【正文】 況、資格證件、人員數(shù)量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等予以全面的考察，達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的不予審批。（二）強(qiáng)化物管企業(yè)資質(zhì)管理。必須嚴(yán)格按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號）進(jìn)行資質(zhì)年檢，凡資質(zhì)核定材料規(guī)范、人員資格審查符合要求的物業(yè)企業(yè)，納入目標(biāo)考核評優(yōu)要件之一；凡服務(wù)質(zhì)量較差、反映問題多、資質(zhì)報(bào)審資料不齊、且又不能及時(shí)整改完善的物業(yè)企業(yè)，要作出降低資質(zhì)等處理。（三）規(guī)范物業(yè)管理市場秩序。堅(jiān)決查處無資質(zhì)承接物業(yè)業(yè)務(wù)、挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金、擅自改變物業(yè)管理用房用途、不按規(guī)定收費(fèi)、侵害業(yè)主合法權(quán)益等行為。凡有效投訴較多的物管企業(yè)視其情節(jié)輕重，可作出限制投標(biāo)、新接管項(xiàng)目，降低資質(zhì)等級或者注銷企業(yè)資質(zhì)的處理。規(guī)范物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前的公告通知、資料移交、遺留問題處理等行為，物業(yè)企業(yè)退出管理小區(qū)前，應(yīng)在小區(qū)公告，還要及時(shí)告知轄區(qū)辦事處或居委會，避免出現(xiàn)管理空檔。鼓勵(lì)支持企業(yè)之間的優(yōu)化組合，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)人員的培訓(xùn)，提高行業(yè)整體業(yè)務(wù)素質(zhì)；建立健全物業(yè)投訴責(zé)任機(jī)制，及時(shí)糾正物業(yè)服務(wù)中的只收費(fèi)不服務(wù)等不規(guī)范行為，切實(shí)保障業(yè)主合法權(quán)益。三、規(guī)范管理，程序到位，充分發(fā)揮業(yè)主的自治作用各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、有關(guān)部門要按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，引導(dǎo)和督促各片區(qū)、居民樓院實(shí)行公開招標(biāo)，建立自治組織。（一）凡符合條件的住宅區(qū)，由所在街道辦事處督促并指導(dǎo)及時(shí)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會要根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作規(guī)程，規(guī)范操作，制定并監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合和支持居民委員會的工作，并接受其指導(dǎo)，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議，與居民委員會共同配合區(qū)公安局做好社會治安等相關(guān)工作。各街道辦事處要盡可能指導(dǎo)業(yè)主委員會，按程序通過公開招標(biāo)或由業(yè)主大會決定的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（二）未實(shí)行或沒有條件推行物業(yè)服務(wù)的住宅區(qū)，特別是老城區(qū)的散體住宅、單體樓院，可以實(shí)行在街道辦事處及居委會指導(dǎo)幫助下，開展以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式的業(yè)主自治管理，以解決小區(qū)沒有物業(yè)服務(wù)給老百姓居住環(huán)境帶來不便的問題。四、加大宣傳，強(qiáng)化教育，營造物業(yè)管理工作良好氛圍物業(yè)管理工作是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，涉及到千家萬戶。要充分發(fā)揮宣傳輿論的導(dǎo)向作用，利用網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播、報(bào)紙和雜志等宣傳手段，采用板報(bào)標(biāo)語、宣傳圖冊等群眾喜聞樂見、易于接受的宣傳形式，加大物業(yè)管理宣傳力度，積極引導(dǎo)業(yè)主轉(zhuǎn)變觀念，樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識，主動接納物管服務(wù)；要強(qiáng)化物業(yè)公司及從業(yè)人員教育，加強(qiáng)行業(yè)自律，增強(qiáng)企業(yè)及從業(yè)人員的服務(wù)意識，共同為物業(yè)管理工作營造良好的發(fā)展環(huán)境。五、關(guān)于對規(guī)范物業(yè)維修資金使用審批流程的建議加強(qiáng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用監(jiān)管。物業(yè)小區(qū)樓梯間、屋頂、電梯、二次供水設(shè)備等業(yè)主共有部分、共有設(shè)備設(shè)施的維修、更新、改造，由業(yè)主委員會制訂物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案，征得專有部分占建筑物總面積2/3以上且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，并按程序在小區(qū)公示后，報(bào)區(qū)國土房管局劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金。若發(fā)生已過保修期的屋頂墻體滲漏、因線路故障引起的停水停電等危及房屋安全和影響業(yè)主正常生活秩序的緊急情況，可由業(yè)主委員會經(jīng)物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府或街道辦事處出具證明后，向市國土房管局書面申請，預(yù)先撥付物業(yè)專項(xiàng)維修資金，申請機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即對物業(yè)共有部位、共有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新、改造。維修資金使用應(yīng)具備以下條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后；（二）使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意或物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由直接受益業(yè)主持身份證明和物業(yè)權(quán)屬證明申請，也可書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居民委員會等持有效證件代為申請。維修資金使用按建議按以下程序辦理：（一）預(yù)算編制 申請人應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造工程項(xiàng)目要求編制或委托他人編制工程預(yù)算；（二）方案制定 申請人根據(jù)維修和更新、改造的項(xiàng)目制定或委托他人制定《維修和更新、改造方案》?！毒S修和更新、改造方案》的內(nèi)容應(yīng)包括項(xiàng)目名稱、實(shí)施范圍、預(yù)算金額、分?jǐn)偡秶懊娣e、申請人、業(yè)主代表、施工單位選擇方式、施工管理、工程驗(yàn)收、資金決算方式、實(shí)施時(shí)間、相關(guān)約定等；（三）業(yè)主確認(rèn) 《維修和更新、改造方案》應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)霐?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，相關(guān)業(yè)主在《維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)倳娲_認(rèn)明細(xì)表》上簽名確認(rèn)；（四）合同簽訂 申請人按照《維修和更新、改造方案》的約定確定相應(yīng)資質(zhì)的施工單位，并簽訂施工合同，明確合同價(jià)款、工程質(zhì)量、進(jìn)度（工期）、保修期、工程質(zhì)量保修金、支付方式(施工單位開戶銀行、賬號)等內(nèi)容；（五）使用登記 申請人到維修資金管理部門辦理使用登記，并提交下列材料： l、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用登記表維修和更新、改造方案；維修和更新、改造費(fèi)用分?jǐn)倳娲_認(rèn)明細(xì)表；工程預(yù)算；工程施工合同。維修資金管理部門在收到使用登記材料后，應(yīng)及時(shí)核查并予以答復(fù)。（六）組織實(shí)施 施工單位應(yīng)當(dāng)按照維修和更新、改造方案組織施工，不得擅自變更，否則發(fā)生的費(fèi)用以及給維修工程造成的損失，由施工單位承擔(dān)。主要工程變更、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、施工工程量等施工資料，應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人等相關(guān)人員簽字認(rèn)可；（七）竣工驗(yàn)收 工程竣工后，由申請人依據(jù)維修和更新改造方案，對照施工技術(shù)規(guī)范、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收并辦理相關(guān)手續(xù)；（八）決算編制 工程驗(yàn)收合格后，施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照工程造價(jià)程序和相關(guān)規(guī)定編制決算，原則上不得采取總價(jià)包干或單價(jià)包干的方式，提倡并將逐步過渡到采用計(jì)算機(jī)造價(jià)軟件編制預(yù)決算；（九）申請列支 自維修資金登記備案同意之日起3個(gè)月內(nèi)，申請人持下列申請材料，向維修資金管理部門申請列支物業(yè)專項(xiàng)維修資金，超過3個(gè)月的需按照維修資金使用程序重新辦理。l、工程決算書；工程量簽證單；物業(yè)專項(xiàng)維修資金支取申請表維修和更新、改造工程竣工驗(yàn)收書。（十）決算審核 由維修資金管理部門委托造價(jià)機(jī)構(gòu)審核工程決算造價(jià)；（十一）公示 在資金劃轉(zhuǎn)前，維修資金管理部門將施工單位、物業(yè)名稱、維修內(nèi)容、預(yù)算金額、決算金額、審計(jì)金額、列支戶數(shù)、每戶分?jǐn)偨痤~等相關(guān)內(nèi)容通過房產(chǎn)局網(wǎng)站公告信息欄進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日；（十二）資金劃轉(zhuǎn)公示期滿后，對公示期間業(yè)主無異議的，維修資金管理部門通知施工企業(yè)開具發(fā)票并向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的通知，專戶管理銀行將所需物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至施工企業(yè)賬戶。