【導(dǎo)讀】 GVA衡信柏迪 地址:北京市東城區(qū)香河園1 號(hào)當(dāng)代MOMA18號(hào) 樓4層 郵編:100028 電話:(8610)64668485 -8013 傳真:(8610)64668487 蒞螆蚈肅蕆薈羇肅膇莁袃肄艿薇蝿膃莂荿蚅膂肁薅薁膁膄莈袀膀莆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄袂芇蒁薀袁葿蚆罿袀腿蕿裊衿芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆莀羅袆膅薆袁羆羋荿螇羅莀薄蚃羄膀莇蠆羃節(jié)螞羈莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒃蚆羀艿蠆薂聿莁蒂袀肈肁蚇螆肇芃蒀螂肆蒞螆蚈肅蕆薈羇肅膇莁袃肄艿薇蝿膃莂荿蚅膂肁薅薁膁膄莈袀膀莆薃袆腿蒈蒆螂腿膈螞蚈膈芀蒄羆膇莃蝕袂芆蒅蒃螈芅膅蚈蚄袂芇蒁薀袁葿蚆罿袀腿蕿裊衿芁螅螁袈莃薈蚇袇蒆莀羅袆膅薆袁羆羋荿螇羅莀薄蚃羄膀莇蠆羃節(jié)螞羈莄蒅襖羈蕆蟻螀羈膆蒃蚆羀艿蠆薂聿莁蒂袀肈肁蚇螆肇芃蒀螂肆蒞螆蚈肅蕆薈羇肅膇莁袃肄艿薇蝿膃莂荿蚅膂肁薅薁膁膄莈袀膀莆薃袆腿蒈蒆螂腿膈

　　

【正文】 4573324844602021年 2021年 2021年 2021年 2021年平均房價(jià)（元/ 間夜） 五星級(jí) 平均房價(jià)（元/ 間夜） 四星級(jí)77% 77%71%60%51% 60%48%72%46%68%0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年出租率（% ） 五星級(jí) 出租率（% ） 四星級(jí)在前述章節(jié)中，關(guān)于訪客 “ 到訪目的 ” 的數(shù)據(jù)顯示，目前到訪青島的客源以觀光旅游和休閑度假為主，上述訪客對(duì)五星級(jí)酒店的需求程度并不是很高；青島市四星級(jí)以下的酒店數(shù)量龐大，占酒店總量的 77%。 下面具體分析青島高端酒店目前的經(jīng)營狀況 ： 平均房價(jià) （ 元 /間 夜 ） 據(jù)統(tǒng)計(jì)，自 2021 年以后青島市的酒店市場五星級(jí)酒店平均價(jià)格明顯下降，而四星級(jí)酒 店價(jià)格呈現(xiàn)震蕩格局，具體情況見下圖： 由于 2021 年以來，隨著五星級(jí)酒店數(shù)量新增，導(dǎo)致幾家老牌五星級(jí)酒店房價(jià)必須依靠下調(diào)價(jià)格來獲取市場份額，如：麗晶、海天、海景花園等 ； 因此，五星級(jí)酒店的平均房價(jià)水平自 2021 年呈現(xiàn)逐步下降態(tài)勢(shì)， 2021 年五星級(jí)平均房價(jià)為 748元 /間 夜，與 2021 年的852 元 /間 夜相比，下降 %。 出租率（ %） 青島 市酒店市場的出租率變化情況 高星級(jí)酒店平均房價(jià)（單位：元 /間 夜） 青島中信瑞星思達(dá)旅游開發(fā)有限公司 《 酒店市場研究及產(chǎn)品策劃報(bào)告》 2021 年 7 月 20 日 28 94681374357145876251%53%65%57%59%55%01002003004005006007008009001000海爾洲際 香格里拉頤中皇冠假日萬達(dá)艾美麗晶希爾頓逸林0%10%20%30%40%50%60%70%平均房價(jià)( 元/ 間夜) 出租率( % )從以上趨勢(shì)線的變化可知，青島市五星級(jí)酒店出租率自 2021 年以來一直呈現(xiàn)下降趨勢(shì)， 2021 年，五星級(jí)酒店的出租率僅為 51%，較之 2021 年 77%的出租率水平下降了 %，由此變化趨勢(shì)分析，近幾年來青島市五星級(jí)酒店處于供過于求的狀態(tài)，而國際金融危機(jī)的影響，又進(jìn)一步增加了這種狀態(tài)延續(xù)的時(shí)間。 四星級(jí)酒店出租率的變化 ， 與五星級(jí)酒店有所不同 。 2021 年市場供給的增加，一度導(dǎo)致出租率和平均房價(jià)雙雙降低， 20212021 年，由于前 、 后奧運(yùn)因素的影響 ，以及 國內(nèi)一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推動(dòng)，導(dǎo)致國際金融危機(jī)陰影下 的 青島國內(nèi)訪客不降反升 。 2021 年青島四星級(jí)酒店出租率和平均房價(jià)均有所提升 。 2021 年 ， 由于部分五星級(jí)酒店對(duì)下游市場份額的爭 奪，四星級(jí)酒店雖然保持了較好的出租率，但是不得不犧牲了平均房價(jià)。 競爭分析 目前，青島市掛牌五星級(jí)酒店共 8 家， GVA 斟選其中有代表性的幾家酒店進(jìn)行對(duì)比分析，其 2021 年全年的具體經(jīng)營情況請(qǐng)見下圖 ： 上圖顯示 ， 青島市可比性競爭酒店的經(jīng)營狀況，特點(diǎn)如下： 經(jīng)營狀況排在首位的是海爾洲際酒店，無論是出租率還是平均房價(jià)，都高于其他五星級(jí)酒店。主要原因除了酒店占據(jù)了青島市區(qū)內(nèi)的良好地理位置以外，與洲際集團(tuán)的全球推廣銷售優(yōu)勢(shì)，以及酒店嶄新的服務(wù)設(shè)施和現(xiàn)代的房間布局均有很大關(guān)聯(lián) 。 香格里拉酒店二期房價(jià)水平較高 ，達(dá)到了青島五星級(jí)酒店最高，但由于酒店總房間數(shù)量將近 700 套，其中一期的 500 間套客房，無論從環(huán)境（ 37 平方米）到裝修，已無法提升在同青島中信瑞星思達(dá)旅游開發(fā)有限公司 《 酒店市場研究及產(chǎn)品策劃報(bào)告》 2021 年 7 月 20 日 29 級(jí)酒店中的競爭力， 所以拖累了整體酒店的出租率和平均房價(jià)水平，但是目前在同級(jí)市場中表現(xiàn)仍屬不俗。 頤中皇冠假日酒店的設(shè)施和酒店服務(wù)均得到客人好評(píng)，更由于其優(yōu)越的地理位置和較好的客戶口碑，雖然開業(yè)時(shí)間較長，但一直以來，無論是平均房價(jià)還是酒店的出租率均尚屬前列。 萬達(dá)艾美于 2021 年剛開業(yè)，設(shè)施新，標(biāo)準(zhǔn)房間面積為 40 平米，房間總數(shù) 348 套，但是其地理位置和香格里拉、洲際酒店、頤中 皇冠假日相比，離市政中心區(qū)較遠(yuǎn)，且周邊環(huán)境尚不成熟，所以目前市場表現(xiàn)略低，潛力仍待挖掘。 麗晶酒店由于開業(yè)時(shí)間較早，設(shè)施維護(hù)不夠，房間空間感較差，已經(jīng)不能與新興同級(jí)酒店比武，接待的旅游團(tuán)隊(duì)客人相對(duì)其他五星級(jí)酒店比例偏高，所以市場表現(xiàn)差強(qiáng)人意。 希爾頓逸林酒店開業(yè)兩年，其市場表現(xiàn)水平處于青島市五星級(jí)酒店下游，主要原因是酒店位于城陽區(qū)，高端商務(wù)客源不足，導(dǎo)致實(shí)際上是酒店五星級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)，而按照青島市四星級(jí)酒店的房價(jià)水平銷售，平均房價(jià)只有 458 元 /間夜。 青島其他幾家老牌的五星級(jí)酒店，比如海天大酒店和匯泉王朝酒店等， 由于格局和建筑均已老舊，已經(jīng)進(jìn)入計(jì)劃翻建中，目前已經(jīng)不能參與市場競爭，此處不做詳細(xì)分析。 未來市場預(yù)測(cè) 未來供應(yīng)： 據(jù)青島市官方統(tǒng)計(jì)，目前青島已經(jīng)開工建設(shè)和近期計(jì)劃開工建設(shè)的四星級(jí)以上酒店項(xiàng)目共有 22 個(gè)，建設(shè)總投資約 108 億元。 五星級(jí)酒店包括青島喜來登大飯店、凱賓斯基飯店、那魯灣大酒店、半島酒店、四季酒店等，這些酒店都將在兩年內(nèi)建成，其中大部分將在 2021 年年底前建成 2021 年投入使用。 而海天大酒店和匯泉王朝大酒店的在已經(jīng)公布的翻建計(jì)劃中，都將升級(jí)成為城市地標(biāo)或區(qū)域型地標(biāo)建筑，借助其目前的地理位置優(yōu)勢(shì)， 相信其未來建成后，也將成為新興市場中極具競爭力的成員。 青島中信瑞星思達(dá)旅游開發(fā)有限公司 《 酒店市場研究及產(chǎn)品策劃報(bào)告》 2021 年 7 月 20 日 30 除了單體酒店的更新升級(jí)，未來幾年內(nèi)，青島要打造幾個(gè)像中國香港的淺水灣、鯉魚門一樣的國際度假酒店集群地帶，形成 “ 避寒在海南，避暑到青島 ” 的中國濱海休閑度假格局，度假型酒店客房規(guī)模也將達(dá)到一萬間左右。 可以預(yù)測(cè)，未來青島市的高端酒店市場不但將進(jìn)入一個(gè)更新?lián)Q代和優(yōu)勝劣汰的時(shí)代，也將進(jìn)入一個(gè)快速增長的時(shí)代。 未來需求預(yù)測(cè)： 自 2021 年以來，由于中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，以及國家和各地區(qū)在旅游業(yè)方面的各種優(yōu)惠推廣活動(dòng)，已經(jīng)迅速扭轉(zhuǎn)了 2021 年訪客增速放緩的狀況。根據(jù) 2021 年至 2021年青島市訪客總量的變化趨勢(shì)可見，訪客總量一直呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)； 根據(jù)過去幾年訪客總量逐年快速遞增的趨勢(shì)來看，未來幾年這種上升趨勢(shì)還將持續(xù)， GVA利用線性回歸分析法對(duì)未來 5 年酒店市場需求趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。 具體如下圖所示： 未來五年訪客總量預(yù)測(cè)（單位：萬人次） 28868893794025173367 3470400345055046565163308862100030005000700090002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 目前，青島市已經(jīng)確定為 2021 年世界園藝博覽會(huì)主辦城市， GVA 認(rèn) 為， 2021年訪客總量將出現(xiàn)明顯上升態(tài)勢(shì)，而在 2021 年恢復(fù)到正常上升通道 。 酒店市場預(yù)測(cè) 出租率 青島高端酒店在過去幾年由于受到增量以及國際金融危機(jī)雙重影響，導(dǎo) 致出租率有下降的態(tài)勢(shì)，尤其是在 2021 年 —2021 年尤其明顯。 青島中信瑞星思達(dá)旅游開發(fā)有限公司 《 酒店市場研究及產(chǎn)品策劃報(bào)告》 2021 年 7 月 20 日 31 根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的狀況來看在未來幾年出租率將恢復(fù)進(jìn)入上升通道，但是由于高端酒店供應(yīng)量還在持續(xù)增加， GVA 認(rèn)為，上升將趨于緩慢并呈現(xiàn)震蕩趨勢(shì)，同時(shí)預(yù)計(jì) 2021 年受青島世界園藝博覽會(huì)的影響，出租率將有一個(gè)峰值出現(xiàn)，之后將回到正常上升軌道，具體預(yù)測(cè)如下圖： 未來高端級(jí)酒店出租率預(yù)測(cè)： 平均房價(jià) 根據(jù)前面章節(jié)的分析，近幾年青島市四、五星級(jí)的高端酒店市場平均房價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，分析其原因是由于競爭激烈及金融危機(jī)給市場帶來 的雙重沖擊而造成的 。 根據(jù)目前市場回暖的趨勢(shì)來看，平均房價(jià)應(yīng)該能夠回歸上升通道，但是由于青島增量的消化還需加以時(shí)日，而市場還將有 大量 新增供給，所以 GVA 認(rèn)為上升幅度相對(duì)保守，速度不會(huì)太快 ，未來幾年五星級(jí)酒店的市場平均價(jià)格將很難回到 2021 年 852 元的水準(zhǔn)，價(jià)格將在 750800 元之間擺動(dòng)，而四星級(jí)酒店也將由于上游市場爭奪客源和供給量增加的因素影響，市場平均價(jià)格在 400450 元之間。 64%65%63%61%60%48%46%68%72%72%65% 69%59%57%56%51%60%77%77%57%71%71%61%63%40%50%60%70%80%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年四星級(jí) 五星級(jí)青島中信瑞星思達(dá)旅游開發(fā)有限公司 《 酒店市場研究及產(chǎn)品策劃報(bào)告》 2021 年 7 月 20 日 32 市場空間 目前青島 市 四、五星級(jí)高端酒店 的市場空間，可從 以下 方面來推斷： 第一 ，青島 市的 五星級(jí) 酒店市場，正處于更新?lián)Q代 的繁榮階段 ， 國際酒店管理公司自 2021年以來對(duì)青島酒店市場的大舉進(jìn)駐，促使早期開業(yè)的高端酒店的重新布局和更新，如：海天大酒店、匯泉王朝大酒店的原址重建工程，預(yù)示著 更新型的、更優(yōu)質(zhì)的 高端酒店 產(chǎn)品 是被市場看好和需要的 。 第二 ， 目前， 青島 市 高端酒店，尤其是五星級(jí) 酒店 過分 集中在 青島市 區(qū) ，尤其是市南區(qū) ，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)競爭激烈，而此區(qū)域外供給不足。 第三，外圍地區(qū)及新興區(qū)域內(nèi)的 高端類酒店還十分匱乏 ，尤其是在青島市制定“環(huán)灣建設(shè)”的全面外向型發(fā)展的大規(guī)劃下，周邊區(qū)域的酒店業(yè)發(fā)展需要與經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步匹配。 總上述原因， GVA 認(rèn)為 青島市高端酒店需要更加新型、更加獨(dú)特的現(xiàn)代產(chǎn)品，同時(shí)其發(fā)展分布應(yīng)當(dāng)更加趨于分散，而不能夠再過分集中在市區(qū)內(nèi)。 小結(jié) ★ 青島市在到訪人數(shù)及旅游總收入兩方面均呈逐年遞增的良好態(tài)勢(shì)； ★ 近幾年國內(nèi)外訪客在青島的消費(fèi)均呈現(xiàn)增長趨勢(shì)，旅游購物和住宿費(fèi)用