土地估價師實踐日志2-資料下載頁
2025-10-12 08:38本頁面
【正文】 日建設部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關于加強與銀行貸款業(yè)務相關的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。（4）《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務院令第9l號發(fā)布評估行業(yè)的現(xiàn)狀（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。（2）業(yè)務來源上存在競爭，部分地區(qū)存在幾個評估公司，各評估公司在業(yè)務來源上競爭非常激烈。二、對估價方法的實踐認識理論考試，會給出評估人員相應的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關工作做簡要總結：（1）基準地價系數(shù)修正法。其計算基本公式為：基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設定開發(fā)程度下的宗地地價）＝[基準地價（1177?！芀）K1Ｋ2Ｋ3177。開發(fā)程度修正幅度]K4（其中式中： K1──期日修正系數(shù) K2──容積率修正系數(shù) K3──其它因素修正系數(shù) K4──土地使用年期修正系數(shù)∑K──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和）。該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當?shù)刈钚碌幕鶞实貎r成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準地價技術報告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現(xiàn)場調查表，主要包括區(qū)域和個別因素的調查、區(qū)域地價水平的調查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。（2）假設開發(fā)法。其計算基本公式為：總地價=售樓總價開發(fā)總費用專業(yè)費不可預見費利息利潤稅費。該估價方法主要適用于待開發(fā)建設土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價方法首先要求用市場比較法求取宗地預計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價格水平，主要涉及在現(xiàn)實調查中，對宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的調查和分析，其次開發(fā)費用的確定，也要求評估人員對區(qū)域相關工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關費用的項目和標準，需要評估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財政、稅務等部門收集相關的法律法規(guī)和收費標準，以次作為評估取值的依據(jù)。（3）成本逼近法。其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場不活躍區(qū)域的土地估價，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補償文件。該方法在運用過程中，首先要取得當?shù)卣鞯夭疬w補償文件，因為土地取得費主要依據(jù)當?shù)卣鞯夭疬w補償文件相關條款規(guī)定，土地開發(fā)費用需要調查才能確定（部分參照城區(qū)基準地價技術報告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費用）。（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場較發(fā)達的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時候，要求收集有文字依據(jù)的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據(jù)市場調查，缺乏一定的文字依據(jù)。（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業(yè)收入來還原，要求提供財務報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計后的財務報表。如果用租金來進行計算，租金水平雖然可以調查得到，但在實踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導致的結果。由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多調查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。三、對土地評估風險的實踐認識原來認為評估行業(yè)是個低風險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實存在著很多風險，下面就個人理解風險主要體現(xiàn)在：（1）政治干預帶來的風險。雖然說目前多數(shù)評估機構都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進行執(zhí)業(yè)，但實際上政治干預廣泛存在，比如領導“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機構作為中介機構，在業(yè)務上和相關單位來往密切，政府等相關部門的政治干預對于評估機構而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業(yè)面臨的最大風險。（2）有關法律法規(guī)依據(jù)不足帶來的風險。在評估日常業(yè)務中，有時候會碰到特別敏感的估價業(yè)務，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準地價系數(shù)修正法中的地價指數(shù)及還原利率的確定、假設開發(fā)法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費用等都很難找到相關明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來相應的業(yè)務風險。（3）估價從業(yè)人員職業(yè)素質帶來的風險。目前估價機構普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應屆畢業(yè)生等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務，由此帶來的風險主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場踏勘較粗糙、估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關取值很大主觀性等。（4）高額業(yè)務收入誘惑帶來的風險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機構作為一個企業(yè)，盈利是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的誘惑下，比如在做抵押貸款評估過程中，易造成虛高地價，給企業(yè)運行帶來隱患。綜上所述，在專業(yè)實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現(xiàn)實應用以及評估行業(yè)存在的行業(yè)風險有了較深刻的認識和理解，而這些認識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現(xiàn)實生活中不斷積累各種經(jīng)驗，把實踐和理論很好地結合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。參考文獻：《房地產(chǎn)估價典型案例分析》 吳翔華 梁國慶編 江蘇科學技術出版社2005年1月出版附錄：作者聯(lián)系方式：周****湖南眾聯(lián)評估有限公司07468328410zyr2013@
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