【導(dǎo)讀】基基點(diǎn)點(diǎn)地地產(chǎn)產(chǎn)研研究究?該項(xiàng)目位于蘇州昆山市淀山湖鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)的由來是因?yàn)槠渚o鄰淀山湖而得。本項(xiàng)目也就坐擁在這煙波浩渺的淀山湖北岸，“淀山湖國際濱水社區(qū)”別?！暗砩胶H濱水社區(qū)”內(nèi)在建別墅項(xiàng)目約10個(gè)，以歐美別墅。風(fēng)格為主，產(chǎn)品有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，目前尚無疊加別墅。房地產(chǎn)市場主要以休閑度假別墅為主，屬于外來型為主的消費(fèi)力。萬億元，GDP首次超過日本，一躍成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，并繼續(xù)領(lǐng)跑全球經(jīng)濟(jì)。有效鞏固和擴(kuò)大了應(yīng)對國際金融危機(jī)沖擊成果，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢總體良好。人均GDP將達(dá)到4000美元左右，城鄉(xiāng)居民。2021年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值397983億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長%，分季度看，一季度同比增長%，二季度增長。%，三季度增長%，四季度增長%。經(jīng)濟(jì)體，人均可支配收入不斷增加，居民消費(fèi)支出的一半以上上用于購房、置業(yè)，2021年，居民消費(fèi)保持快速增長勢頭。我國城市化水平將達(dá)到近48%,并將在“十二五”期間突破50％

　　

【正文】 海較早成熟起來的一個(gè)別墅區(qū)域。早 期產(chǎn)品中經(jīng)濟(jì)型別墅居多，近期產(chǎn)品品質(zhì)有所提高。逐步形成上海市近郊中高檔別墅區(qū)域。 2021 年全年上海別墅共成交了 7625 套，共計(jì) 萬方；從成交均價(jià)來看，2021 年上海別墅均價(jià)從 2484934237 元 /平方米不等；從成交具體樓盤來看， 2021年雖然飽受政策沖擊，然而中高端別墅表現(xiàn)搶眼，熱點(diǎn)板塊成交活躍 。 基點(diǎn)策劃市場報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 20 2021 年上海別墅成交量走勢02021004000006000008000001000000120210014000001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月㎡ 0200400600800100012001400套成交面積 成交套數(shù)2021 年上海別墅全年共成交 7625 套，共計(jì) 萬方，平均月成交量達(dá) 635 套。其中 12 月為年度成交最高峰，在傳統(tǒng)的市場淡季共有 1300 套別墅成交，為 2021年上海別墅市場完美收官。 此外，月成交在千套上下的還有 4 月和 9 月，分別有 991套和 1045 套別墅成交。而成交在月平均數(shù)以下的月份主要集中在 2 月以及 58 月，成交套數(shù)均未滿 400 套。 總體來說， 2021 年別墅的交易結(jié)構(gòu)趨勢是跟著住宅跟隨調(diào)控變化的，成交總量走勢與新政密切相關(guān)。 2021 年上海別墅成交分布 2021年上海別墅成交區(qū)域分布浦東, 25%閔行, 9%松江, 19%青浦, 10%奉賢, 8%市區(qū), 1%崇明, 5%寶山, 10%嘉定, 10% 金山, 3%浦東 閔行 松江 青浦 奉賢 市區(qū) 崇明 寶山 嘉定 金山 在 2021 全年成交的 7625 套別墅中，浦東以 2021 套的成交量拔得頭籌，占據(jù)了總量的 1/4 以上。緊隨其后的是松江，也有 1437 套別墅成交，占據(jù)了約 19%的份基點(diǎn)策劃市場報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 21 額。此外青浦、寶山、嘉定也有近 10%的比例。這 5 大別墅區(qū)的總和占據(jù)了整個(gè)上海市別墅 2021 年度成交量的 75%。 由于南匯并入浦東，浦東板塊開始新的大浦東的建設(shè)，加上迪斯尼的落戶，該板塊備受市場追捧，由此而引發(fā)了去年高端市場短期的井噴。 2021 年上海別墅價(jià)格成交均價(jià)走勢0100002021030000400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021 年上海別墅月成交均價(jià)在 2484934237 元 /平方米不等，年度成交均價(jià)近3 萬元 /平。 2021 年上海別墅成交均價(jià)整體平穩(wěn)，整個(gè)年度都沒有出現(xiàn)大幅跌宕，特別是 6 月以來，成交走勢基本是平穩(wěn)中小幅上揚(yáng)。 除去每套別墅由于位置的不同，價(jià)格有所差異，年度總體成交價(jià)格都是比較平穩(wěn)的。由此可見，別墅市場相對于普通住宅來說，他對于政策的抗風(fēng)險(xiǎn)性是更強(qiáng)一些 的，他的價(jià)格更多的取決于產(chǎn)品本身以及區(qū)位價(jià)值。 自農(nóng)歷新年當(dāng)月之后 (即從 3 月起 )，別墅成交的均價(jià)一路高歌，從 3 月的 27012元 /平方米，到 4 月的 29896 元 /平方米，始終在不斷攀升， 5 月更是達(dá)到了 34237元 /平方米，首次均價(jià)突破 3 萬 /平米大關(guān)，創(chuàng)下了 2021 年的新高！在銷售受重創(chuàng)的5 月，別墅均價(jià)不僅沒有受到任何影響，反而還持續(xù)走高，可見新政對于別墅的影響，我們是需要分兩條線來看的：對于經(jīng)濟(jì)型別墅，新政的沖擊力還是比較大的，雖然從價(jià)格上說，根據(jù)搜房別墅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上海在售的 140 個(gè)別墅中僅有 4 個(gè)樓盤價(jià)格下滑， 44 個(gè)樓盤不跌反升， 92 個(gè)樓盤價(jià)格是保持穩(wěn)定的 最近一年，別墅價(jià)格漲幅最大的是南匯區(qū)，受南匯并入浦東利好的帶動(dòng)，別墅漲幅高達(dá) %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 55%的上海別墅價(jià)格平均漲幅。 漲幅最小的是閔行區(qū)，為 %，該區(qū)域發(fā)展已經(jīng)非常成熟，新推項(xiàng)目非常少。基點(diǎn)策劃市場報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 22 其他各區(qū)的漲幅均在 55%60%之間。 上海市場小結(jié) （ 1） 上海房地場市場小結(jié) 全國 2021 年新建商品房成交價(jià)格為 4765 元 /平方米，比 2021 年上漲近 18%， 上海市 2021 年全市商品住宅成交均價(jià) 15632 元 /平方米，同比上升了 %。 上海 持續(xù)高漲的房價(jià)致使非常多的剛性需求無法承受，部分人群放棄了購房的想法而轉(zhuǎn)向了租賃住房，致使 2021 年上半年，房價(jià)租金出現(xiàn)了急速上揚(yáng)，部分熱點(diǎn)地區(qū)的租金上漲達(dá)到了 20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)的上漲。 新政的出臺(tái)，全面抑制了住房消費(fèi) 新 “國十條 ”出臺(tái)后，對剛性購房需求也起到了一定的壓制作用。從新政出臺(tái)后近幾個(gè)月上海的房地產(chǎn)銷售形式分析，不論是剛性、投資購房需求，均全面萎縮，成交量大幅下降，銷售價(jià)格有略微的下降。 買賣雙方膠著博弈，需求者期待降價(jià)，供應(yīng)商期待 2021 年的反轉(zhuǎn)行情重演 上海的剛性居住需求是非常大的， 2021 年的價(jià)格過快上漲致使部分客戶倍感購房壓力，期待價(jià)格回落；開發(fā)商目前的表現(xiàn)是沉著應(yīng)對，在保證資金鏈安全的情況下，希望重演 2021 年的反轉(zhuǎn)行情，而對價(jià)格暫沒有大的松動(dòng)。 后期走勢，仍待觀察政策對房地產(chǎn)市場的傾向 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，緊密關(guān)系到民生問題，所以，往后的房地產(chǎn)市場發(fā)展是低迷還是高昂，需待觀察國家政策的傾向而做定論。 （ 2） 上海市別墅市場小結(jié) 2021 年上海別墅成交均價(jià)為 23433 元 /平方米，同比上漲 %。這一方面由于2021 年宏觀調(diào)控導(dǎo)致土地開工低迷， 2021 年別墅供應(yīng)不足，供不應(yīng)求的市場狀況推高 了房價(jià)，而另一方面對于通脹預(yù)期的加強(qiáng)，使得許多高收入階層選擇投資別墅作為保值增值的最佳選擇，旺盛的投資性需求推高了房價(jià)。 2021 年 15 月，銷售均價(jià)超過 30000 元， 5 月達(dá)到 34000 元，比 2021 年初上漲 50%。 總體呈現(xiàn)供銷兩旺 2021 年上海別墅累計(jì)新增供應(yīng)套數(shù)為 10572 套，新增供應(yīng)面積 萬平方米，套數(shù)同比上漲了 %，面積同比上漲了 %，別墅產(chǎn)品的套均面積有所減少。 2021 年上海共成交別墅 13067 套，成交面積 萬平方米，同比分別大基點(diǎn)策劃市場報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 23 幅增長 %和 %，達(dá)到歷史最高值。 2021 年上海別墅市場面積銷供比為： 1，市場供不應(yīng)求。 2021 年受政策影響，供應(yīng)量小幅下滑，而銷售量大幅下滑。 后市預(yù)測 ——市場觀望，等待新的激勵(lì)點(diǎn)啟動(dòng)市場 此次調(diào)控力度是有史以來最大的，嚴(yán)重創(chuàng)傷了投資性和高檔住房消費(fèi)的需求，短期內(nèi)，任何地區(qū)或者項(xiàng)目都無法改變這一現(xiàn)狀，買賣雙方膠著對峙。 由于別墅的總體供應(yīng)與日益增多的高收入群體對高檔住房的需求相比還是偏少，所以一但市場調(diào)控的力度減緩，必將釋放出更多的購買需求，熱銷的市場將會(huì)重新回歸。 （二） 蘇州市場分析 蘇州概況及經(jīng) 濟(jì)分析 （ 1）蘇州概況 蘇州位于 太湖 之濱， 長江 南岸的入?？谔?， 京滬鐵路 、 京滬高鐵 和多條高速公路貫穿全境。是 我 國 的 特大城市 。 蘇州是中國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)，是江蘇省的經(jīng)濟(jì)中心、工商業(yè)和物流中心城市，也是重要的文化、藝術(shù)、教育和交通中心，下轄的 常熟市 、 昆山市 、 吳江市 、 太倉市 和 張家港市 等五個(gè) 縣級(jí)市 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力均列全國 百強(qiáng)縣 （市）前十位，其中昆山、張家港、常熟、吳江分別位居第二，第三、第四位、第五位，太倉排名第七。 在 2021 中國城市競爭力報(bào)告 中，蘇州位居全國第九，唯一進(jìn)入前 10 名的地級(jí)市。 蘇州東鄰 上海 ，瀕臨東海 ；西抱太湖，背靠 無錫 ，隔湖遙望 常州 ；北瀕長江，與 南通 隔江相望，南臨浙江，與 嘉興 接壤，所轄太湖水面緊鄰 湖州 ，東距上海市區(qū) 80 千米。是江蘇省的東南門戶，上海的咽喉， 蘇中 和 蘇北 通往 浙江 的必經(jīng)之地。 蘇州物華天寶，人杰地靈，因其從古至今繁榮發(fā)達(dá)、長盛不衰的文化和經(jīng)濟(jì)，被譽(yù)為 “人間天堂 ”，素有 “絲綢 之都（絲綢之府） ”、 “園林之城 ”。蘇州素來以山水秀麗、園林典雅而聞名天下，有 “江南園林 甲天 下， 蘇州園林 甲江南 ”的美稱，又因其小橋流水人家的水鄉(xiāng)古城特色，而有 “東方威尼斯 ”、 “東方水都（東方水城） ”之稱?，F(xiàn)今的蘇州已經(jīng)成為 “城中有園 ”、 “園中有城 ”，山、水、城、林、園、鎮(zhèn)為基點(diǎn)策劃市場報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 24 一體，古典與現(xiàn)代完美結(jié)合、古韻今風(fēng)、 和諧發(fā)展 的國際化大都市。 （ 2） 蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021年蘇州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，運(yùn)行基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固，內(nèi)生動(dòng)力明顯增強(qiáng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)不斷推進(jìn)，發(fā)展質(zhì)量有效提升。 首次 實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破９０００億元 。 蘇州歷年經(jīng)濟(jì)分析05000100002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021億元 0100002021030000元地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起。蘇州全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值２８４８ ３．６９億元，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值２４５９８．８９億元，對外貿(mào)易實(shí)現(xiàn)恢復(fù)性增長，全年蘇州完成進(jìn)出口總額２７４０．８億美元 同時(shí)，蘇州城鄉(xiāng)一體化發(fā)展綜合配套改革大力推進(jìn)，科技、教育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、體育等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。人民生活日益改善，蘇州市區(qū)居民人均可支配收入 ２９２１９元 。 2021 年蘇州全社會(huì)投資總額分析 2021 年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長 %，增幅比上年提高了 。其中，基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 ，比上年增長 %。 2021 年 蘇州 全社會(huì)投資月度投資額基本穩(wěn)定在 300 億元以上，累計(jì)增速從起始的 %一路走高至 %，全社會(huì)投資總量平穩(wěn)走高，增速逐月上行。 基點(diǎn)策劃市場報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 25 工業(yè)投資 分析 2021 年，我市工業(yè)投資完成 億元，同比增長 %，增速達(dá)到全年的最高點(diǎn) 全年工業(yè)技改完成投資額 1096 億元，同比增長 %。 全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 447 億元，同比增長 %。 全年民間工業(yè)投資完成 813 億元，同比增長 %，占工業(yè)投資的 %。 全市億元以上工業(yè)項(xiàng)目完成投資 630 億元 。 蘇州房地產(chǎn) 市場 綜合 分析 （ 1）蘇州房地產(chǎn)市場分析 2021 年蘇州土地市場在經(jīng)過 2021 年大量流拍、 2021 年三四月后新房市場大量放量后，開發(fā)商溢價(jià)拿地、價(jià)格從低走高趨勢十分明顯 ，但針對日益高企的房價(jià)， 2021年在一輪輪政策調(diào)控影響下，新房市場成交萎縮，開發(fā)商和土地出讓方均處于相互試探的心態(tài)下，蘇州土地市場重復(fù) 2021 年“后市發(fā)力”的情況已然沒有再次出