【導讀】平方米，道路800平方米，綠化及環(huán)境2400平方米。預計機動車年交易超過5000. 輛，年交易額5億元以上。地產開發(fā)、經營管理的綜合性開發(fā)企業(yè)。公司自成立以來，依靠團結和信譽，秉承科學、穩(wěn)健、積極進取的經營作風，優(yōu)勢于一體的極富生機和活力的企業(yè)實體。上市場的主要目標和經營宗旨；“泰仁天盛精品至誠服務”是公司的質量方針，“忠勤和”是公司員工的從業(yè)精神。公司將通過鑄造每個精品樓盤，以細致入微、實現公司的社會價值和經濟價值雙豐收。司早日建設為武威乃至全國一流的房地產企業(yè)而不懈努力。萬輛以上，交易額將超過10億元，年上交各項利稅逾千萬元；項目實施后具有良好。值同比增長%，其中，一、二、三產業(yè)分別增長%、%和%。填補了武威市汽車流通領域的空白。際品牌汽車及經營模式迅速進入中國市場。目前武威市沒有專業(yè)的大型汽車交易。偽劣配件多，政府有關部門監(jiān)控不力，收費混亂等方面。力無疑是非常巨大的。

　　

【正文】 模 武威北河 汽車城總占地 70 畝，汽車露 天展場 11200 平方米（含物流中轉庫6000 平方米），汽車棚蓋展場 8800 平方米，展場辦公室及門面 4800 萬平方米，道路 820 平方米，綠化及環(huán)境 634 平方米，預計機動車年交易超過 3500輛，年交易額 3 億元以上。 （二）計算期等基本條件 該項目計算期不包括建設期為 10 年，建設期 2021年 2月至 2021 年 10 月底共 11 月。 （三）基準收益率 該項目按 10%計算。 （四）項目營業(yè)及銷售收入的確定 營業(yè)收入包括 4S 店、汽車露天展場、汽車棚蓋展場、展場辦公室、門面租賃收入；綜合服務管理費用收入 ；會展收入；物流配送收入四部分。 （ 1）租賃收入 租賃收入按下列公式計算： 總面積 *出租率 *出租單價 目前武威宏瑞車城 展場出租價格平均每月 元 /平方米，棚蓋展場高達每月 4050 元 /平方米，辦公場地每月 60 元 /平方米，展場及辦公場地出租率達100%。該項目竣工后， 4S 店出租按實際建筑面積的 40%出租，第一年價格按 45元 /平方米，出租率為 70%；第二年按 45元 /平方米計算，出租率為 75%；露天展場租金和出租率第一年按每月 12 元 /平方米和 65%，第二年起按每月 15元 /平方米和 70%；棚蓋展場租金和出租率第 一年按每月 25 元 /平方米和 85%，第二年起按每月 30 元 /平方米和 90%測算；展場辦公室租金和出租率第一年按每月 30元 /平方米和 75%，第二年起按每月 40元 /平方米和 80%；門面租金和出租率第一年按每月 42 元 /平方米和 70%，從第二年起按每月 42 元 /平方米和 90%測算。 32 （ 2）綜合服務管理費收入：根據武威北河 汽車城有限公司目前與銀行、車輛管理部門達成的初步意向性協議，今后，該市場將實行銷售、收款、過戶一條龍有償服務，其收費按市場每銷售一臺車收取代辦各項證照手續(xù)費 100 元 /臺。第一年按目前銷售狀況 2500 輛計算 ，第二年后按 3500 輛計算。 （ 3）會展收入：每年在市場舉辦兩次大型會展，預計展場收入每年 61 萬元，展會期間廣告收入 39萬元，按行業(yè)毛利率 40%計算，年毛利為 40 萬元。 （ 4）物流配送收入 ： 每輛車送車費收入平均按 500 元計，預計第一年送車量 2500 輛，第二年預計送車量 3500 輛，毛利按行業(yè)毛利率 20%計算，第一年毛利收入 25 萬元，第二年毛利收入 35 萬元。 經營收入第一年為 518 萬元，從第二年起每年為 661 萬元。 （五）總成本費用測算 4S店銷售成本 門面及 4S 店單位成本包括征地及拆遷安置補償費、土 石方及溢流涵洞工程攤銷、土建工程費、道路及綠化費用攤銷、水電工程攤銷、勘察設計費、管理費、監(jiān)理費、前期工作費及利息攤銷等，門面每平方米成本 503 元， 4S 店每平方米555 元。詳見附表 132“項目工程單位成本測算表”。 第一年銷售成本 696 萬元（包括土地費用 158 萬元）： 其中：門面 4800 ㎡ 50% 503 元 /㎡ =120（萬元）（包括土地費用） 4S 店 20210 ㎡ 60% 50% 555 元 /㎡ =333（萬元）（包括土地費用） 第二年銷售成本 453 萬元（包括土地費用）： 其中：門面 4800 ㎡ 30% 503 元 /㎡ =120（萬元）（包括土地費用） 4S 店 20210 ㎡ 60% 50% 555 元 /㎡ =333（萬元）（包括土地費用） 第一年營業(yè)成本 160 萬元 會展成本 101 萬元 60%=60 萬元； 物流配送成本 125 萬元 80%=100 萬元 第二年 第十年營業(yè)成本 200 萬元 會展成本 101 萬元 60%=60 萬元； 物流配送成本 1750 萬元 80%=140 萬元 33 根據水電消耗量，并按現行市場價格測算其費用。由于已售房產和出租場地水電費由商家承擔，表列水電費按差額反映。 資及附加費 根據所需人員和人均工資及附加費、養(yǎng)老保險金等進行測算。 包括辦公費、培訓費、開辦費攤銷、差旅費、車輛使用費等。 （略） 市場拓展過程中發(fā)生的差旅費、廣告宣傳費、招待費等費用。 采用直線法計提折舊，房屋建筑物折舊年限 20 年，殘值按原值的 5%計算；設備折舊年限 5年，殘值按原值的 5%計算；無形資產 土地使用權根據征用年限50年減去建設期一年按 49 年攤銷 。 納入折舊的設備原值： （略） 納入攤銷的土地使用權原值： （略） ； 納入折舊的建筑物原值： （略 ） 15年每年折舊和攤銷總額 336萬元， 610年每年折舊和攤銷總額 282萬元。詳見附表 133“折舊及攤銷測算表” (包含在管理費中 )（略） （六）營業(yè)稅及附加測算 營業(yè)稅按 5%，附加稅費為 15%，所得稅按 33%測算。 （七）損益分析及利潤分配 盈余公積金（含公益金）按稅后利潤的 15%計提。各年的 利潤總額、所得稅、盈余公積金和未分配利潤等的計算和金額。 四、財務評價 （一）投資期分析及回輪 時間安排 （二）現金流量分析 財務凈現值 =1150 萬元 (其中：基準折現率 10%) 34 財務內部收 益率 =% 投資回收期（動態(tài)） = 年 詳見附表 137“項目財務現金流量表” 五、風險分析 （一）主要風險因數識別 該項目風險因數主要有： 4S 店及門面銷售價格，汽車展場、展場辦公室等租賃價格，運營期間經營成本能否得到有效控制，固定資產投資規(guī)模。 （二）不確定性分析 盈虧平衡點：出租率露天展場 %、棚蓋展場及門面 %、展場辦公室%、 4S 店 %，其他各項收入完成預期的 %。盈虧平衡點收入為 114萬元。 當露天展場、棚蓋展場及門面、展場辦公室、 4S店出租率分別達到 %、%、 %、 %和其他收入完成預期的 %時，該項目可保持盈虧平衡，超過時該項目可盈利。 根據會計分析的基本原則，對該項目的敏感性進行了分析。分析時對不確定性因素作如下假定：（ 1）租金及售價下降 10%；（ 2）租金及售價下降 20%；（ 3）經營成本上升 10%；（ 4）經營成本上升 20%；（ 5）固定資產投資增加 10%；（ 6）固定資產投資增加 20%。詳見附表 138“項目敏感性分析表” 從表中可以看出以同樣比率變動的三種因素對項目經濟的影響程度為：租 金及售價變化影響最大，固定資產投資次之，經營成本增加影響最小。在上述所有變動因素中，影響最大的變動，租金下降 20%時，項目的財務內部收益率仍有%，凈現值 4880 萬元，說明該項目有較強的抗風險能力。 （三）防范和降低風險措施 針對該項目的風險因數，建議采取以下防范和降低風險措施： ,并做好后續(xù)服務工作； ，降低管理費用等開支； ； 35 ，尋找新的盈利模式，使該項目可持續(xù)發(fā)展。 六、財務效益分析評價結論 通過上述財務 分析及不確定性分析表明：該項目投資效果明顯，經濟效益較好，收益率高，貸款償還能力強，并且有較強的抗風險能力，在財務上是可行的。 同時，由于該市場將實行網絡銀行結算，絕大多數進場的商家，將與市場簽訂統(tǒng)一結算協議，參與市場實行的“路路通”結算模式，將每年 8億的分散的現金流集中到工商銀行，以此也作為銀行對企業(yè)支持的回報。 第十 三 章 結論及建議 一、結論 經本可行性研究初步分析、報告論證，該項目的建設，是 一個充分利用地理優(yōu)勢以及企業(yè)整體經營能力、符合社會經濟發(fā)展和武威 汽車產業(yè)發(fā)展規(guī)劃 的項目。項目建成后，不僅大大推 動了汽車流通業(yè)現代化進程，促進武威 汽車制造業(yè)的發(fā)展，對西部汽車產業(yè)發(fā)揮較強的影響和推動作用，同時也是一個惠及地方稅收、眾多企業(yè)、廣大消費者和增加就業(yè)機會的多方有利舉措。目前，已具備了啟動該項目的市場時機、條件與基礎，如果該項目得到實施，相信能創(chuàng)造持續(xù)穩(wěn)定的經濟效益和良好的社會效益。 二、建議 （一）由于該項目在原有基礎上異地擴建，項目規(guī)模增長較大，業(yè)主要充分利用西部大開發(fā)優(yōu)惠政策，精心組織、精心實施該項目，確保該項目順利實施；在項目投入運營前，應認真做好市場營銷和策劃工作，以確保該項目的效益預期；在項 目運營中應加強人員培訓，尤其是網絡信息人才的培訓，把武威北河 汽車城建成現代化的汽車市場。 （二）建議政府有關部門重視該項目，協調和解決武威北河 汽車城興建過程中所遇到的各類實際問題；同時，金融機構也為項目提供必要的融資支持，從資金上給予傾斜和保證，確保項目按期完工，早日建成西部最大的汽車交易及服 務中心。 36 目 錄 第一章 總 論 ............................................................................................................. 1 第二章 項目建設背景及必要性 ....................................................................................... 4 第三章 市場現狀及前景分析 .......................................................................................... 5 第四章 建設內容及規(guī)模 ................................................................................................... 8 第五章 建設地址及建設條件 .......................................................................................... 9 第六章 項目方案設計 .................................................................................................... 10 第七章 環(huán)保、消防、節(jié)能及安全 ................................................................................... 17 第八章 項目的組織機構設置 ........................................................................................ 20 第九章 項目實施進度 ................................................................................................... 22 第十章 項目營銷策劃 ................................................................................................... 23 第十一章 投 資估算及資金籌措 ...................................................................................... 29 第十二章 經濟效益評價 ................................................................................................. 30 第十三章 結論及建議 .................................................................................................... 35