【正文】 況、資格證件、人員數量、經濟實力等予以全面的考察，達不到標準的不予審批。（二）強化物管企業(yè)資質管理。必須嚴格按《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》（建設部令第125號）進行資質年檢，凡資質核定材料規(guī)范、人員資格審查符合要求的物業(yè)企業(yè)，納入目標考核評優(yōu)要件之一；凡服務質量較差、反映問題多、資質報審資料不齊、且又不能及時整改完善的物業(yè)企業(yè)，要作出降低資質等處理。（三）規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。堅決查處無資質承接物業(yè)業(yè)務、挪用物業(yè)專項維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途、不按規(guī)定收費、侵害業(yè)主合法權益等行為。凡有效投訴較多的物管企業(yè)視其情節(jié)輕重，可作出限制投標、新接管項目，降低資質等級或者注銷企業(yè)資質的處理。規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前，應在小區(qū)公告，還要及時告知轄區(qū)辦事處或居委會，避免出現(xiàn)管理空檔。鼓勵支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，加強物業(yè)服務人員的培訓，提高行業(yè)整體業(yè)務素質；建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時糾正物業(yè)服務中的只收費不服務等不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權益。三、規(guī)范管理，程序到位，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、有關部門要按照《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，引導和督促各片區(qū)、居民樓院實行公開招標，建立自治組織。（一）凡符合條件的住宅區(qū)，由所在街道辦事處督促并指導及時召開業(yè)主大會，選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要根據業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督管理規(guī)約的實施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會應當積極配合和支持居民委員會的工作，并接受其指導，業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議，與居民委員會共同配合區(qū)公安局做好社會治安等相關工作。各街道辦事處要盡可能指導業(yè)主委員會，按程序通過公開招標或由業(yè)主大會決定的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。（二）未實行或沒有條件推行物業(yè)服務的住宅區(qū)，特別是老城區(qū)的散體住宅、單體樓院，可以實行在街道辦事處及居委會指導幫助下，開展以居民自我管理、自我服務為主要形式的業(yè)主自治管理，以解決小區(qū)沒有物業(yè)服務給老百姓居住環(huán)境帶來不便的問題。四、加大宣傳，強化教育，營造物業(yè)管理工作良好氛圍物業(yè)管理工作是一項龐大的系統(tǒng)工程，涉及到千家萬戶。要充分發(fā)揮宣傳輿論的導向作用，利用網絡、電視、廣播、報紙和雜志等宣傳手段，采用板報標語、宣傳圖冊等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，加大物業(yè)管理宣傳力度，積極引導業(yè)主轉變觀念，樹立正確的物業(yè)消費觀念和消費意識，主動接納物管服務；要強化物業(yè)公司及從業(yè)人員教育，加強行業(yè)自律，增強企業(yè)及從業(yè)人員的服務意識，共同為物業(yè)管理工作營造良好的發(fā)展環(huán)境。五、關于對規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議加強物業(yè)專項維修資金使用監(jiān)管。物業(yè)小區(qū)樓梯間、屋頂、電梯、二次供水設備等業(yè)主共有部分、共有設備設施的維修、更新、改造，由業(yè)主委員會制訂物業(yè)專項維修資金使用方案，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總人數2/3以上業(yè)主同意，并按程序在小區(qū)公示后，報區(qū)國土房管局劃轉物業(yè)專項維修資金。若發(fā)生已過保修期的屋頂墻體滲漏、因線路故障引起的停水停電等危及房屋安全和影響業(yè)主正常生活秩序的緊急情況，可由業(yè)主委員會經物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具證明后，向市國土房管局書面申請，預先撥付物業(yè)專項維修資金，申請機構應當立即對物業(yè)共有部位、共有設施設備進行維修、更新、改造。維修資金使用應具備以下條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后；（二）使用物業(yè)專項維修資金，應當經業(yè)主大會同意或物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。使用物業(yè)專項維修資金，由直接受益業(yè)主持身份證明和物業(yè)權屬證明申請，也可書面委托物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會等持有效證件代為申請。維修資金使用按建議按以下程序辦理：（一）預算編制 申請人應當按照維修和更新、改造工程項目要求編制或委托他人編制工程預算；（二）方案制定 申請人根據維修和更新、改造的項目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》?！毒S修和更新、改造方案》的內容應包括項目名稱、實施范圍、預算金額、分攤范圍及面積、申請人、業(yè)主代表、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗收、資金決算方式、實施時間、相關約定等；（三）業(yè)主確認 《維修和更新、改造方案》應當經物業(yè)專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總入數三分之二以上的業(yè)主同意，相關業(yè)主在《維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表》上簽名確認；（四）合同簽訂 申請人按照《維修和更新、改造方案》的約定確定相應資質的施工單位，并簽訂施工合同，明確合同價款、工程質量、進度（工期）、保修期、工程質量保修金、支付方式(施工單位開戶銀行、賬號)等內容；（五）使用登記 申請人到維修資金管理部門辦理使用登記，并提交下列材料： l、物業(yè)專項維修資金使用登記表維修和更新、改造方案；維修和更新、改造費用分攤書面確認明細表；工程預算；工程施工合同。維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應及時核查并予以答復。（六）組織實施 施工單位應當按照維修和更新、改造方案組織施工，不得擅自變更，否則發(fā)生的費用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔。主要工程變更、隱蔽工程驗收記錄、施工工程量等施工資料，應當經申請人等相關人員簽字認可；（七）竣工驗收 工程竣工后，由申請人依據維修和更新改造方案，對照施工技術規(guī)范、質量標準進行驗收并辦理相關手續(xù)；（八）決算編制 工程驗收合格后，施工單位應嚴格按照工程造價程序和相關規(guī)定編制決算，原則上不得采取總價包干或單價包干的方式，提倡并將逐步過渡到采用計算機造價軟件編制預決算；（九）申請列支 自維修資金登記備案同意之日起3個月內，申請人持下列申請材料，向維修資金管理部門申請列支物業(yè)專項維修資金，超過3個月的需按照維修資金使用程序重新辦理。l、工程決算書；工程量簽證單；物業(yè)專項維修資金支取申請表維修和更新、改造工程竣工驗收書。（十）決算審核 由維修資金管理部門委托造價機構審核工程決算造價；（十一）公示 在資金劃轉前，維修資金管理部門將施工單位、物業(yè)名稱、維修內容、預算金額、決算金額、審計金額、列支戶數、每戶分攤金額等相關內容通過房產局網站公告信息欄進行公示，公示時間不少于5個工作日；（十二）資金劃轉公示期滿后，對公示期間業(yè)主無異議的，維修資金管理部門通知施工企業(yè)開具發(fā)票并向專戶管理銀行發(fā)出劃轉物業(yè)專項維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項維修資金劃轉至施工企業(yè)賬戶。