【正文】 進行評價時并無偏倚，它綜合測評財務的有形和無形方面，同時也兼顧到非財務方面。BSC的評價涉及完整的商業(yè)領域和技術領域。BSC可以評價客戶滿意，而這在網(wǎng)絡經(jīng)濟時代是非常重要的。BSC是一個從目標出發(fā)的評價系統(tǒng)，在評價CRM績效時始終保持著一致性，在整個過程中兼顧目標和目的的結合。BSC是一個從過程出發(fā)的評價系統(tǒng)，寧可以控制并改進企業(yè)的內(nèi)部行為。第五篇：2013年房地產(chǎn)開發(fā)名詞簡答考試題型單選題；15*1=15分判斷改錯題；5*2=10分名詞解釋；5*3=15分簡答題；5*6=30分分析計算題；5*6=30分一． 名詞解釋房地產(chǎn)開發(fā)：——是指在依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的經(jīng)濟行為。狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。廣義的房地產(chǎn)經(jīng)營：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動。P5最小最大后悔值法：又稱為最小機會準則、后悔值準則這種決策方法是將某個自然狀態(tài)下的最大收益定為理想目標，如果沒有采取這一理想方案，而采取了其他方案從而使取得的收益減少，就會感到“后悔”，這樣每個自然狀態(tài)下的理想最大收益值與它在其他方案的收益值之差所形成的損失值，稱為“最大后悔值”。P23房地產(chǎn)專營企業(yè)：是指依法注冊成立、具有一定企業(yè)資質(zhì)并長期從事專門的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的企業(yè)。P37房地產(chǎn)兼營企業(yè)：是指某些以其他行業(yè)，如商業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)、電子工業(yè)、化學工業(yè)為主營業(yè)務，而在注冊時申請并經(jīng)批準兼營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一類企業(yè)。房地產(chǎn)項目型企業(yè)：是特別針對某一開發(fā)項目而設立的開發(fā)企業(yè)，這類企業(yè)通常在開發(fā)項目經(jīng)過可行性論證并經(jīng)立項之后組建，而待項目建成并銷售完成后，企業(yè)就自然解散終止。土地掛牌出讓：土地使用權掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機構發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。P88土地使用權轉(zhuǎn)讓：是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過出售、交換或贈予方式將土地使用權轉(zhuǎn)移給他人的行為。土地使用權劃撥：是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。P941青苗補償費：是指國家征用土地時，農(nóng)作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給111予土地承包者或土地使用者以經(jīng)濟補償。房屋產(chǎn)權調(diào)換：是指拆遷人用自己建造或購買的產(chǎn)權房屋與被拆遷房屋進行調(diào)換產(chǎn)權，并按拆遷房屋的評估價和調(diào)換房屋的市場價進行結算調(diào)換差價的行為。P100 項目可行性研究：是指在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經(jīng)濟分析、論證的科學方法。??包括對項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境收益進行科學的預測和評價。P108 財務評價：是指根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、價格體系和項目評價的有關規(guī)定，從項目財務的角度，分析、計算項目直接發(fā)生的財務效益和費用，編制財務報表，計算財務評價指標，考察項目的盈利能力、清償能力以及外匯平衡等財務狀況，據(jù)此判斷財務的可行性。P130投資回收期：是指以項目的凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流動資金）所需的時間，是反應項目投資回收能力的重要指標。P138142房地產(chǎn)開發(fā)項目的不確定性分析：就是分析不確定性因素對項目可能造成的影響，并進而分析可能出現(xiàn)的風險。房地產(chǎn)開發(fā)資金成本：是指投資者在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價。房地產(chǎn)開發(fā)資金成本由資金籌措成本和資金使用成本兩部分組成。P155 住宅平均層數(shù)：指各種住宅層數(shù)的平均值，按各種層數(shù)住宅的建筑面積與占地面積之比計算，即，平均層數(shù)=總建筑面積/總用地面積住宅建筑凈密度：是指住宅建筑基地總面積與住宅用地面積之比，即，住宅建筑凈密度 =住宅建筑基地總面積/住宅用地總面積（%）p166住宅面積凈密度：是指住宅總面積與住宅用地面積之比，111112即住宅建筑面積凈密度=住宅總面積/住宅用地面積（㎡/公頃）2住宅建筑面積毛密度：是指住宅總建筑面積與居住用地面積之比，（大）即住宅建筑毛密度 = 住宅建筑面積/居住用地面積（㎡/公頃）2建筑密度：指項目用地范圍內(nèi)所以基底面積之和與規(guī)劃建設用地面積之比，即建筑密度 = 用地范圍內(nèi)所有基底面積之和/規(guī)劃建設面積。(比例值)2房地產(chǎn)開發(fā)項目報建：是是在原規(guī)劃設計方案基礎上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位提出各單體設計方案，并對其局部進行定位，對開發(fā)項目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線做更深入的設計，使其達到施工要求。并提交有關部門審批的過程。2建設用地規(guī)劃許可證：是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的、用于確認建筑工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。P1722房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理：是指以進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術、經(jīng)濟和合同措施，確保項目工期目標得以實現(xiàn)。2房地產(chǎn)開發(fā)項目投資管理：是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟、技術和合同措施將成本控制在計劃范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。P1942工程索賠：是指簽訂工程承包合同的開發(fā)商和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律，合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯，而是應由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊蟆2092竣工驗收：是房地產(chǎn)建設管理的最后一個環(huán)節(jié)，建設單位組織，施工、設計、監(jiān)理等單位參加，對建設工程進行實體和技術資料的合格檢查過程。P215成本導向定價法：是房地產(chǎn)企業(yè)以產(chǎn)品成本為基礎，再加上一定的利潤和稅金來制定產(chǎn)品價格的一種方法。P2333需求導向定價法：是房地產(chǎn)企業(yè)以市場需求為基礎，根據(jù)消費者需求強度和對價格的心理反應的不同來制定價格的一種方法。3房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價：就是以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目為對象，對其經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益以及顧客滿意度進行的全面考核。P2563房地產(chǎn)購買后行為評價：是指客戶購買房地產(chǎn)產(chǎn)品后，在觀察期和使用期對產(chǎn)品使用價值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務滿意程度以及投資價值的全面感受、體驗、與判斷，以及據(jù)此而必然產(chǎn)生的對于產(chǎn)品以及開發(fā)商的評價、社會傳播行為和處理不滿意的方式的選擇。P267二、簡答題房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關系是什么？答：這兩種概念在某種程度上已經(jīng)發(fā)生了交叉和融合，它們是既相互區(qū)別又有一定的聯(lián)系。P8頁，4點。房地產(chǎn)開發(fā)的主要工作階段有哪些？答：（1）投資決策分析階段(2)依法取得土地使用權階段(3）可行性研究階段(4)前期準備階段(5)實施階段(6)銷售階段房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營原則？答：(1)開發(fā)和經(jīng)營決策原則有：遵守政策法規(guī)原則(2)經(jīng)濟效益原則(3)風險意識的原則(4）定性分析與定量分析相結合的原則房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的類型有哪些？答：（1）確定性決策（2）風險性決策（3）不確定性決策實現(xiàn)節(jié)約型房地產(chǎn)開發(fā)的途徑有哪些？答：（1）強化集約利用土地，提高土地利用率。（2）積極推進原材料節(jié)約（3）大力推進建筑節(jié)能（4）整合優(yōu)化利用城市建設資源經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理的主要內(nèi)容有哪些方面？答：（1）制定經(jīng)營管理目標（2）制定推廣計劃（3）投資管理（4）資金通融管理房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用是什么？答：（1）為國民經(jīng)濟的發(fā)展提供物質(zhì)保證（2）為城市建設事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源（3）為相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動作用（4）促進消費結構和產(chǎn)業(yè)結構的合理化我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀(特點)是什么？答：（1）企業(yè)數(shù)量穩(wěn)步增加，但大多數(shù)企業(yè)規(guī)模偏?。?）企業(yè)經(jīng)營業(yè)績普遍提高，但增長緩慢（3）企業(yè)成長性良好，但盈利能力相對滯后（4）企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性（5）企業(yè)融資渠道比較單一（6）企業(yè)的經(jīng)濟類型具有多樣性，民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠強于國有企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)組織結構形式？答：（1）職能型（2）項目型（3）矩陣型（4）混合型1房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的內(nèi)容是什么？答：（1）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略目標是指企業(yè)長遠發(fā)展方向、規(guī)劃的總目標或基本目標，由成長性目標、盈利性目標和競爭性目標構成。（2）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)術目標是戰(zhàn)略目標的具體化，也是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的必然途徑，其內(nèi)容由五個方面構成：市場定位，產(chǎn)品結構，價格策略，營銷策略。1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的特點有哪些？答：（1）關聯(lián)性（2）可變性（3）相對性（4）層次性1SWOT分析法的思路是什么？P76答:1)、對企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析，具體是自身的優(yōu)勢(S)和劣勢（W），5點。2)、對外部環(huán)境的分析，主要指宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境和微觀環(huán)境對自身的機會(O)和威脅（T）；總結出房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢與劣勢。同時，全面對外部環(huán)境關鍵因素相關信息與數(shù)據(jù)整理分析，歸納總結出外部環(huán)境的機會和威脅，兩者相結合，4點，確定房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的決策。1房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風險分析的方法有哪些？答：政治風險。5點，p801土地使用權劃撥的主要特征是什么？答：（1）沒有明確的使用年限（2）無需支付土地使用權出讓金（3）不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押土地使用權劃撥的審批權限答：根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十五條規(guī)定，征用土地的審批權有各級人民政府掌握，具體規(guī)定為，基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的工地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的由國務院批準；征用以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。2土地征用的程序有哪些？答：（1）建設項目的預審（2）用地申請（3）擬定征地補償安置方案（4）簽訂征地協(xié)議（5）出讓或劃撥土地使用權（6）頒發(fā)土地使用證。2城市房屋拆遷補償條例規(guī)定？P1002假設開發(fā)法的前提是什么？答：第一，穩(wěn)定房地產(chǎn)政策環(huán)境和健全的房地產(chǎn)法律法規(guī)；第二，全面合理的房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易稅費項目；第三長遠、穩(wěn)定的土地供給計劃；第四，完整、公開機透明度高的房地產(chǎn)資料數(shù)據(jù)庫。2假設開發(fā)測算地價的步驟有哪些？答：（1）調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況，包括待開發(fā)房地產(chǎn)所屬地區(qū)的市場情況、暢銷物業(yè)形態(tài)、地塊周邊情況、地塊基礎設施通達度等。（2）選擇最佳的開發(fā)利用方式，確定政府的規(guī)劃限制，弄清規(guī)定的用途、建筑密度、容積率等。（3）估計開發(fā)經(jīng)營期，弄清待開發(fā)房地產(chǎn)的開發(fā)期限和經(jīng)營期限，以利于房地產(chǎn)價格和其他費用的測算。（4）預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格，同時估算開發(fā)成本、管理成本、投資利息、銷售費用、銷售稅費及開發(fā)利潤。（5）預測地價。可用公式表示為：地價 = 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價格—房屋開發(fā)成本—管理費用—投資利息—銷售費用—銷售稅費—開發(fā)利潤2房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措方式有哪些？（一）動用自有資金（二）爭取銀行貸款（三）利用證券化資金（四）通過聯(lián)建和參建籌資（五）利用外資（六）通過預售籌資（七）利用承包商墊資2建設工程規(guī)劃許可證的審批流程和作用各是什么？P172答：（一）建設工程規(guī)劃許可證申請（二）初步審查（三）核發(fā)規(guī)劃設計要點建議書（四）方案審查（五）核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證作用：建設工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政部門核發(fā)的、用于確認建設工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。申請施工招標的條件是什么？答：招標人已經(jīng)依法成立：初步設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已經(jīng)批準；招標范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已經(jīng)核準；有相應資金或資金來源已經(jīng)落實；有招標所需的設計圖紙及技術資料。3房地產(chǎn)開發(fā)項目進度管理的主要內(nèi)容？P1913房地產(chǎn)價格制定的目標有哪些？1）、實現(xiàn)預期投資利潤率。2）、項目或當期利潤最大化；3）、適當市場競爭；4）、樹立企業(yè)品牌；5）、提高市場占有率；6）、求得生存。