【正文】 報(bào)告后應(yīng)當(dāng)立案查處，如確屬違法改建，城管部門(mén)將下發(fā)限期整改通知書(shū)，要求業(yè)主限期整改，恢復(fù)原狀，逾期將依法予以強(qiáng)制拆除。如果通過(guò)行政手段仍無(wú)法解決此事，您所在的小區(qū)也可以業(yè)主委員會(huì)為原告，向法院提起民事訴訟（侵權(quán)糾紛），加以解決。公共露臺(tái)?豈能變成?私家花園?物業(yè)公司起訴業(yè)主私改公共露臺(tái) 高淳法院判決恢復(fù)原狀近年來(lái)，一些業(yè)主（使用人）未經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或相關(guān)業(yè)主同意，私自將公共露臺(tái)改建為花壇、陽(yáng)光房等設(shè)施以擴(kuò)大個(gè)人使用面積的事情時(shí)有發(fā)生。孰不知這種行為既影響了鄰里關(guān)系，也是一種違法行為。日前，高淳法院就審結(jié)了一起物業(yè)公司狀告業(yè)主在公共露臺(tái)違法搭建案，判決被告業(yè)主恢復(fù)原狀。原告南京高仁物業(yè)管理有限公司是高淳某小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告李先生是該小區(qū)1幢1單元301室業(yè)主。由于李先生所住單元只有3層，作為頂層業(yè)主，李先生為擴(kuò)大使用面積，自行在該樓的公共露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚搭建花壇，并擅自將該樓塔樓的3層封閉據(jù)為己有。后因樓下商鋪?lái)斆媛┧嬉蟊桓媾浜蠈?duì)漏水處進(jìn)行維修，但被告以樓下商鋪?lái)斆媛┧⒎潜桓娲罱ɑ▔露枰跃芙^，原告高仁物業(yè)遂將李先生告上法庭，請(qǐng)求法院判令李先生拆除擅自在露臺(tái)搭建的花壇和擅自封閉的塔樓門(mén)窗，恢復(fù)建筑物原狀。在答辯過(guò)程中李先生提出，自己在露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚時(shí)，原告并沒(méi)有出面制止，實(shí)際上是已經(jīng)默認(rèn)了自己的行為，況且像自己一樣在露臺(tái)鋪設(shè)瓷磚的業(yè)主還有很多，不能只針對(duì)自己一家，另外，樓下商鋪?lái)斆媛┧⒉皇亲约捍罱ㄐ袨樵斐傻?，而是開(kāi)發(fā)商的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，由于自己曾向有關(guān)部門(mén)和媒體投訴過(guò)原告和開(kāi)發(fā)商，所以此次原告只起訴自己完全是出于報(bào)復(fù)。李先生表示，將就房屋出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題向開(kāi)發(fā)商提出賠償請(qǐng)求。法院經(jīng)審理認(rèn)為，業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分之外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù),需改變共有部分用途的，除遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約及相關(guān)規(guī)定外還應(yīng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，個(gè)人無(wú)權(quán)擅自占用和處分。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定，被告在購(gòu)房時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂的業(yè)主臨時(shí)公約及與原告簽訂的裝修管理服務(wù)協(xié)議合法有效應(yīng)受法律保護(hù)，對(duì)被告具有約束力。同時(shí)根據(jù)《物權(quán)法》、最高院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定，建筑物的屋頂、塔樓屬于共有部分，被告擅自在公共露臺(tái)搭建花壇并將塔樓封閉據(jù)為己有的行為，既構(gòu)成違約，也侵犯了其他業(yè)主的合法權(quán)益，遂判決李先生拆除在露臺(tái)搭建的花壇和塔樓門(mén)窗，恢復(fù)建筑物原狀。宣判后，李先生并未上訴，判決已生效。法官說(shuō)法：據(jù)該案承辦人周法官介紹，實(shí)際生活中不少業(yè)主對(duì)于多層單元式住宅產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵理解不夠，片面強(qiáng)調(diào)專(zhuān)有部分的所有權(quán)，忽視甚至侵犯共有部分的合法利益。根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)包括對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的專(zhuān)有部分享有的所有權(quán)、對(duì)共有部分享有的共有權(quán)和對(duì)共有部分享有的共同管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利，對(duì)于共有部分，業(yè)主個(gè)人無(wú)權(quán)擅自使用和處分。需要指出的是，業(yè)主基于對(duì)住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分特定使用功能的合理需要，無(wú)償利用屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面等共有部分的，不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權(quán)益的除外。換句話(huà)說(shuō)，業(yè)主并不是絕對(duì)不能使用或處分共有部分，但僅限于?屋頂以及與其專(zhuān)有部分相對(duì)應(yīng)的外墻面?同時(shí)還要滿(mǎn)足?正當(dāng)、合理使用，同時(shí)不違法、違約、損害他人合法權(quán)益?的條件。最后，承辦法官還提醒廣大業(yè)主，在日常生活中，要正確行使自身權(quán)利，共同管理和使用好小區(qū)內(nèi)的公有部分財(cái)產(chǎn)，共建和諧友好的鄰里關(guān)系。相關(guān)法條鏈接：《物權(quán)法》第七十條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條：業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第五篇：物業(yè)費(fèi)糾紛案例物業(yè)合同是一種雙務(wù)合同，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主都具有約束力。服務(wù)和收費(fèi)是合同的主要內(nèi)容，也是目前物業(yè)公司與業(yè)主糾紛的主要焦點(diǎn)，這些糾紛還引發(fā)許多其他方面生活上的不便。最近，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》，更好地處理上述糾紛。收費(fèi)單位可申請(qǐng)支付令[案例]收費(fèi)一直是物業(yè)服務(wù)企業(yè)頭痛的事。某物業(yè)收費(fèi)員趙某反映，一些業(yè)主，常以房屋閑置，沒(méi)享受或無(wú)須接受相關(guān)的物業(yè)服務(wù)等為理由拒絕交費(fèi)。他們對(duì)無(wú)正當(dāng)理由的業(yè)主可否采取停水停電的方式督促他們交費(fèi)？可否向法院起訴申請(qǐng)支付令？[說(shuō)法]對(duì)無(wú)正當(dāng)理由不按時(shí)交費(fèi)、拒絕交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不宜采取停電停水的辦法，可以依法向人民法院起訴。符合《民事訴訟法》第191條規(guī)定的，可以申請(qǐng)支付令。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第6條規(guī)定：“經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。”《民事訴訟法》第191條規(guī)定：“債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人給付金錢(qián)、有價(jià)證券，符合下列條件的，可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令：（一）債權(quán)人與債務(wù)人沒(méi)有其他債務(wù)糾紛的；（二）支付令能夠送達(dá)債務(wù)人的。申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明請(qǐng)求給付金錢(qián)或者有價(jià)證券的數(shù)量和所根據(jù)的事實(shí)、證據(jù)”。業(yè)主可行使抗辯權(quán)[案例]業(yè)主齊某連續(xù)幾年拒交物業(yè)費(fèi)，他的理由是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有履行自己保證業(yè)主財(cái)產(chǎn)安全的承諾，致使自己停放在門(mén)前的轎車(chē)被盜，自己受到不小的損失，這樣的損失物業(yè)又不賠償。[說(shuō)法]物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、法律規(guī)定的義務(wù)，包括服務(wù)承諾，業(yè)主可以以此為理由，根據(jù)《合同法》第67條規(guī)定，提出拒絕交費(fèi)的抗辯。這里的承諾必須是服務(wù)企業(yè)真實(shí)的意思表示，內(nèi)容必須清楚明確，經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)同意，不違反法律法規(guī)的規(guī)定和合同的約定。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分?！逗贤ā返?7條規(guī)定：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序的，先履行一方未履行的，后履行的一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求?！睒I(yè)主和物業(yè)使用人承擔(dān)連帶責(zé)任。[案例]退休工人老錢(qián)搬兒子處與兒子同住，把自己三室一廳的老屋租給了來(lái)此地做買(mǎi)賣(mài)的外地人何某。雙方簽訂了為期4年的租賃合同，合同約定每月租金1萬(wàn)元，一年一交，承租期間承租房屋的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)由承租人何某負(fù)責(zé)。老錢(qián)收了第一年租金后，租金給了兒子。因兒子在外地工作，老錢(qián)回家不太方便。第二年、第三年到了交房屋租金的約定時(shí)間，房租費(fèi)都是通過(guò)郵局匯款解決的。眼看第四年合同到期了，老錢(qián)回老家處理租房一事。當(dāng)其回家時(shí)看到，家門(mén)鎖著、房是空著。原來(lái)何某租房時(shí)提供的是假身份證，第四年的租金1萬(wàn)元打了水漂。老錢(qián)在賣(mài)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，何某1分沒(méi)交。物業(yè)服務(wù)單位要老錢(qián)交出這筆費(fèi)用時(shí)，老錢(qián)拿出了與何某簽訂的房屋租賃合同，那么這一合同能否阻卻物業(yè)向老錢(qián)收繳物業(yè)費(fèi)呢？[說(shuō)法]不能。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第7條明確規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。何某下落不明，物業(yè)費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主老錢(qián)承擔(dān)。老錢(qián)與何某的約定，不能對(duì)抗老錢(qián)連帶責(zé)任的承擔(dān)。