【導(dǎo)讀】分為南、北兩大塊。萬邦國際地塊位于臨海柏葉路南側(cè)，面臨靈江，目前地塊周邊道路除柏葉路，均待拓寬修建，周邊目前生活氛圍較為濃郁。萬邦國際地塊為村留地。土地用途為商業(yè)及住宅用地。界500強(qiáng)中的一家商業(yè)零售企業(yè)。項(xiàng)目的深度剖析，為項(xiàng)目制訂合理的工期和銷售安排提供參考。成或使用，臨海固定資產(chǎn)投資進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)代。累加法預(yù)測(cè)開發(fā)量：存量項(xiàng)目總開發(fā)量為82萬平方米左右。萬平方米—60萬平方米之間波動(dòng)。2020—2020年住宅需求量為280萬平方米，年均增量為56萬平方米。

　　

【正文】 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 25 樓盤銷售收入 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在 2020 年 1月開始銷售?？紤]競爭性樓盤定價(jià)策略及市場(chǎng)走勢(shì)，在成本估算的基礎(chǔ)上，銷售價(jià)格及收入見表 81。 單位：元 /平 項(xiàng)目 一期（ 12年 1月－ 12 年 12 月） 二期 （ 13 年 1 月13 年 12月） 三期（ 14 年 1 月 — 14 年 12月） 高層住宅 9800 11800 12800 排屋 15000 營業(yè)房 樓下 25000 樓上 9000 汽車位 （有產(chǎn)權(quán)） 160000 汽車位 （無產(chǎn)權(quán)） 100000 幼兒園 5000 分期銷售收入 根據(jù)上述銷售價(jià)格和銷售進(jìn)程，假定所有住宅、商業(yè)用房、車位能按計(jì)劃順利出售。分期回收的銷售收入見表 73。 表 73 銷售進(jìn)程與分期銷售金額預(yù)測(cè)表 單位：萬元 項(xiàng)目 一期（ 12年 1月－ 12 年 12 月） 二期（ 13 年 1 月13 年 12月） 三期（ 14 年 1 月 — 14 年 6 月） 高層住宅 49000 70800 65088 排屋 6375 營業(yè)房 樓下 17500 樓上 9000 汽車位 （有產(chǎn)權(quán)） 16000 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 26 汽車位 （無產(chǎn)權(quán)） 3000 幼兒園 400 合計(jì) 55775 116300 65088 表 74 銷售總收入 項(xiàng)目 總價(jià)（萬元） 高層住宅 184888 排屋 6375 營業(yè)房 26500 幼兒 園 400 汽車位 19000 合計(jì) 237163 3．經(jīng)濟(jì)效益分析 利潤測(cè)算 按國家規(guī)定，本項(xiàng)目計(jì)征營業(yè)稅 5%、城市維護(hù)建設(shè)稅 5%（鎮(zhèn)級(jí)） 、教育附加稅 3%、印花稅 ‰及臺(tái)州當(dāng)?shù)匾?guī)定的有關(guān)稅種，合計(jì)稅率為銷售收入的 %左右；土地增值稅按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率表確定；企業(yè)所得稅率為 25%。 表 75 主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 內(nèi)容 計(jì)算依據(jù) 金 額 銷售收入 237163 開發(fā)總投資 140780 利稅總額 銷售收入 項(xiàng)目建設(shè)總投資 =237163140780 96383 投資利稅率 利稅總額247。項(xiàng)目建設(shè)總投資 =96383247。 140780 68% 營業(yè)稅及附加 237163 6% 增值額 利稅總額 營業(yè)稅及附加 = 82153 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 27 增值額與扣除項(xiàng)目金額之比 增值額247。（建設(shè)總投資 +營業(yè)稅及附加） =82153247。(140780+) 52% 應(yīng)繳土地增值稅額 82153 40%(140780+)* 應(yīng)納稅所得額 增值額 應(yīng)繳土地增值稅額 = 應(yīng)繳所得稅額 25% 稅 后 利 潤 稅后投資利潤率 247。 140780 經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目利稅總額為 96383 萬元，投資利稅率為 68%,由房地產(chǎn)開發(fā)所創(chuàng)造的增值額為 82153 萬元，繳納土地增值稅 萬元 ,繳納所得稅 萬元；稅后利潤為 萬元，稅后投資利潤率為 30%。 項(xiàng)目資金安排 7－ 6 資金安排表 序號(hào) 內(nèi)容 2020 2020 2020 2020 小計(jì) 1 資金來源 營業(yè)收入 146498 237163 自有資金 80000 80000 各類貸款 30000 30000 小計(jì) 80000 146498 347163 2 資金運(yùn)用 土地款 83000 建設(shè)投資 13000 13000 13000 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1782 1782 1782 5346 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用 營業(yè)稅金附加 6978 土地增值稅 所得稅 小計(jì) 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 28 3 贏余資金 4 貸款償還 30000 30000 5 累計(jì)贏余資金 稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ 8%）為 247。 ＝ 萬元，靜態(tài)投資回收期為 2年。根據(jù)上述測(cè)算和分析，本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。 研究結(jié)論 根據(jù)收益計(jì)算，投資回收期 2年。稅后投資利潤率 30%，稅后凈利潤為 萬元。財(cái)務(wù) 分析結(jié)果表明，項(xiàng)目的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益較好。 八、風(fēng)險(xiǎn)分析 1．敏感性分析 將不含土地費(fèi)用的 建設(shè)總成本 、售房價(jià)格等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析。如果不含土地費(fèi)用的 建設(shè)總成本 和售房價(jià)格分別向不利方面變動(dòng) 10%，稅后利潤將分別 下降 7%和 下降 27%；如果不含土地費(fèi)用的 建設(shè)總成本 和售房價(jià)格分別向有利方面變動(dòng) 10%，稅后利潤將分別 上升 7%和 上升 %。 建設(shè)總成本 （ 不含土地費(fèi)用） 的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目稅后利潤的影響較小。詳見表 81。 表 81 敏感性分析表 序號(hào) 項(xiàng) 目 變動(dòng)幅度 (%) 稅后利潤 (萬元 ) 稅 后利潤變動(dòng) 0 基本方案 0 1 建設(shè)總成本（ 不含土地費(fèi)用） +20％ 下降 % +10% 下降 % 10% 上升 % 20% 上升 % 2 售房收入 +20％ 上升 % +10％ 上升 % 10% 下降 % 20% 下降 % 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 29 2．盈虧平衡分析 計(jì)算時(shí)把建安成本作為可變成本，其余成本為不變成本，計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)。 數(shù)據(jù)如下： 可變成本為 44875 萬元；不變成本為 95905 萬元；總銷售收入為 237163 萬元；營業(yè)稅及附加為 ?？晒╀N售的建筑合計(jì) 232900㎡ ,汽車位 1300個(gè)。 盈虧平衡點(diǎn) =不變成本247。（銷售收入 可變成本 營業(yè)稅及附加） 100%=95905247。（ ） 100%=95905247。 100%=53% 盈虧平衡銷售面積 : 地上建筑： 256800 53%= 136104 ㎡ 汽車位： 1300 53%=689 個(gè) 結(jié)論：盈虧平衡點(diǎn)的銷售面積為地上建筑 136104 ㎡，汽車位 689 個(gè)，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 53%，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 設(shè)定全部的投資總額為不變成本。即考慮項(xiàng)目全部建成后，計(jì)算銷售保本點(diǎn)。 數(shù)據(jù)如下： 項(xiàng)目投資總額 =140780 萬元；總銷售收入 =237163 萬元；可供銷售的地上建筑合計(jì) 232900 ㎡ ,汽車位 1300 個(gè)。 盈虧平衡點(diǎn) =項(xiàng)目投資總額247?？備N售收入 140780247。 237163 100%=59% 盈虧平衡銷售 面積 : 地上建筑： 256800 59%=151512 ㎡ 汽車位： 1300 59%=767 個(gè) 結(jié)論：盈虧平衡點(diǎn)的銷售面積為地上建筑 151512 ㎡，汽車位 767 個(gè)，本項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為 59%，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 浙江萬邦偉盛置業(yè)有限公司 30 九．總結(jié) 綜上所述，本地塊不論從哪個(gè)角度分析，都是一個(gè)非常優(yōu)秀、高質(zhì)的投資產(chǎn)品，將為開發(fā)商和合作方帶來可觀的利益和品牌效應(yīng)。本項(xiàng)目將是一個(gè)高地價(jià)、高規(guī)劃、高起點(diǎn)、高理念、高定價(jià)、高利潤的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目，可以在一定程度上保證各合作方的資金安全和利潤獲得。故，本方案的可行性較高，值得投 資操作，加上憑借萬邦開發(fā)的專業(yè)水準(zhǔn)及雄厚實(shí)力，在此基礎(chǔ)上創(chuàng)造性地規(guī)劃、施工組織和快速營銷去化，為樓盤取得成功具備了優(yōu)越的先決條件。 本可行性分析由浙江萬邦 偉盛 于 2020年 5月出具，僅供各合作單位參閱！