【正文】 部門簽署的土地使用權處置批準文件以及作價出資（入股）決定書，按規(guī)定辦理登記手續(xù)，采取保留劃撥用地方式處置的，企業(yè)應持土地使用權批準文件及有關文件，按規(guī)定辦理土地登記手續(xù)。第十二條 處置土地使用權涉及的土地使用權出讓金、租金、作價出資（股本）額的確定，均應以經(jīng)有批準權的人民政府土地行政主管部門確認的土地估價結果為依據(jù)。第十三條 縣級以上人民政府土地行政主管部門應當建立地價評估結果確認和土地使用權處置及授權經(jīng)營審批的會審制度，經(jīng)本部門有關機構會審后，方可簽署批準意見。第十四條 國有企業(yè)改革中處置土地使用權，其土地用途必須符合當?shù)氐耐恋乩每傮w規(guī)劃，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的，還應符合城市規(guī)劃。需要改變用途的，應當依法辦理有關批準手續(xù)，補交出讓金或有關土地有償使用費用。第十五條 根據(jù)國家的產(chǎn)業(yè)政策和自治區(qū)國有企業(yè)的現(xiàn)狀，在土地有償使用方面，采取下列優(yōu)惠政策。（一）有下列情形之一的，土地使用權出讓金以評估確認的地價為基數(shù)，按20—40%的比例交納：（1）企業(yè)兼并涉及的劃撥土地使用權轉(zhuǎn)移給兼并方或新設企業(yè)的；（2）企業(yè)破產(chǎn)，涉及的劃撥土地使用權轉(zhuǎn)移給接收方或購買方的；（3）企業(yè)搬遷改造，騰出的場地轉(zhuǎn)讓給其他單位發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的；（4）企業(yè)整體或部分出售，涉及的劃撥土地使用權轉(zhuǎn)給購買方的。（二）土地使用權租賃給改制后的國有企業(yè)使用的，五年內(nèi)按年租金的20—40%收取。（三）企業(yè)將富余或利用不合理的土地使用權，按隸屬關系交政府土地行政主管部門依法出讓，出讓收入70%返還企業(yè)，30%交財政。（四）采取出讓或租賃方式處置土地使用權的國有企業(yè)，確因效益差暫時難以支付出讓金或租金的，經(jīng)有批準權的土地行政主管部門核定后，報同級人民政府批準，可依法辦理出讓或租賃手續(xù)，掛帳或延期緩繳，待企業(yè)經(jīng)營條件改善后，再收取土地出讓金或租金；亦可用土地轉(zhuǎn)讓、出租收益抵交出讓金。對按出讓方式處置土地使用權的改革企業(yè)，由批準土地使用權處置方案的土地行政主管部門同意，并報同級人民政府批準，可將全部或部分土地出讓金返還企業(yè)，用于職工生活安置和發(fā)展企業(yè)生產(chǎn)。（五）破產(chǎn)企業(yè)處置土地使用權所得收益，可直接用于安置企業(yè)職工。第十六條 企業(yè)改革中涉及的土地使用權，未經(jīng)批準擅自處置并發(fā)生土地使用權轉(zhuǎn)移或改變土地用途的，按非法轉(zhuǎn)讓土地或非法占地處罰。土地行政主管部門違反本規(guī)定批準的土地使用權處置方案無效，對其單位有關責任人員追究行政責任。第十七條 非國有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權處置，按照土地審批權限經(jīng)有批準權的人民政府土地行政主管部門批準后，參照本規(guī)定執(zhí)行。第十八條 在本規(guī)定實施之前各地制定的有關企業(yè)改革中土地使用權處置管理辦法與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。第十九條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行。第五篇：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設委員會批準了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該公司身兼兩項職能：一是代表市政府實施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營職能。1992年8月，為了開發(fā)該區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，P房地產(chǎn)開發(fā)公司向社會登出關于該開發(fā)區(qū)土地使用權轉(zhuǎn)讓“即日發(fā)售”的廣告。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設金田高新科技園及相關配套工程。金田公司(乙方)應于1994年3月前將土地預定金5000萬元匯入甲方賬戶，其余款項應于1995年31月前一次性付清。該協(xié)議還規(guī)定，雙方簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的日期為1994年3月21日，任何一方如不能如期履行，均視樹違約。同時，甲方應盡快將土地使用權交付乙方。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。該協(xié)議自簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同之日起自動失效。1994年3月，雙方就調(diào)整地價款的給付期限和履行土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的時間等事項又達成補充協(xié)議，約定土地使用權轉(zhuǎn)讓合同的簽訂時間為1994年8月31日。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達成一致意見。金田公司要求P房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權出讓合同等文件，但對方除提供B市規(guī)劃建設委員會批準設立該開發(fā)區(qū)文件外，其他有關征地、出租土地等文件均不能提供。另外，P房地產(chǎn)開發(fā)公司認為該1000畝土地尚未征用，但并不影響金田公司的開工建設，要求金田公司按協(xié)議繼續(xù)支付地價款，辦理立項手續(xù)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。在此期間，該區(qū)管理委員會批準了金田公司申報的五個建設項目。1995年12月，金田公司訴至B市高級人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。被告辯稱：原預定協(xié)議不能履行的原因在于雙方對擬簽訂的《土地使用權轉(zhuǎn)讓合同》文本未達成一致意見，且對方未提供項目批準文件，并沒有相應的融資能力，故要求原告繼續(xù)履行預定協(xié)議，不同意其訴訟請求。B市高級人民法院認為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應嚴格遵循《國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權及國家尚未對該1000畝土地作出批準征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》，并收取巨額預定金，其行為明顯違反有關國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟損失應由被告自己承擔。被告應將預定金5000萬元及相應的利息返還給原告。由于原告在簽訂協(xié)議時，對被告的土地經(jīng)營方式未進行必要考察即投入巨額資金，故對本企業(yè)因此造成的損失應承擔一定責任。其要求雙倍返還 1預定金及銀行保值貼補利率等請求不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》無效；二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預定金5000萬元及利息；％的年利息計算至返還時止；三、駁回雙方的其他訴訟請求。分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權是指未經(jīng)政府批準及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權，導致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。國有土地使用權的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。以這種方式取得的土地可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準權的政府批準并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權為出讓土地使用權，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。如果不經(jīng)有批準權的政府批準，不簽訂土地出讓合同，不補交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權，將導致轉(zhuǎn)讓合同無效，有關單位和直接責任人員還將受到行政處罰和行政處分。評論：這是一起關于國有劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營糾紛的案例。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。有償取得已逐漸成為土地使用權取得的主要渠道。有償取得的方式為土地使用權的出讓和土地使用權的轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國有土地和集體所有土地的使用權可以依法轉(zhuǎn)讓?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權轉(zhuǎn)讓問題。土地使用權轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權的出售、交換和贈與?？梢?，土地使用權轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權。本案中，P房地產(chǎn)開發(fā)公司就尚未以出讓方式取得的1000畝土地使用權進行轉(zhuǎn)讓、出售，獲取巨額利潤，違反法律，其行為應定為非法，所簽訂的協(xié)議亦應認定為無效。其次，房地產(chǎn)公司雖具一定行政管理職能，但并不代表國家的土地管理部門。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權出讓的管理部門應為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權。第三，本案中簽訂的灶地使用權轉(zhuǎn)讓預定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預約合同，雖然該合同被認定為無效，但合同中約定的擔保形式、定金條款繼續(xù)有效。根據(jù)《民法通則》規(guī)定的過錯責任原則，P房地產(chǎn)開發(fā)公司應雙倍返還金田公司定金1億元及相關利息，此點法院判決似有不妥。