【正文】 （一）一般原則 根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關(guān)規(guī)定，評估中遵循客觀、獨(dú)立、公正的原則及其他一般公允原則。 （二）評估假設(shè) 企業(yè)所處的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及企業(yè)應(yīng)遵循的我國法律、法規(guī)、政策無重大變化； 企業(yè)能持續(xù)、穩(wěn)健地經(jīng)營、發(fā)展； 委托評估計(jì)算機(jī)軟件在評估確定的受益期內(nèi)不會退出軟件產(chǎn)品市場； 委托評估計(jì)算機(jī)軟件預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績能夠?qū)崿F(xiàn)。 六、評估依據(jù) 國務(wù)院1991年第91號令《國有資產(chǎn)評估管理辦法》； 資產(chǎn)評估第四小組萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司5 國資辦發(fā)（1992）36號文件《國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細(xì)則》； 國資辦發(fā)（1996）23號文件《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》（試行）； 財(cái)政部財(cái)評字（1999）91號文件《資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》； 中華人民共和國《知識產(chǎn)權(quán)和海關(guān)保護(hù)條例》； 《關(guān)于鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)稅收政策問題的通知》財(cái)稅[2000]25號文件； 《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局、海關(guān)總署‘關(guān)于鼓勵軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)稅收政策問題的通知’及市實(shí)施意見的通知》。 《中華人民共和國土地管理法》。 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（gb／t50291－1999）。 4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（gb/t185082001）。㈢取價(jià)依據(jù) 《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額單位估價(jià)表》。 1評估人員收集的有關(guān)資料。 七、評估方法與過程 （一）評估方法 固定資產(chǎn)的評估方法 本次委托評估固定資產(chǎn)主要位出售商業(yè)房地產(chǎn)，擬采用重置成本法評估。其具體操作程序是首先確定各種設(shè)備的評估原值，爾后再扣減資產(chǎn)因各種因素產(chǎn)生的貶值，來確定機(jī)器設(shè)備的評估凈值。在進(jìn)行評估原值、成新率的計(jì)算中，依據(jù)機(jī)器設(shè)備的不同，采用相應(yīng)的方法。具體做法如下： （1）根據(jù)資產(chǎn)占有方提供的機(jī)器設(shè)備清查評估明細(xì)表，通過對有關(guān)會計(jì)憑證的審核后予以確認(rèn)。并進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)，查勘及技術(shù)狀況鑒定。 資產(chǎn)評估第四小組萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司6（2）評估原值的計(jì)算 ①凡能詢到評估基準(zhǔn)日市場價(jià)格的設(shè)備，以此價(jià)格加運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)來確定設(shè)備的評估原值。 ②對于無法從市場獲得設(shè)備價(jià)格的，通過查閱設(shè)備價(jià)格信息資料確定設(shè)備購置價(jià)，加運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)來確定設(shè)備的評估原值。 （3）成新率計(jì)算 對于重要設(shè)備，通過技術(shù)檢測鑒定，結(jié)合已使用年限，確定其成新率；對于一般設(shè)備，則通過現(xiàn)場查勘鑒定，并結(jié)合已使用年限來確定其成新率。 （4）確定出的評估原值與成新率相乘，得出評估凈值。 （二）評估過程 本次評估工作于2015年12月20日開始，12月25日結(jié)束。主要進(jìn)行了收集資料，聽取資產(chǎn)占有方介紹委估資產(chǎn)形成和使用情況。對固定資產(chǎn)進(jìn)行了現(xiàn)場查勘，逐臺（件）核實(shí)，并測定其技術(shù)狀態(tài)。對商業(yè)地產(chǎn)逐項(xiàng)對其形成過程、地產(chǎn)的特點(diǎn)、功能、技術(shù)先進(jìn)性等進(jìn)行查詢了解；對投入成本進(jìn)行分析測算；對這些地產(chǎn)產(chǎn)品的評估基準(zhǔn)日前3年銷售情況作出統(tǒng)計(jì)分析，查閱了代理銷售合同，進(jìn)行了軟件受益分析以及評估基準(zhǔn)日后五年銷售進(jìn)行預(yù)測。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了評估計(jì)算，編寫正式評估報(bào)告等階段的工作。 八、評估技術(shù)說明 本次評估固定資產(chǎn)主要出售房地產(chǎn)，因其比較簡單，且價(jià)值量不大，故未作專題技術(shù)說明。此次評估主要內(nèi)容房地產(chǎn)銷售，故評估技術(shù)說明主要是房地產(chǎn)影響因素的內(nèi)容。 （一）評估對象概況 萬達(dá)地產(chǎn)有限公司成立于2001年，隸屬于中國萬達(dá)集團(tuán)。公司主要從事房地產(chǎn)及配套設(shè)施的開發(fā)經(jīng)營，年開發(fā)能力50萬平方米以上，擁 資產(chǎn)評估第四小組萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司7有二級開發(fā)資質(zhì)。公司現(xiàn)有員工400多人，各類專業(yè)人才126人，其中高級職稱26人，中級職稱68人。 借助黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程的歷史機(jī)遇，萬達(dá)地產(chǎn)將建設(shè)“高起點(diǎn)、高規(guī)格、高質(zhì)量”的精品工程作為打造品牌的重要舉措，不斷引入先進(jìn)的地產(chǎn)經(jīng)營理念，用嶄新的思維，引領(lǐng)XX市地產(chǎn)市場，先后投資建設(shè)了金水商城、外來投資服務(wù)中心、萬達(dá)花園、萬達(dá)財(cái)富新城、萬達(dá)專家會所、萬達(dá)麗日小區(qū)、萬達(dá)時(shí)代廣場等高檔住宅、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，投資10億元的萬達(dá)財(cái)富新城項(xiàng)目占地面積502畝，是目前XX市單一建筑面積最大的樓盤。2011年，公司在東營港開工建設(shè)萬達(dá)海港城項(xiàng)目。該項(xiàng)目是一個集商務(wù)辦公、金融結(jié)算、商業(yè)和星級酒店于一體的現(xiàn)代化、生態(tài)化、集約型的超大規(guī)模城市綜合體。項(xiàng)目建成后，將成為東營港開發(fā)區(qū)旗艦式地標(biāo)建筑。同時(shí)，公司不斷加大土地儲備力度，目前，公司擁有土地儲備3000多畝。 九、特別事項(xiàng)說明 本次評估結(jié)論中房地產(chǎn)的評估價(jià)值是在評估假設(shè)前提和未來收益預(yù)測成立的條件下作出的，若這些情況發(fā)生了變化，評估結(jié)果亦會發(fā)生變化，請報(bào)告使用者予以注意。 十、評估報(bào)告基準(zhǔn)日后重大事項(xiàng) 本評估項(xiàng)目無期后重大事項(xiàng)發(fā)生。 本報(bào)告所指期后事項(xiàng)系指評估基準(zhǔn)日至評估報(bào)告提出日期之間發(fā)生的重大事項(xiàng)。 對不符合本報(bào)告特定評估目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，本報(bào)告提出的評估結(jié)論不能直接使用。 十 一、評估報(bào)告法律效力 評估報(bào)告成立的前提條件和假設(shè)條件； 資產(chǎn)評估第四小組萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司8（1）本次評估結(jié)果是反映評估對象在此次評估目的要求下，根據(jù)公開市場原則確定的現(xiàn)行市價(jià)，評估工作中沒有考慮特殊的交易方式可能追加的付出價(jià)格等對評估的影響；同時(shí)，本報(bào)告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化及自然力和其他不可抗拒力對資產(chǎn)價(jià)格的影響。 （2）本評估結(jié)果是建立在被評估單位提供資料真實(shí)性基礎(chǔ)上的，評估單位對于因被評估單位提供資料不實(shí)而導(dǎo)致錯誤的評估結(jié)果不負(fù)責(zé)任。 （3）本評估結(jié)果是以被評估資產(chǎn)在繼續(xù)經(jīng)營前提條件下作出的，不符合這一條件評估結(jié)果無效。 本評估報(bào)告根據(jù)我國資產(chǎn)評估的法律法規(guī)，具有相應(yīng)法律效力。 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，本評估報(bào)告的有效期為自評估基準(zhǔn)日起一年。 本報(bào)告書提出的評估結(jié)論供委托方在與本報(bào)告所列示的評估目的相符的經(jīng)濟(jì)行為中使用。評估報(bào)告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可評估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開。 本報(bào)告書的附件與報(bào)告書正文具有同等法律效力。 本報(bào)告所涉及的有關(guān)法律說明文件由被評估單位提供，其可靠性由被評估單位負(fù)責(zé)。 十二、評估報(bào)告提出日期 本報(bào)告提出時(shí)間為2016年12月25號 2016年12月25號 備查文件：..（略） 資產(chǎn)評估第四小組 第34頁 共34