【正文】 第三，本案中簽訂的灶地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，雖然該合同被認(rèn)定為無(wú)效，但合同中約定的擔(dān)保形式、定金條款繼續(xù)有效?？梢?jiàn)，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提，是轉(zhuǎn)讓方以出讓方式取得土地的使用權(quán)。有償取得的方式為土地使用權(quán)的出讓和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。如果不經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，不簽訂土地出讓合同，不補(bǔ)交土地出讓金，而直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，將導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，有關(guān)單位和直接責(zé)任人員還將受到行政處罰和行政處分。國(guó)有土地使用權(quán)的取得，分兩種方式：一種是有償取得，即以出讓方式取得。由于原告在簽訂協(xié)議時(shí)，對(duì)被告的土地經(jīng)營(yíng)方式未進(jìn)行必要考察即投入巨額資金，故對(duì)本企業(yè)因此造成的損失應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。1995年12月，金田公司訴至B市高級(jí)人民法院，要求解除與P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂的《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并雙倍返還定金1億元。金田公司要求P房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司提供該土地的征地批文、土地使用權(quán)出讓合同等文件，但對(duì)方除提供B市規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立該開(kāi)發(fā)區(qū)文件外，其他有關(guān)征地、出租土地等文件均不能提供。該協(xié)議自簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起自動(dòng)失效。金田公司(乙方)應(yīng)于1994年3月前將土地預(yù)定金5000萬(wàn)元匯入甲方賬戶，其余款項(xiàng)應(yīng)于1995年31月前一次性付清。該公司身兼兩項(xiàng)職能：一是代表市政府實(shí)施行政管理職能，二是企業(yè)經(jīng)營(yíng)職能。第十七條 非國(guó)有企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)處置，按照土地審批權(quán)限經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)后，參照本規(guī)定執(zhí)行。對(duì)按出讓方式處置土地使用權(quán)的改革企業(yè)，由批準(zhǔn)土地使用權(quán)處置方案的土地行政主管部門同意，并報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)，可將全部或部分土地出讓金返還企業(yè)，用于職工生活安置和發(fā)展企業(yè)生產(chǎn)。（一）有下列情形之一的，土地使用權(quán)出讓金以評(píng)估確認(rèn)的地價(jià)為基數(shù)，按20—40%的比例交納：（1）企業(yè)兼并涉及的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給兼并方或新設(shè)企業(yè)的；（2）企業(yè)破產(chǎn)，涉及的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給接收方或購(gòu)買方的；（3）企業(yè)搬遷改造，騰出的場(chǎng)地轉(zhuǎn)讓給其他單位發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的；（4）企業(yè)整體或部分出售，涉及的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給購(gòu)買方的。第十三條 縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置及授權(quán)經(jīng)營(yíng)審批的會(huì)審制度，經(jīng)本部門有關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)審后，方可簽署批準(zhǔn)意見(jiàn)。企業(yè)實(shí)行股份合作制改組、租賃經(jīng)營(yíng)和出售、兼并、合并、破產(chǎn)的，土地估價(jià)結(jié)果和土地使用權(quán)處置方案由企業(yè)隸屬單位報(bào)上一級(jí)人民政府土地行政主管部門確認(rèn)、審批。由企業(yè)或企業(yè)隸屬單位擬定土地使用權(quán)處置方案，主要內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)改革的形式和內(nèi)容、企業(yè)現(xiàn)使用土地的狀況和擬處置土地的狀況、擬處置方式和處置價(jià)格及理由等。企業(yè)應(yīng)委托國(guó)土資源部或自治區(qū)人民政府土地行政主管部門認(rèn)證的、具有相應(yīng)土地估價(jià)資格的機(jī)構(gòu)進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。第九條 本規(guī)定未涉及的其他形式國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置的，凡不屬于本規(guī)定中關(guān)于保留劃撥用地方式處置的情形，均應(yīng)以出讓、租賃、作價(jià)出資（入股）方式處置土地使用權(quán)。第七條 基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨干企業(yè)，改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的，涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)自治區(qū)人民政府土地行政主管部門或國(guó)土資源部批準(zhǔn)，可以采取國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）方式處置。第六條 國(guó)有土地使用權(quán)以一定年限作價(jià)后授權(quán)給中央直屬企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的，由國(guó)土資源部審批。第三條 國(guó)有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)依法逐步實(shí)行有償使用制度。第十八條 本辦法自2007年1月1日起施行。國(guó)有企業(yè)的劃撥土地使用權(quán)已設(shè)定有效抵押的，企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)時(shí)，劃撥土地使用權(quán)出讓所得按照本辦法第八條第二款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入企業(yè)資產(chǎn)的部分，抵押權(quán)人可以優(yōu)先受償；其余部分優(yōu)先用于安置職工和支付其他改革成本。第十四條 國(guó)有企業(yè)以劃撥土地使用權(quán)為標(biāo)的物設(shè)定抵押的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)具有審批權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，依法辦理抵押登記手續(xù)。被授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)的國(guó)家控股公司、國(guó)有獨(dú)資公司、集團(tuán)公司必須接受批準(zhǔn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)的人民政府的土地行政主管部門的監(jiān)督管理。改制企業(yè)需改變租賃合同規(guī)定的使用條件等內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)與土地所在地的市、縣土地行政主管部門重新簽訂國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同。對(duì)土地權(quán)屬不清的，或者不按照土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本規(guī)定進(jìn)行地價(jià)評(píng)估的，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。第八條 處置劃撥土地使用權(quán)涉及的應(yīng)當(dāng)向政府補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金、租金以及政府的作價(jià)出資（入股）額、授權(quán)經(jīng)營(yíng)額，均按照土地行政主管部門同意備案的土地評(píng)估價(jià)格的40%確定。（五）辦理國(guó)有資本金轉(zhuǎn)增手續(xù)。改制企業(yè)將土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果和劃撥土地使用權(quán)處置方案報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府的土地行政主管部門備案和審核。（二）擬訂劃撥土地使用權(quán)處置方案。第六條 以出讓、租賃和保留劃撥方式處置劃撥土地使用權(quán)的，由縣級(jí)以上人民政府按照《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》第三十二條和第四十八條規(guī)定的權(quán)限審批。第四條 本辦法所稱租賃方式處置劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者與市、縣土地行政管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。二○○六年十一月二十九日海南省國(guó)有企業(yè)改革劃撥土地使用權(quán)管理辦法第一條 為規(guī)范國(guó)有企業(yè)改革過(guò)程中劃撥土地使用權(quán)的管理，依法處置土地資產(chǎn)，妥善安置職工，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)改革、發(fā)展和穩(wěn)定，根據(jù)土地管理法律、法規(guī)和有關(guān)政策，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。目前，我省國(guó)有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整已進(jìn)入攻堅(jiān)階段。各地制定的國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)處置方式應(yīng)按本規(guī)定規(guī)范，在土地有償使用費(fèi)用方面，可采取適當(dāng)優(yōu)惠政策鼓勵(lì)和支持國(guó)有企業(yè)改革，具體辦法由各地根據(jù)本地實(shí)際情況制定。土地管理部門違反本規(guī)定批準(zhǔn)的土地使用權(quán)處置方案無(wú)效，對(duì)其單位有關(guān)責(zé)任人員追究行政責(zé)任。第十二條 土地管理部門應(yīng)當(dāng)建立地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置以及授權(quán)經(jīng)營(yíng)審批的會(huì)審制度，經(jīng)本部門有關(guān)機(jī)構(gòu)會(huì)審后，方可簽署批準(zhǔn)意見(jiàn)。（三）簽訂合同與變更土地登記。（二）地價(jià)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和土地使用權(quán)處置方案審批。土地使用權(quán)除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。第八條 企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：（一）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益事業(yè)用地和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（二）國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)或非國(guó)有企業(yè)以及國(guó)有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國(guó)有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（三）在國(guó)有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國(guó)有企業(yè)或國(guó)有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（四）國(guó)有企業(yè)改造或改組為國(guó)有獨(dú)資公司的。第五條 企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或租賃方式處置：（一）國(guó)有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的；（二）國(guó)有企業(yè)改組為股份合作制的；（三）國(guó)有企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的；（四）非國(guó)有企業(yè)兼并國(guó)有企業(yè)的。被授權(quán)的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價(jià)出資（入股）或租賃等方式配置土地，企業(yè)應(yīng)持土地使用權(quán)經(jīng)營(yíng)管理授權(quán)書和有關(guān)文件，按規(guī)定辦理變更土地登記手續(xù)。本規(guī)定所稱國(guó)家以土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股），是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。本規(guī)定所稱國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。第二篇：國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定（一九九八年二月十七日 國(guó)家土地管理局令）（第八號(hào)）第一條 為支持國(guó)有企業(yè)改革，進(jìn)一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，根據(jù)土地管理法律、法規(guī)和有關(guān)政策，制定本規(guī)定。第二十四條 第二十四條 城鎮(zhèn)集體、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改革中涉及劃撥土地使用權(quán)處置的，可參照本規(guī)定執(zhí)行，具體辦法由市土地管理局另行規(guī)定。不按土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章及本規(guī)定進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估的，其土地價(jià)格評(píng)估結(jié)果不予確認(rèn)，土地使用權(quán)處置方案不予批準(zhǔn)。企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定繳納相應(yīng)的費(fèi)用并辦理土地變更登記手續(xù)（免繳土地變更登記費(fèi)），領(lǐng)取土地使用證。土地行政主管部門從收到土地價(jià)格評(píng)估報(bào)告之日起，在5個(gè)工作日內(nèi)完成評(píng)估結(jié)果確認(rèn)。（二）土地行政主管部