【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作為中央直轄市的天津市，為環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心，中國(guó)北方最大的沿海開放城市。天津自然資源豐富。目前，已探明的金屬礦、非金屬礦資。在全國(guó)工業(yè)城市中，天津工業(yè)的規(guī)模、總產(chǎn)值、經(jīng)濟(jì)效益等均。天津已形成以汽車和機(jī)械裝備為重點(diǎn)的機(jī)械工業(yè)，以微電子和通訊設(shè)備為重點(diǎn)。天津的金融、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)日益。天津已基本形成以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)。天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是目前北方最大的貨物空運(yùn)中。心，目前已開通國(guó)內(nèi)外航線40多條。濱海新區(qū)位于天津東部臨海地區(qū)，面積2270平方公里，海岸線153公里。經(jīng)過15年左右的努力，把濱海新區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)內(nèi)領(lǐng)先、國(guó)際一流的技術(shù)。值達(dá)到24000億元以上，口岸進(jìn)出口總值達(dá)到5000億美元以上。際港口大都市標(biāo)志區(qū)和生態(tài)宜居的海濱新城，構(gòu)成濱海新區(qū)的核心區(qū)。按照空間布局，濱海新區(qū)將規(guī)劃建設(shè)7大功能區(qū)。其中重點(diǎn)發(fā)展包括電子信息、汽

　　

【正文】 1 個(gè) 100~150 ㎡ 閱覽室： 1 個(gè) 60~80 ㎡ 健身房： 1 個(gè) 100~120 ㎡ 棋牌室： 5 個(gè) 100 ㎡ 乒乓球室： 1 個(gè) 150 ㎡ 影視廳： 1 個(gè) 60 ㎡ 多功能廳： 1 個(gè) 600 ㎡ 羽毛球場(chǎng)： 1 個(gè) 800 ㎡ (室外 ) 籃球場(chǎng) /排球場(chǎng)： 4 片 2020 ㎡（室外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 網(wǎng)球場(chǎng)： 4 片 2600 ㎡（室外） 游泳池： 1 個(gè) 1800 ㎡（室外） 巴士總站： 1 個(gè) 200 ㎡（占地 3000 ㎡） 文教設(shè)施： 1800 ㎡ 幼兒園： 1 所（ 9 班） 1800 ㎡ （占地 3000 ㎡） 小學(xué) 1 所（ 18 班） 6000 ㎡ （占地 10000 ㎡） 交通組織： 整個(gè)小區(qū)利用外 圍環(huán)形車道，結(jié)合半地下車庫(kù)、架空層外側(cè)以及主要道路兩側(cè)通車，將機(jī)動(dòng)車活動(dòng)范圍限制在組團(tuán)庭院外圍。道路設(shè)計(jì)貫徹“通而不暢，順而不穿”的原則，以限制區(qū)內(nèi)車速、噪音，確保小區(qū)內(nèi)的安靜及交通安全?；緦?shí)現(xiàn)人車分流。 住宅環(huán)保節(jié)能及新產(chǎn)品新技術(shù)的運(yùn)用： 采用成熟的節(jié)能手段，綜合應(yīng)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品。初步設(shè)想有： 雨水收集灌溉系統(tǒng) 滲透性地磚 無動(dòng)力煙道排煙 生物分解有機(jī)垃圾處理技術(shù) 6 升節(jié)水潔具、陶瓷閥心龍頭 寬帶網(wǎng)、智能化技術(shù)?? 聲光延控開關(guān)和節(jié)能燈具 集中供熱系統(tǒng) 變頻加 壓水泵技術(shù) 車庫(kù)照明采用低照度分散照明及節(jié)能燈具 先進(jìn)的分布式模塊化小區(qū)燈光照明智能控制系統(tǒng) 固體廢棄物的收集：將塑料、紙類、纖維、金屬、玻璃五類固體廢棄物與其它生活垃圾分開收集。住戶的生活垃圾通過物業(yè)公司上門收集，集中運(yùn)往垃圾中轉(zhuǎn)站。 智能化綜合布線：建立在先進(jìn)的電腦網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，所有的管理、監(jiān)控、服務(wù)等全部納入小區(qū)智能化管理系統(tǒng)，建立完整的小區(qū)局域網(wǎng)，住戶設(shè)有信息高速公路接口，可隨心所欲地在局域網(wǎng)和 INTERNET 網(wǎng)上漫游，搜尋一切所需的服務(wù)及信息。社區(qū)可通過局域網(wǎng)發(fā)布社區(qū)電子公告欄，加強(qiáng)與住戶之間的 聯(lián)系，及時(shí)提供周到的服務(wù)。 智能型中央監(jiān)控系統(tǒng)：將社區(qū)電力、照明、給排水、音樂噴泉及公共監(jiān)視和住戶安全系統(tǒng)，于管理室統(tǒng)一動(dòng)態(tài)圖形顯示，分散監(jiān)視，集中控制，降低管理成本，提升效能。 “一卡通”系統(tǒng)：所有業(yè)主及家人都將擁有一張“住戶 IC 卡”，組團(tuán)大門、停車場(chǎng)、 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 單元入口都將裝設(shè) IC 卡感應(yīng)門系統(tǒng)。住戶還可持 IC 卡在社區(qū)消費(fèi)、購(gòu)物。既維護(hù)了社區(qū)的安全管理，又使得住戶生活得更加從容。 安防系統(tǒng)：住戶將設(shè)置紅外線報(bào)警系統(tǒng)、防盜磁簧及緊急求助按鈕。 24 小時(shí)連接至管理處。 第六部分：工程及銷售計(jì)劃（待定） 第一期（ 萬 平方米） 200 年 月底簽訂土地出讓合同并開始規(guī)劃設(shè)計(jì) 200 年 月開工 200 年 月底封頂 200 年 月中開始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（均價(jià) 元 /平方米） 200 年 月正式預(yù)售 200 年 月入伙 第二期（ 萬平方米） 200 年 月完成設(shè)計(jì) 200 年 月開工 200 年 月預(yù)售（均價(jià) 元 /平方米） 200 年 月入伙 第三期（ 萬平方米） 200 年 月開工 200 年 月預(yù)售（均價(jià) 元 /平方米） 200 年 月入伙 第七部分：投資收益分析 一、投資分析的計(jì)算依據(jù) 容積率： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 總建筑面積： 55 萬平方米；其中商品住宅 47 萬平方米， 4 萬平方為還建房， 萬平方為政府配套的小學(xué)及幼兒園，商業(yè)配套 萬平方米。 可售面積： 49 萬平方米； 二、項(xiàng)目成本測(cè)算 土地成本： 500 元 /㎡（容積率按 計(jì)） 規(guī)費(fèi)： 50 元 /㎡ 工程費(fèi)用： 1230 元 /㎡ （ 1）三通一平、圍墻 20 元 /㎡ （ 2）規(guī)劃、設(shè)計(jì)、勘探費(fèi) 30 元 /㎡ （ 3）建安工程費(fèi) 850 元 /㎡ （ 4）小區(qū)配套工程（水、電、氣、暖等） 200 元 /㎡ （ 5）小區(qū)道路排水、綠化工程等 100 元 /㎡ (6)建設(shè)管理費(fèi) 30 元 /㎡ 管理費(fèi)用： 50 元 /㎡ 財(cái)務(wù)費(fèi)用： 30 元 /㎡ 銷售費(fèi)用： 50 元 /㎡ 稅金： 400 元 /㎡ 不可預(yù)見費(fèi)： 30 元 /㎡ 其他費(fèi)用（維修基金、交易費(fèi)、登記費(fèi)等） 30 元 /㎡ 合計(jì)： 2,370 元 /㎡ 項(xiàng)目總成本為 （ ）萬㎡ 2,370 元 /㎡ =115,506(萬元 ) （其中 4 萬平方為還建房， 萬平方為政府配套的小學(xué)及幼兒園） 三、項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)測(cè)算 銷售收入指標(biāo)： （ 1）住宅（一、二期按均價(jià) 3,600 元 /㎡計(jì)）銷售收入為： 47 萬㎡ 3,600 元 /㎡ =169,200(萬 元 ) （ 2）商鋪（按均價(jià) 7,000 元 /㎡，只銷售 2 萬㎡，其余 萬㎡可租賃經(jīng)營(yíng)或建一座星級(jí)酒店）則銷售收入為： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2 萬㎡ 7,000 元 /㎡ =14,000(萬元 ) （ 3）銷售收入合計(jì)： 183,200(萬元 ) 項(xiàng)目開發(fā)部分的總利潤(rùn)為：總銷售收入－總成本 183,200－ 115,506=67,694(萬元 ) 另外預(yù)計(jì)每年還有 300400 萬元的租賃或經(jīng)營(yíng)收入。 四、敏感因素的影響： 主要考慮容積率、銷售價(jià)格和成本因素的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響。 五、稅費(fèi)說明 （當(dāng)?shù)囟愘M(fèi)種類及 征收標(biāo)準(zhǔn)） 六、現(xiàn)金流量及內(nèi)部收益率 （以上四 六項(xiàng)內(nèi)容待補(bǔ)充） 第八部分：綜合分析與建議 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目地價(jià)成本比周邊樓盤低約 500～ 600 元 /㎡，其他費(fèi)用也低 100～ 200 元 /㎡。因此，本項(xiàng)目具有非常明顯的成本優(yōu)勢(shì)，能夠在相當(dāng)程度上抵御市場(chǎng)波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)； 產(chǎn)品定位為大規(guī)模、高品質(zhì)的中檔住宅；其規(guī)模優(yōu)勢(shì)是漢沽區(qū)現(xiàn)有樓盤均不具備的； 政策優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目所在地政府部門對(duì)我公司的進(jìn)入持歡迎和支持的態(tài)度，本項(xiàng)目將作為重點(diǎn)項(xiàng)目得到支持和配合，享受稅收和規(guī)費(fèi)減免的優(yōu)惠政策； 交通方便、地理位置優(yōu)越，濱海新區(qū)和漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潛力將使本項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專 業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 具備較大的升值空間； 憑借本項(xiàng)目具有的成本優(yōu)勢(shì)，為即將入駐漢沽的大型企業(yè)定向開發(fā)職工住宅，降低了本項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 ６、以較少的投入，取得較大面積土地的開發(fā)權(quán)，解決了較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)公司的開發(fā)項(xiàng)目和土地儲(chǔ)備不足問題。 二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素 : 市政配套設(shè)施還需進(jìn)一步與政府部門協(xié)調(diào)和落實(shí)，實(shí)施階段的費(fèi)用支出水平還需要仔細(xì)調(diào)查和測(cè)算； 項(xiàng)目所在地周邊的現(xiàn)實(shí)環(huán)境還較差，大環(huán)境的徹底改善尚需時(shí)日； 漢沽區(qū)現(xiàn)有的住房消費(fèi)能力還有限，購(gòu)買力的 大量提高有待于大項(xiàng)目的引進(jìn)和外來人口的大批進(jìn)入； 對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》肯M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特點(diǎn)缺乏研究和體驗(yàn)。 三、防范對(duì)策： 從目前情況看，本項(xiàng)目開發(fā)條件已經(jīng)成熟。隨著濱海新區(qū)及漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，各類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目陸續(xù)在區(qū)域內(nèi)布點(diǎn)建設(shè)，大量從業(yè)人員聚集以及漢沽區(qū)內(nèi)城市建設(shè)的加快、拆遷范圍和強(qiáng)度逐漸加大，有效需求進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)將明顯顯現(xiàn)，銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。因此，努力創(chuàng)造條件，盡快達(dá)到開工條件是防范風(fēng)險(xiǎn)最重要的措施。 盡快與當(dāng)?shù)卣褪姓A(chǔ)設(shè)施配套進(jìn)行溝通，確定建設(shè)方案并實(shí)施，使項(xiàng)目具備開工條件。 本 項(xiàng)目 開發(fā)地塊的對(duì)面，今年上半年漢沽區(qū)通過招拍掛程序拍出了兩塊地，這兩個(gè)項(xiàng)目的定位和銷售情況對(duì)本項(xiàng)目影響較大，密切關(guān)注這兩個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，制定有差異化的產(chǎn)品策略并適時(shí)開工，借助周邊樓盤已形成的人氣，在此區(qū)域內(nèi)推出與周邊樓盤定位不同的高性價(jià)比住宅，滿足不同客戶的需求。 三、結(jié)論及建議 本項(xiàng)目具有明顯的現(xiàn)實(shí)開發(fā)優(yōu)勢(shì)和巨大的升值潛力，十分難得，從市場(chǎng)和投資回報(bào)角度分析，都是可行的。建議盡快操作實(shí)施。