【正文】 進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)并無偏倚，它綜合測(cè)評(píng)財(cái)務(wù)的有形和無形方面，同時(shí)也兼顧到非財(cái)務(wù)方面。BSC的評(píng)價(jià)涉及完整的商業(yè)領(lǐng)域和技術(shù)領(lǐng)域。BSC可以評(píng)價(jià)客戶滿意，而這在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時(shí)代是非常重要的。BSC是一個(gè)從目標(biāo)出發(fā)的評(píng)價(jià)系統(tǒng)，在評(píng)價(jià)CRM績(jī)效時(shí)始終保持著一致性，在整個(gè)過程中兼顧目標(biāo)和目的的結(jié)合。BSC是一個(gè)從過程出發(fā)的評(píng)價(jià)系統(tǒng)，寧可以控制并改進(jìn)企業(yè)的內(nèi)部行為。第五篇：2013年房地產(chǎn)開發(fā)名詞簡(jiǎn)答考試題型單選題；15*1=15分判斷改錯(cuò)題；5*2=10分名詞解釋；5*3=15分簡(jiǎn)答題；5*6=30分分析計(jì)算題；5*6=30分一． 名詞解釋房地產(chǎn)開發(fā)：——是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的經(jīng)濟(jì)行為。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務(wù)管理等活動(dòng)，活動(dòng)范圍主要是在流通領(lǐng)域。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。P5最小最大后悔值法：又稱為最小機(jī)會(huì)準(zhǔn)則、后悔值準(zhǔn)則這種決策方法是將某個(gè)自然狀態(tài)下的最大收益定為理想目標(biāo)，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會(huì)感到“后悔”，這樣每個(gè)自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大后悔值”。P23房地產(chǎn)專營(yíng)企業(yè)：是指依法注冊(cè)成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長(zhǎng)期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)。P37房地產(chǎn)兼營(yíng)企業(yè)：是指某些以其他行業(yè)，如商業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、電子工業(yè)、化學(xué)工業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，而在注冊(cè)時(shí)申請(qǐng)并經(jīng)批準(zhǔn)兼營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的一類企業(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目型企業(yè)：是特別針對(duì)某一開發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的開發(fā)企業(yè)，這類企業(yè)通常在開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)過可行性論證并經(jīng)立項(xiàng)之后組建，而待項(xiàng)目建成并銷售完成后，企業(yè)就自然解散終止。土地掛牌出讓：土地使用權(quán)掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機(jī)構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。P88土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過出售、交換或贈(zèng)予方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。土地使用權(quán)劃撥：是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。P941青苗補(bǔ)償費(fèi)：是指國家征用土地時(shí)，農(nóng)作物正處在生長(zhǎng)階段而未能收獲，國家應(yīng)給111予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換：是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權(quán)房屋與被拆遷房屋進(jìn)行調(diào)換產(chǎn)權(quán)，并按拆遷房屋的評(píng)估價(jià)和調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算調(diào)換差價(jià)的行為。P100 項(xiàng)目可行性研究：是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。??包括對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境收益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。P108 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：是指根據(jù)國家現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和項(xiàng)目評(píng)價(jià)的有關(guān)規(guī)定，從項(xiàng)目財(cái)務(wù)的角度，分析、計(jì)算項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用，編制財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此判斷財(cái)務(wù)的可行性。P130投資回收期：是指以項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資金）所需的時(shí)間，是反應(yīng)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。P138142房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不確定性分析：就是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)資金成本：是指投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施中，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)資金成本由資金籌措成本和資金使用成本兩部分組成。P155 住宅平均層數(shù)：指各種住宅層數(shù)的平均值，按各種層數(shù)住宅的建筑面積與占地面積之比計(jì)算，即，平均層數(shù)=總建筑面積/總用地面積住宅建筑凈密度：是指住宅建筑基地總面積與住宅用地面積之比，即，住宅建筑凈密度 =住宅建筑基地總面積/住宅用地總面積（%）p166住宅面積凈密度：是指住宅總面積與住宅用地面積之比，111112即住宅建筑面積凈密度=住宅總面積/住宅用地面積（㎡/公頃）2住宅建筑面積毛密度：是指住宅總建筑面積與居住用地面積之比，（大）即住宅建筑毛密度 = 住宅建筑面積/居住用地面積（㎡/公頃）2建筑密度：指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所以基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，即建筑密度 = 用地范圍內(nèi)所有基底面積之和/規(guī)劃建設(shè)面積。(比例值)2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目報(bào)建：是是在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位提出各單體設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其局部進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線做更深入的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工要求。并提交有關(guān)部門審批的過程。2建設(shè)用地規(guī)劃許可證：是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的、用于確認(rèn)建筑工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。P1722房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理：是指以進(jìn)度計(jì)劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和合同措施，確保項(xiàng)目工期目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資管理：是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和合同措施將成本控制在計(jì)劃范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。P1942工程索賠：是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律，合同規(guī)定及慣例，對(duì)并非自己的過錯(cuò)，而是應(yīng)由合同對(duì)方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的實(shí)際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補(bǔ)償?shù)囊蟆2092竣工驗(yàn)收：是房地產(chǎn)建設(shè)管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，建設(shè)單位組織，施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等單位參加，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行實(shí)體和技術(shù)資料的合格檢查過程。P215成本導(dǎo)向定價(jià)法：是房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品成本為基礎(chǔ)，再加上一定的利潤(rùn)和稅金來制定產(chǎn)品價(jià)格的一種方法。P2333需求導(dǎo)向定價(jià)法：是房地產(chǎn)企業(yè)以市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，根據(jù)消費(fèi)者需求強(qiáng)度和對(duì)價(jià)格的心理反應(yīng)的不同來制定價(jià)格的一種方法。3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)：就是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為對(duì)象，對(duì)其經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進(jìn)行的全面考核。P2563房地產(chǎn)購買后行為評(píng)價(jià)：是指客戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對(duì)產(chǎn)品使用價(jià)值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務(wù)滿意程度以及投資價(jià)值的全面感受、體驗(yàn)、與判斷，以及據(jù)此而必然產(chǎn)生的對(duì)于產(chǎn)品以及開發(fā)商的評(píng)價(jià)、社會(huì)傳播行為和處理不滿意的方式的選擇。P267二、簡(jiǎn)答題房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的關(guān)系是什么？答：這兩種概念在某種程度上已經(jīng)發(fā)生了交叉和融合，它們是既相互區(qū)別又有一定的聯(lián)系。P8頁，4點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段有哪些？答：（1）投資決策分析階段(2)依法取得土地使用權(quán)階段(3）可行性研究階段(4)前期準(zhǔn)備階段(5)實(shí)施階段(6)銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)原則？答：(1)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)決策原則有：遵守政策法規(guī)原則(2)經(jīng)濟(jì)效益原則(3)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的原則(4）定性分析與定量分析相結(jié)合的原則房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)決策的類型有哪些？答：（1）確定性決策（2）風(fēng)險(xiǎn)性決策（3）不確定性決策實(shí)現(xiàn)節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)的途徑有哪些？答：（1）強(qiáng)化集約利用土地，提高土地利用率。（2）積極推進(jìn)原材料節(jié)約（3）大力推進(jìn)建筑節(jié)能（4）整合優(yōu)化利用城市建設(shè)資源經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的主要內(nèi)容有哪些方面？答：（1）制定經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)（2）制定推廣計(jì)劃（3）投資管理（4）資金通融管理房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用是什么？答：（1）為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供物質(zhì)保證（2）為城市建設(shè)事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源（3）為相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動(dòng)作用（4）促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀(特點(diǎn))是什么？答：（1）企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏?。?）企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍提高，但增長(zhǎng)緩慢（3）企業(yè)成長(zhǎng)性良好，但盈利能力相對(duì)滯后（4）企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性（5）企業(yè)融資渠道比較單一（6）企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭遠(yuǎn)強(qiáng)于國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式？答：（1）職能型（2）項(xiàng)目型（3）矩陣型（4）混合型1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的內(nèi)容是什么？答：（1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略目標(biāo)是指企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標(biāo)或基本目標(biāo)，由成長(zhǎng)性目標(biāo)、盈利性目標(biāo)和競(jìng)爭(zhēng)性目標(biāo)構(gòu)成。（2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)術(shù)目標(biāo)是戰(zhàn)略目標(biāo)的具體化，也是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的必然途徑，其內(nèi)容由五個(gè)方面構(gòu)成：市場(chǎng)定位，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，價(jià)格策略，營(yíng)銷策略。1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)環(huán)境的特點(diǎn)有哪些？答：（1）關(guān)聯(lián)性（2）可變性（3）相對(duì)性（4）層次性1SWOT分析法的思路是什么？P76答:1)、對(duì)企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析，具體是自身的優(yōu)勢(shì)(S)和劣勢(shì)（W），5點(diǎn)。2)、對(duì)外部環(huán)境的分析，主要指宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境和微觀環(huán)境對(duì)自身的機(jī)會(huì)(O)和威脅（T）；總結(jié)出房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)。同時(shí)，全面對(duì)外部環(huán)境關(guān)鍵因素相關(guān)信息與數(shù)據(jù)整理分析，歸納總結(jié)出外部環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅，兩者相結(jié)合，4點(diǎn)，確定房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的決策。1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析的方法有哪些？答：政治風(fēng)險(xiǎn)。5點(diǎn)，p801土地使用權(quán)劃撥的主要特征是什么？答：（1）沒有明確的使用年限（2）無需支付土地使用權(quán)出讓金（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權(quán)劃撥的審批權(quán)限答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定，征用土地的審批權(quán)有各級(jí)人民政府掌握，具體規(guī)定為，基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的工地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的由國務(wù)院批準(zhǔn)；征用以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。2土地征用的程序有哪些？答：（1）建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)審（2）用地申請(qǐng)（3）擬定征地補(bǔ)償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權(quán)（6）頒發(fā)土地使用證。2城市房屋拆遷補(bǔ)償條例規(guī)定？P1002假設(shè)開發(fā)法的前提是什么？答：第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)政策環(huán)境和健全的房地產(chǎn)法律法規(guī)；第二，全面合理的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易稅費(fèi)項(xiàng)目；第三長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定的土地供給計(jì)劃；第四，完整、公開機(jī)透明度高的房地產(chǎn)資料數(shù)據(jù)庫。2假設(shè)開發(fā)測(cè)算地價(jià)的步驟有哪些？答：（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，包括待開發(fā)房地產(chǎn)所屬地區(qū)的市場(chǎng)情況、暢銷物業(yè)形態(tài)、地塊周邊情況、地塊基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)度等。（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定政府的規(guī)劃限制，弄清規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等。（3）估計(jì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期，弄清待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期限和經(jīng)營(yíng)期限，以利于房地產(chǎn)價(jià)格和其他費(fèi)用的測(cè)算。（4）預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格，同時(shí)估算開發(fā)成本、管理成本、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)及開發(fā)利潤(rùn)。（5）預(yù)測(cè)地價(jià)?？捎霉奖硎緸椋旱貎r(jià) = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)格—房屋開發(fā)成本—管理費(fèi)用—投資利息—銷售費(fèi)用—銷售稅費(fèi)—開發(fā)利潤(rùn)2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方式有哪些？（一）動(dòng)用自有資金（二）爭(zhēng)取銀行貸款（三）利用證券化資金（四）通過聯(lián)建和參建籌資（五）利用外資（六）通過預(yù)售籌資（七）利用承包商墊資2建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批流程和作用各是什么？P172答：（一）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)（二）初步審查（三）核發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議書（四）方案審查（五）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證作用：建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政部門核發(fā)的、用于確認(rèn)建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。申請(qǐng)施工招標(biāo)的條件是什么？答：招標(biāo)人已經(jīng)依法成立：初步設(shè)計(jì)及概算應(yīng)當(dāng)履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準(zhǔn)；招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式和招標(biāo)組織形式等應(yīng)當(dāng)履行核準(zhǔn)手續(xù)的，已經(jīng)核準(zhǔn)；有相應(yīng)資金或資金來源已經(jīng)落實(shí)；有招標(biāo)所需的設(shè)計(jì)圖紙及技術(shù)資料。3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理的主要內(nèi)容？P1913房地產(chǎn)價(jià)格制定的目標(biāo)有哪些？1）、實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資利潤(rùn)率。2）、項(xiàng)目或當(dāng)期利潤(rùn)最大化；3）、適當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；4）、樹立企業(yè)品牌；5）、提高市場(chǎng)占有率；6）、求得生存。