu)作為一個(gè)企業(yè)，盈利是其主要目的，有時(shí)候在委托方高額評(píng)估費(fèi)的誘惑下，比如在做抵押貸款評(píng)估過(guò)程中，易造成虛高地價(jià)，給企業(yè)運(yùn)行帶來(lái)隱患。綜上所述，在專業(yè)實(shí)踐過(guò)程中，對(duì)不同估價(jià)目的的評(píng)估流程、估價(jià)方法的現(xiàn)實(shí)應(yīng)用以及評(píng)估行業(yè)存在的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有了較深刻的認(rèn)識(shí)和理解，而這些認(rèn)識(shí)和感受是書本上沒(méi)有的，只有在實(shí)踐過(guò)程中不斷積累和加深的。作為取得了估價(jià)師資格證書的估價(jià)人員，就是要在現(xiàn)實(shí)生活中不斷積累各種經(jīng)驗(yàn)，把實(shí)踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價(jià)師。參考文獻(xiàn)：《房地產(chǎn)估價(jià)典型案例分析》 吳翔華 梁國(guó)慶編 江蘇科學(xué)技術(shù)出版社2005年1月出版附錄：作者聯(lián)系方式：周****湖南眾聯(lián)評(píng)估有限公司07468328410zyr2013@