【導(dǎo)讀】從事文化產(chǎn)業(yè)、旅游房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)。公司注冊資本2188萬。元，擁有良好的政府信譽、銀行信譽和綜合實力。海納百川，有容乃大。公司自成立以來，以“誠信、優(yōu)質(zhì)、高效、超越”為。上善若水、厚德載物。面對新的機遇與挑戰(zhàn)，**人將堅定的秉承“誠信、優(yōu)。一個和諧美好的社會環(huán)境而奮斗。⑴《**州國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》，“積極發(fā)展服務(wù)業(yè)，堅持資源開發(fā)利用與保護并重，加快老旅游區(qū)的。新型升級和新旅游區(qū)開發(fā)，把旅游業(yè)作為一個新興產(chǎn)業(yè)加以培育。育的結(jié)合，全面提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)和文化內(nèi)涵，抓好精品開發(fā)與促銷。進入“十一五”，縣委、政府確定開發(fā)**新城區(qū)，一方面滿足城市擴展的需。高的“觀光休閑度假型”轉(zhuǎn)變。同時，項目在開發(fā)經(jīng)營過程中，將引進先進的開發(fā)、管理、經(jīng)營技術(shù)與理念，同時，城市休閑設(shè)施和文化場所的搭建，有利于當?shù)厝嗣袢罕娢幕钏?。成?*旅游經(jīng)濟圈的有效互補和功能延伸，進而成為**的標志性休閑度假中心。

　　

【正文】 允許范圍內(nèi)，故項目總體環(huán)境評價應(yīng)為不影響周邊環(huán)境。 第七章 勞動安全、衛(wèi)生、消防 一、 勞動安全 （一） 土建安全 本項目基礎(chǔ)采用梁板式筏形基礎(chǔ)，地下及地上中間部位為框架 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)，地上南北兩部分為板塊 —— 剪力墻結(jié)構(gòu)。該工程按抗地震 7 度設(shè)防。飯店客房衛(wèi)生間、游泳池、公共浴室及衛(wèi)生間等處采取了防滑措施。 （二） 防火防爆 本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關(guān)防火措施見“建筑防火設(shè)計”。 （三） 電氣安全 本工程采用 TNS 接地系統(tǒng)。全樓采用等電位聯(lián)結(jié)。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區(qū)所選電氣設(shè)備具有以下保等級： 建筑一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護開關(guān)。對餐廳廚房、洗衣房及水泵等比較潮濕地方的用電設(shè)備采用三相五線制，并加裝漏電保護，但消防泵不用漏電保護。 本工程電氣線路和用電設(shè)備按規(guī)范要求分別裝設(shè)過負荷保護和短路保護。變電所電氣設(shè)備之間及設(shè)備與墻、門等的距離均滿足規(guī)范要求。變壓器、高低配電屏、電容器柜、發(fā)電機控制屏、操作電源柜等設(shè)備前后均鋪設(shè)橡皮絕緣墊，絕緣墊耐壓等級不低于 10kv。對澡盆 、沐浴盆、游泳池和涉水池的 0 區(qū)、 1 區(qū)、 2 區(qū)內(nèi)的插座及照明器具等采用標準電壓不超過 12V 的安全超低電壓供電。酒店客房內(nèi)220/110V 刮須插座內(nèi) 220V 電源側(cè)設(shè)有安全隔離變壓器。對走廊等處的安裝高度低于 米的照明燈具加裝防護設(shè)施或采用安全電壓供電。 （四） 防雷措施 按《建筑物防雷設(shè)計規(guī)范》（ GB5005797） 第 條規(guī)定，本工程為二類民用防雷建筑物。根據(jù)第三節(jié)規(guī)定，本建筑物設(shè)防直擊雷、感應(yīng)雷和防雷電被侵入的措施。 二、 衛(wèi)生防護 本項目為職工設(shè)立了職工食堂、更衣室、公共浴室、廁所、衛(wèi)生室等。飯店每層設(shè)有開水 房、消毒設(shè)施，并為服務(wù)人員設(shè)置了廁所。會議及商場部分也設(shè)立了開水供應(yīng)處。餐廳廚房需做二次裝修設(shè)計，設(shè)計時應(yīng)符合加工流程，避免往返交錯，符合衛(wèi)生防疫要求，防止生食與熟食混雜等，另外，還滿足《飲食建筑物設(shè)計規(guī)范》中一級餐館的要求。 （一） 生活給水 采用變頻調(diào)速恒變量供水系統(tǒng)，城市自來水進入設(shè)在地下一層的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒壓送往各用水池。對生活用水加裝了紫外線消毒設(shè)施。蓄水池內(nèi)襯瓷磚。水池上部無排水管道通過。 （二） 排水 生活污水、糞便污水、餐廳等含油污水及雨水采用分流系統(tǒng)。生活污水經(jīng)中水處理后進行排放， 地下車庫不設(shè)洗車裝置。 （三） 通風(fēng)、空調(diào)及采暖 地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝機械通風(fēng)系統(tǒng)，去換氣次數(shù)為：地下停車庫排風(fēng)為 6 次 /h，送風(fēng)為 5 次 /h，晚上送、排風(fēng)量各減半，洗衣房 20 次 /h，廚房 35次 /h，職工浴室、衛(wèi)生間、洗手間、垃圾處理間為 10 次 /h，制冷機房、熱交換站、庫房等為 5 次 /h。對餐廳廚房的機械通風(fēng)系統(tǒng)，為了避免串味，廚房保持負壓，煤氣灶單設(shè)排風(fēng)系統(tǒng)。 本工程的飯店、商場、娛樂場所、會議室、宴會廳、餐廳等場所均設(shè)有空調(diào)，空調(diào)夏季室內(nèi) 溫度根據(jù)不同場所而異，一般在 24— 28℃之間，冬季一般在 16— 20℃之間。在所以空調(diào)場所均設(shè)有新風(fēng)補給設(shè)施。其最小新風(fēng)量為：飯店客房為 120m3/（ h室），餐廳內(nèi) 25m3/（ h人），宴會廳、會議室、酒吧、卡拉 OK 廳等為 40m3/（ h人），健身房為 80m3/（ h人），美容院為 30m3/（ h人），走道、大廳為 7m3/（ h人）。上述設(shè)空調(diào)場所，換氣次數(shù)為 8— 15 次 /h。對無空調(diào)又經(jīng)常有人停留的其它場所和房間設(shè)有采暖裝置，采暖溫度不低于 16℃。 （四） 振動法治及噪聲控制 振動防止：本工程振動源主要是制冷機組、 風(fēng)機、水泵及電梯等，設(shè)計中將以上設(shè)備布置在單獨房間內(nèi)，并分別設(shè)了隔振、減振設(shè)施。電梯在布置上盡量不與客房相鄰，以減少對客人的影響。 噪聲控制：本工程采用大板、大模等整體性較好的機構(gòu)體系，為此在經(jīng)常產(chǎn)生撞擊、振動的部位（如客房外門、設(shè)備管道等）采取了防止結(jié)構(gòu)聲傳播的措施。飯店走廊及客房均采用地毯，走廊吊頂?shù)任曁幚泶胧ｏL(fēng)機、水泵、制冷機組及空調(diào)設(shè)備等均設(shè)置在單獨的房間內(nèi)，并采取了一定的隔聲減噪措施。飯店客房設(shè)在 5— 8 層，與嘈雜的大商場、餐廳及娛樂場所遠離。對客房、商場、餐廳、宴會廳、會議室等處的空調(diào)及送拍風(fēng) 光道采取了消聲處理措施。 第八章 項目實施進度 一、 建設(shè)工期 本項目由于 20XX 年度以前已完成“三通一平”等現(xiàn)場準備工作，建設(shè)條件較好，因此，可加快總體工程實施進度，但鑒于工程難度較大，裝修復(fù)雜，故預(yù)計總工期為兩年完成，自 20XX 年 11 月起至 20XX 年 10 月全部竣工，投入營運。 二、 項目實施進度安排 20XX 年 1011 月 完成項目立項 完成可行性研究報告編寫及審批 完成設(shè)計招標、初步設(shè)計及審批 20XX 年 1 月 完成施工圖設(shè)計、 進行施工招標 20XX 年 25 月 完成 樁基礎(chǔ)工程 20XX 年 5 月 20XX 年 3 月 完成結(jié)構(gòu)工程 20XX 年 34 月 完成設(shè)備安裝、調(diào)試 20XX 年 5 月 竣工驗收 20XX 年 57 月 完成裝飾工程第九章 投資估算與投資構(gòu)成 一、投資估算 （一）編制依據(jù) 中國建筑工程設(shè)計與顧問有限公司設(shè)計的《云南 ******大酒店方案設(shè)計》； 《云南省建筑工程消耗量定額》（ 20XX 版）； 《云南省建筑安裝工程消耗量定額》（ 20XX 版）； 云南建設(shè)工程直接費、間接費及其他費用定額；、 類似工程造價指標及造價水平。 （二）估算編制范圍 本估算包括規(guī)劃紅線內(nèi)的主體工程、附屬工程和區(qū)域工程費用，其中電氣工程包括配電照明工程；公用工程含變配電、熱交換站、泵房設(shè)備投資；弱點工程包含：火災(zāi)報警系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、公用天線系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等投資。 本估算還包括紅線外市政工程；投資方向調(diào)節(jié)稅暫免考慮，建設(shè)期設(shè)備、材料預(yù)調(diào)費按有關(guān)規(guī)定指數(shù)為零。 本項目計入土地出讓金。 （三）建設(shè)投資估算 建設(shè)工程費：參照云南省概算定額，根據(jù)類似工程造價水平估算，室外工程按建筑工程費的 8%估算。 其它費用按一下標準： （ 1）土地使用費：按開發(fā)商提供的實際費用，每畝 16 萬元； （ 2）勘察設(shè)計費：按開發(fā)設(shè)計雙方協(xié)議取費標準 16 元 /m2； （ 3）施工監(jiān)理費按工程費的 1%計； （ 4）工程質(zhì)量監(jiān)督費按國家有關(guān)規(guī)定為工程費的 %計； （ 5）前期工作費；包括：總規(guī)費、市政配套費、施工圖審查費、招標代理費、廣告策劃宣傳費、環(huán)境評審費、施工許可辦證費、建設(shè)單位管理費、臨時設(shè)施費等按相關(guān)規(guī)定計??； 基本預(yù)備費：按建筑工程費、設(shè)備及工器具購置、安裝費及工程建設(shè)其他費之和的 3%計。項目基本預(yù)備費為 萬元。 項目經(jīng)估算，建設(shè)投資為 萬元詳見《建設(shè)投資估算表》）。 二、投資構(gòu)成 項目總投資 萬元， 建設(shè)投資估算表： 序號 建、構(gòu)物名稱、內(nèi)容 單位 工程數(shù)量 單價 （元） 費用合計 （萬元） 備注 一 建筑工程費 （一） 四星級酒店大樓 1 結(jié)構(gòu)工程 M2 20526 2 裝修 M2 20256 3 裝飾（不含地下車庫） M2 7 4 給排水 M2 7 5 強電 Kw 1280 6 照明 M2 20526 7 弱電 M2 7 8 空調(diào) Kw 1840 9 消防 M2 7 10 電梯 部 4 36600 （二） 附屬工程 1 結(jié)構(gòu) M2 2 裝修 M2 3 水電 M2 4 裝飾 M2 （三） 室外工程 萬元 8% （含游泳池） 二 工程建設(shè)其它費 1 土地使用費 畝 2 勘察設(shè)計費 M2 22930 3 施工監(jiān)理費 萬元 1% 4 質(zhì)量監(jiān)督費 萬元 % 5 前期工作費 （ 1） 總體規(guī)劃初設(shè)費 M2 22930 16 （ 2） 市政配套費 M2 22930 8 （ 3） 施工圖審查費 萬元 10% （ 4） 招標代理費 萬元 % （ 5） 廣告策劃、宣傳費 萬元 % （ 6） 環(huán)境評審費 萬元 % （ 7） 施工許可簽證費 萬元 % （ 8） 建設(shè)單位管理費 萬元 % （ 9） 臨時設(shè)施費 萬元 % 合計 第十章 財務(wù)及社會評價 一、 財務(wù)評價 本項目建設(shè)期按二年考慮，預(yù)計營業(yè)三年后基本達到滿負荷運營（注：鑒于多方面因素，平均出租率本章按 75%計算，高于市場分析與預(yù)測章節(jié)中的全縣平均數(shù)）。本報告財務(wù)效益評價計算期為 18 年。 （一） 營業(yè)收入估算 本項目投入計算考慮 了七部分：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)收入、會議展覽收入、商品及其他收入。收入單價以 **縣目前酒店行業(yè)市場情況為基礎(chǔ)、未來市場發(fā)展趨勢為計算依據(jù)。分項收入一是參考了各部分營業(yè)面積，二是考慮了近年行業(yè)內(nèi)收入構(gòu)成情況。 從目前市場調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況要好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈明顯上升趨勢?？紤]到本項目是新建，運營后第一年出租率在 35—45%之間，三年后達到 85%左右。正常年運營收入預(yù)計為 萬元，歷年收入預(yù)測見附表 10— 1 （二） 營業(yè)稅金估算 按照現(xiàn)行財稅規(guī)定，本項 目應(yīng)納營業(yè)稅、教育費附加、城市建設(shè)維護稅、合并按綜合稅率 %計算。（表 12— 2） （三） 成本費估算 本報告根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)，確定項目總成本費用按以下八項組成：工資及福利、維修及動力、物料及低值易耗品、折舊費、攤銷費、管理費、餐飲成本、財務(wù)費用。其中折舊費根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定以 30 年計算，攤銷費按 10 年計算；管理費用主要包括管理人員費用、物業(yè)管理費用、廣告宣傳費用等；財務(wù)費用根據(jù)本項目固定資產(chǎn)及流動資金貸款計算。歷年成本預(yù)測見附表 10— 3. 工資及福利 企業(yè)定員 130 人，其中管理人員 36 人，營業(yè)及輔助人員 94 人，管理人員月平均基本工資 1500 元，營業(yè)及管理人員月平均基本工資 720 元，全年應(yīng)支付基本工資： （ 1500 36+720 94） 12= 萬元 福利費及各種保障基金按全年基本工資的 %計提為 萬元，故企業(yè)全年工資及福利費合計支付 萬元。 折舊費 項目固定資產(chǎn)為 萬元，按 30 年折舊，每年提取折舊費 萬元，折舊率為 %。 維修費：按折舊費 50%計提，每年維修費為 %萬元； 物耗及低值易耗品消耗 ：按客房收入的 10%計提，經(jīng)營期第一年 萬元；第二年為 萬元，第三年為 萬元； 餐飲成本：按餐飲收入的 40%計算，第一年為 萬元，第二年為 萬元，第三年為 萬元； 水、電動力、燃料費 水費：年耗 46355 噸 元 = 萬元 電費： 196 萬度 4200 元 = 萬元 燃料： 200T 320 元 = 萬元 合計： 萬元 攤銷費用：項目有無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn) 萬元，按 10 年攤銷，每年攤銷 萬元； 財務(wù)及管理費：按營業(yè)收入的 12%計，第一年 萬元，第二年 萬元，正常年 萬元； 項目經(jīng)估算，正常年總成本 萬元，經(jīng)營成本 萬元（詳見 12— 3） （四） 利潤估算 本項目所得稅率為 25%，未考慮減免因素。預(yù)計年利潤（稅后）為 萬元。歷年利潤估算見附表 10— 4（損益表）。 （五） 財務(wù)指標 本項目各項數(shù)據(jù)及指標見附表 12— 1~6，項目完成后，年營業(yè)總額可達 萬元，年上交營業(yè)說 萬元，上交所得稅 萬元，稅后利潤 萬元，項目投資利潤率 %，投資利稅率 %，從附表的現(xiàn)金流量表計算可看出，本項目稅后內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 年，項目的財務(wù)效益是可以接受的。 （六） 風(fēng)險分析 盈虧平衡分析 以生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點 BEP 為： 年固定成本 BEP= 100% 年銷售收入 銷售稅金 年可變成本 =