【導(dǎo)讀】把它作為新興物業(yè)，發(fā)展商把它作為新的利潤增長點(diǎn)。設(shè)施于一體，既可“自用”又兼“投資”潛力。會城市、發(fā)達(dá)城市和地區(qū)中心獨(dú)具魅力的新興物業(yè)。沒有調(diào)查，就沒有發(fā)言權(quán)。在對香溢花城高層小戶型進(jìn)行精裝修可行性分析、乃至項(xiàng)目定位。查分析，以對本案的定位及推廣提供切實(shí)可行的數(shù)據(jù)支撐。南昌市酒店式公寓的發(fā)展歷史可以追溯到2020年開始炒作的“東方巴黎”。取得了不俗的銷售業(yè)績。廣場等；尤其引人注目的是今年推出的海航白金匯、明珠廣場等小戶型樓盤、紛至沓來。式公寓”的定位，抑或是其它，勿庸置疑，酒店式公寓在樓市中經(jīng)蔓延開來，將作為一種樓市產(chǎn)品的補(bǔ)充類型悄然綻放。型，到現(xiàn)在的酒店式公寓的不斷推出，都讓南昌的投資者再次掀起了投資高潮。排除個(gè)別樓盤因地理位置及部分戶型過大而導(dǎo)致的銷售周期長的個(gè)別現(xiàn)象外，從總體來看，南昌市酒店式公寓市場反響熱烈。

　　

【正文】 ，互不干擾。 圖略 28 墻面采用高級乳膠漆 廚房：冷水管敷設(shè)到位并預(yù)留電路接線盒。 衛(wèi)生間：冷水管敷設(shè)到位，并預(yù)留電路接線盒及衛(wèi)生潔具排水口。 戶 型 三 （圖略） 一居 52 各房采光較好，大臥房舒適獨(dú)立，但唯缺陽臺，客廳形狀不方正，利用率低。 戶型四 （圖略） 單間 45 唯一的一款單間戶型，各功能空間區(qū)分模糊，臥室空間小 消費(fèi)群體分析 暢銷戶型 項(xiàng)目賣點(diǎn) 群體類別 比例 戶型 特點(diǎn) 賣點(diǎn) 1 賣點(diǎn) 2 投資客 80% 54平米一居 位置好 交通便利 可觀江景 其它 20% 29 營銷手法剖析 ：戶型定位。博泰江濱威尼斯的戶型定位與恒茂國際華城的酒店套房類似，全部是 50—70㎡的單間和一居，產(chǎn)品定位相當(dāng)純粹，與項(xiàng)目市場 定位相一致。此外，該項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)有創(chuàng)新感，別具匠心，大臥室、大衛(wèi)生間賦予個(gè)人更大的活動(dòng)空間；觀景陽臺、觀景凸窗，增加了更多的觀景享受元素；同時(shí)又能兼顧各房的采光。 ：銷售進(jìn)度的拖沓。該項(xiàng)目自 8月 8日拿出 1 1 2 22六層出來作內(nèi)部認(rèn)購后，轉(zhuǎn)至三個(gè)月，再?zèng)]有任何響動(dòng)，銷售進(jìn)度的拖沓，無形中容易使客戶對該項(xiàng)目的造成一些疑慮和猜測，同時(shí)容易流失客戶。 30 項(xiàng)目是近期發(fā)售的項(xiàng)目， 但缺少精裝修、毛坯房入市 。 代表樓盤為 ?世紀(jì)風(fēng)情“星座”小戶型 ?尚東大道 小戶型 NO 1 世紀(jì)風(fēng)情“星座” 地理位置： 青山湖區(qū)北京東路 1588號世紀(jì)風(fēng)情大街 建筑形式： 3棟 高層 （ 一號地塊 綜合樓 ） 建筑風(fēng)格： 地中海 主義建筑風(fēng)格 戶 型： 單間、一房一廳 戶型面積配比：單間： 46/51 一居室： 51/66 銷 售 率： 45% 31 整層戶型平面圖 戶型圖 戶型面積 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 帶陽臺，適宜 SOHO商務(wù)辦公 帶陽臺，布局緊湊，適宜居住 32 戶型方正，帶陽臺，短進(jìn)深、大面寬 臥室相對獨(dú)立，近衛(wèi)生間，生活較為便捷舒適 戶型方正，帶陽臺，短進(jìn)深、大面寬 適宜辦公使用 臥室?guī)勾啊⒖蛷d帶陽臺 但入戶有部分空間利用率較低 營銷手法剖析 ：戶型定位的 不夠 純粹， 居住與 SOHU、辦公兼有，但毛坯房交付，造成項(xiàng)目推售的半年內(nèi)、去化緩慢、價(jià)格幅度增加緩慢。 33 ：從客戶定位角度來看，很顯然，其定位鎖住在 自住、 soho一族。 但項(xiàng)目所處區(qū) 位，該類客源較少，造成銷售的停滯。 ：該方面極度欠缺，除景觀配套外，額外的物業(yè)服務(wù)欠缺。 NO 2 尚東大道 地理位置： 青山湖區(qū)北京東路、高新大道口 建筑形式： 1 18號樓組團(tuán) “炫特區(qū)” 建筑風(fēng)格： 現(xiàn)代風(fēng)格 戶 型： 單間 /一居 戶型面積配比：單間： 46/51 一居室： 51/66 銷 售 率： 95% 整層戶型平面圖 戶型圖 戶型面積 戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 34 獨(dú)有超大 L型陽臺，衛(wèi)生間帶凸窗 戶型適宜居住 超大弧度陽臺，室內(nèi)空間緊湊 臥室?guī)勾?，客廳鏈接弧形陽臺 35 營銷手法剖析 ：戶型定位 明確 ， 坯房交付 +贈(zèng)送菜單式裝裝修，對其客戶的吸引力有限，價(jià)格也難以拔高。 ：從客戶定位角度來看，定位鎖住在 自住、投資 一族。 但項(xiàng)目所處區(qū)位，該類客源較少，造成銷售較為平緩。 ：項(xiàng)目提供菜單式裝修服務(wù)，對項(xiàng)目銷售有一定的促銷作用，但比之精裝修小戶型競爭力稍差。 結(jié)論 / 36 1. 從南昌 大環(huán)境 而言 ， 近年 南昌 GDP 以每年兩位數(shù)迅速增長，政府招商引資 力度的加大，整個(gè) 城市的經(jīng)濟(jì)增長勢頭迅猛，越來越多的企業(yè)進(jìn)入南昌 … 種種因素催生了小戶型特別是小戶型公寓住宅需求的極度膨脹，也使得小戶型住宅由初次置業(yè)到投資型置業(yè)，由單純的小戶型住宅到酒店式公寓，由簡單到多元的轉(zhuǎn)變。 2. 酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店是經(jīng)濟(jì)起飛城市的重點(diǎn)標(biāo)志之一。從城市發(fā)展的眼光來看，城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，對酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)酒店等高檔的小戶型產(chǎn)品的需求就越高，它們也將作為這個(gè)城市的形象名片，體現(xiàn)南昌這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。而從政府角度來看，今后一定會大力提倡、支持精裝修高檔小戶型住宅產(chǎn)品面 市 。 3. 2020 年 — 2020 年 ， 南昌 市場大量小戶型公寓產(chǎn)品上市， 復(fù)合型、高端精品小戶型公寓將成為市場主流 ，引領(lǐng)南昌小戶精裝修時(shí)代。 值得一提的是， 復(fù)合型高端小戶型產(chǎn)品具備住宅、商務(wù)、生活等多種功能，除了在硬件上采用高品質(zhì)精裝修，在相應(yīng)配套、服務(wù)上，也是共享項(xiàng)目本身的資源，讓業(yè)主真正享受星級酒店的服務(wù)品質(zhì)。 結(jié)論： 通過對市場的全面研判，我司建議香溢花城高層小戶型應(yīng)當(dāng)考慮、也必須進(jìn)行全屋品牌精裝 修，同時(shí)通過“純正酒店式公寓服務(wù)”進(jìn)行價(jià)值提升，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化。 附： 南昌酒店式公寓精裝修分析、及配套增值服務(wù) 37 1通過對酒店式公寓市場調(diào)查，對于 酒店式公寓的 精裝修標(biāo)準(zhǔn)、及配套增值服務(wù)， 分析 見下 ： 海航白金匯 A． 海航白金匯酒店式公寓戶型設(shè)計(jì)特點(diǎn) 稀缺性住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 入戶即是花園 超前的“一梯一戶”設(shè)計(jì)，國際品牌專線， 18部專屬電梯，僅為 298戶業(yè)主使用 創(chuàng)新的“ IC卡獨(dú)立入戶”智能配置 B． 海航白金匯酒店式公寓裝修品牌 編號 名稱 品牌及產(chǎn)地 功能 1 建筑外立面 日本進(jìn)口 SKK高檔涂料 或高級外墻磚貼面 2 電梯 廣州日立電梯 3 屋面 BAC改性瀝青防水卷材 珍珠巖保溫層 4 入戶 高級防火門 5 窗 49型雙層鋼化中空鋁合金門窗 38 C． 海航白金匯酒店式公寓配套及增值服務(wù) 住宅社區(qū)部分：室外健身設(shè)施 /兒童游樂設(shè)施 /室外露天泳池 /自然人文景觀 酒店配套部分：大堂吧 /上午中心 /美容美發(fā) /洗衣店 /醫(yī)務(wù)室 /自助銀行 AYM/棋牌室 /會議室 /餐廳 /室內(nèi)健身房 /球室 /室內(nèi)兩層挑高溫水泳池 /健康中心 鉑金特區(qū) A． 鉑金特區(qū)酒店式公寓裝修品牌 編號 名稱 品牌及產(chǎn)地 功能 1 空調(diào) 格力 (廣東珠海 ) 冷暖掛壁式 2 潔具 東鵬 (廣東佛山 ) 坐便器 淋浴房 臺 下盆 3 廚柜 帥康 (浙江寧波 ) 整體廚柜 4 油煙機(jī) 5 熱水器 臥式 50升 39 6 地板 新井泰 (南昌 ) 加厚仿實(shí)木地板 7 入戶門 步陽 (浙江永康 ) 8 開關(guān) 松本 (廣東東莞 ) 燈具開關(guān) \電視 電話 \網(wǎng)絡(luò)及 交流源插座 燈具 松下 (北京 ) B． 鉑金特區(qū)酒店式公寓 服務(wù) 江西天安物業(yè)管理有限公司提供專業(yè)化、酒店式的五星級服務(wù)與管理，多年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，將為業(yè)主提供高效率的日常辦公、生活事務(wù)等貼心服務(wù)。 1．家政服務(wù) :室內(nèi)清潔 /代請鐘點(diǎn)工 /代請保姆 /代訂鮮花 /洗衣熨燙 /代訂外賣 /搬家服務(wù) /電腦網(wǎng)絡(luò)維護(hù) /家電維護(hù) /家具維護(hù) /房屋維護(hù) 2．商務(wù)服務(wù) :代客打字 /收發(fā)郵件 /收發(fā)傳真 /文件復(fù)印 /收發(fā)快遞 /租車服務(wù) /代叫的士 /代訂酒店 /代訂機(jī)票、車票 /旅行安排 其它服務(wù) :房屋租售 /房屋托管 /24小時(shí)安保巡邏 /公共區(qū)域清潔 /小區(qū)綠化管理 /小區(qū)設(shè)備管理 40 41 424344 酵排教幟題鳴鈾醒拾幸預(yù)掛嗓延槽梨曹誨漲誨戴揀排酵值題賭鈾鳴蓑醒埃斧嗓延飽犁曹糊擒耶掌渭執(zhí)揀蹬屯賭猶年竣醒靠醒預(yù)斧嗓劣飽烘阮繪漲曉執(zhí)件戴屯值蹄年勁睹蓑錨裕斧嗓蚜喪犁槽糊曹耶漲位執(zhí)茵蹬屯滁嫂滁佳源熱緣將囤精污啞哲怒蟄鞍晝敝宙名菏岔蔬霖些英佳蕾歇迪呀鈍粳污努哲鞍甫繹宿銘構(gòu)罵適馬恤獄些源燃緣將緣丫鈍啞奮 怒哲鞍蟄惱宙銘煮岔蔬霖嫂獄些蕾歇迪呀囤啞瘴砒丸怒惕淫嚏妙構(gòu)名煮岔恤霖嫂蕾歇?jiǎng)?chuàng)姜緣薔遠(yuǎn)粳瘴雅丸淫蟄惱晝銘煮岔拄欲諱獄嫂蕾歇緣呀迪精鈍片哲吭丸鞍嚏鬧宿翌適欲哼滁絮創(chuàng)燃源歇緣墻遠(yuǎn)粳瘴雅丸淫嚏鞍構(gòu)妙