【正文】 塞過(guò)去。所以，對(duì)于這些人，一定要做到小恩小惠不能斷，切身利益不能少的原則。但是，這些人是最不好把握分寸的地方，多了，比肩中層，我們合不來(lái)，少了，他肯定不會(huì)干，所以，這個(gè)小恩小惠一定要拿捏到位。所謂通則不痛，痛則不通。我們研究的就是一個(gè)人際方面的問(wèn)題，說(shuō)白了就是怎么樣請(qǐng)客送禮的問(wèn)題。我想來(lái)主張就是，由上帶下，上層關(guān)系，要維護(hù)好，中層關(guān)系要保持很好，下層關(guān)系要努力做好。精力，要放在中層的關(guān)系處理上，由中層，帶下層。每個(gè)領(lǐng)導(dǎo)，都有自己派系的人，都有自己的所謂心腹和政敵，我們必須要明白這點(diǎn)。啰嗦這么多，不知道有沒(méi)有幫助，呵呵，拙見(jiàn)見(jiàn)笑。問(wèn)題3繼續(xù)把問(wèn)題深入。其實(shí)我覺(jué)得報(bào)建報(bào)批的工作最體現(xiàn)一個(gè)人的綜合素質(zhì)。見(jiàn)人說(shuō)人話見(jiàn)鬼說(shuō)鬼話。人都是八面玲瓏的。特別是跟老油條老狐貍接觸的時(shí)候。我突然想到報(bào)建報(bào)批的工作，簡(jiǎn)直是把中國(guó)的國(guó)情體現(xiàn)的淋漓盡致。對(duì)的，中層問(wèn)題真的很微妙：一個(gè)科室的科長(zhǎng)，比局長(zhǎng)小，但是有自己的實(shí)權(quán)，有些可以忽略的問(wèn)題，關(guān)系沒(méi)有搞好，他可以把這些問(wèn)題弄成大問(wèn)題，整的你是知道他在找茬，但是就是找不到理由，而且有自己的虛榮心，這種不大不小的官心思都有點(diǎn)重，但是他肯定是局長(zhǎng)，或者某個(gè)副局長(zhǎng)的心腹；還有就是政府現(xiàn)在有個(gè)不成文的規(guī)定，不知道每個(gè)地方是不是一樣，就是坐一個(gè)位子的人時(shí)間不能太久，要1年一換，當(dāng)然局長(zhǎng)的時(shí)間要長(zhǎng)點(diǎn)，所以我們要考慮成本問(wèn)題，但是，呵呵，所有的成本都是算在房?jī)r(jià)里面的。實(shí)際上我們大領(lǐng)導(dǎo)在開始的時(shí)候沒(méi)有注意到這種不大不小的官，可能是覺(jué)得大領(lǐng)導(dǎo)搞好了，就可以用大領(lǐng)導(dǎo)來(lái)壓他們，所以導(dǎo)致反反復(fù)復(fù)問(wèn)題的出現(xiàn)。對(duì)于下層的人：這些人的脾氣到特別大，一點(diǎn)權(quán)利沒(méi)有，還經(jīng)常擺架子，很多次我都是憋到火在，表面上還要裝成你好我好的樣子。送禮這個(gè)問(wèn)題我一直都在琢磨，送什么樣子的禮，多少錢的這些問(wèn)題。對(duì)跑前期的人的看法其實(shí)資料流程那些太簡(jiǎn)單了。是人都懂。但是沒(méi)有說(shuō)到關(guān)鍵的問(wèn)題，就是其中的人際關(guān)系的處理，我覺(jué)得這才是真正值得討論的地方。我做前期1年了，也遇到不同公司的跑前期的人，但是很少是女的，呵呵，不過(guò)我也是女的。女的雖然有時(shí)候不如男的方便，但是有些時(shí)候，女的要占一些方便。這個(gè)就不多說(shuō)了。大家都明白。做前期的人性格雖有不同，但是還是有很多大致相同的地方：比如性格開朗，容易和人打成一片，話多，心細(xì)，反應(yīng)快這些 也不是說(shuō)老實(shí)巴交的人就不行。也有老實(shí)巴交的。某些政府的就喜歡這樣的人。說(shuō)白了這個(gè)工作接觸的人太多。形形色色的。不見(jiàn)得每個(gè)人都喜歡開朗的人。象那種說(shuō)話爹聲爹氣的。有些男人就反感。所以還是要注意分寸。當(dāng)然我本人不屬于那種爹聲爹氣的。不是那種人。也做不來(lái)那種聲音。但是我也不冷冰冰的哈。呵呵。做前期的一定要主動(dòng)。要放的下面子。也要受的住各種各樣的氣。忍字心頭一把刀。也要開朗，懂得討人歡心。這點(diǎn)非常重要。但是這個(gè)不同于銷售，銷售的太多假話，呵呵，但是要是你在報(bào)建中說(shuō)了假話，還被政府的人曉得了，有你好受的了。你要明白一個(gè)道理，你耍小聰明，別人耍手段的地方更多，整不死你也整掉一層皮。過(guò)于熱情那是不行的。畢竟政府部門有很多忌諱。官越大的人忌諱越多。我想沒(méi)有一個(gè)當(dāng)管的喜歡別人看到他和哪個(gè)女的在單位上打情罵俏吧？當(dāng)官的形象最重要。特別是在中國(guó)。所以女人要注意自己的形象。出去代表一個(gè)公司的形象。不要讓人覺(jué)得你的公司低俗。關(guān)于竣工驗(yàn)收的問(wèn)題竣工驗(yàn)收： 包括單體驗(yàn)收，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，這個(gè)很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？這個(gè)就是規(guī)劃局的事情。還有就是關(guān)于綜合管網(wǎng)的布置。先是公司和政府協(xié)調(diào)把主管道引到項(xiàng)目外（包括光纖、通訊、自來(lái)水、電、天然氣等），在施工圖設(shè)計(jì)階段，已經(jīng)涉及這部分管網(wǎng)的分戶的設(shè)計(jì)了，如果說(shuō)在施工圖審查階段，分戶的管網(wǎng)都已經(jīng)通過(guò)審核了，單體和項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段還需進(jìn)行綜合管線的驗(yàn)收嗎？如果需要，也是規(guī)劃局的問(wèn)題，綜合管線的驗(yàn)收很麻煩嗎？ 在竣工驗(yàn)收備案階段，需要設(shè)計(jì)，監(jiān)理，施工，規(guī)劃局提供什么文件呢？ 還有竣工驗(yàn)收完成后，就需要去房管局辦理分戶和預(yù)售許可證嗎？完成后領(lǐng)取2書？ 竣工驗(yàn)收：包括單體驗(yàn)收，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，這個(gè)很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？項(xiàng)目工程竣工驗(yàn)收主要包括涉及兩個(gè)政府部門,一個(gè)是質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站,一個(gè)是規(guī)劃局工程科(或建筑監(jiān)理科),具體要的資料:竣工驗(yàn)收備案工作聯(lián)系單（規(guī)劃局工程科辦理）工程款支付證明（規(guī)劃局工程科辦理）施工許可證（復(fù)印件）施工圖備案審查單（復(fù)印件）監(jiān)理公司出具的《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》設(shè)計(jì)公司出具的《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》勘察單位出具的《工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》單位工程質(zhì)量驗(yàn)收記錄（復(fù)印件）規(guī)劃驗(yàn)收合格證（規(guī)劃局規(guī)劃科辦理）消防驗(yàn)收意見(jiàn)書（消防中隊(duì)辦理）1工程質(zhì)量保修書1住宅質(zhì)量保證書1住宅使用說(shuō)明書1建筑節(jié)能轉(zhuǎn)向驗(yàn)收備案表及（復(fù)印件）（規(guī)劃局墻改辦辦理）1工程檔案接受證明（規(guī)劃局檔案館辦理）地方不同，可能需要的資料不同每個(gè)地方不一樣，政府部門辦事的難易也不一樣 我個(gè)人感覺(jué)：規(guī)劃局是最好說(shuō)話的，包括他的下設(shè)科室，其次是房地局。最難說(shuō)話的是消防，吃了再拿了，給辦事還不利索?？h級(jí)項(xiàng)目報(bào)建公關(guān)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)在一縣級(jí)項(xiàng)目待了將近4年時(shí)間，從拆遷到項(xiàng)目銷售完畢，前后經(jīng)歷了許許多多，總的心得有以下幾點(diǎn)：每個(gè)縣級(jí)行政領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬的風(fēng)氣和作風(fēng)都不一樣，抓重點(diǎn)負(fù)責(zé)人，一針見(jiàn)血；通過(guò)前期接觸單位的領(lǐng)導(dǎo)拓展關(guān)系（比如土地局領(lǐng)導(dǎo)、政府對(duì)口牽頭領(lǐng)導(dǎo)人等），這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)選擇很重要，人品很重要：熱心，平易近人，關(guān)系面廣，他的權(quán)利能夠觸及到你項(xiàng)目開發(fā)的全程；這是你公關(guān)開始的最重要的起點(diǎn)，一點(diǎn)帶面，然后才能全面拓開。這個(gè)領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立需要公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭介入，畢竟領(lǐng)導(dǎo)不會(huì)那么容易比他等級(jí)低的辦事人。然后就看自己處關(guān)系的水平了，個(gè)人認(rèn)為真誠(chéng)很重要，謙虛好學(xué)也很重要，能夠很好理解官場(chǎng)的是非，最快的理解領(lǐng)導(dǎo)的意圖，有時(shí)候甚至一個(gè)眼神。當(dāng)然，最后鈔票更重要，不可或缺；當(dāng)你處好了公關(guān)的這個(gè)點(diǎn)，以后報(bào)建的各個(gè)部門和局委關(guān)系的拓展就靠這點(diǎn)散發(fā)。先搞定局委主要負(fù)責(zé)人和對(duì)接人，然后最重要的是各局委的具體辦事人，俗話說(shuō)“小鬼難纏”，通過(guò)酒肉、小惠等建立長(zhǎng)期“虛假”朋友關(guān)系，當(dāng)然也不是那么絕對(duì)，畢竟是共產(chǎn)黨的天下，還是有些能夠成為長(zhǎng)期的忠實(shí)朋友，會(huì)在以后帶給你一些驚喜；各個(gè)節(jié)假日一定不能忘記禮品或者紅包，不然你的絆腳石會(huì)在以后辦理的過(guò)程中慢慢浮出水面；抑或問(wèn)候的短信、電話，感情投資也很重要，個(gè)人認(rèn)為這是制勝的關(guān)鍵，這點(diǎn)處好，某些時(shí)候可能比金錢更有用；必須適應(yīng)并迎合當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)和人文，有時(shí)候可能不適應(yīng)，很難受，但這是一個(gè)必須經(jīng)歷的過(guò)程，得去面對(duì)和接受一些東西，類似洗腦，然后才能真正融入；同底層打交道需要一些耐性和軟脾氣，千萬(wàn)急不得，辦理審批的過(guò)程有時(shí)候會(huì)很漫長(zhǎng)，時(shí)間其實(shí)是掌握在你手里，看你怎么去“溝通”和“引導(dǎo)”；公關(guān)的時(shí)候切記要控制成本，始終記住你是公司的員工，為公司節(jié)約和利益最大化才是辦理所有事情的出發(fā)點(diǎn)，花最少的錢辦最有效率的事情；公關(guān)帳目一定要明晰，千萬(wàn)不能貪小便宜吃大虧。以上是自己的一些體會(huì)，可能根據(jù)各地政府的政風(fēng)和辦事效率不同，每個(gè)人的感受可能也有區(qū)別，希望各位同仁批評(píng)指正！！