【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，構(gòu)建了房地產(chǎn)營銷策劃的框架。在實(shí)證研究中，通過對(duì)湘潭城郊房地產(chǎn)公司的實(shí)際。情況論述，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)、價(jià)格調(diào)整、廣告推廣進(jìn)行了詳實(shí)的闡述。業(yè)提供有益的幫助。同時(shí)，通過分析我市城郊房地產(chǎn)公司市場(chǎng)營銷策劃過程中存在的問題,提出了提高。今全市房地產(chǎn)均價(jià)上漲幅度超過100%，對(duì)此，開發(fā)商、消費(fèi)者和廣大市民均有不同看法，如何理性地看待全市房地產(chǎn)價(jià)格上漲現(xiàn)象，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展具有積。只有全面、系統(tǒng)分析全市房地產(chǎn)價(jià)格，才能探索新的路徑，找到有效對(duì)策，據(jù)分析，我市房地產(chǎn)投資走勢(shì)呈階梯式上揚(yáng)，逐月回升。一季度，由于國際金融危機(jī)和國。從4月份開始，在國家積極、寬松、適度經(jīng)濟(jì)政策的影響下，并隨。商重拾投資信心，看好市場(chǎng)前景，加快了開發(fā)速度，使房地產(chǎn)投資規(guī)模接近50億元大關(guān)，為近兩年來的最高水平。銷售面積萬㎡，供求比為；同比下降25%，供求比為，供小于求。

　　

【正文】 和依據(jù)是房地產(chǎn)營銷策劃必不可少的環(huán)節(jié)。在市場(chǎng)調(diào)研前 ， 企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào) 查流程 ； 市場(chǎng)調(diào)研時(shí) ， 要有針對(duì)性的對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、特點(diǎn)等于消費(fèi)對(duì)象的關(guān)系從整體上把握 ； 調(diào)查結(jié)束后 ， 應(yīng)科學(xué)全面地進(jìn)行分析與預(yù)測(cè)市場(chǎng)前景。[5]通常 ， 一項(xiàng)正式調(diào)查的全過程一般可以分為 ： 調(diào)查準(zhǔn)備、調(diào)查實(shí)施以及調(diào)查數(shù)據(jù)分析與總結(jié) 三個(gè)階段。 2． 明確目標(biāo)市場(chǎng) 合理 定位 目標(biāo)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)定位是營銷策劃過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié) ， 也是 企業(yè) 營銷 策略的核心。[1]由 于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入微利時(shí)代 ， 消費(fèi)者需求層次的多樣化 ， 房產(chǎn)開發(fā)商更應(yīng)明確其目標(biāo)市場(chǎng) ， 進(jìn)行科學(xué)的市場(chǎng)定位?？梢哉f每一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目、乃至每一套房子都是絕不同的 ，面積、格局、樓層、景觀以及針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)都存在與生俱來的差異性。因此 ， 房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面與充分的認(rèn)識(shí)市場(chǎng)需求的差異 ， 從消費(fèi)者實(shí)際購買力與需求出發(fā) ， 企業(yè)自身特點(diǎn)出發(fā) 。 從市場(chǎng)營銷學(xué)來講，樓盤產(chǎn)品的定位本身就是一個(gè)前期營銷策略的演變過程。產(chǎn)品的定位，是在其選擇和確立產(chǎn)品潛在目標(biāo)客戶基礎(chǔ)上，通過前期營銷策略的調(diào)整和深化過程，在相應(yīng)固定目標(biāo)客戶中對(duì)樓盤的亮點(diǎn)予以全面發(fā) 掘，并將最為突顯的亮點(diǎn)予以全力推廣或宣傳，讓客戶對(duì)所開發(fā)樓盤留下一個(gè)良好的印象，并對(duì)樓盤產(chǎn)生一種 “ 我選的就是它 ” 的美好記憶，使樓盤在開發(fā)和營銷初期就讓買方產(chǎn)生一個(gè)相當(dāng)深刻的印象或是特色獨(dú)到的主體形象。 [5]產(chǎn)品定位，有著一般商品的共性，但房地產(chǎn)樓盤產(chǎn)品的定位，有著其他商品無可比擬的特性和個(gè)性。相對(duì)而言，樓盤產(chǎn)品定位的需求面完全是因項(xiàng)目的檔次、價(jià)格、區(qū)域、品質(zhì)等綜合性價(jià)比因素而異。樓盤開發(fā)，由于投資大，又存在相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)不確定因素，使開發(fā)商小心翼翼，因而對(duì)樓盤產(chǎn)品定位顯得較為慎重，他們希望有一個(gè)正確的、內(nèi)心 塌實(shí)的產(chǎn)品定位。 3． 把握賣點(diǎn) ， 合理促銷 策劃者應(yīng)根據(jù)顧客的不同而不是產(chǎn)品的不同來細(xì)分產(chǎn)品。 [4]一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目 ， 往往賣點(diǎn)很多 ， 規(guī)劃、房型、景觀、配套、物業(yè)等等都可以成為賣點(diǎn)。因而策劃者及房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)根據(jù)自身產(chǎn)品的特點(diǎn)選取最能打動(dòng)消費(fèi)者的賣點(diǎn)。 企業(yè) 應(yīng) 將人員推銷、廣告、公共關(guān)系、銷售促進(jìn)四種方式有效地組合在一起，以求達(dá)到最佳的促銷效果。促銷組合是一個(gè)動(dòng)態(tài)組合 ，并不是所有的促銷方式就是電視廣告。 [5]有的時(shí)候，一種效果好的促銷手段在環(huán)境發(fā)生變化后，可能會(huì)成為一種效果差的促銷手段。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期較長，企業(yè)所面 臨的內(nèi)外環(huán)境可能發(fā)生變化，那么企業(yè)所選取的促銷組合策略也應(yīng)隨著調(diào)整。促銷組合的不同促銷方式具有相互推動(dòng)作用。不同的促銷方式互 13 相配合，能相互彌補(bǔ)彼此的缺點(diǎn)，正向疊加其優(yōu)點(diǎn)，互相推動(dòng)，產(chǎn)生良好的促銷效果。促銷組合是一種多層次組合。每種促銷方式都有許多種促銷手段可供選用，進(jìn)行促銷組合就是適當(dāng)?shù)剡x擇各種促銷方式。因此，房地產(chǎn)促銷組合是一種多層次的策略。 4． 處理好 各區(qū)域關(guān)系，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展 這 里的各區(qū)域關(guān)系是指 營銷導(dǎo)入?yún)^(qū)域、發(fā)育區(qū)域和運(yùn)作區(qū)域的關(guān)系 。 [5]導(dǎo)入?yún)^(qū)域包括了廣告、包裝等對(duì)外宣傳手段，積聚人氣的導(dǎo)入是重要的 第一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊(duì)伍以及拿出怎樣的售房方案，這應(yīng)該是營銷方案的核心；運(yùn)作區(qū)域人員素質(zhì)是關(guān)鍵，營銷操作人員的水準(zhǔn)直接影響到成交量，因此，要強(qiáng)化營銷人員的培訓(xùn)，確保營銷方案的執(zhí)行。 總的來講 ,目前 我市 房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是營銷 戰(zhàn)略 能力在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中的作用越來越重要 ， 所以只有針對(duì)特有的市場(chǎng)形勢(shì)制定完善好自身的戰(zhàn)略 ， 這樣才能 成為商戰(zhàn)中的佼佼者。 結(jié)束語 房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷已從過去的“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?qǐng)注意消費(fèi)者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好 地服務(wù)消費(fèi)者，向消費(fèi)者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費(fèi)者和市場(chǎng)營銷的調(diào)研質(zhì)量，同時(shí)要重視消費(fèi)者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動(dòng)的，環(huán)境的特點(diǎn)及其變化趨勢(shì)必然會(huì)影響組織活動(dòng)的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對(duì)日益激烈的竟?fàn)?，開發(fā)商們必須進(jìn)行經(jīng)營理念的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)營銷進(jìn)行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。 可以預(yù)見， 湘潭 社會(huì)經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會(huì)增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、 工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對(duì)住房的需求是客觀存在；從市場(chǎng)價(jià)格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比， 湘潭 房市價(jià)格相對(duì)偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈， “ 小房換大房、舊房換新房 ” 的人越來越多，市場(chǎng)空間仍然很大。因此，未來 湘潭 的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然旺盛，價(jià)格還會(huì)保持在平穩(wěn)增長區(qū)間。 13 參考文獻(xiàn) [1]陳雪冰 ． 我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀問題以及策略研究 [J]． 科技信息 (科學(xué) 教研 ), 2021,(33): 1215 [2]武銀燕 ． 淺析房地產(chǎn)營銷策劃及策略 [J]． 中國有色建設(shè) ,2021,(1): 3538 [3]王馨 ． 房地產(chǎn)營銷策劃的問題及對(duì)策 [D]． 南京農(nóng)業(yè)大學(xué) ,2021. 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