【導讀】建筑節(jié)能服務目前在我國還是一個新興的行業(yè)，是指建筑節(jié)能服務提供者為業(yè)主的建筑采暖、空調(diào)、照明、電氣等用能設(shè)施提供檢測、設(shè)計、融資、改造、運行、管理的節(jié)能活動。隨著國家對能源的重視程度不斷提高，建筑節(jié)能服務市場需求必將快速增長。本文對建筑節(jié)能服務提供者——能源服務公司進行了重點的分析，對其運作機制的發(fā)展進行了詳盡的描述。合同能源管理在我國是一種全新的運作機制，目前國內(nèi)還沒有太多可供參考的資料。本文作者在該行業(yè)內(nèi)實際的工作當中，通過學習先進國家的相關(guān)經(jīng)驗，指出我國合同能源管理發(fā)展存在的問題，并探討了相應的運作策略。

　　

【正文】 而由開發(fā)商多數(shù)考慮節(jié)省初投資，據(jù)調(diào)研顯示，只有 10％的業(yè)主主動考慮節(jié)能，而在設(shè)計人員建議下采用節(jié)能的只有 27％。 對合同能源管理（EMC）比較感興趣 由于投入改造的資金過高，業(yè)主無法承擔。通過調(diào)研，其中有 50％的大樓表示可以考慮采用節(jié)能服務公司提供的合同能源管理（EMC）進行節(jié)能改造，％的大樓愿意接受節(jié)能服務公司提供的合同能源管理（EMC）進行節(jié)能改造。 我國建筑節(jié)能工作的主要問題 對建筑節(jié)能工作的重要性和緊迫性認識不足 推進建筑節(jié)能有利于節(jié)約能源，保護環(huán)境，保證國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展。但大多數(shù)地方政府對此未予以高度重視。中央政府也未將建筑節(jié)能放在關(guān)系全局的高度來進行指導。建筑節(jié)能本來是億萬群眾的切身事業(yè)，但是在人民群眾中沒有形成對建筑節(jié)能重要性的基本認識，還不了解建筑節(jié)能會帶來多方面的巨大效益。缺乏配套完善的建筑節(jié)能法律法規(guī)。 我國雖已出臺了《中華人民共和國節(jié)約能源法》，但未制定對建筑節(jié)能的相關(guān)法律、法規(guī)，因而建筑節(jié)能工作基本上處于無法可依的狀況。但許多發(fā)達國家在 20 世紀 70 年代“石油危機”之后，就相繼制定并實施了節(jié)能的專門法律，對民用建筑節(jié)能作了明確的規(guī)定，并采取了一系列經(jīng)濟鼓勵措施，因而建筑節(jié)能工作取得了迅速發(fā)展。 缺乏相應的經(jīng)濟鼓勵政策。 國外發(fā)達國家為促進建筑節(jié)能工作采取了許多積極的政策措施，如德國、丹麥、波蘭等國對舊有建筑節(jié)能改造提供大量財政補助，美國、日本、德國對利用太陽能的建筑實行財政補助，效果都很好。而我國尚沒有這方面的實質(zhì)性經(jīng)濟鼓勵政策。我國建筑節(jié)能尚處于起步階段，單純依靠用戶、建設(shè)方自發(fā)的行為無法實現(xiàn)建筑節(jié)能目標。我國現(xiàn)有建筑面積達 360 億平方米，建筑物圍護結(jié)構(gòu)的節(jié)能改造和供熱系統(tǒng)的改造工作量巨大，需要大量資金投入。為調(diào)動各方的積極性，急需政府出臺相關(guān)的經(jīng)濟鼓勵政策，引導市場，優(yōu)化資源配置，促進建筑節(jié)能發(fā)展。國家對建筑節(jié)能技術(shù)創(chuàng)新、技術(shù)進步支持力度不夠。 建筑節(jié)能的順利推進，還有賴于經(jīng)濟上可以承受的先進成熟的技術(shù)，以及質(zhì)量合格、數(shù)量足夠的產(chǎn)品的支持，但是，正在起步發(fā)展中的建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)，普遍存在起點低、技術(shù)水平不高、創(chuàng)新能力弱的問題，國家在建筑節(jié)能技術(shù)開發(fā)和創(chuàng)新方面的支持力度還很不夠。建筑節(jié)能與墻體材料革新工作分離，管理體制不順暢。 建筑節(jié)能工作除了注意建筑門窗、建筑屋頂和采暖制冷系統(tǒng)的用能效率外，建筑物的圍護墻體節(jié)能也是十分重要的方面。建筑節(jié)能不抓墻體革新不可能達到節(jié)能的效果。但長期以來，建筑節(jié)能工作缺乏強有力的管理機構(gòu)。當前建筑節(jié)能與墻體材料革新工作分離，關(guān)系不順。從部委一級看，建筑節(jié)能的職能屬于建設(shè)部，而機構(gòu)改革后，墻體材料革新工作則由國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會負責；從地方看，有的地方墻體材料革新辦公室掛靠建設(shè)委員會，有的則掛靠經(jīng)濟貿(mào)易委員會。第5章 中國建筑節(jié)能服務市場模型研究 在節(jié)能服務購買決策過程中，建筑的能源管理部門的建議起著關(guān)鍵性作用。如上所述，這類人員大部分從屬于物業(yè)管理公司，因此物業(yè)管理人員節(jié)能意識的高低、物業(yè)本身能從節(jié)能改造中獲得多大的利益，在很大程度上決定著節(jié)能改造最終實施的可能性，而不是改造帶來的節(jié)能效益！但除了能源管理相關(guān)培訓之外，節(jié)能咨詢或改造最后買單的往往是業(yè)主。其市場模型如圖 1 所示： 政府 根據(jù)上文對建筑節(jié)能市場的分析可以看出，建筑節(jié)能存在著部分的“市場失靈”，因而政府的作用就更加突出。在建筑節(jié)能的市場模型中也可得出，在完全的市場經(jīng)濟體制下，政府在建筑節(jié)能市場中的作用主要體現(xiàn)在兩個方面：一、制定規(guī)則；二、監(jiān)督協(xié)調(diào)。 房地產(chǎn)開發(fā)商、建材生產(chǎn)商及設(shè)備生產(chǎn)商 根據(jù)全國智能建筑技術(shù)展示推廣中心的調(diào)查顯示，在建筑節(jié)能與綠色能源系統(tǒng)利用方面，有 81%的社區(qū)根據(jù)當?shù)氐淖匀粭l件，采用了適宜的建筑節(jié)能措施，只有 19%的社區(qū)沒有，這說明目前開發(fā)商對建筑節(jié)能的意義有充分認識。一棟建筑的節(jié)能效果應該取決于兩部分，一是建筑主體節(jié)能效果，二是設(shè)備系統(tǒng)的節(jié)能效果，兩者應該是通過權(quán)衡做到有機統(tǒng)一。如果未能采取有效的建筑主體節(jié)能措施，即使能源系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)再高效、再節(jié)能，其綜合建筑節(jié)能效果仍然是很差的，這種建筑在節(jié)能上是先天不足。 調(diào)查中的數(shù)據(jù)顯示：81%的被調(diào)查樓盤都因地制宜地采取建筑節(jié)能措施，調(diào)查委員會專家認為這個數(shù)據(jù)設(shè)有客觀地反映實際情況，因為我國有 95%的建筑是不節(jié)能的。并且這個數(shù)據(jù)沒有能夠說明有多少被調(diào)查樓盤采取了有效的建筑主體節(jié)能措施，主要問題在于被調(diào)查者對建筑節(jié)能的概念缺乏理解，根據(jù)我國調(diào)查之后的回訪顯示，很多樓盤對于采用了節(jié)能燈具和 BAS 系統(tǒng)也認為屬于建筑主體節(jié)能。 專家認為，電不是嚴格意義上的清潔能源。目前房地產(chǎn)行業(yè)對綠色能源理解很大程度上局限于太陽能，而太陽能的利用又局限于采用太陽能熱水器，因此，綠色能源總能耗比例非常小。 據(jù)專家分析，主要制約因素有如下幾點： 傳統(tǒng)設(shè)計觀念作怪，不愿意因地制宜采用節(jié)能的能源和空調(diào)系統(tǒng)，如水源熱泵、地源熱泵等系統(tǒng)，設(shè)計總是徘徊在幾種常用的設(shè)備系統(tǒng)，嚴重地障礙了高效節(jié)能的新系統(tǒng)的推廣；新技術(shù)不太成熟，障礙了大面積推廣，如光電轉(zhuǎn)換設(shè)備發(fā)電效率未能大幅度提高，始終徘徊在 10%～15%。能源系統(tǒng)的規(guī)劃缺乏整體優(yōu)化的觀念，導致新技術(shù)與成熟的傳統(tǒng)技術(shù)配合不好，發(fā)揮不出新技術(shù)的優(yōu)勢，如樓宇熱電冷三聯(lián)供技術(shù)；缺乏正確的政策和技術(shù)規(guī)劃的導向，對各種新興節(jié)能技術(shù)，缺乏一個客觀、開放、集成的評價體系和相應的軟件平臺，房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶無從導向，嚴重阻礙了新技術(shù)的大規(guī)劃推廣。目前，通過各種系統(tǒng)使住宅達到恒溫恒濕、低能耗、高舒適度的效果，在我國雖已有成功的先例，比如北京的 MOMA、鋒尚國際公寓等均贏得了全國開發(fā)商的一片贊譽和感嘆，但只有感動沒行動，很少有開發(fā)商愿意在節(jié)能住宅上下一番功夫，即使有，也不過是口號性的。有開發(fā)商坦言，他對節(jié)能住宅不感興趣。從表面上看，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，建設(shè)節(jié)能建筑會增加建造成本（節(jié)能材料比一般的建筑材料價格要高一些），但用長遠眼光來分析，對開發(fā)商來說是一件好事。第一，節(jié)能是住宅很好的賣點。你讓住戶在以后幾十年的生活中能節(jié)省一大筆開支，當然能吸引大量購房者。第二，能為開發(fā)商塑造良好的品牌形象，并能形成良好的口碑效應。當購房者真正住進節(jié)能型住宅中，他就會體會到其優(yōu)越性，對開發(fā)商當然會贊譽有加。因此，無論是短期收益還是長期回報，開發(fā)商建設(shè)節(jié)能住宅都是明智之舉，而且能實現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟效益雙豐收。 業(yè)主業(yè)主的概念是指房屋產(chǎn)權(quán)的所有人。建筑市場的最終投資者是購房者，如果購房者成為節(jié)能建筑的動力的話就一定能夠使節(jié)能建筑真正推廣起來。但是目前未能形成一套由業(yè)主引導的利益驅(qū)動機制。理想的建筑節(jié)能產(chǎn)業(yè)模式應該由業(yè)主來引導，業(yè)主的選擇決定開發(fā)商的建筑產(chǎn)品開發(fā)，而業(yè)主對節(jié)能建筑的需求促使開發(fā)商加大節(jié)能建筑的研究力度，從而帶動節(jié)能建筑研究領(lǐng)域的發(fā)展。但是現(xiàn)在這個流程卻倒了過來，業(yè)主的節(jié)能意識普遍較低，使得研究機構(gòu)不得不出面推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。隨著建筑向市場經(jīng)濟的轉(zhuǎn)化，尤其是商品建筑已處在激烈的市場競爭之中，人的觀念也逐漸從計劃經(jīng)濟下“低成本大面積”的傳統(tǒng)觀念中走出，開始注意建筑物的性能，這種現(xiàn)況為推廣建筑節(jié)能提供了一個新的途徑，可以通過大規(guī)模宣傳使購房者認識建筑節(jié)能的重要性，通過購房者的需求去促進開發(fā)商建造節(jié)能建筑。 物業(yè)物業(yè)設(shè)施管理不單為了延長設(shè)備設(shè)施的使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，擴大收益、降低運營費用，也是為了提高企業(yè)形象、提供適合于用戶的各種高效率的服務、改善用戶的業(yè)務、使工作流程合理化和簡潔化。簡而言之，物業(yè)設(shè)施管理的服務對象是人；物業(yè)設(shè)施管理的目標是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。 社團（或 NGO） 社團是對政府在建筑節(jié)能工作強制性作用的一種有益補充。對建筑節(jié)能這樣一個牽涉面較廣的工程而言，社團的作用集中體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）建立公眾參與的渠道（2）利用各種渠道和形式宣傳節(jié)能理念（3）組織學術(shù)研究和實地考察，進行前瞻性研究（4）與國際相關(guān)機構(gòu)或組織開展交流和合作 能源服務公司 對于能源服務公司的概念以及其在建筑節(jié)能服務市場中的作用，下面一章將重點介紹。第6章 能源服務公司（ESCO）及其運作模式研究 能源服務公司的定義ESCO（Energy Service Company）即為能量（源）服務公司，也稱為合同能量（源）管理公司，ESCO（或 EMCO）提供的是服務，產(chǎn)出的是能量；承擔節(jié)能效益投資風險；ESCO 需要具備技術(shù)、融資、管理三方面的能力；ESCO的業(yè)務需要與節(jié)能產(chǎn)品制造商合作。 建立能源服務公司的目的 是實現(xiàn)《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》的保障措施之一是實現(xiàn)現(xiàn)代建筑能效管理的關(guān)鍵是住宅采暖系統(tǒng)節(jié)能的保障是完善市場節(jié)能新機制的重要手段 ESCO的運作機制——合同能源管理（EMC） 合同能源管理（EMC）的概念合同能源管理（ENERGY MANAGEMENT CONTRACT，簡稱 EMC）是70 年代在美國發(fā)展起來的、目前歐美國家廣泛采用的、基于市場的、以贏利為目的的節(jié)能新機制。其內(nèi)涵是：EMC 公司通過與企業(yè)簽訂能源管理合同，為企業(yè)提供綜合性的節(jié)能服務，幫助企業(yè)節(jié)能降耗，并與企業(yè)分享節(jié)能效益，以此取得節(jié)能服務報酬和合理利潤的一種商業(yè)運作模式，有點類似 BOT（建設(shè)、營運、移交）商業(yè)模式。其特點是：企業(yè)零投資、零風險、EMC 公司負責運作節(jié)能項目，并保證節(jié)能率，產(chǎn)生節(jié)能效益后，與企業(yè)一同分享，以此取得投資回報并滾動發(fā)展（其投資收益模式如下圖所示）。因此，EMC 公司不是節(jié)能產(chǎn)品銷售商或節(jié)能項目工程商，而是節(jié)能服務商。2 合同能源管理的市場化運作機制 （1）EMC是以盈利為目的的專業(yè)化節(jié)能服務企業(yè)，按合同能源管理機制為客戶實施節(jié)能項目，項目的節(jié)能效益占項目總效益的一半以上。（2）EMC 與客戶簽訂節(jié)能服務合同，保證實現(xiàn)承諾的節(jié)能量，從分享項目的部分節(jié)能效益收回投資并獲取利潤。（3）EMC 向客戶提供能源審計，改造方案設(shè)計和可行性研究，施工設(shè)計，項目融資，設(shè)備及材料的采購，項目施工，節(jié)能量檢測，直至改造設(shè)備的運行、維修及人員培訓等項目的全過程服務。（4）在合同期內(nèi)，改造設(shè)備為EMC 所有，EMC分享的效益足額到帳。合同結(jié)束后，節(jié)能設(shè)備和全部節(jié)能效益移交給客戶。（5）在合同期內(nèi)，客戶的支付和收益全部來自項目的效益，所以，客戶的現(xiàn)金流始終是正值。EMC的運作方式EMC 是一種比較特殊的產(chǎn)業(yè)，它不是銷售產(chǎn)品或技術(shù)，而是綜合性的節(jié)能服務，為客戶提供節(jié)能項目，這種項目的實質(zhì)是EMC 為客戶提供節(jié)能量。EMC一般通過以下步驟向客戶提供綜合性的節(jié)能服務，包括：能源審計；節(jié)能改造方案設(shè)計；能源管理合同的談判與簽署；原材料和設(shè)備采購；施工、安裝及調(diào)試；試運行、保養(yǎng)和維護；節(jié)能及效益保證；EMC 與客戶分享節(jié)能效益；項目融資和支付方式。 對 ESCO 的理解和 ESCO 的能力建設(shè) 對 ESCO 的理解 （1）專業(yè)實施合同能源管理的 ESCO 是一個服務公司，而不是銀行。是一個合同執(zhí)行公司，以交鑰匙的方式對能效將項目進行開發(fā)、融資及實施，通過節(jié)能效益對投資額進行風險償還，等同一種還本付息。 （2）ESCO 的經(jīng)營以費用管理為核心，通過投資改造、運行管理，達到降本增效的目的。 （3）設(shè)備投資和運行成本的科學核算有效實施合同能源管理的前提。 （4）對節(jié)能效益的核算方法雙方要形成共識，做到?jīng)]有爭議，讓用戶實實在在拿到節(jié)能效益。 （5）項目要建立在一定技術(shù)含量基礎(chǔ)上的服務，挖掘業(yè)主沒有認識到節(jié)能潛力。ESCO 的能力建設(shè)由于合同能源管理承擔項目的全部風險，因此 ESCO，生存發(fā)展必須加強3 個方面的能力建設(shè)；（1）技術(shù)能力建設(shè)。（2）融資能力建設(shè)。項目融資是 ESCO 的一個最主要的難點，獲得項目速效是 ESCO 提供“用節(jié)能效益償還”的一個必須的商業(yè)模式。（3）管理能力建設(shè)。需要具備設(shè)備總承包資質(zhì)和 CMA 能源效率檢測資質(zhì)，建立專家和用戶數(shù)據(jù)庫，初步形成項目診斷報告，專家論證、擔保融資、招標采購、施工及運行模式。 EMC發(fā)展中存在的一些問題 盡管已經(jīng)取得一定的成績，但我們還是需要清醒地認識到，EMC 要在我國進一步發(fā)展，還存在很多問題。信息問題融資問題信用問題擔保問題市場環(huán)境問題第7章 ESCO 項目運作的策略或建議 成功項目的經(jīng)驗 通過對國內(nèi)成功的 ESCO 項目進行分析和對比，總結(jié)出以下幾點實施合同能源管理項目的成功經(jīng)驗：節(jié)能項目的全過程服務承擔節(jié)能項目的全部風險節(jié)能項目的融資專業(yè)化服務EMC 與客戶的真誠合作EMC 防范經(jīng)濟風險需要客戶的幫助EMC 技術(shù)風險的防范 合同能源管理商務流程 能源審計 簽訂《能源服務意向書》 能源系統(tǒng)詳細診斷 節(jié)能改造方案設(shè)計 簽署《能源服務合同》 施工設(shè)計 原材料和設(shè)備采購 項目施工 設(shè)備運行、管理、維護 節(jié)能量檢測及效益保證1 合同期滿1 合同結(jié)束 融資方式 節(jié)能項目資金來源可能有：客戶的自有資本、能源服務公司的自有資本、政府相關(guān)部門的政策性擔保資金、能源服務公司利用自身信用獲得的商業(yè)融資、設(shè)備供應商允許的分期支付，電力（燃氣）等上游公司的能源需求方（DSM）基金、國際資本（如跨國開發(fā)銀行）等。 參考文獻【1】 菲利普 科特勒等，《市場營銷原理