【正文】 市場(chǎng)鋪墊，但在強(qiáng)銷(xiāo)期內(nèi)的銷(xiāo)售任務(wù)是艱巨的，超過(guò)銷(xiāo)售總量50%的任務(wù)量將在這一階段中得以消化，但是在這階段中我們不可能再像認(rèn)購(gòu)時(shí)大量地投入廣告宣傳，在廣告宣傳方面我們應(yīng)該因地制宜的尋求最恰當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)推廣機(jī)會(huì)和盲點(diǎn)，適時(shí)地與中國(guó)傳統(tǒng)的民風(fēng)、民俗節(jié)慶日相互連接推出項(xiàng)目。在認(rèn)購(gòu)階段過(guò)后對(duì)于項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格和促銷(xiāo)策略將作相應(yīng)的調(diào)整，價(jià)格的制定將會(huì)更將細(xì)化到位置、樓層、結(jié)構(gòu)上。促銷(xiāo)原則保持在認(rèn)購(gòu)均價(jià)三個(gè)百分點(diǎn)的上升空間或三個(gè)百分點(diǎn)的下降范圍內(nèi)(最主要依據(jù)認(rèn)購(gòu)階段市場(chǎng)的實(shí)際情況而定)。在強(qiáng)銷(xiāo)期的工作中除了外圍市場(chǎng)的鞏固和開(kāi)拓之外，更重要的將是項(xiàng)目自身的強(qiáng)化，諸如：項(xiàng)目工程進(jìn)度必須嚴(yán)格按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)約定條款得以順利的完成，在該階段中項(xiàng)目的五證必須全部完成辦理手續(xù)，銀行按揭貸款的工作應(yīng)當(dāng)花大力氣、下狠決心盡快地辦理，《商品房測(cè)繪報(bào)告》必須要求在項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成，以便于項(xiàng)目《商品房預(yù)售許可證》的如期取得。強(qiáng)銷(xiāo)期目的在強(qiáng)銷(xiāo)期堅(jiān)持內(nèi)緊外松的原則，一方面應(yīng)當(dāng)鞏固項(xiàng)目前期所建立的市場(chǎng)，加緊項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)、證照手續(xù)辦理，加強(qiáng)銷(xiāo)售成功率的把握。另一方面在市場(chǎng)宣傳推廣上，利用元旦和春節(jié)的機(jī)會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目推廣，由于在此時(shí)機(jī)中正是瀘州房地產(chǎn)行業(yè)大盤(pán)和名盤(pán)大力推廣的時(shí)候，采用“跟隨作戰(zhàn)”的方法，我們并不是要求與大盤(pán)和名盤(pán)相互攀比，而是重在借助大盤(pán)和名盤(pán)的品牌優(yōu)勢(shì)，抓住大盤(pán)和名盤(pán)的市場(chǎng)空缺點(diǎn)，拾遺補(bǔ)缺的填補(bǔ)消費(fèi)者需求和市場(chǎng)的空白點(diǎn)。在宣傳推廣的跟進(jìn)上要充分地利用人員一對(duì)一促銷(xiāo)來(lái)加強(qiáng)推廣的實(shí)效。在銷(xiāo)售中所有銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持認(rèn)購(gòu)階段的工作態(tài)度和工作激情，加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，積極地參與項(xiàng)目的相關(guān)培訓(xùn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售主管應(yīng)在每月制定當(dāng)月的銷(xiāo)售培訓(xùn)計(jì)劃，有效地組織和安排培訓(xùn)工作。強(qiáng)銷(xiāo)期注意事項(xiàng)1) 由于強(qiáng)銷(xiāo)期的工作重點(diǎn)在于開(kāi)發(fā)實(shí)效和銷(xiāo)售實(shí)效的體現(xiàn)，因此在該階段所有銷(xiāo)售人員應(yīng)具備良好的工作心態(tài)，將工作計(jì)劃落到實(shí)處，發(fā)揮最大的銷(xiāo)售力。2) 在市場(chǎng)鞏固上除廣告宣傳外，銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)和自己的前期客戶(hù)建立良好的關(guān)系，認(rèn)真做好客戶(hù)回訪跟進(jìn)的相關(guān)報(bào)表和工作日記。3) 項(xiàng)目銷(xiāo)售主管和置業(yè)顧問(wèn)每月所提交的工作計(jì)劃、安排、總結(jié)和目標(biāo)設(shè)立中必須嚴(yán)格要求量化指標(biāo)。強(qiáng)銷(xiāo)期實(shí)施辦法◆ 強(qiáng)銷(xiāo)期工作分為三步走：第一步，總結(jié)分析階段。第二階段：實(shí)效階段。第三步：突破階段。1)總結(jié)分析階段(20__年12月19日——20__年12月31日)20__年11月19日由正式認(rèn)購(gòu)階段轉(zhuǎn)入強(qiáng)銷(xiāo)期后，我們首要做的工作應(yīng)該是將認(rèn)購(gòu)時(shí)期中項(xiàng)目資源進(jìn)行重新組合，再次提煉項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，分析論證市場(chǎng)認(rèn)可程度，進(jìn)一步推斷出項(xiàng)目銷(xiāo)售今后的發(fā)展趨勢(shì)和空間。2)實(shí)效階段(20__年1月1日——20__年2月28日)通過(guò)總結(jié)分析明確項(xiàng)目所存在的問(wèn)題后，在強(qiáng)銷(xiāo)期的中期應(yīng)當(dāng)在工作上展開(kāi)具有實(shí)質(zhì)性很強(qiáng)的工作，工程建設(shè)、證照的辦理、銀行按揭的辦理、《商品房預(yù)售許可證》的辦理，銷(xiāo)售人員的強(qiáng)化培訓(xùn)，行銷(xiāo)結(jié)構(gòu)的建立，都應(yīng)當(dāng)充分地按照即定的方案開(kāi)展工作。(六)持續(xù)期銷(xiāo)售策略及促銷(xiāo)1)持續(xù)期時(shí)間20__年4月1日——20__年4月30日2)持續(xù)期銷(xiāo)售策略在該階段由于銷(xiāo)售總量剩余在20%左右，大多數(shù)較好的戶(hù)型、位置基本上都在前期銷(xiāo)售中銷(xiāo)售一空，在持續(xù)期中我們要結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目剩余戶(hù)型、位置和市場(chǎng)的實(shí)際情況制定新一輪的價(jià)格方案。這個(gè)時(shí)候在廣告宣傳上，基本上保持處于收縮狀態(tài)，除了通過(guò)行銷(xiāo)人員的一對(duì)一行銷(xiāo)和網(wǎng)絡(luò)宣傳推廣之外，其他的廣告形式可以不采取。3)持續(xù)期促銷(xiāo)策略作為向尾盤(pán)過(guò)渡的時(shí)期，不輪在戶(hù)型、位置上都大大的與前面各個(gè)階段不能相提并論了，因此在促銷(xiāo)上我建議優(yōu)價(jià)出售，用基本貼近于成本價(jià)的讓利作為底線支撐。五 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略(一)各階段執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針1)執(zhí)行價(jià)格各階段的執(zhí)行價(jià)格將在認(rèn)購(gòu)階段之后提供2)執(zhí)行價(jià)格走勢(shì)即定方針在項(xiàng)目全程銷(xiāo)售中，價(jià)格因素是至關(guān)重要的，在項(xiàng)目的初期(認(rèn)購(gòu)階段)我們?cè)O(shè)立一個(gè)比較均衡，同時(shí)也是比較高端的價(jià)位目的是在于最大限度地考驗(yàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度和消費(fèi)接受能力，如果在一階段所設(shè)定的價(jià)格能夠得到市場(chǎng)的認(rèn)可，且反應(yīng)熱烈，那么在今后的價(jià)格制定中將呈上升趨勢(shì)，其上升空間保持在三個(gè)百分點(diǎn)范圍內(nèi)。如果市場(chǎng)反映呈相反狀態(tài)，那么在執(zhí)行價(jià)格的走勢(shì)上將下浮三個(gè)百分點(diǎn)。(二)各階段價(jià)格讓利優(yōu)惠控制原則1)在項(xiàng)目銷(xiāo)售的各個(gè)階段中如有大型SP促銷(xiāo)活動(dòng)原則上讓利按照促銷(xiāo)方案執(zhí)行。2)如果在階段內(nèi)沒(méi)有任何促銷(xiāo)活動(dòng)，讓利優(yōu)惠幅度按照客戶(hù)的付款方式進(jìn)行優(yōu)惠： 按揭貸款：97折。分期付款：96折。一次性付款：95折。親友一起購(gòu)買(mǎi)(10套以?xún)?nèi))：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受99連環(huán)折。 大型團(tuán)體購(gòu)買(mǎi)(20套以上)：除享受付款方式的優(yōu)惠之外，額外再享受97連環(huán)折六 全程銷(xiāo)售中開(kāi)發(fā)商所需配合事項(xiàng)為了讓項(xiàng)目在銷(xiāo)售的全過(guò)程中順利的按照即定方案展開(kāi)工作，希望開(kāi)發(fā)商能夠在工作上給予項(xiàng)目銷(xiāo)售部最大的支持和配合，以求盡快盡早實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)。時(shí)期配合事項(xiàng)完成時(shí)間預(yù)熱準(zhǔn)備期四證、土地使用年限、項(xiàng)目效果圖、戶(hù)型圖、園林景觀規(guī)劃方案、交房日期、交房標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)管理費(fèi)用20__年10月31日前認(rèn)購(gòu)期戶(hù)型結(jié)構(gòu)整改建議確定、正式認(rèn)購(gòu)促銷(xiāo)方案定稿、正式認(rèn)購(gòu)執(zhí)行價(jià)格確定、《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》確定20__年11月30日前正式認(rèn)購(gòu)階段財(cái)務(wù)人員、保安人員配比，現(xiàn)場(chǎng)花卉、椅子提供《商品房定購(gòu)協(xié)議》確定、元旦促銷(xiāo)方案確定、強(qiáng)銷(xiāo)期執(zhí)行價(jià)格確定20__年12月7日前強(qiáng)銷(xiāo)期春節(jié)促銷(xiāo)方案確定、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》樣本提供、銀行按揭程序的申辦、房監(jiān)所測(cè)繪辦理、商品房預(yù)售許可證辦理20__年3月31日前持續(xù)期持續(xù)期促銷(xiāo)策略和執(zhí)行價(jià)格確定20__年4月3日前清盤(pán)期清盤(pán)期促銷(xiāo)策略和執(zhí)行價(jià)格確定20__年4月30日前房地產(chǎn)優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)方案篇11一、營(yíng)銷(xiāo)概況：房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱(chēng)心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。二、創(chuàng)意理念：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：具有高度的自信野心。富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦。頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)。感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽。注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。三、構(gòu)思框架：1)以塑造形象為主，渲染品味和意念。2)展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì)。3)體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活。4)直切消費(fèi)群生活心態(tài)。四、實(shí)戰(zhàn)流程：形象定位：對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶(hù)需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排。小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶(hù)戶(hù)型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車(chē)位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。主要賣(mài)點(diǎn)：對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣(mài)點(diǎn)構(gòu)成：1)地理位置。2)、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu)。3)、樓盤(pán)做工用料。4)、戶(hù)型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。繪制效果圖：根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷(xiāo)售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷(xiāo)起了事半功倍的決定性作用。廣告訴求點(diǎn)：1)闡述樓盤(pán)的位置。2)闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源。3)闡述樓盤(pán)交通條件。4)闡述樓盤(pán)人口密度情況。5)闡述樓盤(pán)的升值潛力。6)闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)。7)闡述樓盤(pán)的背景。8)闡述樓盤(pán)的舒適溫馨。9)闡述樓盤(pán)的實(shí)用率。10)闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃。11)闡述樓盤(pán)的品質(zhì)。12)闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義。13)闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。廣告階段劃分：對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：第一階段(預(yù)期到首期交樓入住)：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷(xiāo)售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。房地產(chǎn)優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)方案篇12一、活動(dòng)目的：培養(yǎng)節(jié)日氣氛,提升新方房產(chǎn)品牌形象，展現(xiàn)新方置業(yè)的客戶(hù)關(guān)懷服務(wù)精神，增強(qiáng)意向客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心，最終促進(jìn)銷(xiāo)售量的提高。二、活動(dòng)時(shí)間：2月13號(hào)、14號(hào)三、活動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)群：所有業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主四、活動(dòng)內(nèi)容：新方新怡園為回饋新老客戶(hù)，在元宵節(jié)期間，特推出如下優(yōu)惠活動(dòng)：正月十五“送元宵”活動(dòng)，活動(dòng)期間，進(jìn)售樓處看房的客戶(hù)，即可得到精美元宵一份。為烘托節(jié)日氣氛，增加售樓處的人氣，開(kāi)展“猜謎有獎(jiǎng)”的活動(dòng)。售樓處內(nèi)掛置裝飾燈謎，獎(jiǎng)勵(lì)也寫(xiě)上，凡答對(duì)者即可得到精美小禮品一份(獎(jiǎng)品可設(shè)置為物業(yè)劵、元宵、剪紙、臺(tái)歷等)延用“萬(wàn)元置業(yè)”首付款借款活動(dòng)：A、零首付借款(二套房首付款30%)的客戶(hù)執(zhí)行借款半年。B、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客戶(hù)執(zhí)行借款一年。為了配合宣傳，使整個(gè)小區(qū)達(dá)到喜慶和宣傳的氛圍，繼續(xù)在門(mén)口發(fā)放帶樓盤(pán)名稱(chēng)資料的福字。為配合本次活動(dòng)的有效性及廣泛性，特申請(qǐng)追加30萬(wàn)條短信宣傳?；顒?dòng)策劃“花燈起，鬧元宵”，正月十五期間，新方新怡園零首付，萬(wàn)元即可置業(yè)，重重好禮享不停，猜燈謎得大獎(jiǎng)，馬上有禮，早到早得，誠(chéng)邀您品鑒“三五元宵，花燈吐艷”，新方新怡園尚品大優(yōu)惠，抄底正當(dāng)時(shí)，元宵節(jié)期間萬(wàn)元即可置業(yè)，精美禮品限量贈(zèng)送，猜燈謎讓您樂(lè)透正月，全新新方盛邀您品鑒馬上有房啦!元宵節(jié)期間新方新怡園尚品高層讓利不斷，零首付，萬(wàn)元即可置業(yè)，猜燈謎得大獎(jiǎng)，稀缺精品，所剩不多，早到早得!全新新方盛邀您品鑒售樓中心再次進(jìn)行裝點(diǎn)。如橫幅、氣球、燈謎等，襯托節(jié)日的氛圍。