【導讀】豪嘉苑”小區(qū)內，注冊資本2100萬元。明、開拓進取的高素質員工隊伍。現(xiàn)有員工24人，其中具有中、高。級技術職稱的管理人員15人。為應對入世挑戰(zhàn)，進一步提高管理水。平，公司正積極進行ISQ9002國際質量體系的認證工作。公司以“開發(fā)房產、建設常德、回報社會、服務人民”為宗旨，秉承“團結務實、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神。以質量求生存，以優(yōu)質。公司在2020年、2020年、2020年分別獲得常德市政府頒發(fā)。會、開發(fā)協(xié)會評為“房地產開發(fā)誠信單位”。公司經過近十年艱苦努。力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產開發(fā)市場上的一支生力軍。在常德市南坪路以南，皂果路以西建設常德市匯美家居廣場。同時該項目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南。區(qū)最大的家居大市場之一。常德市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設計條件》；常德市統(tǒng)計局、房產局等政府部門發(fā)布的數(shù)據；2020年以來，常德市改革開放不斷深入，國民經濟穩(wěn)步增長，又擴大了常德市家居產業(yè)園的經營面積，提升常德市城市品味。

　　

【正文】 、結構設計 根據鄰近工程地質勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎和上部結構設計擬采用以下類型： 基礎選型及處理 采用樁基礎。 上部結構 多層住宅建議采用框架結構，設 計要求： （ 1）建筑物及建筑結構安全等級均為一級。 （ 2）本工程抗震設防烈度：七度。 （ 3）建筑物抗震重要性類別：丙類。 五、公用設施方案 供水排水 水源為城市自來水管網，進水管由 2 根 DN100 給水管供水，分別由南坪路和皂果路市政給水管網接入，并按住宅建筑給排水工程設計規(guī)范要求設計如下： （ 1）用水標準和用水量 住宅生活用水： 300公斤 /人 .日， K=； 初步估算，生活用水及消防用水每天約 360立方米。 （ 2）給水 城市自來水進水管規(guī)格為 DN100，設 2 組水表裝置。 （ 3）室內給水和消防給水系統(tǒng)。 1）室內生活給水：多層住宅由城市壓力供水，采用下行上給式供水系統(tǒng)。 2）普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下行、水平供水干管和豎管級成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 （ 4）室內外排水。 排水采用清、污分流制，排水分別接入城市市政清、污排水管網。 1）室內污水排放量按供水量的 80%90%估算，每天約 290 立方米。室內排水需經室外化糞池處理后，進入城市排水管網。 2）室外雨水由有組織排水排入城市排水管網系統(tǒng)，雨水量按常德市城區(qū)暴雨強度公式計算。 供電 （ 1）供配電系統(tǒng)。 1）供電電源及電壓：供電電壓為 10KV 電源，從城市供 電網接出。 2）主要電力供應指標：計算負荷為 1280KW（住宅按每戶 6KW 計， 商業(yè) 80W/m2計，同時用電系數(shù)取 ），擬設置 2 臺 600KVA 箱式變壓器，變壓器平均負荷率為 %，管線埋地敷設。 3）計算方式： 10KV 系統(tǒng)進線設專用計量柜，住宅每戶設專用磁卡式分戶電表。 （ 2）照明及電力設計。 1）配電方式：二級負荷按設備功能分組，由不同母線段供出回路，至末端配電箱后對其供電；二級負荷為單回路供電；每戶戶內設分戶箱，按 6KW/戶計算。 2）照明設計：有正常照明、應急照明和小區(qū)室外景觀照明。照度標準按國 家標準 GB13390的中值選取。主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預留燈位，由用戶裝修選定。在公用建筑疏散樓梯口，設安全出口標志燈；在通道及轉彎處，設疏散標志燈。 燃氣 采用城市管道煤氣供氣方式。主要用氣量為住宅區(qū)。煤氣用量按民用建筑日煤氣用量標準估算（每戶每月 4050立方米），從城市燃氣管道預留口接入。 通風空調 由住戶自行購置。在臨南坪路和皂果路設計時要注意室外機隱避性，主機外掛集中統(tǒng)一考慮，并做外遮欄裝飾設計，以免影響市容。 弱電設計 （ 1）園區(qū)通信線路由常德市電信局統(tǒng)籌安排，項目單位協(xié)助辦理。 （ 2）園區(qū)內設保安監(jiān)控、防盜報警系統(tǒng)。出入口及重要部位設置攝像機、雙監(jiān)報警監(jiān)視器和微音器。 （ 3）園區(qū)內電視系統(tǒng)由常德市光纖電視網引入，每用戶設 23個電視用戶盒。 （ 4）園區(qū)內設火災自動報警、消防聯(lián)動系統(tǒng)。 六、消防 家具廣場的消防是非常重要的，由于家居廣場內易燃的物質比較多，因此消防方案必須精心設計并審查后才能組織施工。 一、二層商場必須設置噴淋設備，因水池放在第五區(qū)地下室部分，考慮到該項目的特殊性，在第五區(qū)地下室自備一臺小型發(fā)電機組，當停電時，可由該發(fā)電機組及時向重要部位供電。 園區(qū)內設 環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補救提供有利的交通應急條件。 園區(qū)室外按規(guī)范設消火栓。 第七章 環(huán)境保護、綠化及節(jié)能 一、環(huán)境保護 環(huán)境保護是我國一項基本國策，該項目應嚴格按照《中華人民共和國環(huán)境保護法》有關規(guī)定制訂具體的環(huán)保方案，并報環(huán)保管理部門審定。 施工中的環(huán)境保護 本項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍環(huán)境會造成污染。因此施工中對產生噪音較大的機械設備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 項目建成后的環(huán)境保護 考慮到本項目是住宅樓小區(qū)，既要消 防生活垃圾和生活污水對環(huán)境造成的影響，又要處理好與周邊環(huán)境的相互影響。同時，應做好以下幾個方面的環(huán)保措施： A、嚴格控制商業(yè)污染源的產生。 B、防止超強度噪音和大氣污染。 C、搞好園林綠化，保護自然環(huán)境。 D、實現(xiàn)小區(qū)垃圾袋裝化，防止二次污染。小區(qū)內的垃圾采用定點堆放，專人及時清理，保證整個小區(qū)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 二、綠化 根據地形將所有臨街道路全部綠化，本項目綠化率可達 15%，但 是要實現(xiàn)本住宅小區(qū)為綠化住宅園區(qū)，單靠臨街綠化是不夠的。本項目堅持“以人為本”的基礎，在設計中處理好自然、建筑和人三者之間的和諧統(tǒng)一 ，充分利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境。在三層屋面設置大型人造景觀。 三、節(jié)能 充分提高能源利用率是每個工程項目都應積極遵循的準則，在設計和施工中應予以高度重視，并積極采取措施提高能源利用率。 屋面采用紅瓦坡屋面，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴寒侵入室內，減少無功損失，節(jié)約電能。 變配電加裝電容補償器，提高用電質量，提高電力功率因素，減少因無功損失，節(jié)約電能。 敷設線路時，其導線截面積的設計選用，充分考慮其機械強度、電壓降、發(fā)熱等因素，防止超負荷運行。 電表、 變壓器、水泵以及用電設備盡可能選用節(jié)能型，節(jié)約電能。 第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進度安排 一、項目管理 根據國家招投標法有關要求，項目將嚴格按照有關程序進行招投標和工程監(jiān)理。同時，開發(fā)單位將委派專業(yè)施工監(jiān)督人員配合施工單位進行質量管理，堅決避免出現(xiàn)任何工程質量事故。有關管理機構將根據項目建設的實際需要組成相關部門和配備相關專業(yè)技術人員。 二、物業(yè)管理 物業(yè)管理是家具產業(yè)園經營中極其重要的服務性工作，它直接關系到整個項目的開發(fā)能否順利實施和房地產開發(fā)商的信譽。目前已經聯(lián)合組建了常德匯 美家居經營管理發(fā)展有限公司，并聘請原廣東省家具協(xié)會會長劉介元、原廣州天河城商業(yè)廣場總經理楊軍艇為商業(yè)經營管理顧問，該公司江勇（常德市家具工業(yè)協(xié)會秘書長）負責。配備專業(yè)工作人員，保證管理及時，服務熱情周到；充分吸引國內外各地的先進管理經驗，制訂出詳細的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理的收費標準，亦在充分征求各方面的意見的基礎上，報物價部門批準。搞好綠化，美化環(huán)境，同時，建設一些便民服務措施，以保證小區(qū)的安靜、安全、文明、合適和方便。 三、建設進度 為了加快工程建設步伐，在確保工程質量的前提下，加強建設 進程中的各項管理工 作，編好施工組織設計，搞好安全施工，本工程工期為二年零五個月。即從破土動工至交付使用時間為二年零五個月?，F(xiàn)將實施進度大體安排如下： 2020 年 9 月 2020 年 12 月完成施工前期準備工作，包括項目可研、勘探、設計、報建等。 2020年 12月至 2020 年 9 月完成一期主體工程。 2020年 8 月至 2020 年 12月完成二期工程。 2020年 8 月至 2020 年 12月完成配套附屬工程。 2020年 12月竣工交付。 第九章 投資估算與資金籌措 一、投資估算 投資概況 本 投資估算為匯美家居廣場項目的建設投資，估算內容包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套建設費用、管理費用、銷售費用及預備費等。 項目總投資為 6150萬元。開發(fā)建設投資估算詳見表 91。 編制依據 (1)土建工程：參照目前常德市同類建筑單位工程造價。 (2)安裝工程參照常德市目前類似工程概算指標估算。 (3)土地取得費用包括征地、補償、出讓金及其它稅費。 二、資金籌措 企業(yè)自籌和銀行貸款。其中由企業(yè)自籌 3000 萬元，房屋銷售和銀行按揭 605萬元，向銀行或投資公司申請貸 款 2500萬元。 表 91 開發(fā)建設總投資估算表 單位：萬元 序號 工程項目或費用名稱 建筑面積（ m2） 建筑 工程 設備費 安裝 工程 其他 費用 合計 一 建筑安裝工程費用 1 建筑工程 45000 3909 2 道路工程 35 3 室外供配電及照明 120 4 室外給排水及消防 340 5 通訊、有線電視等管線預埋 20 6 通風、廣播、監(jiān)控系統(tǒng)等 80 7 綠化費 130 小 計 4634 二 其他費用 1 征地及拆遷費 830 830 2 建設單位管理費 90 90 3 勘察設計費 32 32 4 城市配套費及各種報建費 161 161 5 工程監(jiān)理費 18 18 小 計 1131 三 預備費 160 160 四 銷售費用 180 180 合 計 6105 第十章 項目投資效益分析 項目 銷售收入預測。本項目的收益來源于住宅銷售收入、商業(yè)鋪面銷售收入和租金收入。常德市 2020 年已進入常德市房地產預警預報系統(tǒng)樓盤總覽表顯示，常德市家具產業(yè)家飾城門面價格 4000元 /平方米。根據本項目銷售策略，購買門面的投資者一次性按 24%返還三年的租金（年回報率 8%），即相當于降價 24%。降價前，商鋪銷售均價為 3789 元 /平方米，降價后，銷售均價為 2880 元 /平方米，降價后的銷售均價與常德市家具產業(yè)產業(yè)園銷售均價處于下限。本項目一層商鋪降價前的銷售均價為 5200 元 /平方米，降價后的銷售均價為 3952 元 /平方米。降價后的銷售均價與本市預警預報系統(tǒng)報盤價 4000 元 /平方米對比， 售均價下降了 3%。二層銷售均價為 2378元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1807 元 /平方米。夾層 1500 元 /平方米，降價 24%，銷售均價為 1140 元 /平方米?？梢婍椖烤哂忻黠@的價格優(yōu)勢，因此銷售價格優(yōu)勢，因此銷售價格有其合理性。 本項目商鋪實行產權式商鋪。家具產業(yè)園及周邊市場市場經營租賃收入為 20 元 /平方米 ~30 元 /平方米，“匯美家居廣場”的月租對比最低租金 20 元 /平方米要低 3 元，租 賃標準起步較低，然后隨著市場的逐步走旺，漸次走高，符合家具產業(yè)的宏、微觀發(fā)展趨勢。因此租金標準有其合理性。 ⑴ 住宅銷售收入： 住宅銷售收入 =16510/㎡ 900 元 /㎡ =1486 萬元 ⑵ 商業(yè)鋪門面銷售收入： 10560 萬元 一層商鋪面銷售收入 =12183 ㎡ 5200 元 /㎡ = 萬元 二層商鋪面銷售收入 =13325 ㎡ 2738 元 /㎡ = 萬元 夾層商鋪面銷售收入 =3847 ㎡ 1500 元 /㎡ =577 萬元 ⑶ 商業(yè)鋪門面實際銷售收入： 8026 萬元 根據本項目的銷售策略，投資者購買 商鋪，按 24%一次性向投資者返還租金，即相當于銷售均價降價 24%，實際銷售收入： 一層商鋪面銷售收入 = 12183 ㎡ 5200 元 /㎡ = 萬元 二層商鋪面銷售收入 = 13325 ㎡ 2738 元 /㎡ = 萬元 夾層商鋪面銷售收入 = 3847 ㎡ 1500 元 /㎡ = 萬元 ⑷ 租金收入 (見第四章第四節(jié)第三點項目營銷策略的可行性分析 ): 根據 “匯美家居廣場 ”租賃政策 ,租金收入 :897 萬元 2020 年租金收入 =32 萬元 2020 年租金收入 =363 萬元 2020 年租金收入 =502 萬元 ⑴ +⑵ 合計總銷售收入 萬元 ⑴ +⑶ 合計總銷售收入 9512 萬元 ⑴ +⑶ +⑷ 合計總收入 10409 萬元 開發(fā)成本 5835 萬元 項目計算期銷售費用約為 180 萬元 項目計算期管理費用約為 90 萬元 項目計算期銷售期間財務費用 300 萬元 . 經營稅金及附加：本項目營業(yè)稅及附加按經營收入 %計算 ,約為 572 萬元。 利潤測算 總成本費用 =開發(fā)成本（ 5835） +管理費用（ 90） +銷售費用（ 180）=6105 萬元 項目按實現(xiàn)銷售收入 10409 萬元，總成本費用 6105 萬元 ，營業(yè)稅金及附加 570 萬元，計算可實現(xiàn)利潤總額 3432 萬元。 所得稅 500 萬元。 凈利潤測算為 2932 萬元 項目現(xiàn)金流量和財務指標分析 （ 1） 投資凈利潤率 =稅后利潤 /投資總額 100%=% （ 2） 投資利稅率 =