【導(dǎo)讀】沙河文教廠項目?？尚行匝芯繄蟾妗?0xx-10-17. 目錄

　　

【正文】 一級合作開發(fā)的意見 昌國資文（ 20xx） 30 號 20xx 年 6 月 19 日 批復(fù)同意 關(guān)于項目用地控制性詳規(guī)的函 土地儲備中心昌平分中心批復(fù) 20xx 年 10 月 27 日 （ 二 ）項目 工作進展 1. 20xx年 3 月 8 日簽訂《項目一級開發(fā)合作協(xié)議》； 2. 20xx年 6 月 5 日 取得國資委的批復(fù) ：昌國資復(fù)（ 20xx） 50 號； 3. 20xx 年 5 月 23 日市規(guī)劃院進行了《昌平新城沙河組團控制性詳細規(guī)劃》成果匯報會； 4. 20xx年 9 月 15 日，與北京文教廠談判解決 100 戶工廠職工回遷問題。 5. 20xx 你那 10 月 10 日與北京文教廠談妥《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，上報昌平國資委批復(fù)； 6. 20xx 年上半年項目合同已付款情況表： 沙 河 項 目 工作內(nèi)容 完成目標（土地轉(zhuǎn)讓款） 管理費 備注 合同簽訂 完成 100％ 首筆 20xx 萬元 共管 預(yù)付款 80 萬元 52． 3760 萬元 （實際支出） 合計： 萬元 累計支付 ％ 五、項目 SWOT 分析 （一） S（ STRENGTH 優(yōu)勢） 位置優(yōu)勢： 本項目位于 昌平 區(qū) 沙河 鎮(zhèn) ， 沙河 鎮(zhèn)地處 昌平 區(qū)西部，瀕臨 南沙河、 北汽福田汽車站 ，集山、水景色融為一體非常優(yōu)美， 地理 位置優(yōu)勢非常明顯。 低容積率優(yōu)勢： 本項目的容積率僅 ，是 昌平 區(qū)內(nèi)非常稀有的低容積率高檔住宅區(qū)。 交通優(yōu)勢 項目位于 沙河 鎮(zhèn) ， 公共、高速公路、軌道 交通便捷，目前 依托現(xiàn)狀 “ 京昌高速、 京包高速“ 兩條主要的交通大動脈，還 有八達嶺高速－立湯路” 可將 北京市區(qū)和 沙河 鎮(zhèn)緊密聯(lián)系在一起 。 小區(qū)景觀優(yōu)勢 本項目 預(yù)計 設(shè)計了一橫 兩 三縱的景觀軸線，基本上采用以小山體為背景，在各個區(qū)域設(shè)計了小道、亭子、親水平臺等，同時在軸線上設(shè)計了一個水潭并與橫向軸線設(shè)計的小峽谷相連 ； 新開河從小區(qū)中間穿過，依河流形狀設(shè)計 不 同 形式 的駁岸。沿河設(shè)計有親水埠頭和鋪裝步道。 （二） W（ WEAKNESS 劣勢） 周邊配套 劣勢 項目周邊主要為一些便民配套服務(wù)，僅能夠滿足一般生活需要，和項目本身定位， 與住戶 需求存在一定差異 ， 預(yù)計在 將來的規(guī)劃中完善上述缺陷。 （三） O（ OPPORTUNITY 機會） 區(qū)域發(fā)展機會： 昌平新城 《北京城市總體規(guī)劃（ 20xx2020 年）》提出了“兩軸 兩帶 多中心”的城市的城市空間格局，昌平新城市北京西部發(fā)展帶上的重要節(jié)點，是疏散中心城產(chǎn)業(yè)和人口的重點區(qū)域，是帶動區(qū)域發(fā)展的規(guī)?；貐^(qū)。北極光城市總體規(guī)劃明確提出“昌平新城及卻地區(qū)是北京重要的高薪科技技術(shù)研發(fā)產(chǎn)業(yè)基地，引導(dǎo)發(fā)展高新科技研發(fā)與生產(chǎn)、旅游服務(wù)、教育等功能?！辈絽^(qū)委一屆九次全會頁提出把昌平建設(shè)成為“投資創(chuàng)業(yè)、旅游休閑、生活居住”三個首選之區(qū)的目標 。 （四） T（ THREAT 威脅） 同區(qū)域產(chǎn)品競爭： 區(qū)域 普通住宅 投放量相對較集中 ，構(gòu)成直接的競爭 。 “國六條 ”細則規(guī)定：自 20xx 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。 本項目 土地過戶 受該政策影響， 現(xiàn)已征得國資委口頭同意，同時 正在與政府管理部門協(xié)商 總體 規(guī)劃調(diào)整方案， 故，后續(xù)工作進度 會受到一定的影響。 （五）分析結(jié)論 本項目 規(guī)模較 大 ，定位明確， 整體運作復(fù)雜 ；要充分利用區(qū)域優(yōu)勢， 進行策劃和銷售； 要充分 利用股東品牌、資金優(yōu)勢，集約運作。 六、項目定位 （一）產(chǎn)品定位 本 社區(qū)建筑形式最好全部采用板樓設(shè)計，或以板樓為主； 社區(qū)圍合、與周邊的區(qū)界明顯； 外立面具有較強的昭示性和品質(zhì)感，能夠引人注目； 社區(qū)園林精致、有品味；（參考新城國際的內(nèi)部園林和商業(yè)配套） 大堂、電梯間等公共空間進行高品質(zhì)裝修，彰顯品質(zhì)； 設(shè)置休閑會所，主要以運動休閑為主；為提升品質(zhì)、降低運營成本，可選擇知名品牌經(jīng)營； 主力戶型面積在 90120 平方米的三居，套數(shù)比約為 40%； 二居 6089平方米 占總建筑面積約 40%；一居 4059 平方米 占總建筑面積約 20%； 是現(xiàn)金流產(chǎn)品；頂層設(shè)置大平層或躍層，基本為四居室，面積為 150260 平方米，成為標桿產(chǎn)品 ； 提供全部精裝修（家具、配飾、電器除外）；在內(nèi)部注重建筑細節(jié)、選材和施工質(zhì)量，裝修標準在 1000 元 /平方米左右。 （二）客戶定位 置業(yè)者： 本項目 物業(yè)價格，一般工薪階層 容易 承受， 也 較適合高收入階層和投資一族。 區(qū)內(nèi)有部分換樓客 互戶 和區(qū)內(nèi)有教好經(jīng)濟條件的年輕一代有置業(yè)需求。 中長線投資者 ： 由于項目 距離高速路 口，而且 規(guī)劃 配套齊全，交通方便，租金回報不俗，可吸引不少中長線物業(yè)投資者于此購房。 七、項目開發(fā)進度安排 沙河項目下 一步 的工作計劃表： 序號 任務(wù)名稱 進度計劃 開始日期 完成日期 備注 1 取得政府批復(fù) 文教廠職工安置方案上報昌平國資委并取得同意的批復(fù) 10 月 10 日 10 月 31 日 2 申報 08 年土地計劃入市 按昌平區(qū)土地中心要求編報 10 月 20 日 10 月 31 日 3 辦理土地過戶手續(xù) 按協(xié)議完成文教廠地塊土地過戶手續(xù) 10 月 31 日 11 月 30 日 4 工廠搬遷 督促廠方完成廠區(qū)的人員、設(shè)備 的拆遷工作 11 月 30 日 12 月 31 日 5 取得規(guī)劃意見書 委托、協(xié)調(diào)規(guī)劃院完成控規(guī)方 案的編制，并通過市政府審批 10 月 31 日 12 月 31 日 6 編制實施方案 一級開發(fā)實施方案編制 10 月 31 日 12 月 31 日 7 市政咨詢 委托設(shè)計獲得批準方案 08 年 1 月 1日 08月 3月 31日 8 進行南一村征地 征地、青苗、安置補償工作 07年 12月 31日 08年 6月 30日 9 大市政工程 委托施工、驗收 08 年 7 月 1日 08年 9月 30日 10 土地預(yù)審 整理資料上報政府，申請入市 08 年 10 月 1日 08 年 12 月31 日 八、項目效益分析 （一）項目投資 項目總投資估算 項目總投 資約為 萬元，其中：土地費用 13930 萬 元，前期工程費 、基礎(chǔ)設(shè)施配套等合計約 萬 元。 項目 一級開發(fā) 投資估算如下表： 容 積率 : 規(guī)劃地上建筑面積 158000 ㎡ 序號 費 用 名 稱 投資總額 (萬元 ) 單位成本(元 /m2) 權(quán)重分析（％） 備 注 ⒈ 土地征用、拆遷、安置過程中發(fā)生的費用 3930 % ⑴ 土地補償費 3880 a 合作款項及拆遷補償款（文教廠） 6880 合同金額（ 120 畝） b 合作款項及拆遷補償款（南一村） 7000 預(yù)計 100 畝 ,合作及征地費用預(yù)計 70 萬元 /畝； ⑵ 園林局樹木補償費 50 前期預(yù)估 ⑶ 樹木移植費 ⑷ 土地過戶費用 120 按照規(guī)定 3％ 2 前期費用 460 % 前期預(yù)估 3 紅線外市政工程施工等費用 % 前期部預(yù)估 4 其他費用 15 % 前期部預(yù)估 5 項目管理及地塊招拍掛等費用 470 31 % 15 項 小計 1, % 6 政府限定一級開發(fā)投資利潤 5056 32 國家法定利潤 8% 7 經(jīng)營稅費 55 8 土地出讓金 300 住宅（前期預(yù)估） 360 600 商業(yè)（前期預(yù)估） 9 一級開發(fā)土地 成本 1054 % 10 預(yù)計一級開發(fā)招拍掛牌價 68256 4320 （ 五 ）資金籌措 由 北京鵬潤昊天 房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司 自籌解決。 九、 項目敏感性分析 土地一級開發(fā)利潤是政府限定，敏感性不強。 十、 項目總體評價 1． 昌平新城總體規(guī)劃經(jīng)市政府批準已經(jīng)開始實施，本項目現(xiàn)在上馬是最佳時機。 2． 由于區(qū)政府要求項目在一級開發(fā)過程中，解決 100 戶施工回遷，使得項目可以帶條件入市，有利自己摘回驚醒二級開發(fā)。 項目的建設(shè)有利于改善區(qū)域環(huán)境，改善城市功能，增加財政稅收，創(chuàng) 造就業(yè)機會。 根據(jù) 經(jīng)濟指標分析，項目具有 很好 的經(jīng)濟效益，經(jīng)濟指標分析項目是可行的。 綜上所述，該項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，因此 可行。 十 一 、附表及附件 項目金流量表：