【正文】 333 % 亞奧 朝陽區(qū) 遠洋萬和城 45833 % 表 9. 2021 年 6 月北京市別墅重點區(qū)片價格表 區(qū)片 行政區(qū) 代表物業(yè) 區(qū)片均價 （元 /平方米） 環(huán)比漲幅 西山 海淀區(qū) 香山清琴 52200 % 亞奧 朝陽區(qū) 紫玉山莊 56000 % 中央別墅區(qū) 順義區(qū) 麗高王府花園 36529 % CBD 朝陽區(qū) 東山墅 68889 % 朝通 朝陽區(qū)、通州區(qū) 中海安德魯斯莊園 23400 % 大興 大興 、亦莊開發(fā)區(qū) 翡翠城 20300 % 昌平 昌平區(qū) 王府花園別墅 20217 % 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 23 頁 電話： 01088395886 （四）二手住宅租金分析 本季度， 北京二手住宅租金指數(shù)為 ，同比上漲 個點，環(huán)比上漲 個點。受住宅交易市場成交量價回升的影響，再加上高校畢業(yè)生 租房需求的增加，多數(shù)房主提高掛牌租金，拉升了本季度二手住宅的租金指數(shù)。 北京 20212021 年二手住宅租金指數(shù)（以 2021 年 1 月為 100 ）951001051101151201252 0 1 1 年1 月 3月 5月 7月 9月 11月 2 0 1 2 年1 月 3月 5月數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫 圖 16. 20212021 年北京二手住宅租金指數(shù) 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 24 頁 電話： 01088395886 第四章 北京房地產(chǎn)資本化率調(diào)查分析 一、調(diào)查時點 資本化率調(diào)查以半年為周期，本期調(diào)查時點為 2021 年 4 月 1 日 。 二、樣本數(shù)據(jù) 租金及價格等目標調(diào)查數(shù)據(jù)來自本公司合作中介機構(gòu)。每期調(diào)查樣本情況為：住宅小區(qū)級調(diào)查數(shù)據(jù) 超過 2021 條；寫字樓樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 200 條；商業(yè)房地產(chǎn)樓棟級調(diào)查數(shù)據(jù)超過 100 條。 維修費率、管理費率、空置率等輔助調(diào)查數(shù)據(jù)通過問卷調(diào)查法獲取，調(diào)查結(jié)果如下表所示。 表 10. 2021 年 10 月房地產(chǎn)輔助調(diào)查數(shù)據(jù)情況 房產(chǎn)用途 輔助指標 最大值 最小值 平均數(shù) 中位數(shù) 眾數(shù) 標準差 住宅 維修費率 % % % % % % 管理費率 % % % % % % 空 置率 % % % % % % 商業(yè) 房地產(chǎn) 維修費率 2% 1% % 2% 2% % 管理費率 2% 1% % 2% 2% % 空置率 % % % % % % 寫字樓 維修費率 2% % % 2% 2% % 管理費率 5% 1% % 2% 2% % 空置率 % % % % % % 綜合稅費率根據(jù)不同房地產(chǎn)物業(yè)用途的有關(guān)規(guī)定進行相應取值。其中，寫字樓及商業(yè)房地產(chǎn)取值為 %，住宅取值為 5%1。 三、調(diào)查結(jié)果 （一）資本化率調(diào)查結(jié)果 根據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)情況，并刪除異常值，同時綜合參考輔助調(diào)查數(shù)據(jù)平均值及中位數(shù)情況。最終確定的住宅、寫字樓、及商業(yè)房地產(chǎn)的資本化率調(diào)查結(jié)果如下圖所示。 1 綜合稅費率取值依據(jù)： 《 北京市地方稅務局關(guān)于個人非住房出租稅收管理工作的通知 》（ 京地稅征〔 2021〕37 號 ）， 《 北京市地方稅務局關(guān)于個人非住房出租稅收管理工作的通知 》（ 京地稅征〔 2021〕 37 號 ）。 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 25 頁 電話： 01088395886 2 0 1 0 年——2 0 1 2 年房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情況0%1%2%3%4%5%6%2 0 1 0 年4 月 2 0 1 0 年1 0 月 2 0 1 1 年4 月 2 0 1 1 年1 0 月 2 0 1 2 年4 月數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫住宅 寫字樓 商業(yè)房地產(chǎn) 圖 17. 2021— 2021 年房地產(chǎn)資本化率調(diào)查情況 表 11. 2021 年 4 月資本化率相關(guān)統(tǒng)計指標情況 類別 指標 最大值 最小值 平均數(shù) 中位數(shù) 標準差 住宅 資本化率 % % % % % 租售比 % % % % % 寫字樓 資本化率 % % % % % 租售比 % % % % % 商業(yè) 房地產(chǎn) 資本化率 % % % % % 租售比 % % % % % 整 體來看，調(diào)查期內(nèi)，住宅資本化率在 2%— %之間；寫字樓與商業(yè)房地產(chǎn)資本化率基本保持在 %— %范圍內(nèi)，明顯高于住宅資本化率。 按時間序列分析，住宅資本化率 2021 年 4 月比 2021 年 4 月約增長 20%，增長幅度較大，寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)相比首期調(diào)查結(jié)果均增長了 6%左右。原因在于：自 2021 年 4 月中央提出商品住宅?限購?措施以來，新一輪調(diào)控政策分別從差別化信貸、稅收、限購、限貸、增加保障房建設等多方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，促使房價合理。目前調(diào)控效果初顯成效， 2021 年 1 季度二手房價格監(jiān)測數(shù)據(jù)出現(xiàn)穩(wěn)中有降，而租 金價格受到剛需租賃客戶的影響仍然保持較大的增幅。而寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)相比較住宅而言，租金與售價漲幅之差略低于住宅。 從租售比來看，調(diào)查期內(nèi)住宅市場的租售比始終低于 1:400，而寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)基本在 1:200 左右。按照國際衡量標準 1:200 到 1:300 的合理區(qū)間，住宅市場仍然偏離理性的房地產(chǎn)價值距離較大，存在一定的房地產(chǎn)泡沫，而寫字樓和商業(yè)房地產(chǎn)市場相對較為合理。 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 26 頁 電話： 01088395886 （二）考慮租金增長的資本化率 根據(jù) 2021年 4月 —— 2021年 4月監(jiān)測的房地產(chǎn)掛牌租金走勢數(shù)據(jù)（如下圖），可以分別測算出住宅、寫字樓、以及商 業(yè)房地產(chǎn)掛牌租金復合年均增長率。 北京2 0 0 6 —2 0 1 2 年房地產(chǎn)掛牌租金指數(shù)（以2 0 1 1 年1 月為1 0 0 ）608010012014016018020 06 .420 06 .1 020 07 .420 07 .1 020 08 .420 08 .1 020 09 .420 09 .1 020 10 .420 10 .1 020 11 .420 11 .1 020 12 .4數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫住宅 商業(yè)房地產(chǎn) 寫字樓 圖 18. 20212021 年 北京 房地產(chǎn)租金走勢情況 表 12. 北京房地產(chǎn)租金年均增長率情況 年份 住宅 寫字樓 商業(yè)房地產(chǎn) % % % % % % % % % % % % % % % % % % 3 年復合增長率 % % % % % % % % % % % % 4 年復合增長率 % % % % % % % % % 5 年復合增長率 % % % % % % 6 年復合增長率 % % % 三種類型房地產(chǎn)租金整體呈現(xiàn)上升走勢，但各年度間呈現(xiàn)波動狀態(tài)?？紤]到房地產(chǎn)投資的長期性，本次租金增長率參考租金 6 年復合增長率數(shù)值，住宅、寫字樓、及商業(yè)房地產(chǎn)租金增長率分別取值 10%、 11%、及 3%。則考慮租金增長后的資本化率調(diào)查數(shù)據(jù)如下表所示。 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 27 頁 電話： 01088395886 表 13. 2021 年 4 月資本化率（考慮租金增長）相關(guān)統(tǒng)計指標情況 類別 最大值 最小值 平均數(shù) 中 位數(shù) 標準差 住宅 % % % % % 寫字樓 % % % % % 商業(yè)房地產(chǎn) % % % % % 四、不同投資類別收益率分析 20212021年不同 投資類型收益率情況0246810121416182021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年數(shù)字表示投資類型收益率從大到小排列 數(shù)據(jù)來源：仁達數(shù)據(jù)庫%1寫字樓資本化率（6年租金復合增長）2滬深房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率3住宅資本化率（6年租金復合增長）4房地產(chǎn)信托預期年化收益率（保障房除外）5商業(yè)房地產(chǎn)資本化率（6年租金復合增長）6五年以上貸款利率（五年移動平均）7商業(yè)房地產(chǎn)資本化率（不考慮租金增長）8長期債券到期收益率9寫字樓資本化率（不考慮租金增長）10五年定期存款利率（五年移動平均）11十年期國債年利率12住宅資本化率（不考慮租金增長） 圖 19. 20212021 年不同投資類型收益率情況 （注： 滬深房地產(chǎn)上市公司平均總資產(chǎn)收益率、以及滬深房地產(chǎn)上市公司平均凈資產(chǎn)收益率為分別為當年 12 月 31日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)； 房地產(chǎn)資本 化率數(shù)據(jù)為當年的平均值； 長期債券為剩余期限 5 年以上債券。） 縱觀近 10 年銀行存款、貸款基準利率水平，并對基礎數(shù)據(jù)進行五年移動平均，可以看出， 2021 年至 2021 年 1 年期定期存款利率移動平均值在 %3%范圍內(nèi)，五年期貸款利率移動平均值在 %左右。 10 年期國債年利率走勢與銀行存款利率走勢基本一致，同時略高于銀行一年期定期存款利率，略低于長期企業(yè) 2021 年 2 季度北京 房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 28 頁 電話： 01088395886 債到期收益率。 在 嚴厲 的 宏觀調(diào)控政策 下 ， 房企 銀行貸款、股市融資紛紛碰壁， 大批 房地產(chǎn)企業(yè) 開始 涌向信托渠道 ，由此房地產(chǎn)信托成為開發(fā)商重要的融資工具得以迅速發(fā)展， 而相應地，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預期年收益率節(jié)節(jié)攀升，目前已達到 10%以上的高位。 五、小結(jié) 總體來看，在不同投資類型收益率排序比較中，實際調(diào)查的住宅資本化率最低，而寫字樓及商業(yè)房地產(chǎn)資本化率略高于十年期國債利率、五年定期存款利率，與長期企業(yè)債利率基本相當。 當考慮 6 年租金復合增長率時，三種物業(yè)類型資本化率表現(xiàn)較為突出，其中，寫字樓資本化率最大，其次是住宅資本化率，最后是商業(yè)房地產(chǎn)資本化率。同時，三者值均高于五年期貸款利率，寫字樓和住宅資本化率均高于房地產(chǎn)信托預期年化收益率。 總之，不同投資類型收益率大小能夠較好地 反映不同投資風險類型的相對收益水平 ， 有利于輔助實際房地產(chǎn)評估應用、 并 為投資者進行投資決策提供重要的參考依據(jù)。 項目名稱 項目區(qū)位 建筑類型 占地面積 建筑面積 容積率 配套 開盤時間 價格 燕西華府 豐臺王佐鎮(zhèn)青龍湖公園東1500米 別墅 聯(lián)排 獨棟 雙拼 340000 380000 精裝修50008000/平米 2021 年1 月 1 日 別墅 32281 聯(lián)排 22628 雙拼 25851 萬年生態(tài)城 豐臺西五環(huán)永定河畔園博 別墅、板樓 100000 240000 部分精裝 2021 年7 月 18031 2021 年 2 季度 北京房地產(chǎn)市場 資訊 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 第 29 頁 電話： 01088395886 珠光御景 豐臺長辛店太子峪路南800米 花園洋房 202021 196700 毛坯 2021 年11 月 19日 15900 元 /平米 山語城 豐臺區(qū)長青路南宮體育公園北側(cè)100米 洋房 212138 271720 毛坯 2021 年6 月 16日 17600/平方米 項目名稱 項目區(qū)位 建筑類型 占地面積 建筑面積 容積率 配套 開盤時間 價格