【導(dǎo)讀】膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿襖聿膈莈薄袁肄莈蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁葿薂螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂薂蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蝕蕿肅腿芆螁裊肅芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿襖聿膈莈薄袁肄莈蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁葿薂螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂薂蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蝕蕿肅腿芆螁裊肅芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿襖聿膈莈薄袁肄莈蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁葿薂螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂薂蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蝕蕿肅腿芆螁裊肅芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀

　　

【正文】 照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后才能交付使用。 項(xiàng)目實(shí)施過程中的人員管理 管理人員要求有大型房屋建設(shè)項(xiàng)目施工管理經(jīng)驗(yàn)，有能力協(xié)調(diào)會(huì)項(xiàng)目主管部門與施工單位以及項(xiàng)目監(jiān)理單位的關(guān)系。 技術(shù)人員要求具有醫(yī)院、養(yǎng)老院類似項(xiàng)目的施工 經(jīng)驗(yàn) ，并且精通房屋建設(shè)項(xiàng)目施工技術(shù)，確保能夠在遇到問題時(shí)及時(shí)解決，同時(shí)在細(xì)節(jié)方面能更為適應(yīng)入住老人的生活便利性和全面性。 項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)單位的組織調(diào)配能力，建設(shè)工期初步安排為 28 個(gè)月，大致時(shí)間安排如下圖 ： 第 23 頁 共 31 頁 第 24 頁 共 31 頁 招標(biāo)投標(biāo)方式 項(xiàng)目在建設(shè)過程中的招標(biāo)工作嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國建筑法》和國家關(guān)于工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，所涉及到的建設(shè)項(xiàng)目委托有資質(zhì)的招標(biāo)單位組織實(shí)施招投標(biāo)，采用公共招標(biāo)凡是，實(shí)行合理低價(jià)中標(biāo)原 則，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行，達(dá)到項(xiàng)目的最初預(yù)期和效益。 第 25 頁 共 31 頁 第八章 投資估算 投資估算范圍 本項(xiàng)目建設(shè)方案涉及的前期審批、土地購置、建設(shè)裝修、設(shè)備采購和后期運(yùn)營維系所需的流動(dòng)資金。 項(xiàng)目投資估算 工程費(fèi)用 項(xiàng)目計(jì)劃用地 60 畝，按 40萬 /畝劃撥價(jià)格暫估為 2400萬元；建設(shè)房屋 63860 平米，建筑 、 裝修 、道路和綠化 成本 15000 萬元。 設(shè)備購置 項(xiàng)目設(shè)備包括醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)理療設(shè)施和辦公用品，購置費(fèi)用 3000萬元。 運(yùn)營資金安排 本項(xiàng)目的運(yùn)營資金主要作為前期營銷投 入和運(yùn)營維系，根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)營模式和銷售收入特點(diǎn)，按照分項(xiàng)詳細(xì)估算法，整個(gè)項(xiàng)目共需要運(yùn)營資金 1500 萬元。 總投資估算 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目共計(jì)投入 億元，其中包括征地費(fèi)用 ，工程費(fèi) 億元，設(shè)備購置費(fèi)用 億元。 第 26 頁 共 31 頁 第九章 財(cái)務(wù)生存能力分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目計(jì)算期為 13 年，其中醫(yī)院 、 養(yǎng)老院 和配套設(shè)施 建設(shè)期為 年。 按照國家鼓勵(lì)發(fā)展社會(huì)化 養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的有關(guān)政策和規(guī)定，本項(xiàng)目在土地獲取、床位 補(bǔ)助 以及各種運(yùn)營稅、費(fèi) 補(bǔ)貼 和優(yōu)惠 ，因具體數(shù)據(jù)不詳，在做 收入預(yù)測的時(shí)候 暫未作計(jì)算 。 項(xiàng)目預(yù)測現(xiàn)金流入包括診療 護(hù)理收入、養(yǎng)老 收入 和 入住老人生活消費(fèi)。 主要資金 流 出為 固定資產(chǎn)投入、 員工工資福利、藥械采購和醫(yī)院、養(yǎng)老院正常運(yùn)營所需的經(jīng)費(fèi)和生活費(fèi)用。 財(cái)務(wù)生存能力分析 財(cái)務(wù)生存能力分析簡介 財(cái)務(wù)生存能力分析是在項(xiàng)目運(yùn)營期間，確保從各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中得到足夠的凈現(xiàn)金流量。財(cái)務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)的投融資活動(dòng)和經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的各項(xiàng)現(xiàn)金流入和留出，計(jì)算凈現(xiàn)金流動(dòng)和累計(jì)盈余資金，分析項(xiàng)目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量以維持正常運(yùn)營。 通過以 下兩個(gè)方面可具體盤點(diǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)生存能力： 擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流是財(cái)務(wù)可持續(xù)的基本條件，特別是在項(xiàng)目初期；各年累計(jì)盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值是財(cái)務(wù)生存的必要條件。 第 27 頁 共 31 頁 **醫(yī)療 **醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析結(jié)論 經(jīng)分析，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力一般，尤其是在現(xiàn)金流量方面壓力較大。 單從經(jīng)營上看，項(xiàng)目第 2 年 中期 開始運(yùn)營后約 3 年實(shí)現(xiàn)收支平衡；配套設(shè)施的開發(fā)可以進(jìn)一步提高項(xiàng)目的人氣和收入補(bǔ)充。但在前期固定資產(chǎn)投入較大，致使 在完成建設(shè)后尚需 9 年時(shí)間才能收回投入，且未計(jì)算財(cái)務(wù)成本。 整體來說，由于項(xiàng)目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事業(yè)， 按照國家政策及相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目在投入和運(yùn)營過程中都會(huì)有相應(yīng)的補(bǔ)助和補(bǔ)貼，同時(shí)建設(shè)的配套服務(wù)等項(xiàng)目也會(huì)有一些收益對公益性部分進(jìn)行補(bǔ)貼，因此項(xiàng)目財(cái)務(wù)生存能力應(yīng)該可以得到保障。 第 28 頁 共 31 頁 第十章 風(fēng)險(xiǎn)因素分析及對策 風(fēng)險(xiǎn)因素概述 本項(xiàng)目涉及到土建工程、醫(yī)療安全、特種建筑、運(yùn)營管理和財(cái)務(wù)管理等多個(gè)領(lǐng)域，是一項(xiàng)復(fù)雜的工程，且具有一次性和固定性的特點(diǎn)，一旦建成，難以更改。因此項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營中面臨著一些風(fēng)險(xiǎn)因素。 以下分析從風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)和應(yīng)對方面分別進(jìn)行闡述。 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因 素識別 工程風(fēng)險(xiǎn) 工程風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)楣こ塘枯^大，項(xiàng)目地質(zhì)、工程方案及設(shè)備選擇、施工與工期等存在的各種不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要是項(xiàng)目的預(yù)測收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成本比例等與實(shí)際相比的不確定性問題。 政策風(fēng)險(xiǎn) 我國正處于不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出臺，相應(yīng)的政策還不完備，將對項(xiàng)目帶來的一定的影響。另外政府財(cái)政部門不能按時(shí)將補(bǔ)助、補(bǔ)貼落實(shí)到位，也會(huì)增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。 投資估算風(fēng)險(xiǎn) 投資估算風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于項(xiàng)目方案的調(diào)整、工程延期工程量增加、人員工資、各種稅費(fèi)利率、同伙膨脹等變化出 現(xiàn)的不確定性問題。 第 29 頁 共 31 頁 防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 工程風(fēng)險(xiǎn)的對策 對應(yīng)項(xiàng)目的工程風(fēng)險(xiǎn)，可加大監(jiān)理和管理力度，在工程施工方、供貨商等參與單位的選擇上嚴(yán)格把關(guān)，建立嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)章制度，貫徹項(xiàng)目業(yè)主責(zé)任制以及質(zhì)量監(jiān)督制等作為主要手段進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范，特別市要嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)和計(jì)劃開展工作，確保工期按期高質(zhì)量完成。 財(cái)務(wù)與投資估算風(fēng)險(xiǎn)對策 對于項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)建立相應(yīng)的指標(biāo)體系據(jù)此建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及時(shí)反饋到建設(shè)費(fèi)和投資方，加大項(xiàng)目支出和各種費(fèi)用的控制，對項(xiàng)目預(yù)算嚴(yán)格執(zhí)行和監(jiān)督，控制工程進(jìn)度，避免因?yàn)?工期拖延造成費(fèi)用增加。 第 30 頁 共 31 頁 第十一章 結(jié)論 本項(xiàng)目的實(shí)施符合 **市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的目標(biāo) “十二五”是我國各級政府建設(shè)社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系的重要階段，**市政府也對體系建設(shè)做了細(xì)致部署和目標(biāo)設(shè)定 :到 2021年基本建成新型養(yǎng)老服務(wù)體系，并要求社會(huì)資本投資建設(shè)的床位數(shù)要達(dá)到整個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)的 50%。 **醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目的投入完全服務(wù)政策要求和市場需要。 本項(xiàng)目的實(shí)施符合構(gòu)建新型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的趨勢 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平、消費(fèi)能力和養(yǎng)老觀念的變化，人們的養(yǎng)老需求逐漸想 多層次、多元化方向發(fā)展，老年養(yǎng)老不僅僅要滿足基本的生活照料需求，同時(shí)還希望在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里也能滿足溝通、交流、娛樂、休閑、學(xué)習(xí)、有為、親情的需要；同時(shí)老年群體疾病的多發(fā)性問題也客觀要求養(yǎng)老院需要醫(yī)療機(jī)構(gòu)的補(bǔ)充和支持。這些需求和變化對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境和經(jīng)營團(tuán)隊(duì)提出了更高要求，需要從更高層次和經(jīng)營模式上進(jìn)行 完善和改進(jìn)。 本項(xiàng)目的實(shí)施符合 **市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)部署 服務(wù)業(yè) 發(fā)展水平 是一個(gè)地區(qū)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一。加快發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)既是堅(jiān)持科學(xué)發(fā)展觀 、 建設(shè)節(jié)約型社會(huì)和環(huán)境友好型社會(huì)的客觀要求 ， 又是增強(qiáng) **城市綜合競爭力，實(shí)現(xiàn)“兩大目標(biāo)”的內(nèi)在要求 。 **醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)模式在 **的引入，既從養(yǎng)老服務(wù)、異地養(yǎng)老等方面做出特色，又可以在護(hù)理員職業(yè)培訓(xùn)方面作為集團(tuán)基地做出品牌和市場影響力。 第 31 頁 共 31 頁 本項(xiàng)目的實(shí)施對地方“ 4050”人員就業(yè)和房地產(chǎn)市場有一定帶動(dòng)作用 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員的大量需求對地方“ 4050”人員是一個(gè)很好的基業(yè)機(jī)會(huì)。通過 **公司系統(tǒng)的護(hù)理員培訓(xùn)體系，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的護(hù)理員可以持證上崗，不僅僅滿足本項(xiàng)目的自身需求，還可以通過 **醫(yī)療品牌向外輸送。 同時(shí)，項(xiàng)目的實(shí)施對周邊房地產(chǎn)市場也有一定的推動(dòng)，可 以在聚集市場氛圍、提高入住比例、提升房產(chǎn)價(jià)格等方面產(chǎn)生作用