【導(dǎo)讀】膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿襖聿膈莈薄袁肄莈蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁葿薂螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂薂蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蝕蕿肅腿芆螁裊肅芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿襖聿膈莈薄袁肄莈蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁葿薂螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂薂蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蝕蕿肅腿芆螁裊肅芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀羀芆莀螞螃節(jié)荿襖聿膈莈薄袁肄莈蚆肇莂莇蝿袀羋莆袁肅膄蒅薁袈肀蒄蚃肅羆蒃螅袆蒞蒂薅膂芁蒂蚇羅膇蒁螀膀肅蒀袂羃莁葿薂螆芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿羅薆蚈螂莄薅螀肈芀薄袃袀膆薃薂肆肂薂蚅衿莁蟻螇肄芇蝕衿袇膃蝕蕿肅腿芆螁裊肅芅襖膁莃芄薃羄艿芃蚆腿膅芃螈肁莂袀螅莀莁薀

　　

【正文】 照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進行竣工驗收，驗收合格后才能交付使用。 項目實施過程中的人員管理 管理人員要求有大型房屋建設(shè)項目施工管理經(jīng)驗，有能力協(xié)調(diào)會項目主管部門與施工單位以及項目監(jiān)理單位的關(guān)系。 技術(shù)人員要求具有醫(yī)院、養(yǎng)老院類似項目的施工 經(jīng)驗 ，并且精通房屋建設(shè)項目施工技術(shù)，確保能夠在遇到問題時及時解決，同時在細節(jié)方面能更為適應(yīng)入住老人的生活便利性和全面性。 項目建設(shè)工期安排和施工進度 根據(jù)本項目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)單位的組織調(diào)配能力，建設(shè)工期初步安排為 28 個月，大致時間安排如下圖 ： 第 23 頁 共 31 頁 第 24 頁 共 31 頁 招標(biāo)投標(biāo)方式 項目在建設(shè)過程中的招標(biāo)工作嚴格執(zhí)行《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共和國建筑法》和國家關(guān)于工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，所涉及到的建設(shè)項目委托有資質(zhì)的招標(biāo)單位組織實施招投標(biāo)，采用公共招標(biāo)凡是，實行合理低價中標(biāo)原 則，保證項目順利進行，達到項目的最初預(yù)期和效益。 第 25 頁 共 31 頁 第八章 投資估算 投資估算范圍 本項目建設(shè)方案涉及的前期審批、土地購置、建設(shè)裝修、設(shè)備采購和后期運營維系所需的流動資金。 項目投資估算 工程費用 項目計劃用地 60 畝，按 40萬 /畝劃撥價格暫估為 2400萬元；建設(shè)房屋 63860 平米，建筑 、 裝修 、道路和綠化 成本 15000 萬元。 設(shè)備購置 項目設(shè)備包括醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)理療設(shè)施和辦公用品，購置費用 3000萬元。 運營資金安排 本項目的運營資金主要作為前期營銷投 入和運營維系，根據(jù)項目的經(jīng)營模式和銷售收入特點，按照分項詳細估算法，整個項目共需要運營資金 1500 萬元。 總投資估算 經(jīng)計算，本項目共計投入 億元，其中包括征地費用 ，工程費 億元，設(shè)備購置費用 億元。 第 26 頁 共 31 頁 第九章 財務(wù)生存能力分析 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項目計算期為 13 年，其中醫(yī)院 、 養(yǎng)老院 和配套設(shè)施 建設(shè)期為 年。 按照國家鼓勵發(fā)展社會化 養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的有關(guān)政策和規(guī)定，本項目在土地獲取、床位 補助 以及各種運營稅、費 補貼 和優(yōu)惠 ，因具體數(shù)據(jù)不詳，在做 收入預(yù)測的時候 暫未作計算 。 項目預(yù)測現(xiàn)金流入包括診療 護理收入、養(yǎng)老 收入 和 入住老人生活消費。 主要資金 流 出為 固定資產(chǎn)投入、 員工工資福利、藥械采購和醫(yī)院、養(yǎng)老院正常運營所需的經(jīng)費和生活費用。 財務(wù)生存能力分析 財務(wù)生存能力分析簡介 財務(wù)生存能力分析是在項目運營期間，確保從各項經(jīng)濟活動中得到足夠的凈現(xiàn)金流量。財務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項目計算期內(nèi)的投融資活動和經(jīng)營活動產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和留出，計算凈現(xiàn)金流動和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現(xiàn)金流量以維持正常運營。 通過以 下兩個方面可具體盤點項目的財務(wù)生存能力： 擁有足夠的經(jīng)營凈現(xiàn)金流是財務(wù)可持續(xù)的基本條件，特別是在項目初期；各年累計盈余資金不出現(xiàn)負值是財務(wù)生存的必要條件。 第 27 頁 共 31 頁 **醫(yī)療 **醫(yī)養(yǎng)項目的財務(wù)分析結(jié)論 經(jīng)分析，本項目財務(wù)生存能力一般，尤其是在現(xiàn)金流量方面壓力較大。 單從經(jīng)營上看，項目第 2 年 中期 開始運營后約 3 年實現(xiàn)收支平衡；配套設(shè)施的開發(fā)可以進一步提高項目的人氣和收入補充。但在前期固定資產(chǎn)投入較大，致使 在完成建設(shè)后尚需 9 年時間才能收回投入，且未計算財務(wù)成本。 整體來說，由于項目本身存在的特殊性，涉及到公益民生事業(yè)， 按照國家政策及相關(guān)規(guī)定，項目在投入和運營過程中都會有相應(yīng)的補助和補貼，同時建設(shè)的配套服務(wù)等項目也會有一些收益對公益性部分進行補貼，因此項目財務(wù)生存能力應(yīng)該可以得到保障。 第 28 頁 共 31 頁 第十章 風(fēng)險因素分析及對策 風(fēng)險因素概述 本項目涉及到土建工程、醫(yī)療安全、特種建筑、運營管理和財務(wù)管理等多個領(lǐng)域，是一項復(fù)雜的工程，且具有一次性和固定性的特點，一旦建成，難以更改。因此項目建設(shè)與運營中面臨著一些風(fēng)險因素。 以下分析從風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險評價和應(yīng)對方面分別進行闡述。 項目主要風(fēng)險因 素識別 工程風(fēng)險 工程風(fēng)險主要是因為工程量較大，項目地質(zhì)、工程方案及設(shè)備選擇、施工與工期等存在的各種不確定性因素帶來的風(fēng)險。 經(jīng)濟風(fēng)險 經(jīng)濟風(fēng)險主要是項目的預(yù)測收費標(biāo)準(zhǔn)、成本比例等與實際相比的不確定性問題。 政策風(fēng)險 我國正處于不斷深化改革階段，各種新的政策不斷出臺，相應(yīng)的政策還不完備，將對項目帶來的一定的影響。另外政府財政部門不能按時將補助、補貼落實到位，也會增加項目的風(fēng)險。 投資估算風(fēng)險 投資估算風(fēng)險主要是指由于項目方案的調(diào)整、工程延期工程量增加、人員工資、各種稅費利率、同伙膨脹等變化出 現(xiàn)的不確定性問題。 第 29 頁 共 31 頁 防范和降低風(fēng)險的措施 工程風(fēng)險的對策 對應(yīng)項目的工程風(fēng)險，可加大監(jiān)理和管理力度，在工程施工方、供貨商等參與單位的選擇上嚴格把關(guān)，建立嚴格的規(guī)定和規(guī)章制度，貫徹項目業(yè)主責(zé)任制以及質(zhì)量監(jiān)督制等作為主要手段進行風(fēng)險防范，特別市要嚴格按照施工設(shè)計和計劃開展工作，確保工期按期高質(zhì)量完成。 財務(wù)與投資估算風(fēng)險對策 對于項目的財務(wù)風(fēng)險，應(yīng)建立相應(yīng)的指標(biāo)體系據(jù)此建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，及時反饋到建設(shè)費和投資方，加大項目支出和各種費用的控制，對項目預(yù)算嚴格執(zhí)行和監(jiān)督，控制工程進度，避免因為 工期拖延造成費用增加。 第 30 頁 共 31 頁 第十一章 結(jié)論 本項目的實施符合 **市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的目標(biāo) “十二五”是我國各級政府建設(shè)社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重要階段，**市政府也對體系建設(shè)做了細致部署和目標(biāo)設(shè)定 :到 2021年基本建成新型養(yǎng)老服務(wù)體系，并要求社會資本投資建設(shè)的床位數(shù)要達到整個養(yǎng)老機構(gòu)床位數(shù)的 50%。 **醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)項目的投入完全服務(wù)政策要求和市場需要。 本項目的實施符合構(gòu)建新型養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)的趨勢 隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的生活水平、消費能力和養(yǎng)老觀念的變化，人們的養(yǎng)老需求逐漸想 多層次、多元化方向發(fā)展，老年養(yǎng)老不僅僅要滿足基本的生活照料需求，同時還希望在養(yǎng)老機構(gòu)里也能滿足溝通、交流、娛樂、休閑、學(xué)習(xí)、有為、親情的需要；同時老年群體疾病的多發(fā)性問題也客觀要求養(yǎng)老院需要醫(yī)療機構(gòu)的補充和支持。這些需求和變化對養(yǎng)老機構(gòu)的設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境和經(jīng)營團隊提出了更高要求，需要從更高層次和經(jīng)營模式上進行 完善和改進。 本項目的實施符合 **市大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點部署 服務(wù)業(yè) 發(fā)展水平 是一個地區(qū)現(xiàn)代化的重要標(biāo)志之一。加快發(fā)展 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)既是堅持科學(xué)發(fā)展觀 、 建設(shè)節(jié)約型社會和環(huán)境友好型社會的客觀要求 ， 又是增強 **城市綜合競爭力，實現(xiàn)“兩大目標(biāo)”的內(nèi)在要求 。 **醫(yī)療醫(yī)養(yǎng)模式在 **的引入，既從養(yǎng)老服務(wù)、異地養(yǎng)老等方面做出特色，又可以在護理員職業(yè)培訓(xùn)方面作為集團基地做出品牌和市場影響力。 第 31 頁 共 31 頁 本項目的實施對地方“ 4050”人員就業(yè)和房地產(chǎn)市場有一定帶動作用 養(yǎng)老機構(gòu)服務(wù)人員的大量需求對地方“ 4050”人員是一個很好的基業(yè)機會。通過 **公司系統(tǒng)的護理員培訓(xùn)體系，經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)的護理員可以持證上崗，不僅僅滿足本項目的自身需求，還可以通過 **醫(yī)療品牌向外輸送。 同時，項目的實施對周邊房地產(chǎn)市場也有一定的推動，可 以在聚集市場氛圍、提高入住比例、提升房產(chǎn)價格等方面產(chǎn)生作用