【導(dǎo)讀】米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小?？闯?，某某萬科的主要項目集中在城市的北部。由此看出，萬科的物業(yè)分布與某某的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方。萬科自92年進(jìn)入某某市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為某某的地產(chǎn)先鋒，在某某人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整。個某某市，而不是某個區(qū)域。所以萬科有能力，也應(yīng)該去開發(fā)某。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東。的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計劃要求，某某。某公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在某某的市場影響力。占有率，讓萬科品牌深入到每個某某人心中。建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為某某城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。該項目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于某某市區(qū)的南部,玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。

　　

【正文】 。 該項目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 萬平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 某某 市房地產(chǎn)市場及梅江、順弛名都、名都新園等周 61 邊居住區(qū)樓盤對照 分析，表明我司擬在玻璃廠項目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點，具有很強(qiáng)的可操作性。 62 第六章 項目開發(fā)計劃 一 .開發(fā)機(jī)遇： 某某 公司 2020年經(jīng)營計劃，需要有新的項目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計劃。 ，但大氣候還未形成，該項目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 ，不適合做儲備項目。 鑒于 以上幾點，計劃 2020年開發(fā)該項目，初步預(yù)計可在 2020年初開工。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 萬平米，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約 1萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計劃中體現(xiàn) ,該項目擬分四年開發(fā)： 2020 年開發(fā) 7 萬平米。 63 2020 年開發(fā) 7 萬平米。 2020 年開發(fā) 7 萬平米。 2020 年開發(fā) 萬平米。 三 .銷售周期安排： 2020 年銷售 6 萬平米，結(jié)算 6 萬平米； 2020 年銷售 8 萬平米，結(jié)算 8 萬平米； 2020 年銷售 7 萬平米，結(jié)算 7 萬平米 2020 年銷售 4 萬平米，結(jié)算 4 萬平米。 64 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測 依據(jù)項目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892 元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項 目 總成本(萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費 22,470 749 總用地 525畝，每畝 。地價中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建 /構(gòu)筑物、各種管線 \設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費 1,000 33 與合作方初步確定。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525 畝 (35 萬平米 )，評估價約 800 元 /平米 ,應(yīng)按 17%計算，應(yīng)為 136 元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計 56 元 /平米 大市政配套費 5,033 168 建筑面積 18 萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45 元 / 65 平米 交易費 47 2 評估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費 /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費 5,205 173 勘察設(shè)計費 1,190 40 報批報建費 3,752 125 三通一平費 122 4 場地具備道路 \場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31萬元 \臨電 92 萬元 . 臨時設(shè)施費 142 5 臨時圍墻 31萬 /臨時辦公 室 50(裝修 )/臨時圍板 61萬 三、主體工程費 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價 827 元 /平米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項目按 860 元 /平米考慮 。另考慮 20套樣板間 500 萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費 11,943 398 給排水系統(tǒng)費 1,891 63 供暖系統(tǒng) 3,41114 含換熱站建設(shè)費、紅線外管網(wǎng)費 25 元 /平米、鍋爐 66 費 6 房建設(shè)費 40 元 /平米、鍋爐房征地費 17 元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費為 40元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金 20 元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費 28 元 /平米、灶表費 3 元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項造價約為 元 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計 203 7 工程費的 2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計 161 5 環(huán)境工程總造價 *10% 綠化建設(shè)費 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65元 /平方米 建筑小 品 92 3 新城此項造價約為 元 /平方米 圍墻建造費 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500元 /延米 ,本項目圍墻約為 2300米 67 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項造價約為 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 ,新城此項造價約為 元 /平方米 六、公建配套費 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020平米考慮，每平米土建 1200元，配置費 200元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40 萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會所、居委會等 3000平米，土建 1200 元 /平米，設(shè)備及裝修 300 元 /平米 七、直接費合計 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費 1,664 55 監(jiān)理費 214 萬 (7 元 /平 )/行政管理費 960 萬 (20 萬每月 )/利息 730 萬 十、開發(fā)成 82,72,7 68 本 78 59 十一、營銷費用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 某某 地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，目前初步計劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項目，但能否實現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本 （拆遷補(bǔ)償費、土地出讓金、大市政配套費）的 3%； 即使按法定所得稅率，因 某某 公司虧損項目（業(yè)務(wù)）及公司本部費用的存在，實際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項目評價角度，暫不考慮該因素。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價、成本及稅務(wù)測算，該項目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元/m2） 項目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 69 總投資回報率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 項目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020 年 2020 年 2020 年 合計 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實際情況增減變動比率。 1） 成本變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 （100%） （ 95%） （90%） （105%） （110%） 單位成本 (元 /m2) 2,759.27 2, 2,483.34 2, 3, 總投資 86,767.95 82,6 78,091.16 91,5 95,444.75 項目利潤 25,465.05 29,4 34,141.84 21,5 16,5 70 稅后利潤 14,388.28 17,1 20,201.73 11,5 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 2） 售價變動對各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 一、售價的影響 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 預(yù)計售價 敏感系數(shù) （100%） （95%） （90%） （105%） （110%） 銷售均價 (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動各項指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300,0 300, 300, 300,000.00 300,000.00 71 營業(yè)收入 114,0 97, 105, 117,000.00 122,500.00 總投資 86, 78, 82, 93,0 100,316.00 項目利潤 25, 18, 22, 21,0 19,987.00 稅后利潤 14, 9, 12, 11,0 10,718.00 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % （ 1） 保本售價： 3046 元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項目尚存在以下操作層面上的因素對項目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運用： 若實現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤 5472萬元，使項目銷售凈利率達(dá) 到 %。 2）成本中大、小市政配套費、人防等政策性收費均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000 平米配套及商業(yè)用地地價已分?jǐn)傔M(jìn)住宅 72 成本，但僅考慮 5000 平米非營業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能；若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約 15000平米，按 ，可增加住宅 平米，增加凈利潤 2020萬元。 總體上來看該項目收益水平相當(dāng)理想。 四 .項目資金預(yù)測 資金流量及有關(guān)指標(biāo)： 01 年 02 年 03 年 04 年 05 年 合計 一、現(xiàn)金流入 銷售面積（ m2） 100,000 100,000 100,000