【導(dǎo)讀】天津市雍陽廣場項目。中房環(huán)渤海房地產(chǎn)有限公司

　　

【正文】 70 萬元 ￥ 70 4 建安工程費 ￥ 36,984 商業(yè)部分建安費用 2500 元 /平方米 67448 平方米 ￥ 16,862 辦公部分建安費 用 2020 元 /平方米 45428 平方米 ￥ 9,086 地下停車部分建安費用 2500 元 /平方米 25349 平方米 ￥ 6,337 小商鋪裝修 1000 元 /平方米 46992 平方米 ￥ 4,699 5 景觀 /綠化 /道路工程費 100 元 /平方米 112875 平方米 ￥ 1,129 6 人防 /墻改基金 /散裝水泥費 元 /平方米 112875 平方米 ￥ 356 7 監(jiān)理費用 % 3,4,5 項之和 ￥ 401 8 管理費用 % 3,4,5,7 項之和 ￥ 811 9 建設(shè)期利息 3500 萬元 ￥ 3,500 9 不可預(yù)見費 % 2,3,4,5,6,7 項之和 ￥ 1,261 小計 ￥ 56,012 單方造價 (元 /平方米 ) ￥ 4,052 注 1 按照中房環(huán)渤海公司與天津市武清區(qū)規(guī)劃和國土資源局簽署的『天津市國有土地使用權(quán)出讓合同』的金額，為 萬元。 注 2 包括電 /燃氣 /供熱 /給排水 /通訊 依據(jù)對于宗地狀況及其他開發(fā)成本的預(yù)期，初步界定宗地的樓面熟 地價為677 元 /建筑平米，商業(yè)部分建安工程費成本屆定為 2500 元 /建筑平米，辦公部分建安工程費成本屆定為 2020 元 /建筑平米，地下停車部分建安工程費成本屆定為 2500 元 /建筑平米。配合其他經(jīng)營及管理費用初定項目的單方成本為 4052 元 /建筑平米。 項目 預(yù)算金額 (萬元 ) 比例 1 土地成本 ￥ 7,575 % 2 勘查及設(shè)計費 ￥ 691 % 3 市政工程費 ￥ 3,231 % 4 建安工程費 ￥ 36,984 % 5 景觀 /綠化 /道路工程費 ￥ 1,129 % 6 人防 /墻改基金 /散裝水泥費 ￥ 356 % 7 監(jiān)理費用 ￥ 413 % 8 管理費用 ￥ 835 % 9 建設(shè)期利息 ￥ 3,500 % 9 不可預(yù)見費 ￥ 1,298 % 小計 ￥ 56,082 % 第三節(jié)、 工程及操作進度分析 依據(jù)宗地地塊現(xiàn)狀以及工程節(jié)點，工程分兩期建設(shè)，第一期工程包括一號地及四號地，第二期工程包括二號地、三號地、五號地及六號地。初步預(yù)估項目工程進度如下，不排除后期由于部分原因工程進度發(fā)生變更的可能。 第一期工程： ? 07年 2月中旬項目開始動工 ? 07年 4月上旬左右圍檔確定 ? 07年 5月上旬招商中心啟動，招商人員可進場 ? 07年 9月結(jié)構(gòu)封頂 ? 07年 11月下旬前完成外裝以及機電設(shè)備安裝 ? 07年 12月中旬左右交付使用 ? 08年 2月一期開業(yè) 第二期工程 ? 08年 2月中旬項目開始動工 ? 08年 4月上旬左右圍檔確定 ? 08年 9月結(jié)構(gòu)封頂 ? 08年 11月下旬前完成外裝以及機電設(shè)備安裝 ? 08年 12月中旬左右交付使用 ? 09年 2月商業(yè)街全部開業(yè) ? 20202020 20202020 小計 超市 (出租 ) 5,000 0 5,000 回遷 (銷售 ) 0 5,000 5,000 小商鋪 (銷售 ) 24,515 22,477 46,992 餐飲娛樂 (出租 ) 5,999 4,457 10,456 商務(wù)辦公 (銷售 ) 15,262 30,166 45,428 地下停車場（銷售） 13,298 12,051 25,349 合計 64,073 74,151 138,224 上述節(jié)點均為依據(jù)項目宗地現(xiàn)有狀況及實際開發(fā)能力制定的初步評估，依該指標(biāo)判斷，項目的初步招商期應(yīng)在五月下旬前后，通過前期經(jīng)營商戶積累將有利于推動后 面的銷售進程。項目的銷售期（內(nèi)部認(rèn)購）將排列于招商期兩個月后啟動，該階段工作主要是為其后的正式開盤儲備投資客戶群，正式開盤應(yīng)同項目封頂期配合。屆時尚有九月及十月兩個投資強銷期作為鋪墊，本案能夠擁有較好的銷售收益預(yù)期。 租售時間節(jié)點 預(yù)計 — 為本項目的招商階段 項目計劃于 2020 年 5月份開始進行招商階段的實施，在此時段的起始部分，其目的是將本案推向市場（銷售證尚未領(lǐng)取），亮相于廣大商家及投資者面前，為下一步項目的進展作鋪墊；而后，進行廣泛的市場推廣，待項目一期主體結(jié)構(gòu)封頂時段到達租賃的高 峰期。 預(yù)計 — 為本項目的銷售階段 銷售階段于 2020 年 7月開始實施，遲于招商工作 3 個月。由于招商的先行，故在此階段，本項目在市場中已經(jīng)有了一定的認(rèn)知度，并積攢了一定數(shù)量的簽約客戶，待銷售證落實之后，項目正式進入銷售階段，在主體結(jié)構(gòu)封頂時達到銷售高峰期，后期與招商同步收盤。 第四節(jié)、 租金收益預(yù)測 位置 指標(biāo) 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 四號 地超市 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 5000 5000 5000 5000 5000 5000 5000 出租率 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 年租金收入（萬元） 219 241 248 256 263 271 279 一號地餐飲娛樂 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 5999 5999 5999 5999 5999 5999 5999 5999 出租率 80% 85% 90% 95% 98% 98% 98% 98% 年租金收入（萬元） 350 428 471 517 555 555 583 583 三號地餐飲娛樂 日租金（元 /平米） 記租天數(shù) （天） 365 365 365 365 365 365 365 建筑面積 （平方米） 4457 4457 4457 4457 4457 4457 4457 出租率 85% 90% 95% 98% 98% 98% 98% 年租金收入（萬元） 374 389 405 421 421 442 442 租金合計 (萬元） 350 1021 1101 1170 1232 1239 1296 1304 第五節(jié)、 銷售收入預(yù)測 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地回遷部分 銷售單價 (元 /平方米 ) 7000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5000 年銷售收入（萬元） 3500 3500 回遷部分銷售合計（萬元） ￥ 3,500 ￥ 3,500 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 ) 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5506 年銷售收入（萬元） 6056 五號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 6866 年銷售收入（萬元） 7553 7553 四號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 10000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 12518 年銷售收入（萬元） 12518 12518 三號地零 售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 8915 年銷售收入（萬元） 9806 二號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 11000 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 1190 年銷售收入（萬元） 1309 1309 一號地零售商鋪 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 10000. 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 11997 年銷售收入（萬元） 11997 11997 零售商鋪銷售 合計（萬元） ￥ 24,515 ￥ 14,918 ￥ 39,433 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 10908 年銷售收入（萬元） 4909 五號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7273 年銷售收入（萬元） 3273 3273 四號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4200 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7271 年銷售收入（萬元） 3054 3054 三號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 11985 年銷售收入（萬元） 5393 5393 一號地商務(wù)辦公部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 4200 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7990 年銷售收入（萬元） 3356 3356 商務(wù)辦公銷售合計（萬元） ￥ 6,410 ￥ 13,575 ￥ 19,985 物業(yè)類型 列項 20202020 20202020 總計 六號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 3691 年銷售收入（萬元） 554 554 五號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 2709 年銷售收入（萬元） 406 406 四號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 6066 年銷售收入（萬元） 910 910 三號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 1500 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 5651 年銷售收入（萬元） 848 848 一號地地下停車部分 銷售單價 (元 /平方米 )（注 1） 可轉(zhuǎn)讓面積（平方米） 7232 年銷售收入（萬元） 1085 1085 停車部分銷售合計 （萬元） ￥ 1,995 ￥ 1,808 ￥ 3,802 第六節(jié)、 項目利潤預(yù)測 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202020 20202017 租戶租金 ￥ 350 ￥ 1,021 ￥ 1,101 ￥ 1,170 ￥ 1,232 ￥ 1,239 ￥ 1,296 ￥ 1,304 物業(yè)費及運營管理費收入 ￥ 143 ￥ 405 ￥ 413 ￥ 421 ￥ 429 ￥ 438 ￥ 447 ￥ 456 廣告位收入 ￥ 0 ￥ 100 ￥ 102 ￥ 104 ￥ 106 ￥ 108 ￥ 110 ￥ 113 銷售收入 ￥ 32,920 ￥ 33,801 ￥ 13,041 營業(yè)收入 ￥ 33,413 ￥ 35,327 ￥ 1,616 ￥ 1,695 ￥ 1,767 ￥ 1,786 ￥ 1,853 ￥ 1,872 ￥ 13,041 減 日常維護費用支出 (￥ 271) (￥ 276) (￥ 282) (￥ 288) (￥ 293) (￥ 299) (￥ 305) (￥ 311) 管理費用支出 (￥ 80) (￥ 82) (￥ 83) (￥ 85) (￥ 87) (￥ 88) (￥ 90) (￥ 92) 市場推廣費用 (￥ 120) (￥ 122