【正文】 塞過去。所以，對于這些人，一定要做到小恩小惠不能斷，切身利益不能少的原則。但是，這些人是最不好把握分寸的地方，多了，比肩中層，我們合不來，少了，他肯定不會干，所以，這個小恩小惠一定要拿捏到位。所謂通則不痛，痛則不通。我們研究的就是一個人際方面的問題，說白了就是怎么樣請客送禮的問題。我想來主張就是，由上帶下，上層關(guān)系，要維護(hù)好，中層關(guān)系要保持很好，下層關(guān)系要努力做好。精力，要放在中層的關(guān)系處理上，由中層，帶下層。每個領(lǐng)導(dǎo)，都有自己派系的人，都有自己的所謂心腹和政敵，我們必須要明白這點。啰嗦這么多，不知道有沒有幫助，呵呵，拙見見笑。問題3繼續(xù)把問題深入。其實我覺得報建報批的工作最體現(xiàn)一個人的綜合素質(zhì)。見人說人話見鬼說鬼話。人都是八面玲瓏的。特別是跟老油條老狐貍接觸的時候。我突然想到報建報批的工作，簡直是把中國的國情體現(xiàn)的淋漓盡致。對的，中層問題真的很微妙：一個科室的科長，比局長小，但是有自己的實權(quán)，有些可以忽略的問題，關(guān)系沒有搞好，他可以把這些問題弄成大問題，整的你是知道他在找茬，但是就是找不到理由，而且有自己的虛榮心，這種不大不小的官心思都有點重，但是他肯定是局長，或者某個副局長的心腹；還有就是政府現(xiàn)在有個不成文的規(guī)定，不知道每個地方是不是一樣，就是坐一個位子的人時間不能太久，要1年一換，當(dāng)然局長的時間要長點，所以我們要考慮成本問題，但是，呵呵，所有的成本都是算在房價里面的。實際上我們大領(lǐng)導(dǎo)在開始的時候沒有注意到這種不大不小的官，可能是覺得大領(lǐng)導(dǎo)搞好了，就可以用大領(lǐng)導(dǎo)來壓他們，所以導(dǎo)致反反復(fù)復(fù)問題的出現(xiàn)。對于下層的人：這些人的脾氣到特別大，一點權(quán)利沒有，還經(jīng)常擺架子，很多次我都是憋到火在，表面上還要裝成你好我好的樣子。送禮這個問題我一直都在琢磨，送什么樣子的禮，多少錢的這些問題。對跑前期的人的看法其實資料流程那些太簡單了。是人都懂。但是沒有說到關(guān)鍵的問題，就是其中的人際關(guān)系的處理，我覺得這才是真正值得討論的地方。我做前期1年了，也遇到不同公司的跑前期的人，但是很少是女的，呵呵，不過我也是女的。女的雖然有時候不如男的方便，但是有些時候，女的要占一些方便。這個就不多說了。大家都明白。做前期的人性格雖有不同，但是還是有很多大致相同的地方：比如性格開朗，容易和人打成一片，話多，心細(xì)，反應(yīng)快這些 也不是說老實巴交的人就不行。也有老實巴交的。某些政府的就喜歡這樣的人。說白了這個工作接觸的人太多。形形色色的。不見得每個人都喜歡開朗的人。象那種說話爹聲爹氣的。有些男人就反感。所以還是要注意分寸。當(dāng)然我本人不屬于那種爹聲爹氣的。不是那種人。也做不來那種聲音。但是我也不冷冰冰的哈。呵呵。做前期的一定要主動。要放的下面子。也要受的住各種各樣的氣。忍字心頭一把刀。也要開朗，懂得討人歡心。這點非常重要。但是這個不同于銷售，銷售的太多假話，呵呵，但是要是你在報建中說了假話，還被政府的人曉得了，有你好受的了。你要明白一個道理，你耍小聰明，別人耍手段的地方更多，整不死你也整掉一層皮。過于熱情那是不行的。畢竟政府部門有很多忌諱。官越大的人忌諱越多。我想沒有一個當(dāng)管的喜歡別人看到他和哪個女的在單位上打情罵俏吧？當(dāng)官的形象最重要。特別是在中國。所以女人要注意自己的形象。出去代表一個公司的形象。不要讓人覺得你的公司低俗。關(guān)于竣工驗收的問題竣工驗收： 包括單體驗收，項目竣工驗收，這個很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？這個就是規(guī)劃局的事情。還有就是關(guān)于綜合管網(wǎng)的布置。先是公司和政府協(xié)調(diào)把主管道引到項目外（包括光纖、通訊、自來水、電、天然氣等），在施工圖設(shè)計階段，已經(jīng)涉及這部分管網(wǎng)的分戶的設(shè)計了，如果說在施工圖審查階段，分戶的管網(wǎng)都已經(jīng)通過審核了，單體和項目竣工驗收階段還需進(jìn)行綜合管線的驗收嗎？如果需要，也是規(guī)劃局的問題，綜合管線的驗收很麻煩嗎？ 在竣工驗收備案階段，需要設(shè)計，監(jiān)理，施工，規(guī)劃局提供什么文件呢？ 還有竣工驗收完成后，就需要去房管局辦理分戶和預(yù)售許可證嗎？完成后領(lǐng)取2書？ 竣工驗收：包括單體驗收，項目竣工驗收，這個很麻煩嗎？包括哪些內(nèi)容呢？項目工程竣工驗收主要包括涉及兩個政府部門,一個是質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督站,一個是規(guī)劃局工程科(或建筑監(jiān)理科),具體要的資料:竣工驗收備案工作聯(lián)系單（規(guī)劃局工程科辦理）工程款支付證明（規(guī)劃局工程科辦理）施工許可證（復(fù)印件）施工圖備案審查單（復(fù)印件）監(jiān)理公司出具的《工程質(zhì)量評估報告》設(shè)計公司出具的《工程質(zhì)量評估報告》勘察單位出具的《工程質(zhì)量評估報告》單位工程質(zhì)量驗收記錄（復(fù)印件）規(guī)劃驗收合格證（規(guī)劃局規(guī)劃科辦理）消防驗收意見書（消防中隊辦理）1工程質(zhì)量保修書1住宅質(zhì)量保證書1住宅使用說明書1建筑節(jié)能轉(zhuǎn)向驗收備案表及（復(fù)印件）（規(guī)劃局墻改辦辦理）1工程檔案接受證明（規(guī)劃局檔案館辦理）地方不同，可能需要的資料不同每個地方不一樣，政府部門辦事的難易也不一樣 我個人感覺：規(guī)劃局是最好說話的，包括他的下設(shè)科室，其次是房地局。最難說話的是消防，吃了再拿了，給辦事還不利索。縣級項目報建公關(guān)個人經(jīng)驗在一縣級項目待了將近4年時間，從拆遷到項目銷售完畢，前后經(jīng)歷了許許多多，總的心得有以下幾點：每個縣級行政領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬的風(fēng)氣和作風(fēng)都不一樣，抓重點負(fù)責(zé)人，一針見血；通過前期接觸單位的領(lǐng)導(dǎo)拓展關(guān)系（比如土地局領(lǐng)導(dǎo)、政府對口牽頭領(lǐng)導(dǎo)人等），這個領(lǐng)導(dǎo)選擇很重要，人品很重要：熱心，平易近人，關(guān)系面廣，他的權(quán)利能夠觸及到你項目開發(fā)的全程；這是你公關(guān)開始的最重要的起點，一點帶面，然后才能全面拓開。這個領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系的建立需要公司領(lǐng)導(dǎo)牽頭介入，畢竟領(lǐng)導(dǎo)不會那么容易比他等級低的辦事人。然后就看自己處關(guān)系的水平了，個人認(rèn)為真誠很重要，謙虛好學(xué)也很重要，能夠很好理解官場的是非，最快的理解領(lǐng)導(dǎo)的意圖，有時候甚至一個眼神。當(dāng)然，最后鈔票更重要，不可或缺；當(dāng)你處好了公關(guān)的這個點，以后報建的各個部門和局委關(guān)系的拓展就靠這點散發(fā)。先搞定局委主要負(fù)責(zé)人和對接人，然后最重要的是各局委的具體辦事人，俗話說“小鬼難纏”，通過酒肉、小惠等建立長期“虛假”朋友關(guān)系，當(dāng)然也不是那么絕對，畢竟是共產(chǎn)黨的天下，還是有些能夠成為長期的忠實朋友，會在以后帶給你一些驚喜；各個節(jié)假日一定不能忘記禮品或者紅包，不然你的絆腳石會在以后辦理的過程中慢慢浮出水面；抑或問候的短信、電話，感情投資也很重要，個人認(rèn)為這是制勝的關(guān)鍵，這點處好，某些時候可能比金錢更有用；必須適應(yīng)并迎合當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)和人文，有時候可能不適應(yīng)，很難受，但這是一個必須經(jīng)歷的過程，得去面對和接受一些東西，類似洗腦，然后才能真正融入；同底層打交道需要一些耐性和軟脾氣，千萬急不得，辦理審批的過程有時候會很漫長，時間其實是掌握在你手里，看你怎么去“溝通”和“引導(dǎo)”；公關(guān)的時候切記要控制成本，始終記住你是公司的員工，為公司節(jié)約和利益最大化才是辦理所有事情的出發(fā)點，花最少的錢辦最有效率的事情；公關(guān)帳目一定要明晰，千萬不能貪小便宜吃大虧。以上是自己的一些體會，可能根據(jù)各地政府的政風(fēng)和辦事效率不同，每個人的感受可能也有區(qū)別，希望各位同仁批評指正！！