【正文】 報告后應(yīng)當(dāng)立案查處，如確屬違法改建，城管部門將下發(fā)限期整改通知書，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強(qiáng)制拆除。如果通過行政手段仍無法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺?豈能變成?私家花園?物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺 高淳法院判決恢復(fù)原狀近年來，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺改建為花壇、陽光房等設(shè)施以擴(kuò)大個人使用面積的事情時有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴(kuò)大使用面積，自行在該樓的公共露臺鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪頂面漏水，原告要求被告配合對漏水處進(jìn)行維修，但被告以樓下商鋪頂面漏水并非被告搭建花壇所致而予以拒絕，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請求法院判令李先生拆除擅自在露臺搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過程中李先生提出，自己在露臺鋪設(shè)瓷磚時，原告并沒有出面制止，實際上是已經(jīng)默認(rèn)了自己的行為，況且像自己一樣在露臺鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對自己一家，另外，樓下商鋪頂面漏水并不是自己搭建行為造成的，而是開發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問題，由于自己曾向有關(guān)部門和媒體投訴過原告和開發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問題向開發(fā)商提出賠償請求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對其建筑物專有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，個人無權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理條例》相關(guān)規(guī)定，被告在購房時與開發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護(hù)，對被告具有約束力。同時根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺搭建的花壇和塔樓門窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。法官說法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實際生活中不少業(yè)主對于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強(qiáng)調(diào)專有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對建筑區(qū)劃內(nèi)的專有部分享有的所有權(quán)、對共有部分享有的共有權(quán)和對共有部分享有的共同管理權(quán)三項權(quán)利，對于共有部分，業(yè)主個人無權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話說，業(yè)主并不是絕對不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面?同時還要滿足?正當(dāng)、合理使用，同時不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。相關(guān)法條鏈接：《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！段飿I(yè)管理條例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第五篇：物業(yè)費(fèi)糾紛案例物業(yè)合同是一種雙務(wù)合同，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都具有約束力。服務(wù)和收費(fèi)是合同的主要內(nèi)容，也是目前物業(yè)公司與業(yè)主糾紛的主要焦點，這些糾紛還引發(fā)許多其他方面生活上的不便。最近，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，更好地處理上述糾紛。收費(fèi)單位可申請支付令[案例]收費(fèi)一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭痛的事。某物業(yè)收費(fèi)員趙某反映，一些業(yè)主，常以房屋閑置，沒享受或無須接受相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等為理由拒絕交費(fèi)。他們對無正當(dāng)理由的業(yè)主可否采取停水停電的方式督促他們交費(fèi)？可否向法院起訴申請支付令？[說法]對無正當(dāng)理由不按時交費(fèi)、拒絕交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不宜采取停電停水的辦法，可以依法向人民法院起訴。符合《民事訴訟法》第191條規(guī)定的，可以申請支付令。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！薄睹袷略V訟法》第191條規(guī)定：“債權(quán)人請求債務(wù)人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令：（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒有其他債務(wù)糾紛的；（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。申請書應(yīng)當(dāng)寫明請求給付金錢或者有價證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實、證據(jù)”。業(yè)主可行使抗辯權(quán)[案例]業(yè)主齊某連續(xù)幾年拒交物業(yè)費(fèi)，他的理由是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行自己保證業(yè)主財產(chǎn)安全的承諾，致使自己停放在門前的轎車被盜，自己受到不小的損失，這樣的損失物業(yè)又不賠償。[說法]物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、法律規(guī)定的義務(wù)，包括服務(wù)承諾，業(yè)主可以以此為理由，根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定，提出拒絕交費(fèi)的抗辯。這里的承諾必須是服務(wù)企業(yè)真實的意思表示，內(nèi)容必須清楚明確，經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主委員會同意，不違反法律法規(guī)的規(guī)定和合同的約定。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第3條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！逗贤ā返?7條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行的一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！睒I(yè)主和物業(yè)使用人承擔(dān)連帶責(zé)任。[案例]退休工人老錢搬兒子處與兒子同住，把自己三室一廳的老屋租給了來此地做買賣的外地人何某。雙方簽訂了為期4年的租賃合同，合同約定每月租金1萬元，一年一交，承租期間承租房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)由承租人何某負(fù)責(zé)。老錢收了第一年租金后，租金給了兒子。因兒子在外地工作，老錢回家不太方便。第二年、第三年到了交房屋租金的約定時間，房租費(fèi)都是通過郵局匯款解決的。眼看第四年合同到期了，老錢回老家處理租房一事。當(dāng)其回家時看到，家門鎖著、房是空著。原來何某租房時提供的是假身份證，第四年的租金1萬元打了水漂。老錢在賣房時發(fā)現(xiàn)，何某1分沒交。物業(yè)服務(wù)單位要老錢交出這筆費(fèi)用時，老錢拿出了與何某簽訂的房屋租賃合同，那么這一合同能否阻卻物業(yè)向老錢收繳物業(yè)費(fèi)呢？[說法]不能。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第7條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。何某下落不明，物業(yè)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主老錢承擔(dān)。老錢與何某的約定，不能對抗老錢連帶責(zé)任的承擔(dān)。