【導(dǎo)讀】今天，長江下游的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了天翻地覆的變化。位于長江出?？诘摹Ｉ虾?，以雄霸天下的姿態(tài)成為中國經(jīng)濟(jì)最活躍的長三角龍頭。極地接受著上海的輻射和影響，黃山也不例外。黃山在尋找新的發(fā)展空間時(shí)，將目光投向了市區(qū)西部。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)已。建設(shè)將在此互動(dòng)雙贏。江蘇雨潤集團(tuán)將以城市運(yùn)營商的姿態(tài)參與黃山市的城市建。的資源是頭等的、一流的，該地區(qū)發(fā)展旅游業(yè)的潛力是巨大的。專項(xiàng)研討會(huì)征求各方意見所用。年，達(dá)到36000億，旅游年均增長速度為11％。旅游業(yè)發(fā)展增速位居世界第4。中國旅游業(yè)目前在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比例是。2021年7月，長三角旅游城市“15＋1”高峰論壇在杭州舉行。都市圈等問題達(dá)成了共識(shí)。作為首次參會(huì)“＋1”的黃山市由此正式融入長三角。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，黃山雖不在長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，但徽杭高速公路開。2021年6月的一份《蘇南及上海地區(qū)旅游客源市場調(diào)研報(bào)告》結(jié)果顯示，周邊地區(qū)和附近省市的線，上海游客自行出游特別多。

　　

【正文】 健全，分時(shí)度假系統(tǒng)逐步走入正軌，到 80年代中期， 90%以上的分時(shí)度假地都是專門為適應(yīng)分時(shí)度假需求而新開發(fā)的，其發(fā)展規(guī)模也迅速擴(kuò)大。特別是 1987 年之后，許多大的飯店集團(tuán)和開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，分時(shí)度假地房產(chǎn)的質(zhì)量有了較大提高。 90 年代 ── 分?jǐn)?shù)制（點(diǎn)數(shù)制）的出現(xiàn)和推廣 以上不斷向更大的靈活性改進(jìn)的努力成果，仍不能滿足旅游者對產(chǎn)品靈活性的要求。 1990年，進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域的迪斯尼公司率先推出了分?jǐn)?shù)制。即顧客購買的已不再是某 處房產(chǎn)一段時(shí)間的使用權(quán)，而是購買一定的分?jǐn)?shù)（或稱點(diǎn)數(shù)），以所購買的分?jǐn)?shù)來選擇已將價(jià)格折合成分?jǐn)?shù)制的住宿和娛樂等產(chǎn)品。即相當(dāng)于把手中掌握的分?jǐn)?shù)作為一種新的貨幣。 目前，美國的迪斯尼、希爾頓、馬里奧特、凱悅等著名的分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)營商都采用了分?jǐn)?shù)制，歐洲的環(huán)球、 LSI 等公司也使用分?jǐn)?shù)制。南非銷售的分時(shí)度假產(chǎn)品中有 86%是采用分?jǐn)?shù)制。 在整體發(fā)展變革的過程中，分時(shí)度假產(chǎn)品的規(guī)模不斷擴(kuò)大。到 1992年，世界參加分時(shí)度假系統(tǒng)的度假村有 3000 處以上，擁有分進(jìn)度假房產(chǎn)的家庭也達(dá)到近 240 萬個(gè)。市場上旅游分 時(shí)度假系統(tǒng)房產(chǎn)總值約 150 億美元，這些度假村分布在全球 75 個(gè)國家，購買者來自世界各地的 157個(gè)國家。 我國于 90 年代開始引入旅游分時(shí)度假的概念。首先是海南、深圳、上海等地的部分飯店開始操作單體分時(shí)度假產(chǎn)品。目前我國已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市的 14家度假村加盟國際著名的分時(shí)度假交換系統(tǒng) RCI。 產(chǎn)品 ── 分?jǐn)?shù)制俱樂部和全球分?jǐn)?shù)制網(wǎng)絡(luò) 分?jǐn)?shù)制俱樂部一般擁有幾處度假地房產(chǎn)，不同房產(chǎn)有面積 、檔次等方面的差別。會(huì)員向供應(yīng)商購買一定數(shù)量的分?jǐn)?shù)，所有的住宿、娛樂產(chǎn)品也以 分?jǐn)?shù)標(biāo)價(jià)。這樣，會(huì)員就可以隨意選擇在一年的任何時(shí)間、選擇任意的地點(diǎn)消費(fèi)自己購買的度假產(chǎn)品，并且對于房間的大小、住宿時(shí)間長短、每年來度假的次數(shù)等都可以自由選拔 ── 只要你購買了足夠的分?jǐn)?shù)。 黃山雨潤項(xiàng)目策劃書 33 在分?jǐn)?shù)制俱樂部普及化之后，便可以推進(jìn)全球化分?jǐn)?shù)制體系的建立和發(fā)展，即通過分?jǐn)?shù)制網(wǎng)絡(luò)將各地的分?jǐn)?shù)俱樂部聯(lián)合起來進(jìn)行交換，使消費(fèi)者具有更大的選擇性。 3． RCI── 全球最大的分時(shí)度假交換公司 目前全球最大的旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)公司是國際分時(shí)度假交換公司（ Resort Condominium International，簡稱 RCI），這家總部設(shè)在美國印第安綱州的美國公司成立于 1974年，在全球率先引進(jìn)了分時(shí)度假交換的概念。目前，它與全世界 90個(gè)國家的 3400 個(gè)分時(shí)度假村簽約聯(lián)盟，其會(huì)員超過 250 萬個(gè)家庭，遍布于全球的 191 個(gè)國家。 RCI 在全球分時(shí)度假交換市場占有絕對的統(tǒng)治地位。目前世界范圍內(nèi) 70%的加入分時(shí)度假系統(tǒng)的度假村加盟 RCIT 系統(tǒng)，每年通過交換系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的分時(shí)度假交換，有 80%是由 RCI來完成。1998 年， RCI接受全球 190萬次人分時(shí)度假交換手續(xù)，實(shí)現(xiàn)了 650萬人的度假夢想。 RCI 還在全球有 500 多家金冠級（ Gold Crown）分時(shí)度假村，是其它所有交換公司的兩倍多。 目前在亞洲地區(qū)共有 230 家左右度假村加盟 RCI，其中數(shù)量最多的是日本，有 95 家 , 在亞洲地區(qū)，過去三年中新開發(fā)的分時(shí)度假村有 90%加入了 RCI 系統(tǒng)， RCI 會(huì)員的年均增長率達(dá)到25%。 在 1994 年底，全球共有近 4200 處分時(shí)度假房產(chǎn)，擁有分時(shí)度假房產(chǎn)的會(huì)員共有 330 萬名。當(dāng)年共銷售 56 萬個(gè)單位的產(chǎn)品（每個(gè)單位產(chǎn)品為對某處分時(shí) 度假房產(chǎn)一周的使用權(quán)），總銷售額約 億美元，這意味著又有 ，每個(gè)單位產(chǎn)品的平均售價(jià)為 8500 美元（見下表）。 全球分時(shí)度假市場分布情況（ 1994 年 12 月） 地 區(qū) 會(huì)員居住地 會(huì)員房產(chǎn)所在地 度假地?cái)?shù)量 數(shù)量（千人 占總量 % 人數(shù)（千人 占總量 % 北美 1775 1595 1639 歐洲 858 847 1188 墨西哥 172 319 291 南非 162 161 142 南美 138 104 276 澳大利亞 84 84 117 東南亞 /遠(yuǎn)東 82 39 160 加勒比地區(qū) 9 139 202 其他 53 45 130 合計(jì) 3333 3333 4145 資料來源： Ragatz Associates， 1995年世界分時(shí)度假市場。 從 80 年代以來，分時(shí)度假基本保持 較高的增長速度。 1980年，全球銷售額僅為 億黃山雨潤項(xiàng)目策劃書 34 美元， 1998 年分時(shí)度假產(chǎn)品的銷售額達(dá)到 65 億美元， 18 年間增長了 %，年均增長 %，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期國際旅游收入的增長速度（見下表） 全球分時(shí)度假銷售額情況（ 19801998 年） 年份 銷售額（ 10 億美元） 增長率 1980 1981 98 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 資料來源： RCI 亞太區(qū) 1999 年年會(huì)會(huì)議材料 在 18 年間，除了在 1985 年出現(xiàn)短期的負(fù)增長之外，其余 17 年全為增長態(tài)勢，其中有10 年的增長率在 10%以上。 亞洲的分時(shí)度假會(huì)員雖然僅占世界分時(shí)度假市場的 5%左右，總量很小，但其近年來發(fā)展速度很快，并且由于區(qū)內(nèi)人口基數(shù)大，所以有很大的發(fā)展?jié)摿Α? 除日本外，目前亞洲運(yùn)作中的分時(shí)度假地共有 87 處，年銷售額 9600萬美元，平均每處度假村銷售額 110萬美元，單位產(chǎn)品的價(jià)格為 4700 美元。 黃山雨潤項(xiàng)目策劃書 35 除了從直接的產(chǎn)品銷售額判斷分時(shí)度假 產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)影響之外，還應(yīng)注意到分時(shí)度假產(chǎn)品銷售之后，會(huì)員到度假地消費(fèi)所帶來的間接影響。 在發(fā)展分時(shí)度假產(chǎn)品的過程中，由于可以在多個(gè)環(huán)節(jié)形成利潤，所以，許多業(yè)內(nèi)人士把分時(shí)度假產(chǎn)品也稱作一個(gè)多利潤中心。 首先，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)度假村的過程中能夠形成房產(chǎn)開發(fā)利潤。根據(jù)對一項(xiàng)典型的分時(shí)度假產(chǎn)品的測算，一個(gè)售價(jià) 8500 美元的房產(chǎn)，建筑成本約為 1700 美元，營銷宣傳成本 1700美元，銷售成本 1275美元，其它成本 595美元，總利潤 3230 美元，利潤率高達(dá) 38%。 其次是金融利潤或資本運(yùn)營利潤。 由于分時(shí)度假產(chǎn)品是一種先付費(fèi)后消費(fèi)的產(chǎn)品，所以，在實(shí)際銷售產(chǎn)品之前，有些在實(shí)際建房產(chǎn)之前，就能形成一筆銷售收入。通過對這筆資金的合理使用可以形成資本運(yùn)營利潤。 三是管理利潤。在度假房產(chǎn)銷售之后，會(huì)員每年要支付房產(chǎn)的維護(hù)費(fèi)用，開發(fā)商或自行管理，或委托專門的管理方進(jìn)行管理。在對房產(chǎn)的管理和維護(hù)過程中，又可以形成管理利潤。這相當(dāng)于普通房產(chǎn)銷售后負(fù)責(zé)管理的房地產(chǎn)管理公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)利潤。 四是額外消費(fèi)利潤。從亞洲地區(qū)的情況來看，會(huì)員在支付購買產(chǎn)品和每年的維護(hù)費(fèi)用之外，平均還要消費(fèi) 1020 美元。其中飛機(jī) 標(biāo) 218 美元，飯館就餐 153美元，購物 136美元，其他住宿 93 美元（見下表） 分時(shí)度假會(huì)員其他消費(fèi)一覽表 項(xiàng)目 費(fèi)用（美元） 進(jìn)行此項(xiàng)消費(fèi)會(huì)員比例 % 其他住宿 93 66 飛機(jī)票 218 69 其他交通費(fèi)用 81 87 飯館就餐 153 86 洗衣 70 83 租車 58 68 娛樂 68 78 購物 136 82 觀光旅游 83 75 其他 60 68 合計(jì) 1020 資料來源： Dick Ragatz ,未來分時(shí)度假產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)影響 對于把飯店部分客房改造后形成的分時(shí)度假地，向會(huì)員銷售分時(shí)度假產(chǎn)品之后，相當(dāng)于建立了一批忠誠的顧客，這批顧客每年將固定地到飯店來消費(fèi)一周的住宿產(chǎn)品，或通過其它方式帶動(dòng)顧客前來。實(shí)踐證明，購買分時(shí)度假產(chǎn)品的顧客常常要額外消費(fèi)住宿產(chǎn)品，對于這樣的飯店來說，自然會(huì)增加產(chǎn)品的銷售量。經(jīng)營狀況良好 7。分時(shí)度假 對我國的特殊意義 黃山雨潤項(xiàng)目策劃書 36 飯店資產(chǎn)中，固定資產(chǎn)項(xiàng)目占有較大的比例，行業(yè)的市場退出壁壘比較高，市場上的供給量在短期 內(nèi)很難有所下降以匹配現(xiàn)有的需求量。目前行業(yè)內(nèi)普遍使用的降價(jià)銷售等策略，并不能從根本上解決供求不平衡的矛盾，愈演愈烈的價(jià)格戰(zhàn)在長期來看會(huì)降低行業(yè)的整體利潤水平，并將最終影響到飯店的服務(wù)質(zhì)量。在這樣的前提下，針對有效需求、開發(fā)創(chuàng)新產(chǎn)品就成為飯店業(yè)走出低谷的主在途徑。分時(shí)度假概念的引入為飯店產(chǎn)品的創(chuàng)新提供了新的思路，分時(shí)度假作為飯店產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展趨勢，引起了我國涉外飯店業(yè)的普遍關(guān)注。 根據(jù)近期的一項(xiàng)研究，如果能夠建立起一個(gè)百萬名會(huì)員的分時(shí)度假及交換系統(tǒng)，將直接拉動(dòng)內(nèi)需市場 5070 億元人民幣，間接拉動(dòng) 200300 億元內(nèi)需，直接盤活 300500 萬平方米的存量房產(chǎn)，解套目前國內(nèi)住宅類商品房的 6%10%，并直接增加 2萬人的就業(yè)機(jī)會(huì)，間接增加 10 萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。 開發(fā)旅游分時(shí)度假產(chǎn)品時(shí)，能對經(jīng)營成敗起到關(guān)鍵作用的一點(diǎn)，就是能否選準(zhǔn)進(jìn)入這一市場的時(shí)機(jī)。 從需求方面來看，分時(shí)度假產(chǎn)品興起于度假需求普及化的過程中，開發(fā)分時(shí)度假產(chǎn)品也應(yīng)充分考慮旅游者的度假需求情況及其購買力狀況。最有利于發(fā)展分時(shí)度假系統(tǒng)的時(shí)機(jī)，是目標(biāo)市場度假需求逐步成熟，度假活動(dòng)已成為旅游者生活 的必要組成部分，但多數(shù)人尚沒有能力獨(dú)立購買度假別墅或第二住所的時(shí)候。此時(shí)，旅游者往往會(huì)選擇購買分時(shí)度假產(chǎn)品滿足其休閑度假需求。 從供給方面看，聰明的商家多選擇經(jīng)濟(jì)調(diào)整期進(jìn)入分時(shí)度假市場。因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展期中房地產(chǎn)商開發(fā)的大量房產(chǎn)（包括度假地公寓、別墅等）出現(xiàn)積壓，便于經(jīng)營者以較低的價(jià)格收購房產(chǎn)，開展分時(shí)度假業(yè)務(wù)。 80 年代末，西方多數(shù)國家經(jīng)濟(jì)增長緩慢，隨之而來的海灣戰(zhàn)爭又使多數(shù)國家的飯店業(yè)遭受重創(chuàng)，許多公司選擇這一時(shí)機(jī)，廉價(jià)購買大量房產(chǎn)或租賃度假地飯店，建立起分時(shí)度假系統(tǒng)。 還有一些 公司在進(jìn)入分時(shí)度假領(lǐng)域之前，就開展了對這一產(chǎn)品的全面研究，并根據(jù)市場需求，設(shè)計(jì)出充分考慮顧客需要的管理運(yùn)營制度，在進(jìn)入這一市場之后，迅速形成影響。如迪斯尼公司經(jīng)過充分準(zhǔn)備，采用了由顧客購買 “ 分?jǐn)?shù) ” ，然后按照 “ 分?jǐn)?shù) ” 自由選擇時(shí)間、地點(diǎn)和住宿檔次的經(jīng)營模式，在第一個(gè)分時(shí)度假月份就取得了很高的銷售額。 對于消費(fèi)者而言，分時(shí)度假產(chǎn)品的主要吸引力之一，就是它能夠通過交換在不同的度假地為旅游者提供住宿服務(wù)。交換系統(tǒng)所擁有的網(wǎng)絡(luò)度假村或度假飯店越多，分布面越廣，就越容易吸引消費(fèi)者。成功的分時(shí)度假系統(tǒng)往往從開始 就形成規(guī)模，為旅游者提供充分的選擇余地。 ，提高附加價(jià)值 旅游者選擇分時(shí)度假產(chǎn)品的另外一個(gè)主要目的，就是除了能方便地選擇不同度假地進(jìn)行休閑度假之外，許多分時(shí)度假產(chǎn)品能夠提供專門針對會(huì)員家庭的特殊服務(wù)。 迪斯尼分時(shí)度假俱樂部的會(huì)員則享有最多可達(dá) 10年的迪斯尼主題公園免費(fèi)游覽權(quán)、在迪斯尼樂園以折扣價(jià)購買商品等多項(xiàng)優(yōu)惠。 馬里奧特分時(shí)度假公司在其不同的分時(shí)度假地，分別為顧客提供了包括高爾夫球、網(wǎng)球、滑雪、主題公園等方面的特色服務(wù)，提高了分時(shí)度假 產(chǎn)品的附加價(jià)值。 9。 我國發(fā)展分時(shí)度假及交換系統(tǒng)的有利條件 從我國當(dāng)前的宏觀背景分析，與發(fā)達(dá)國家旅游分時(shí)度假系統(tǒng)產(chǎn)生初期的情況十分相似。不論是供給還是需求，都已基本具備了發(fā)展旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。 黃山雨潤項(xiàng)目策劃書 37 ■ 供給 ── 房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降 在經(jīng)濟(jì)過熱時(shí)期，我國各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整之后，許多盲目開發(fā)的房地產(chǎn)由于價(jià)格高、市場定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)對全國 35 個(gè)大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前全國還有 6000 多萬平方 米的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。 房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率低的大背景為旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)的發(fā)展創(chuàng)造出良好的供給條件。與發(fā)達(dá)國家類似，可以通過將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)。 ■ 需求 ── 度假概念逐步成熟 在我國，隨著旅游消費(fèi)的不斷增長和旅游者的日漸成熟，經(jīng)過初期單純以觀光為目的的發(fā)展階段之后，度假旅游需求已經(jīng)產(chǎn)生，并形成了一定的市場規(guī)模，特別是城市周邊的周末短期度假和節(jié)假日度假已 具雛形。根據(jù)