【正文】 保障房100萬套，其中包括公租房30萬套，限價(jià)房和經(jīng)適房20萬套，定向安置房50萬套。過去北京投資1035億元建保障房，實(shí)際解決35萬戶住房問題，今后五年北京要解決100萬戶的住房問題，據(jù)此反推可知，人口基數(shù)大是保障性住房需求量大的一個(gè)重要原因。不符合保障房購房條件的購房者變相加大了保障房需求量。經(jīng)濟(jì)適用房制度在具體運(yùn)行之中由于政府對中低收入水平線界定模糊、對資格材料審查把關(guān)不嚴(yán)、對購房者準(zhǔn)入監(jiān)管不嚴(yán)，使得大量不符合條件的購房者有機(jī)可乘，利用經(jīng)濟(jì)適用房進(jìn)行投資得利，大量中低收入者仍然買不起房，這就相當(dāng)于變相增加了保障性住房的需求量。第三章 針對改善保障房建設(shè)供不應(yīng)求的建議（一）加大保障房建設(shè)資金投入，保障供給公共財(cái)政的絕對支持是住房保障體系實(shí)施的堅(jiān)實(shí)后盾，住房保障體系建設(shè)中不能缺少政府財(cái)政的支持。只有保證建設(shè)開發(fā)在財(cái)政支付能力的承受范圍能力之內(nèi)，才能保證保障房體質(zhì)長期穩(wěn)定的運(yùn)行。針對建設(shè)所需的資金問題 ,首先, 應(yīng)加大財(cái)政專項(xiàng)資金的投入，加強(qiáng)資金運(yùn)作監(jiān)管，保證保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行和充足的房源供應(yīng)。應(yīng)將公積金增值收益和土地出讓凈收益的更大一部分作為廉租房建設(shè)資金 ,在此基礎(chǔ)上 ,進(jìn)一步加大對廉租房建設(shè)的支持資金。如2008年第四季度追加的1000 億中央投資中,有 100 億用于廉租房的建設(shè)和各類棚戶區(qū)的改造，這就很有利于保障房建設(shè)。其次 ,考慮到住房公積金的有效使用 ,也可適當(dāng)將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金用于保障房建設(shè)專項(xiàng)資金。最后，應(yīng)積極探索融資渠道，如發(fā)行債券等，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)對保障房假設(shè)的支持。（二）做好住房保障對象界定，明確需求保障性住房嚴(yán)重供不應(yīng)求，其中一個(gè)原因是有以投資為目的的購房者將自己混入住房保障對象之中，導(dǎo)致了保障性住房需求量的增加。因此，界定保障性住房受助者能夠緩解緊張的保障房需求。住房保障對象的界定實(shí)際上包括兩方面的內(nèi)容，一是保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍，另一方面是保障對象界定。前者隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而變化，總體原則是保障對象由窄而寬，由低而高。在保障標(biāo)準(zhǔn)和范圍確定后，保障對象實(shí)際上就是家庭收入劃分的問題。應(yīng)加強(qiáng)信用制度的建設(shè)，對于居民收入的調(diào)查與申報(bào)要嚴(yán)格管理，雖然工作量大，但應(yīng)搞清居民的實(shí)際收入，將其“隱形”收入也納入審查之中。同時(shí)還應(yīng)明確對象，中等收入、中低收入、低收入的劃分標(biāo)準(zhǔn)在東部沿海地區(qū)、中不欠發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的西部地區(qū)是不一樣的。劃分的方法通常有兩種 ,一是不同地區(qū)根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際收入水平,進(jìn)行定量分類 ,這種方法計(jì)算較為復(fù)雜。二是根據(jù)當(dāng)年的商品房房價(jià)水平,分城市每年計(jì)算并公布可享受不同層次保障性住房 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的家庭收入線。參考世界上住房購置費(fèi)與家庭收入比為1315的情況，我國應(yīng)該按15來分類，每戶居住面積100平米可基本滿足需求，即一個(gè)家庭六年總收入高于100平米的現(xiàn)行房價(jià)時(shí)，應(yīng)進(jìn)入購置商品房的行列，如果前者低于后者，則應(yīng)購買經(jīng)濟(jì)適用房，如果一個(gè)家庭20年的收入仍然小于100平米的現(xiàn)行房價(jià)時(shí)，則應(yīng)享受廉租房待遇，保證50%的工薪階層可以享受經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。（三）完善保障房退出機(jī)制，保障供給相對而言，廉租房推出較為簡便，只要租房者收入超過了相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)或自購了住房，則自動推出廉租房系統(tǒng)。但經(jīng)濟(jì)適用房由于是有有限產(chǎn)權(quán)的，具有一定的投資增值功能，經(jīng)濟(jì)適用房的推出較為復(fù)雜。由于經(jīng)濟(jì)適用房是以低于市場價(jià)值購買取得的，政府以各種方式進(jìn)行了補(bǔ)貼，政府提供經(jīng)濟(jì)適用房的目的本不是幫助購房者實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值，而是保障其居住。因此，對于經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)政府應(yīng)視為共同持有人，并且對經(jīng)濟(jì)適用房的增值應(yīng)享有分配權(quán)。目前，對經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法如下：購買經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易，購買人因特殊原因確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，由政府按原價(jià)并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購。購買住房滿5年的，購房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品房與經(jīng)濟(jì)適用房的差價(jià)的一定比例向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體繳納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購；購房人也可以按照政府所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向政府繳納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。已經(jīng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟(jì)適用房由政府按照規(guī)定及合同約定回購，政府回購的經(jīng)濟(jì)適用房仍應(yīng)用于保障性住房建設(shè)。已參加福利分房的家庭在退回所分房屋前不得購買經(jīng)濟(jì)適用房，已購買經(jīng)濟(jì)適用房的家庭不得再購買經(jīng)濟(jì)適用房。－共有產(chǎn)權(quán)制度住房的退出，一方面是實(shí)際使用的退出，另一方面是資源的獲利退出。實(shí)際使用的退出是一種形式上的退出，如不能從產(chǎn)權(quán)方面進(jìn)行約束，經(jīng)濟(jì)適用房的房主在實(shí)際使用退出后仍可將其進(jìn)行出租。所以，要解決經(jīng)濟(jì)適用房的退出機(jī)制不完善的問題，關(guān)鍵是資源獲利的退出，即平衡政府與購房者的利益。而產(chǎn)權(quán)是解決利益分配的基礎(chǔ)，因此，有必要從法律或制度上明確經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)權(quán)問題。確定共有產(chǎn)權(quán)的基本思路是，堅(jiān)持公共財(cái)政原則，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立政府與受助購房者按份共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房制度。共有產(chǎn)權(quán)，作為住房保障的一種形式，我國共有產(chǎn)權(quán)住房在少數(shù)城市已經(jīng)進(jìn)行試點(diǎn)，但目前還沒有正式在全國普及及實(shí)施。我國共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房的基本含義是，以土地出讓方式建設(shè)的具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)的有限產(chǎn)權(quán)的保障性住房。其基本形式是，凡存在政府提供補(bǔ)貼的住房，均未按分共有住房，由政府和受助購房者按出資比例共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)和相應(yīng)的權(quán)利，政府和受助購房者按規(guī)定共同申請領(lǐng)取房屋共有產(chǎn)權(quán)證，標(biāo)明房屋所有人為政府和受助者以及兩者的產(chǎn)權(quán)比例。政府擁有的產(chǎn)權(quán)可以授權(quán)住房保障機(jī)構(gòu)持有并行使相關(guān)權(quán)利。傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用房的退出管理規(guī)定只限制了5年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房不允許直接上市，對5年后上市的相關(guān)收益的交納規(guī)定比較模糊，使得政府管理處于一種被動地位，導(dǎo)致實(shí)際可操作性不強(qiáng)。共有產(chǎn)權(quán)制度下經(jīng)濟(jì)適用房的政府和購房者的產(chǎn)權(quán)比例明確，政府可以發(fā)揮主動作用。政府可以成立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，通過建立經(jīng)濟(jì)適用房的管理信息系統(tǒng)，一方面負(fù)責(zé)對政府擁有部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易進(jìn)行監(jiān)管，即受助家庭要將共有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房上市交易時(shí)，首先應(yīng)該在系統(tǒng)上進(jìn)行登記，監(jiān)管機(jī)構(gòu)收到信息后考慮是否要回購以及以何種價(jià)格進(jìn)行回購；另一方面，受助家庭要申請購買全部產(chǎn)權(quán)時(shí)也要通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)的信息系統(tǒng)進(jìn)行申請，監(jiān)管機(jī)構(gòu)作為政府代表與受助者進(jìn)行價(jià)格結(jié)算。第四章 結(jié)語黨的政策黨的十七大報(bào)告中指出：“要全面觀測落實(shí)以人文本的科學(xué)發(fā)展觀，解決民生問題，加快保障性住房建設(shè)，建立健全廉租房制度，著力解決低收入家庭的住房問題，促進(jìn)社會和諧發(fā)展”。在今日的中國，住房的作用在一定程度上已經(jīng)超越了其作為生存與居住保障條件的固有功能，而具有物質(zhì)和精神的雙重意義。很多人奮斗多年，就是為了能有個(gè)安身之所。然而伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，居高不下的房價(jià)讓很多城市的居民只能望房興嘆。因此，為了保障居民生活和維持社會穩(wěn)定，保障性住房建設(shè)無疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。面對著不斷增高的保障性住房需求，只有從供給和需求兩方面同時(shí)著手，才能逐漸改變現(xiàn)在保障房供需失衡的狀況，滿足中低收入人群的保障性住房需求，這對于和諧社會的構(gòu)建也是具有重要意義。參考文獻(xiàn)：[1][N].人民日報(bào)海外版,20071106.[2][N].中國建設(shè)報(bào),20081123.[3][J].時(shí)代經(jīng)貿(mào),2007513.[4][J]現(xiàn)代城市研究,2009(12).[5][J].江南論壇,2008(1).